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房地产泡沫论文范文第1篇
【论文摘要】 伴随着兰州市房地产价格的快速上涨，兰州市房地产市场发展是否健康倍受关注。本文利用1998年～2007年兰州市相关经济数据，选取指标法、计量模型法两种方法对兰州市房地产泡沫进行实证研究，结果表明兰州市房地产市场发展正常，并没有出现严重泡沫现象。 【论文关键词】 房地产 泡沫 兰州市 近几年来，在经济高速发展的过程中，随着大量人口向城市聚集和人们收入水平的不断提高，我国的许多地区都出现了不同程度的房地产价格的上涨，尤其是住宅价格的上涨。兰州市作为西部重要的交通枢纽和科技、文化、经济中心，其房地产的发展也处于空前的繁荣之中。以2011年为例，房地产开发投资增长率达48.15%，商品住房价格增长率达24.57%。伴随着房地产价格的快速上涨，人们对兰州市房地产市场的健康状况产生疑问。兰州市近年来的房地产发展状况究竟如何？是否也存在着泡沫的成分？本文首先运用指标分析法对兰州市房地产泡沫做出初步判断，然后基于投机理论运用计量模型法进一步证实房地产泡沫存在的可能性。希望本文的研究成果能尽可能反映市场的真实状况，并能为政府、投资者和行业企业进行相关决策起到一定的借鉴作用。 一、基于指标法的泡沫分析 指标法，即根据某个特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫。该方法计算简单，结果明了，能够直接说明问题，所以被广泛采用。根据数据的可获得性，本文采用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房价收入比、房价增长率/GDP增长率三个指标来对兰州市房地产泡沫存在的可能性进行初步判断。注：本文所使用1998年～2006年兰州市相关数据均摘自《兰州统计年鉴》，2007年数据直接来自兰州市统计局投资处。 1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重 该指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，是反映房地产投资扩张是否过度的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产业投资所占比重过高，会挤占基本建设、更新改造资金，从而使经济发展后劲不足。一般认为该指标的合理区间为18%～25%。从表1可以看出，1998年～2003年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直低于这一合理区间，2011年～2007年一直处于合理区间范围内，并没有表现出泡沫迹象。 2.房价收入比 判断房价是否正常，最常用的指标就是房价收入比，它是衡量居民购房承受能力的指标。所谓房价收入比就是指每套住房平均价格与居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭对住房的支付能力。通俗一点讲，就是居民家庭要用多少年的收入才能买到一套平均水平的房子，该比值越大，说明要用更多年的收入才能买到同样的房子，反映房价偏高，居民的支付能力降低了。在国际上通常认为，房价收入比如果维持在3～6是一个比较理想的情形。房价收入比的计算公式为：房价收入比＝每套住房平均价格总额/居民家庭平均年收入＝商品住房均价×人均住房面积×平均家庭人口数/城镇居民人均可支配收入×平均家庭人口数＝商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。文中人均住房面积按照全国城镇人均住房面积进行计算，数据来源于国家统计局网站；商品住房均价采用兰州市商品住房销售额除以兰州市商品住房销售面积表示。 该指标的动态变化可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。若居民收入和房价同步增长，则房价收入比保持不变，这说明房地产市场属于基本正常；如果房价比收入涨得快，房价收入比突然快速上升，这意味着居民须花费更长时间的资金积累来支付房款，说明居民的购房能力下降了，房地产市场出现了有悖常规的运动，可以据此判断房地产市场投机需求大，泡沫成分急剧增加。 从表2计算结果可以看出，1998年～2003年兰州市房价收入比稳定在一个合理的水平上；从2011年起，比值开始提高，2007年达到最高值为7.44，从这一指标的变化可以看出兰州市居民买房变得越来越困难，应该引起重视。但总体上看，并没有出现房价收入比的大幅上升，从而不能断定房地产泡沫的存在。 3.商品住房价格增长率/GDP增长率 该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的，是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。用GDP增长率代表实体经济的发展，虚拟经济的发展是以实体经济的发展为基础的，该指标测量商品住房价格增长率相对实体经济的增长率，用来监测房地产泡沫化程度。通常情况 下，房价的涨幅应与GDP的增幅相接近。该指标值越大，表明房地产的价格偏离实体经济的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为该指标的警戒值为2，如果超过2，则说明房地产业存在泡沫。从表3计算结果可以看出，除2004、2006两年外，兰州市商品住房价格的增长率均小于GDP的增长率，2004、2006两年也低于警戒值2，表明兰州市房地产市场的发展态势良好，房地产价格的变化没有脱离实体经济的支撑，没有泡沫迹象。 通过对上述三个指标的分析，可以初步判断兰州市房地产发展基本正常，并未发现严重泡沫现象。但指标分析法较为粗略，存在缺陷，指标的标准多取自国际经验，不一定适用于兰州的房地产市场，另外对同一个房地产市场进行判断时，采用不同的指标进行分析，往往会出现相互矛盾的结果。为进一步证实上述判断，下面采用计量模型法进行分析。 二、基于计量模型法的泡沫分析 房地产泡沫的本质是一种价格运动现象，是由于人们预期未来价格变化而产生的群体投机行为，从而导致房地产价格脱离市场基础而持续上涨，因此投机行为是房地产泡沫形成的主要原因。鉴于此，房地产泡沫存在的可能性可以通过对房地产投机度的测度来反映。如果房地产市场投机度较高，超过设定的临界值，则可判断房地产市场存在大量的投机行为，房地产泡沫存在的可能性较大；反之，房地产泡沫存在的可能性较小。本文在借鉴以往研究成果基础上，通过房地产投机泡沫检验模型来测算兰州市房地产投机度，进而以此判定兰州市房地产泡沫存在的可能性。 1.房地产投机泡沫检验模型 根据投机理论，投资者主要从两个方面获得投机收益：一是房地产所有者从物业的使用中获得收益；二是房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成： （1） 其中Pt代表t期的房地产价格；Ptm代表资本收益为零时的房地产价格，被认为与收入y和短期贷款利率i有关；Ht代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值。 (2) 其中，Ht+1*代表下一期预期资本收益，it代表t期的利率。 (1)、(2)式表明房地产价格由两部分构成，即房地产的使用价值加上房地产在各滞后期收益的现值，前一期的利率通常用于折算下一期资本收益的现值。 根据正反馈机制，房地产预期资本收益Ht+1*与前一期收益有关，也即它受到前一期价格增长率gt的影响。因此房地产价格构成可具体表达为下式： (3) Pt代表房地产价格，yt代表居民可支配收入，it代表贷款利率，gt/(l+it)代表过去房地产价格实际增长率，ut代表随机误差项。 上式即为价格预期影响下的房地产投机泡沫检验模型。根据周京奎（2004)的推导，房地产投机度(用字母θ表示)可近似表示为θ=－α3/α2，根据国际经验，θ的预警值为0.4，投机度若大于0.4，则表明房地产市场存在明显的泡沫成分。 2.兰州市房地产投机泡沫的实证检验 本文采用1998年～2007年的年度数据进行实证检验。选取兰州市历年商品住房平均价格代表房地产价格变量Pt，兰州市城镇居民人均可支配收入代表收入变量yt，金融机构一年期贷款利率代表利率变量it，一年期贷款利率按实行的时间作加权平均处理，利率数据来源于中国人民银行网站。运用Eviews 5.0软件对(3)式进行回归分析，回归结果如下： 上述回归方程中t 统计量比较大，说明解释变量都通过了显著性检验，是影响因变量的重要变量；F统计量也比较大，说明模型的线性关系显著成立；R2＝0.97，说明模型的拟合优度较高。 周京奎(2004)在推导房地产投机度时，假定P/i 0，所以最终推导结果为θ=－α3/α2，本文实证结果为α2＝252.73 0，即P/i 0，所以相应房地产投机度θ=α3/α2，又因为α3＝9.93，投机度θ＝9.93/252.73＝0.04，远小于0.4，由此可以判断兰州市近年来房地产市场的投机度较低，投机行为较少，尚未出现房地产泡沫。 三、研究结论 本文结合指标分析法和计量模型检验法，对兰州市近年来房地产泡沫的存在与否进行了综合判定，结果表明：兰州市近年来房地产价格呈现的上升态势是有实体经济基础支撑的，房地产业的发展与区域经济基本面保持了一致，房地 产投机水平很低，并无泡沫迹象。需要引起注意的是，房价收人比指标近年来呈现上升趋势，表明兰州市居民买房越来越困难，应该引起重视。 参考文献： 宋忠敏:上海房地产泡沫的实证研究[D].上海:复旦大学，2004:124～134 余健:南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究[D].南京:东南大学，2004:50～51 刘慧路正南:我国房地产泡沫的实证分析[J].经济纵横.2006，(2):103～104 周京奎曹振良:中国房地产泡沫与非泡沫—以投机理论为基础的实证分析[J].山西财经大学学报.2004，(2):53～5
房地产泡沫论文范文第2篇
论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
参考文献：
房地产泡沫论文范文第3篇
【关键词】厦门 房价泡沫 实证研究
一、问题的提出
观察2000年以来厦门房价发展趋势，2000年至2003年期间，房价温和上升；2003年至2006年，房价快速增长；2006底至2007年上半年，房价疯狂拉升；2007年10月之后，房价开始显著回落。直观看来，厦门房价走势呈现显著的泡沫孕育、泡沫增大、泡沫膨胀和泡沫初步崩溃的明显特征。而厦门是否真正存在房价泡沫，房价泡沫是否演变成泡沫房价，泡沫房价是否正在崩溃，就须要利用相关科学理论、模型、方法进行进一步的展开分析。
二、研究设计
指标评价法：房地产泡沫的评价体系由价格、供给、需求三类指标构成。比起许多经济理论和模型来说，这些指标具有直观、易理解的优点。然而，相关泡沫标准未统一，不同机构给出的标准有很大差异；同时由于某些指标数据采集的困难，数据真实性欠佳，国际间的可比性较差等原因，降低了这些指标的可靠性。但是，如果同一国家的不同城市或者同一城市的不同时期，这些指标出现系统性的持续高企；如果一个城市的指标普遍高于另一个城市，则有理由认为该城市的房价泡沫迹象是显著的。见表1：
本文将采用这个指标体系对厦门房地产相关数据进行实证检验，判断厦门房地产泡沫的发展程度和速度。
本文选择中国、上海、重庆三个对象作为厦门的参照系。中国表示全国房地产业发展的总体水准，上海表示全国房地产业发展的发达水准，重庆表示全国房地产业发展的欠发达水准。从而可以根据三个参照系的房价泡沫指标情况与厦门房价泡沫指标所处区间的对比来衡量厦门房价泡沫发展的程度和速度。
三、结果与分析
1.价格指标
房价收入比：房价收入比是住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性，能较准确地判断某地区居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被国际上公认为“国际房价最难承受地区”。
根据人均住房使用面积（建筑面积）的国际标准：发达水准60平方米/人和宜居水准30平方米/人，以及样本当前水准，测算出三个房价收入比水平，分别对应为表3的“房价收入比60”、“房价收入比30”、“房价收入比当前”。通过对中国总体及样本城市的房价收入比的对比分析可见：
（1）无论采取何种口径计算，中国总体及所有样本城市2005年的房价收入比均偏高，样本城市的主流指标“房价收入比30”均超过7的国际警戒标准，均属于国际房价最难承受的城市。而情况最严重的是上海。
（2）有数据显示，到目前为止，各样本城市的住宅平均单价增速远超过家庭年均可支配收入增速。因此可以断定：到目前为止，各样本城市的房价收入比仍然呈扩大的态势。
（3）根据该指标可以判断厦门房价存在显著泡沫。
房价增长率／GDP增长率：这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的增长速度，一般指标值在1以内属于合理范围，即房价（土地价格）增长率与GDP同步；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显著。以2003年至2006年4年间的平均GDP增长速度数据和平均房价增长速度数据，对各样本城市的该指标测算，结论如下：
（1）2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于GDP年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。
（2）厦门的房价增长显著超过GDP增长，比值已超过国际警戒值。说明厦门房价存在明显泡沫。
房价增长率/CPI：在中国，由于投资渠道单一，居民把商品房屋作为对抗通胀的重要的投资品之一。因此将房价增长率与CPI进行比较，可以看出商品房屋对抗通胀的程度。但若该指标持续不断地上涨，就有可能反映出房价已产生泡沫。日本1988-1991年房地产泡沫膨胀时期，该指标的平均值为4.3。但由于我国CPI的波动率很大，如果仅仅使用该指标，可能对房价泡沫产生误判。因此，本文基于谨慎原则再设定两个前提条件：一是住宅价格平均年增长率超过名义GDP增长率，二是该指标持续超过4。采用2003-2006年数据进行测算，结论如下：
（1）总体来说，2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于GDP年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。除厦门外，其余样本城市的房价年均增长率多低于GDP年均增长率，不能确定是否存在房价泡沫。
（2）令人不情愿看到的是，即使在谨慎原则前提检验下，厦门的该项指标仍然持续超过4。说明厦门房价存在明显泡沫。
购租比：购租比是指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。从理论上说，购租比能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。
该指标中平均住房租金的确定是一个令人头疼的问题。中国各地统计机构或房地产主管机关从来没有公布过有关住房租金的官方汇总信息。厦门国土资源局则以抽样方式公布，由于样本量太少，无法满足该指标测算的需要。为了使该指标测算能够进行下去，本文只好进行常识性假设。比如瑞景新村的住房，按大家的心理感觉可以认为代表厦门中等水平住房。80平方米普装的两居室房屋，按2006年的行情，平均月租不会超过1500元/平方米，即18.75元/平方米.月。为了进一步加强分析结论的可靠性，本文采取更保守的策略，把厦门的住宅平均租金提高至22元/平方米.月。根据各地房屋租赁信息，本文用同样的方法确定其它城市的住宅平均租金。另外，考虑到数据的可得性，租金增长率则近似地认为是CPI中居住类指标的增长率。
现在以2006年数据为例，对各样本的购租比分析结论如下：
（1）由于无法确定总体数据的准确性，该指标放弃计算中国总体情况。考虑到中国经济及房地产发展的区域不平衡性，可以近似地认为重庆代表中国总体水平。可见，2006年除重庆外，其他样本城市的购租比均接近或超过240的国际警戒线。同时除重庆外各样本城市住房PEG也显著偏大，显示大部分城市的住宅真实需求并不能支撑相应的房价。
（2）厦门市的指标显著超过了国际警戒线，说明存在显著的房价泡沫。
房价增长率/租金增长率：租金是房屋投资收益率的直接表现，也是决定房产投资未来现金流的重要指标。只有租金与房价同比例增长，房价上涨才合理。根据国际经验，这个指标超过2进入泡沫区，超过5进入泡沫警戒区。这个指标是非常直观易于理解的，本文不再做进一步的阐释。采用2003-2006年数据进行测算，分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标虽然进入泡沫期，但近年的表现较稳定，可以认为中国总体房价并没有产生严重泡沫。
（2）厦门该指标表现稳定，普遍超过国际警戒线。说明厦门房价存在显著泡沫。
2.需求指标
房屋销售额增长率/消费品零售额增长率：房屋销售额直接体现了年度房屋需求总量。在我国工业化进程加快，城市化进程迅速推进的过程中，房屋销售额增长率高于消费品零售额增长率是正常的。但是，如果前者长期明显快于后者的增长，则说明房屋销售增长脱离了经济增长与居民消费增长的实际，可能产生房价泡沫。现采用2003-2006年数据对该指标测算，结论如下：
（1）该指标表现非常不稳定。从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）厦门该指标表现稳定，说明该指标反映的事实置信度较高。2004年以来厦门房价已处于泡沫区，2006年指标更是超过国际警戒线，说明存在显著房价泡沫。
投资性购房比例：目前国内并没有权威的数据来统计这类购房者。基于厦门的情况，本文认为可以把外地购买者近似地定义为投资性购房者。厦门居住用房的外地购买者比例超过40%，远远超过国际警戒线。因此该指标表征厦门房价存在严重泡沫。
3.供给指标
房地产投资增长率/GDP增长率：这个指标反映宏观经济的承受能力和房屋的潜在购买力。在一定的经济总量的前提下，宏观经济对房地产投资的承受力和公众的购买潜力是有限的。房地产投资增长长期快于GDP增长，就会出现潜在需求无法拖动供给的局面，必然导致房价泡沫。根据国际经验，该指标在2-3之间将产生轻微泡沫，超过3就存在严重的房价泡沫。数据分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）由于近年来各地经济发展态势良好，对住房投资增长形成一定支撑。
（3）厦门06年指标严重超过了国际警戒线，主因是住宅投资总额增长太快。但该指标表现不稳定，不能确定厦门房价是否存在显著泡沫。
房地产投资占总投资比例：这个指标反映社会投资资金在房地产业上的集中程度。在房地产泡沫的诱导下，社会投资资金更愿意集中到房地产业上来投资，这一方面会导致房地产业本身供给过剩，另一方面因为削弱了其他产业的发展，导致其他产业人员的购买力降低，从而导致房地产业需求不足。当供需失衡发展到一定程度，就会导致房地产泡沫的破灭。根据国际经验，这个指标超过20%就表示房地产业进入泡沫期，超过25%就存在严重的泡沫现象。数据分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）各样本城市均显示出严重的泡沫迹象。重庆程度稍轻。
（3）厦门的该指标已超过了国际警戒线，说明厦门房价存在显著泡沫。
国内贷款占房地产企业资金来源比重：这个指标反映了房地产企业的信贷规模，体现了房地产企业对贷款的依赖程度，超过20%显示泡沫情况严重。分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）各样本城市均显示出泡沫迹象。重庆程度稍轻。
（3）近年来，厦门的该指标已超过了国际警戒线，且呈现显著的扩大趋势，说明存在房价泡沫。
四、结论与讨论
现将以上各指标的分析结论汇总如下：
表2是对厦门房价泡沫的综合评价，由表2可见：
（1）从总体情况来看，指标体系显示中国房地产并未产生严重的泡沫迹象。
（2）厦门指标呈现系统性的偏高（最近年份的评价指数没有一个低于最高国际警戒值），说明厦门房价泡沫的程度较深，速度较快。可以判定厦门存在泡沫房价。
参考文献：
[1]曼斯费尔德.微观经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002.
[2]李仲生.人口经济学[M].北京：清华大学出版社，2006.
[3]徐璋勇.虚拟资本积累与经济增长[M].北京：中国经济出版社，2006.
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[5]国家统计局.中国统计年鉴(2007年光盘版)[R].北京：北京数通电子出版社，2007.
[6]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].北京：机械工业出版社，2007.
[7]中国人民银行营业管理部课题组.房地产价格与房地产泡沫问题[M].北京：中国社会科学出版社，2007.
房地产泡沫论文范文第4篇
【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；防治；系统
经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象， 社会 物价总体水平下降，但我国房地产业却呈现出强势运行的趋势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，是什么因素导致房地产投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有极大的关系，所以人们对房地产业的发展表现出极大的关心。房地产泡沫 问题 成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。政府也开始出台相应的调控政策，预防房地产过热。然而，由于房地产市场本身所具有的不确定性，加上对其投资或投机行为又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论断难免有失偏颇。如何 科学 地对房地产泡沫进行检验和测度，如何建立一个房地产的参照价格体系，如何预警与防治房地产泡沫，这是一个值得深入探讨的课题。
一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束
（一）房地产泡沫的定义
泡沫是指实际价格脱离 理论 价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
（二）房地产泡沫形成的原因
（三）房地产泡沫的分类
房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类： 2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份 研究 报告指出， 目前 我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。 4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束
房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。 房地产泡沫的膨胀会引起整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种常见现象，但泡沫经济的结束方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在不同的经济中会对经济产生不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的破灭使惠州持续了近十年的经济萧条，巨大的银行呆帐、坏账，经济增长停滞，大量的社会失业等。实际泡沫以破灭结束的表现方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然同样存在着泡沫经济，但其反应则完全不同。东南亚国家股市盘子很小，经济承受能力差，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然膨胀的厉害，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但并未引起泡沫破灭，并能继续带动投资、消费和经济持续增长。
二、房地产泡沫的预警与防治
（一）房地产泡沫的预警
房地产 经济 泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格涨幅不大、房价稳中有升、房地产开发投资高于 社会 固定资产投资增长率，商品房供给略大于市场需求等，这些对活跃经济，促进竞争，推动房地产 发展 和国民经济增长是有利的。但如果房地产泡沫过于膨胀的话，造成虚假的房地产市场的繁荣及虚假的经济繁荣则是不利的。房地产泡沫预警的目的就在于要量化房地产市场泡沫的膨胀程度，首先要测度房地产是否出现了泡沫，然后根据实际经济的承受能力找出房地产泡沫的临界点，一旦泡沫接近或者超过这个临界点，就发出泡沫预警信号。
我们建议选用几个指标来测度房地产泡沫，分别是房价收入比、房地产开发投资增长率、房屋空置率、房地产单位价格增长率、房地产开发贷款增长率等五个指标。
（二）房地产泡沫的防治
为确保房地产市场稳健发展，应该逐步完善以下几个方面的工作：
1．加强国有土地的管理力度，要有计划地、合理地安排土地投放量，在土地市场化出让方式中，要增加公开招标出让土地的方式，让开发商有足够时间进行理性的 分析 和判断
2．加强对土地价格的监管和调控，保持国有土地买卖市场的稳定，有效地控制土地价格的过快上涨；
3．继续发挥政府宏观调控的功能，加强政府的市场调节职能，完善法制建设，出台相应的政策与法规，抑制土地投机和土地闲置，完善房地产市场结构，合理引入外资，加强行业监管；
4．积极发展并完善住房公积金制度。随着住房公积金规模的扩大以及愈来愈多的公积金投入到个人住房消费中来，住房公积金在区域经济中对房地产经济的调节作用非常明显，住房公积金对防止房地产泡沫过度膨胀起到一种止泡剂的作用，可更好地促进区域房地产经济的持续稳定发展；
5．建立有效的房地产泡沫的测度、预警及防治系统，通过构建一系列指标体系来反映房地产业的发展状况，并给出警示，促使政府及地产公司等及时采取措施。
【 参考 文献 】 [2]肖建月．需求主导因素对房地产价格的 影响 及政策启示[J]．市场 研究 ，2005，（8）．
[3]张丽英．对房地产泡沫的几点思考[J]．宁波党校学报，2005，（4）．
[4]徐礼伯．试析“房地产泡沫”论[J]．江苏经贸职业技术学院学报，2005，（2）．
房地产泡沫论文范文第5篇
[关健词]房地产泡沫 基础价值模型 收益还原法 市场修正法
关于房地产泡沫的检测，国外的经济学家进行了一些研究，他们的研究主要是分为两类:一是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度；另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计出各种指标来测量房地产泡沫的程度。目前，我国关于房地产泡沫的检测研究也在进行，黄正新通过资产的生产成本费用加社会平均利润计算资产的基础价值力；李维哲和曲波提出了地产泡沫的预警指标；洪开荣提出的“市场修正法”本身也可以作为房地产预警机制的设计，即以空置率为基础计算房地产泡沫。
一、基础价值模型
基础价值模型可以用下式表示:
基础价值模型清晰的描述了对房地产泡沫的衡量，公式简洁，对房地产泡沫度量的量化发展起到很重要的传承作用。但是基础价值模型也存在着不容忽视的缺陷。一是房地产价格中存在泡沫并不一定就是坏事，任何快速发展的经济都会存在一定的泡沫。对泡沫的衡量有必要区分和分别度量理性和非理性的部分。而在基础价值模型上没有很好的体现这方面的要求；二是房地产作为虚拟资产的属性使得它的收益不会如一般实体经济下的资产那样符合边际资产效率递减的规律，而极有可能因为价格与预期的正反馈而不断增高，从而也就没有像一般商品的价格波动。
二、收益还原法
收益还原法是日本的经济学家首先采用的方法。日本1993年的经济白皮书中，采用的理论价格模型舍弃了企业的成长性(决定未来的持续股息)与地租的预期增涨率及风险补偿，股票的理论价格为每股收益除以国债长期利率。现实股价与理论股价之比为“用利率修正的股价收益率PRE”，如果理论股价等于现实股价，则PRE=l，当PRE大幅度上升时，便意味着现实股价远远脱离了企业收益与长期利率等基础条件，从而产生了泡沫。日本的经验表明:用长期利率修正的股价收益率超过2.5会形成全部市场规模的泡沫经济。日本泡沫经济高峰期，PRE的数值曾经接近于5。住宅用地的理论价格是将房租用住宅贷款利率折现求得；商业用地的理论价格是将办公楼租金用长期利率贴现而得。东京地区住宅地在1985～1990年间，理论价格上涨了29.6%，市场价格却上涨了167.3%；同期内商业用地理论价格上涨了34.5%，而市价上涨了164.7%。
日本经济学家野田悠纪雄和中尾宏都对收益还原法做了大量研究，其中中尾宏采用了更为详细的收益还原模型计算了东京商业用地的历年理论价格。
房地产泡沫程度的把握需要从房地产市场交易整体状况中去衡量。对每一宗房地产交易，其泡沫程度可以根据其成交价格与同类型房地产的正常市场交易的一般价格水平之差来分别衡量，但房地产市场泡沫程度的估量则不能用单项交易泡沫加总的简单方法得到，这是因为资产体系的紧密联系和互动机制使特定地域的泡沫状况与个别资产交易的原有状况发生了性质上的改变。对房地产泡沫的整体度量，还必须从反映市场整体价格水平的各种指标和影响市场价格水平变化的各种基本因素入手。
三、市场修正法
洪开荣博士提出用市场比较法评估资产价格的思路来评估房地产泡沫，以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况进行修正，从而估算出房地产泡沫的数值，与一般采用的收益还原法相对比，这种方法可以被称为房地产泡沫评估的“市场修正法”。市场修正法的基本计算公式如下:
年度房地产泡沫系数=物业总空置率*经济增长修正系数*产业贡献修正系数*交易状况修正系数（1-5）
其中:经济增长修正系数:(l+上年度GDP增长率)/(l+GDP本年度增长率)；产业贡献修正系数=（1+上年度房地产业增长率)/(l+本年度房地产业增长率)；交易状况修正系数=（1+上年度个人购房比率)/(1+本年度个人购房比率)。如果要计算某个城市或者地区的房地产泡沫系数，则还要在上述基础上考虑一个区域经济贡献率，这时候，1-5式即变为:
区域年度房地产泡沫系数=物业总空置率*经济增长修正系数*产业贡献修正系数*交易状况修正系数*区域经济贡献率修正系数（1-6）
这里，区域经济贡献率修正系数:(1+上年度区域经济贡献率)/(1+本年度区域经济贡献率)，其中的区域经济贡献率，常用区域经济增长率/全国平均经济增长率来计算。
利用市场修正法计算房地产泡沫系数，不仅计算过程非常复杂，而且计算出来的泡沫系数，也仅仅是对房地产泡沫程度的一种直观而整体的反应而已。我们可以通过比较不同年度之间的泡沫系数，或者用特定年份的泡沫系数与相应的合理空置相比较，以理解特定地域房地产泡沫程度的变化情况和房地产市场健康程度的大致好坏，但对于泡沫的具体程度大小却没法准确度量和认识。
参考文献：
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[4]李小牧.后泡沫经济时代日本经济的特征及其出路―对日本泡沫经济的再思考[J].中国房地产金融，2002，（1）.
