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物业保安范文第1篇
物业保安辞职信20xx(一)
尊敬的领导：
您好!
我很抱歉和遗憾要向保安队提出辞职。我在保安队工作已经有2年的时间了，在这里我学会了很多、收获了很多、也成长了很多。我感谢领导的精心栽培和同事们的团结互助，是你们，成就我今日的蜕变。
两年来的工作生活中，有太多欢笑与泪水，付出与收获，酸辛与泪水。我会永远记得保安队队长时而严厉时而和善的脸庞，会记得保安队同志们精诚团结流过了汗水与眼泪。保安队中的每个人都是我的好兄弟，我们一起面对困难，一起变得坚强和勇敢，是在保安队的经历给了我现在的成熟和责任感。然而，总是再多不舍，我也必须尊重我内心的声音，工作了这么久纵然收获良多，但我却清醒的发现我并不适合保安这份庄重的职业，我过于活泼好动的性格让我在很多时候难以安静下来承担重任。所以我想，是时候听从我自己内心的声音了，是时候离开这个让我难舍难分的团队了，是时候重返社会全力打拼了，是时候去追寻属于我自己的一片天了。因此，我慎重的做出了辞去保安这份工作的决定。
我希望领导能够谅解我的决定，理解一个年轻人的梦想和抱负，批准我的辞职。在这里，我要再次感谢队友们的帮助和领导的栽培。
我衷心希望保安队在今后的工作中更加友爱和睦，团结向上!
此致
敬礼!
辞职人：xx
20xx年xx月xx日
物业保安辞职信20xx(二)
尊敬的领导：
您好!
我非常遗憾在这个时候向保安队提出辞职。来到保安队转眼快一年了，正是在这里我开始了我新的旅途。有过欢笑，有过收获，也有过泪水和痛苦。保安队平等待人和开明的工作作风，一度让我有着找到了依靠的感觉。在这里我能开心的工作，开心的学习，然而在工作中总是犯一些原则上的错误让自己彷徨。
记得一个朋友说过，工作上如果半年没有起色就该往自己身上找原因了。或许这真是对的，由此我开始了思索，认真的思考，尽管我一思考，上帝便会发笑，但这笑带着一丝苦涩。思考的结果让自己都感到惊讶，或许自己并不适合做保安这项工作吧。否定自己让自己很痛苦，然而人总要面对现实的，自己的兴趣是什么，自己喜欢什么，自己适合做什么，这一连串的问号一直让我沮丧，也让我萌发了辞职的念头，并且让我确定了这个念头。或许只有重新再跑到社会上去遭遇挫折，在不断打拼中去寻找属于自己的定位，才是我人生的下一步选择。也只有经历了社会的风吹雨打才会懂得成长。或许这是对保安队对我都是一种解脱吧!
在离开保安队以前的一段日子里，我一定会把好自己最后一班岗，做好属于自己的所有工作，尽力把工作做到平衡过度。
离开保安队，离开这些曾经同甘共苦的同事，很舍不得，舍不得中队长和班长对我的关心和教诲，舍不得同事之间的那片真诚和友善。
也愿保安队在今后的工作中发挥优势，扬长避短，祝保安队在今后的日子越来越好!
此致
敬礼!
辞职人：xx
20xx年xx月xx日
物业保安辞职信20xx(三)
尊敬的领导：
您好!
我自20xx年7月23日进入xxx股份有限公司，20xx年8月4日调入到筹备组，到现在已经有三年了，在这里我真正真正成为一员专业的保安，学到了很多外面小公司学不到的专业安保工作，很感谢公司给我这样子的机会。
今天我选择离开纯属个人原因(我要到另外一个城市，因为我爱人在那)，不是因为承受能力不行，也不是工资待遇问题。希望领导能够体谅我的苦衷。
我也很清楚这时候向公司辞职于公司于自己都是一个考验，公司正值用人之际，公司最近的安防任务艰巨，上上下下都崩紧了神经。也正是考虑到公司今后推进的合理性，本着对公司负责的态度，为了不让公司因我而造成的人员调配紧张，我郑重向公司提出辞职，望公司给予批准。
祝公司项目顺利推进创造辉煌，祝公司的领导和同事们前程似锦鹏程万里!
此致
敬礼!
辞职人：xx
20xx年xx月xx日
物业保安辞职信20xx(四)
尊敬的领导：
您好!
首先致以我深深地歉意，怀着及其复杂而愧疚的心情我写下这份辞职申请，我在我们公司已担任保安职位已有一段时间，很遗憾自己在这个时候突然向公司提出辞职，纯粹是出于个人的原因，不能在公司继续发展!
家中父母岁数大，家里小生意没人接管，多次强烈要求回家帮忙。然而在xx没什么建树，每月的工钱也不够自己花，工作了还要问家里人要钱，愧疚于心。广佛地铁的开通，广佛同城的理念，让我看到的是商机。还有政府为解决大学生就业问题而鼓励大学生创业的放宽政策，深深的触动着我。
离开这个单位，离开这些曾经同甘共苦的同事，确实很舍不得，舍不得同事之间的那片真诚和友善。但是我还是要决定离开了，我恳请单位原谅我的离开，批准我辞职。
同时，很荣幸曾身为xxx公司的一员，能有机会在这里工作学习，不胜感激!衷心祝愿所有在xxx辛勤工作的员工工作顺利，事业有成!
此致
敬礼!
辞职人：xx
20xx年xx月xx日
物业保安辞职信20xx(五)
尊敬的公司领导：
首先致以我深深地歉意，怀着及其复杂而愧疚的心情我写下这份辞职申请，我在我们公司已担任保安职位已有一段时间，很遗憾自己在这个时候突然向公司提出辞职，纯粹是出于个人的原因，不能在公司继续发展!
家中父母岁数大，家里小生意没人接管，多次强烈要求回家帮忙。然而在广州没什么建树，每月的工钱也不够自己花，工作了还要问家里人要钱，愧疚于心。广佛地铁的开通，广佛同城的理念，让我看到的是商机。还有政府为解决大学生就业问题而鼓励大学生创业的放宽政策，深深的触动着我。
离开xx物业公司，离开这些曾经同甘共苦的同事，确实很舍不得，舍不得同事之间的那片真诚和友善。但是我还是要决定离开了，我恳请单位原谅我的离开，批准我辞职。
同时，很荣幸曾身为xx物业公司的一员，能有机会在这里工作学习，不胜感激!衷心祝愿所有在xx辛勤工作的员工工作顺利，事业有成!
物业保安范文第2篇
1、治安方面
XX年3月28日保安员xxx、xxx因与来大厦送快递的人员发生冲突被治安拘留，后按部门规定两人被开除，当时队长xxx在现场而未制止事件的发生，从侧面纵容保安员的气焰，事后队长xxx也被劝退。这是我部上半年比较严重的一次治安事件，给我部造成了非常被动的局面，产生了很坏的影响。为教育员工扭转部门被动的工作局面，我部多次开会、培训并请老员工在此事后发言总结教训，深入剖析检讨产生此次事件前因及后果，以老员工带动新员工避免以后再次发生类似事件。
在此期间我部还处理了我公司及xx公司印章被冒用一事并多次到网通调查，此事后公司加强了印章、营业执照复印件的管理完善了签字不确认制度。
在工作期间组织保安部员工多次进行治安演习，如发现可疑物品的处理、在楼层内发现可疑人员监控跟踪等。在演习中锻炼了员工之间的协调能力、团队合作精神、熟悉了各个人员在突发事件中应做的工作。
2、消防工作方面：
消防工作作为日常保卫工作的重点，我部对大厦敏感单位每月进行多次检查，下达隐患整改通知单10余份并督促相关单位进行了整改，其中工作重点为xxx酒家及b1施工现场。多次组织本部门员工进行消防常识培训、灭火实战技能演习，在培训中员工掌握了基本的消防常识。与工程部配合每月对消防设备进行测试、保养、维护，达到了消防设备完好率100％，保障了在紧急情况下消防设备的灵敏度。
烟感探测器由于长时间未做清洗，部分已经开始出现误报、错报、不报警现象。经公司同意我部正在考察厂家调研价格、质量及保修时间，调研结束后计划在近期对大厦所有烟感探测器进行清洗，工期约30天左右。同步还在进行中控室维保事宜的洽谈，与维保单位已基本达成一致意见，计划近期内签署维保合同并对中控室设备开始维修保养工作，确保设备的正常运转。
3、日常管理工作
物业保安范文第3篇
摘 要 随着城市化进程的不断加快，住宅小区随之发展壮大，从而带动了物业服务行业的快速发展，但与此同时业主与物业公司的纠纷和争端日益增多，其中业主人身、财产遭受损害的问题最为突出，主要是由于物业公司未尽到安全保障义务造成的。对此，本文从物业公司对业主的安全保障义务出发，就其现状进行了分析，并提出了完善措施，以此为解决业主和物业公司的纠纷提供帮助。
关键词 物业公司 业主 安全保障义务
作者简介：张玲，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院。
中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）08-076-02
物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。
一、物业公司对业主的安全保障义务阐述
（一）含义
所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。
（二）性质
目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。
（三）内容
1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。
2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。
摘 要 随着城市化进程的不断加快，住宅小区随之发展壮大，从而带动了物业服务行业的快速发展，但与此同时业主与物业公司的纠纷和争端日益增多，其中业主人身、财产遭受损害的问题最为突出，主要是由于物业公司未尽到安全保障义务造成的。对此，本文从物业公司对业主的安全保障义务出发，就其现状进行了分析，并提出了完善措施，以此为解决业主和物业公司的纠纷提供帮助。
关键词 物业公司 业主 安全保障义务
作者简介：张玲，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院。
中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）08-076-02
物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。
一、物业公司对业主的安全保障义务阐述
（一）含义
所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。
（二）性质
目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。
（三）内容
1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。
2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。
二、物业公司违反安全保障义务的行为分析
（一）物业公司违反安全保障义务的行为认定
1.存在违反安全保障义务的行为具体包括两种表现形式，一是在特定情况下，物业公司应遵循法律或合同要求实施相应的行为，但是并未实施；二是实施了法律禁止的违法行为。
2.存在损害事实，业主人身或财产遭受损害的事实也是物业公司承担责任的前提，也就是说没有损害就没有赔偿，如房屋、动产等财产的损害，以及声誉、健康、生命等人身的损害，都属于损害事实。
3.存在因果关系，是指物业公司的违反安全保障义务的行为与损害事实之间存在因果关系，其中因果关系又被分为直接和间接原因，前者是物业公司因自身的作为和不作为直接导致损害事实的发生，后者是因义务落实不到位导致第三人侵犯了业主的合法权利，产生了损害事实。
4.存在过错，笔者认为错误的认定包括下述几点，首先是是否采取了有效的防范措施，物业公司应根据相关要求和需要，科学、合理的设计和布置防范措施，并保证其处于良好的运行状态；然后是管理工作是否到位，特别是对可疑人员的关注，必要的情况下可以对其进行身份认定和盘查；最后是针对侵害行为是否采取了果断、勇敢的制止措施，物业公司应加强巡逻力度，提高敏感度与警惕性，能够及时发现可疑迹象并予以劝阻，果敢、有效的制止侵权行为，避免危险事件的发生或将危险程度降到最低。如果物业公司未做到上述要求造成业益受损的，就应被列为过错。
如2007年发生在北京市方庄小区的案例，该小区的物业公司为防止居民践踏绿地，设置了钢筋护栏，但是由于栏杆顶部的尖头长达十几公分，导致11岁女孩在攀爬时被尖端刺伤，被确诊为“有胸锐器贯通伤”，最终法院认定：该物业公司在设置护栏时忽视了儿童的安全，栏杆尖端存在安全隐患，应承担部分赔偿责任。在这个案例中，物业公司设置的护栏存在
安全隐患，既违反了安全保障义务中的相关规定，存在过错，也是损害事实的原因，造成女孩受伤则是损害事实的体现。
（二）物业公司违反安全保障义务的常见类型分析
1.因物业公司自身原因直接导致的损害事实。这种情况是指物业公司因不能按规定履行安全保障义务直接导致业主的合法权益受到损害理应承担相应的赔偿责任。如2011年深圳市鹿鸣小区的李女士在使用小区内的公共健身器材时，因部件活动器材上部的横杆下落击伤头部，这属于物业公司安全防范措施不到位引发的事故，因此法院判决其承担相应的责任。
2.由业主和物业公司共同导致的损害事实。如果损害事实是由业主和物业公司双方过错共同造成的，此时单纯的追究物业公司的责任就有失公平了，应该由双方承担相应范围内的责任。如上述女孩攀爬栏杆受伤的案例，一方面是物业公司未尽到安全保障义务，另一方面则是家长未尽到监护义务，因此法院判决物业公司承担部分责任。
3.由第三者侵权导致的损害事实。因物业公司工作疏漏使犯罪分子有机可乘，增加了损害事实的发生几率，或者扩大了损害程度和范围，导致业益受损，应该追究侵害者的法律责任，同时物业公司也要承担合理的补充责任，以此维护业主的合法权益。如上海海滨花园的物业人员因管理疏忽致使犯罪分子持作废的出入证进入小区，并对某业主行凶，但是物业人员在接到业主的报警后，既未及时派出安保人员，也未向公安机关报案，致使业主被杀，法院最终判决物业公司承担赔偿责任。
二、物业公司违反安全保障义务的行为分析
（一）物业公司违反安全保障义务的行为认定
1.存在违反安全保障义务的行为具体包括两种表现形式，一是在特定情况下，物业公司应遵循法律或合同要求实施相应的行为，但是并未实施；二是实施了法律禁止的违法行为。
2.存在损害事实，业主人身或财产遭受损害的事实也是物业公司承担责任的前提，也就是说没有损害就没有赔偿，如房屋、动产等财产的损害，以及声誉、健康、生命等人身的损害，都属于损害事实。
3.存在因果关系，是指物业公司的违反安全保障义务的行为与损害事实之间存在因果关系，其中因果关系又被分为直接和间接原因，前者是物业公司因自身的作为和不作为直接导致损害事实的发生，后者是因义务落实不到位导致第三人侵犯了业主的合法权利，产生了损害事实。
4.存在过错，笔者认为错误的认定包括下述几点，首先是是否采取了有效的防范措施，物业公司应根据相关要求和需要，科学、合理的设计和布置防范措施，并保证其处于良好的运行状态；然后是管理工作是否到位，特别是对可疑人员的关注，必要的情况下可以对其进行身份认定和盘查；最后是针对侵害行为是否采取了果断、勇敢的制止措施，物业公司应加强巡逻力度，提高敏感度与警惕性，能够及时发现可疑迹象并予以劝阻，果敢、有效的制止侵权行为，避免危险事件的发生或将危险程度降到最低。如果物业公司未做到上述要求造成业益受损的，就应被列为过错。
如2007年发生在北京市方庄小区的案例，该小区的物业公司为防止居民践踏绿地，设置了钢筋护栏，但是由于栏杆顶部的尖头长达十几公分，导致11岁女孩在攀爬时被尖端刺伤，被确诊为“有胸锐器贯通伤”，最终法院认定：该物业公司在设置护栏时忽视了儿童的安全，栏杆尖端存在安全隐患，应承担部分赔偿责任。在这个案例中，物业公司设置的护栏存在安全隐患，既违反了安全保障义务中的相关规定，存在过错，也是损害事实的原因，造成女孩受伤则是损害事实的体现。
（二）物业公司违反安全保障义务的常见类型分析
1.因物业公司自身原因直接导致的损害事实。这种情况是指物业公司因不能按规定履行安全保障义务直接导致业主的合法权益受到损害理应承担相应的赔偿责任。如2011年深圳市鹿鸣小区的李女士在使用小区内的公共健身器材时，因部件活动器材上部的横杆下落击伤头部，这属于物业公司安全防范措施不到位引发的事故，因此法院判决其承担相应的责任。
2.由业主和物业公司共同导致的损害事实。如果损害事实是由业主和物业公司双方过错共同造成的，此时单纯的追究物业公司的责任就有失公平了，应该由双方承担相应范围内的责任。如上述女孩攀爬栏杆受伤的案例，一方面是物业公司未尽到安全保障义务，另一方面则是家长未尽到监护义务，因此法院判决物业公司承担部分责任。
3.由第三者侵权导致的损害事实。因物业公司工作疏漏使犯罪分子有机可乘，增加了损害事实的发生几率，或者扩大了损害程度和范围，导致业益受损，应该追究侵害者的法律责任，同时物业公司也要承担合理的补充责任，以此维护业主的合法权益。如上海海滨花园的物业人员因管理疏忽致使犯罪分子持作废的出入证进入小区，并对某业主行凶，但是物业人员在接到业主的报警后，既未及时派出安保人员，也未向公安机关报案，致使业主被杀，法院最终判决物业公司承担赔偿责任。
其实上述分类中还涉及了物业公司违反安全保障义务应承担的责任形式，即直接赔偿责任和补充赔偿责任。
（三）业主范围的界定
业主是物业公司的安保服务主体，当物业公司未能履行安全保障义务造成业主人身、财产遭受损害时，业主依法享有向其提出赔偿的权利，但是我国对业主的范围界定还存在不合理之处，《物业管理条例》中明确规定，“房屋的所有权人为业主”，显然这具有一定的局限性，因为当前社会的房屋所有权人往往将房屋委托给他人，从中收取相应的对价，同时目前我国的大部分住房是由公房改制而来的，住户是以承租人的身份居住的。因此我国应进一步完善相关法律法规，如借鉴我国台湾地区以“住户”界定业主的范围。
三、近年来业主与物业公司纠纷不断的原因分析
（一）相关法律法规尚不完善
我国针对物业行业的法律条例明显缺失，而且相关规定较为笼统，缺乏行之有效的具体规定，致使物业公司在实际管理中往往凭主观意识和自身经验行事，摸石头过河的情况较为普遍。如某小区四楼的王小姐因家中漏水反映到物业，然后发现三楼业主张先生不在家，为尽快解决漏水问题，物业强行进入张先生家，致使张先生与物业发生纠纷，那么在紧急情况下，物业私闯民宅是否属于侵权行为，以及其判断标准等法律并未作明确规定。
（二）安全保障义务解释与归责不明
虽然我国法律规定了物业公司应该履行安全保障义务，与业主签订的合同中也对这项义务作了注解，但是从实施效果来看，这两者约束机制对义务的阐述比较表面化，对其规定和归责也不明确，如某小区徐先生遵循了物业规定没有安装防盗窗，在没有关窗的情况下家中财物被盗，此时的责任到底应由谁承担，让人模棱两可，最终导致纠纷不断发生。
（三）物业公司的实权有待增强
虽然《物业管理条例》中规定了在物业管理区域发生安全事故的情况下，物业公司具有及时采取有效措施的权利，但是这项规定过于宽泛和形式化，导致其在紧急事件面前，往往不能也不敢积极采取处理问题的应对措施，如某小区的业主被三
名犯罪分子捅伤，但安保人员只是给予了言语上的警告，但因缺乏实际权利不敢采取制止行为，发现业主危在旦夕时才不得已出手，最终业主因失血过多死亡。
（四）物业人员素质较低
从我们生活中就可以发现，物业人员的素质亟待加强，如59岁的王女士途径小区内的一条道路时，由于路面较滑导致摔伤骨折，其家属要求物业公司赔偿，物业人员却出言不逊，说老人走路不长眼睛与物管无关，导致矛盾升级。这是因为大部分物业人员并未接受过专业培训，缺乏服务意识和责任感，服务技能和服务质量更是不容乐观，在争端和纠纷面前，他们不但不能妥善的予以化解，反而常常激化双方的矛盾，甚至有的保安人员监守自盗。
四、完善物业公司安全保障义务的控制对策
（一）明确物业公司的性质
优化、深化，并明确其性质、内容，规定业主的范围，以及物业公司的服务范围、承担责任的方式和范围，并制定切实有效的具体措施，如推行过错推定的规则原则，制定收费标准、解决纠纷的手段和途径等，使真正适用于现实中的物业管理工作。
（二）提高合同的可行性和操作性
物业管理合同是业主切实享受安全保障服务的另一重要保障，因此应遵循《合同法》，参考《物业管理条例》，明确不同阶段物业公司和业主的权利义务关系，量化和细化合同条款，特别是对实施难度较大的条款一定要慎重考虑，以免日后因履行义务不当引发矛盾。
（三）完善管理制度，加强日常管理
物业管理者应借鉴先进的管理理念和经验，完善管理制度，并在实践中给予不断的调整和优化，尤其是要强化日常管理，定期对区域内的设施进行检查，及时发现问题，解决问题，做到防微杜渐，同时加强巡逻力度，将安全隐患扼杀在摇篮中。
（四）赋予物业公司适当的权利
权利是落实自身义务与责任的前提，因此国家应赋予物业公司适当的法律权利，并将规定细化和深化，使物业人员有法可依，保证其在危急时刻能及时有效的控制事态发展，最大限度的降低危险度。同时国家还应督促公安等部门加强与物业公司的合作，要求物业公司设置便捷的报警系统，便于其及时得到相关部门的援助，确保小区安全。
（五）提高物业人员综合素质
物业人员自身素质与物业管理的质量和水平有着直接联系，因此从物业人员自身素质抓起十分必要。可以实行竞聘上岗制，杜绝使用不合格员工，并通过法律、道德教育和专业培训，促使物业人员树立正确的法律意识、服务意识，提高职业素养与专业水准，妥善处理业主与物业的矛盾，在一定范围内为业主提供全面、人性化的安全保障服务。
总而言之，物业公司为保障业主安全做出的重大贡献不容忽视，为了妥善解决业主与物业纠纷这一现实难题，必须完善相关法律法规，对安全保障义务的服务对象、范围、责任等做出明确、具体的规定，同时赋予物业公司恰当的权利，提高物业人员的整体素质，促使安全保障义务能够有效落实，以此提高物业管理水平，构建和谐小区。
参考文献：
[1]洪伟，胡哲锋.论物业公司对业主的安全保障义务.浙江师范大学学报（社会科学版）.2011（2）.
[2]刘鸿.如何在物业管理中保护业利浅谈.资治文摘（管理版）.2011（1）.
[3]隋?栽??豕笙?浅析物业管理公司的安全保障义务.法制与社会，2010（17）.
物业保安范文第4篇
【关键词】物业服务 安全保障 义务
目前,物业服务领域在不断拓展,服务的覆盖面也在不断扩大,物业服务已成为服务于经济社会协调发展、提高广大人民群众社区生活质量的新兴产业。但另一方面,近年来,物业服务者与业主之间的纠纷也日益增多。在众多的物业服务纠纷中,因住宅小区物业服务者未尽到安全保障义务而产生的纠纷尤为突出。
物业服务安全保障义务的内涵
住宅物业服务的概念。物业服务原来被称为物业管理。《物业管理条例》中明确界定了物业管理的概念:业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
由此可以看出,住宅小区物业管理的概念具有以下含义:
第一,我国现行的住宅小区物业服务采取的是由受聘的物业服务者提供专业化管理与业主自治性管理相结合的双重管理模式。明确地说,就是在传统物业服务者提供的单一专业化管理中融入了业主的自治性管理,加大了业主对于住宅小区管理的权利,有利于监督物业服务者所提供服务的质量。本文所探讨的物业服务是指由受聘的物业服务者提供专业化管理的服务。
第二,明确了业主与物业服务者之间的法律关系是一种合同关系,依照该合同所产生的物业服务是一种约定义务,基于这种契约关系所发生的纠纷应适用于契约法。
第三,规定了物业服务的内容,主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这为物业服务合同的签订提供了立法依据,明确了物业服务的范围。
住宅物业服务安全保障义务的概念。实际上,物业服务者的安全保障义务是民法上一般性的安全保障义务在物业服务领域的适用和延伸,因此物业服务者的保障义务具有区别于一般安全保障义务的特殊属性。
首先,其法律关系的主体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务的主体显然应该是物业服务者,而其权利主体比较特殊,既包括物业服务合同的相对人,还包括物业服务合同的准相对人及第三人。物业服务合同的相对人包括业主和依据物业设施租赁或承包经营合同使用物业设施的承租人、经营人,也就是物业的使用人。准相对人指的是,不是直接与物业服务者签订合同的、在住宅小区内相对稳定的居住主体。除此之外,安全保障义务所保护的权利主体还应当包括进入物业服务区域的第三人,具有不特定的性质,我们可以将这些安全保障义务的权利主体统称为权利人。其次,其法律关系的客体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务所指向的对象应该是物业服务者的行为,这里的行为主要是指一种积极的作为,它要求物业服务者按照物业服务合同的约定全面适当地履行义务。基于此,笔者认为物业服务者安全保障义务的内涵可以理解为:根据合同约定或法律规定,在合理的范围内,物业服务者对其服务住宅小区内的权利人负有防范、保护、照顾、救助等义务,如未尽到该义务的,物业服务者应承担相应的法律责任。
我国物业服务安全保障义务的立法现状
在我国,由于物业服务行业起步较晚,其相关制度建设存在明显不足,尤其是物业服务者的安全保障义务问题亟需解决。目前,我国还没有专门针对物业服务者安全保障义务的立法规定,安全保障义务的规定仅是散见一些法律法规和行政规章中,如《合同法》、《劳动法》、《航空法》、《公路法》、《公共场所消防安全管理规定》等。2003年,国务院制订了《物业管理条例》,近几年来也进行了一些修改,这是我国目前最具权威的处理物业服务纠纷的法律法规。该条例规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作;发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作;物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定;保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。由此可见,虽然《物业管理条例》规定了一些相关安全保障义务的内容,但是规定的内容过于笼统,而且也没有一个明确划分物业服务企业安全保障义务的标准,这就形成了理论界的分歧和司法实践的不统一,导致了法院对相关案件的判决经常大相径庭。因此,有关部门应尽快完善相关立法,为司法提供切实有效的标准和依据。
我国物业服务安全保障义务的立法完善
明确物业服务安全保障义务的性质。住宅小区物业服务者的保障义务属于安全保障义务中的一种特殊类型,但我国理论界对于安全保障义务性质的看法并不统一。以王利明教授为代表的学者认为,安全保障义务是一种法定义务,因为侵权法为每个人确定了不得侵害他人人身和财产的义务,违反此种义务首先就要产生侵权责任。①张新宝教授则认为,安全保障义务的性质以法定义务为原则,但不排除一定情况下具有约定义务的性质。②
笔者以为,物业服务者与业主之间是一种合同关系,而安全保障义务作为物业服务的一项内容,其性质应具有约定义务的性质。业主与物业服务者在合同中就安全保障义务进行的具体约定是安全保障义务的主要体现。如果在物业服务合同中,双方就安全保障义务没有进行约定或约定不明确,我们就可以适用相关的法律法规予以解决因安全保障义务所产生的纠纷。因此,住宅小区物业服务者安全保障义务的性质以约定义务为原则,但不排除特定情况下具有法定义务的性质。
明确物业服务安全保障义务的内容。安全保障义务的内容应包括以下两个方面:
第一,“物”之安全保障义务。根据《物业管理条例》的规定,物业服务者负有对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,使其达到安全需求的义务。每个住宅小区内都有许多配套的设备设施,一般应包括供水供电供气设施、排污设施、消防设施、娱乐设施等,如果这些设备设施存在着风险因素,会极易造成安全隐患。因此,物业服务者应当对之进行经常的维护,使它们维持安全的运行状态,只有这样才能为权利主体提供安全的居住环境。
第二,人之安全保障义务。根据《物业管理条例》的规定,物业服务负有维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的义务。此项义务具体包括内部服务的安全保障义务和外部风险的安全保障义务。前者是指物业服务者及其工作人员对业主的服务应当符合安全要求的义务,后者则要求,在合理限度内,物业服务者应采取必要的防护措施保证权利人在住宅小区内不受第三人的侵害。当然,我们不能要求安全保障人员完全、成功地制止犯罪,对其主观努力的评价并不取决于结果如何,只要其在制止犯罪的时候勇于面对、大胆果断、竭尽全力,在最短的时间内报警,就视为其尽到了义务。
明确物业服务安全保障义务的标准。部分学者认为,住宅小区安全管理必须保证小区内无重大火灾和刑事案件,否则物业管理者就应承担损害赔偿责任。另有学者指出,我国当前的综合国力、物业管理者的经济实力、经营状况等因素决定了现阶段小区内的安全程度要想即刻实现“万无一失”,显属过高要求,特别是在某种安全事故的发生概率极小而防范成本确很高的情况下,更是如此。
笔者认为,就此问题,我们应当采取具体问题具体分析的态度,既然没有办法找到一个统一的标准,那么在现实生活中,我们可以参考以下几个标准来判断物业服务者是否尽到了安全保障义务。一是约定标准。既然物业服务者安全保障义务是基于物业服务合同所产生的一种约定义务,双方主体完全可以在物业合同中明确约定安全保障义务的标准,当然这一约定应建立在平等自愿的基础上,而且在原则上,约定的标准不应低于法律等规范性文件对物业服务者安全保障义务规定的标准。二是法定标准。如果权利人与物业服务者在物业服务合同中没有约定安全保障义务的标准或者约定不明确,我们可以适用对物业服务者安全保障义务有明确规定的法律法规。在现实生活中还可能会出现既无约定标准而法定标准又不明确的情况,这时我们可以综合考虑几个方面的因素,包括物业服务企业的规模、物业服务企业对住宅小区的控制能力、物业收费的高低、物业服务企业是否具有过错等等。
总之,对《物业管理条例》的修改以及制定地方物业管理法规,都无法从根本上缓解日益突出的业主与物业管理者之间的矛盾。要想真正解决好物业管理领域内的突出矛盾,立法部门应尽快出台一部全国性的《物业管理法》。(作者单位:齐齐哈尔大学哲法学院;本文系2010年齐齐哈尔市哲学社会科学重大研究项目《齐齐哈尔市物业服务法律问题研究》研究成果,项目编号:QSX2010A-8)
注释
物业保安范文第5篇
关键词：物业服务；安全保障义务；案例分析
现如今随着房地产经济的繁荣，物业管理行业的不断发展、壮大，人们对私有权利的保护意识在逐步增强，对居住环境提出了更高的要求，物业管理中的各类纠纷也逐渐增多。尤其是各地业主被盗被害案频频出现引起了社会的广泛关注，也让我们不得不将目光集中到现代物业管理中的安全保障这一问题上。业主要求物业服务公司承担损害赔偿责任，而物业服务公司则认为其不负有此范围的义务拒绝承担责任。这涉及到物业服务公司在物业活动中的安全保障义务的问题。物业服务公司是否需要承担安全保障义务？安全保障义务的内容有哪些？安全保障义务的合理范围是什么？以及物业管理公司违反安全保障义务应如何承担责任？笔者将通过几个典型案例来分析，试图得到问题的答案。
一、物业纠纷案件类型
（一）物导致的损害
1、上海张宅物业有限公司与董某健康权纠纷案。
张宅物业公司承建董某居住的小区房屋的外墙装饰工程。同年4月25日上午张宅物业公司将拆除的脚手架用毛竹随意堆放在董某居住的武定路88号大门出口，阻挡了居民进出。由于未设立警示标志，也未有专人看护提示，董某从毛竹排上出门时，由于毛竹滚动，致使董某摔倒受伤。经诊断，董某右肱骨近端骨折、右股骨下端骨折。①
2、乐某诉某某物业管理有限公司身体权纠纷案。
原告外出回家，路经本市闵行区XX路XX号二楼门口走廊时，因空调外机滴水直接向外排放，而走廊排水管堵塞，导致走廊地面积水，原告因积水湿滑而摔倒。原告当即感觉疼痛难忍，后拨打了110报警，后被送往医院救治。②
3、倪某诉上海某某物业管理有限公司健康权纠纷案。
原告进入上海市徐汇区某路某弄某号楼某楼的电梯，尚未站稳时，电梯门砰的一声关闭后极速下降，导致原告身体猛地前倾，扑倒在前面乘客的身上。原告的身体又猛然后倾，头与后背撞到电梯门上，电梯上面掉下的灰尘覆盖全身。原告被困电梯中长达一个小时才被消防队员解救，导致头晕脑胀全身疼痛，头部及身体多个部位挫裂伤。③
4、吕少茹诉被告新乡市正隆置业有限公司、鑫苑物业服务有限公司新乡分公司人身损害赔偿纠纷案。
原告吕少茹与母亲一起前往紫郡小区所购房屋，在由室外楼梯向楼内经过时，因楼梯护栏未焊接而不慎从高约1米6的平台上摔下，致下巴严重摔伤，住院达半月之久。④
5、李某诉某物业公司等身体权纠纷案。
原告随母亲至住在某路X弄X号X室的朋友顾某家探访，离开时，由于电梯长时间没有上来，原告和母亲从安全楼梯下楼至11楼，因原告体力不支，便在11楼再次等电梯。由于配电间房门与安全通道的门无论在颜色还是形状上都相似，原告误入配电箱间，由于该处地面镂空，原告从11楼跌至10楼，造成皮肤大面积撕裂。由于该处房屋由某地产公司开发建造，其配电间镂空设计存在安全隐患，是原告受伤的一个因素，应当承担相应的民事责任。被告某物业公司系该房屋的物业管理部门，其未在配电间设置警示标记，造成原告误闯受伤。⑤
（二）第三人实施的损害
1、上诉人三门峡市康乐物业管理有限公司与被上诉人张艳菊物业服务合同纠纷案。
张艳菊系被告康乐物业提供物业服务的小区业主。张艳菊以10000元的价格购买雅马哈125两轮摩托车一辆，由于双方没有对摩托车的停放划定停放区域，张艳菊平时将摩托车停放在自己单元门口。后张艳菊停放在其单元门口的摩托车被盗丢失，张艳菊向公安机关报警，该案未侦破。双方就赔偿事宜协商未果，诉至法院。⑥
2、沈阳某某物业管理有限公司与席某物业服务合同纠纷上诉案。
席某系某某的业主，某某物业公司为席某所居住小区提供物业服务。席某驾驶车牌号为XX银灰色三菱欧兰德回到小区，因园区西门发生故障席某驾车无法进入，后席某与园区监控室打电话就此事进行沟通，被告知从北门进入到达B区地下车库。席某在B区地下车库入口刷卡不好用，怕车辆再被刮伤，故将车停在地下车库下行车入口处。次日早上，席某发现该车的3个轮胎被扎后报案。因席某车辆堵在B区地下车库下车口，某某物业公司为不影响B、C区业主车辆的通行，把电源断开，将B区地下车库出口道的闸杆升起，故某某物业公司不能提供案发时间的监控录像。2011年3月23日席某在辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司鸿达分公司更换4个车胎花费4845元。⑦
3、湖北汉川法院判决星网咖公司诉汉正物业公司等财产赔偿案。
汉川星网咖网络科技有限公司系被告汉川汉正物业服务有限公司所辖汉正商城的业主。被告黄某携带断丝钳等工具窜至原告网吧所在的楼顶，盗割原告空调室外机铜管和散热片。零时许，被告值班员通过电子监控发现其正转运赃物，追赶途中黄某从楼顶逃离。黄某被法院判处缓刑。同月16日，原告诉请被告汉正物业公司赔偿损失10万余元。⑧
4、潘某等与重庆市永川区某管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案。
潘某、罗某系夫妻关系，一并购买了位于重庆市永川区胜利路270号棠城佳苑小区11幢1-3-3号住房一套，二人所在的棠城佳苑小区业主委员会与某公司签订了《重庆市物业服务合同》。一日凌晨，潘某、罗某发现所在房屋发生入室盗窃事件，随即向公安机关报案，公安机关也于2009年11月24日下达了永公刑立字（2009）5544号立案决定书。潘某、罗某向公安机关报案时称：强盗借助二楼的空调和防护网从书房阳台的窗户潜入室内，盗走潘某提包内现金270元，罗某钱包内现金1320元及一部九成新价值4500元的摩托罗拉A1800手机，合计6090元，但公安机关未侦破此案。⑨
二、物业安全保障内容
我国《物业管理条例》规定， 物业服务公司承担的安全保障义务是指， 物业服务公司应承担的按照合同约定履行合同范围内的保障业主人身、财产安全的义务， 以及根据物业管理条例的规定对物业管理区域进行的物业消防管理和小区治安管理的义务， 其中包括物的安全保障义务和人的安全保障义务。具体来说物业服务公司对业主承担的安全保障义务主要包括以下几个方面：
（一）对公用设施、公共环境的维护与保养
其中包括对公共道路、电梯、车位、文化教育等设施的保养与维护， 共用场所的绿化等。在乐某诉某某物业管理有限公司身体权纠纷案中物业公司负有使公用走廊干净不湿滑，不会有使经过的人滑倒的危险。在倪某诉上海某某物业管理有限公司健康权纠纷案中负有对电梯维护与保养的义务，不致使电梯突然出故障而危及业主的人身安全。同样的在沈某某与上海某某物业发展有限公司违反公共场所管理人责任纠纷案中。物业公司对于大家公用的台阶，若是有损坏或者缺口，负有及时维护和修理的义务等等，从这些案件中我们可以看出物业公司在公共设施和公共环境上所负有的义务
（二）物业消防管理
消防管理包括定期检查、维修消防设施和器材，设置消防安全标志，确保消防设施和器材的完好、有效；定期组织防火检查，及时清除火灾隐患；开展防火安全知识宣传教育；保障疏通通道、安全出口畅通，物业消防的案例相对来说比较少。
（三）小区治安管理
主要包括执行门卫值班制度； 实施安保巡逻制度；防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。在第三人实施的损害案件当中：沈阳某某物业管理有限公司与席某物业服务合同纠纷上诉案，潘某等与重庆市永川区某管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案。在这些案件当中受害人都在不同程度上遭到了财产损害，主要是被入室盗窃，在这些案件当中法官也都判决物业公司应该负有一定的安全保障义务。因此物业公司可以采取可疑人物进入小区积极盘问，查明身份之后再与放行，并且还应实施保安24小时巡逻，并且在小区各处安装摄像头等措施。
三、物业服务公司违反安全保障义务的构成要件
侵权责任的构成要件，是指侵权行为人承担侵权行为责任的条件。物业服务公司构成违反安全保障义务的侵权行为，除存在违反安全保障义务的行为外，还须具备三个要件，即损害事实、因果关系和过错。从以上一系列的案件中可以看出，受害人必须举证证明物业公司具有过错，以及自己受有损害，并且损害与过错之间具有因果关系。例如：在周果红等诉长沙市嘉华物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案中。两原告共同居住在天心区柠檬丽都小区C4栋202房。原告周果红在家沐浴，小偷趁无人看管财物之际溜进原告家中行窃。事后，经清点，原告丢失现金人民币4000元和其他证件、银行卡等物品。案发后原告向公安机关报案，公安机关未对原告家中被盗现场进行勘察。后原告就损失赔偿问题与被告协商，但被告拒绝赔偿。在本案中，法院最后认为"原告居住在天心区柠檬丽都小区C4栋202房，被告长沙市嘉华物业管理有限公司为原告提供物业管理服务是实，但原告不能提供确实、充分的证据证明其财物被盗及被盗财物金额，同时原告未提供证据证明被告长沙市嘉华物业管理有限公司为原告提供物业管理服务过程中存在过错导致原告家中被盗，故对其要求被告赔偿7727.2元损失的诉讼请求，本院不予支持"。因此法院最后驳回原告的诉讼请求。由此可见，在物业安全保障义务中，原告举证证明物业公司具有过错，至关重要。
四、结语
综上对我国发生的物业安保义务纠纷案例分析可以看出：
（一）物业安全保障义务纠纷中，由物引起的损害纠纷占大多数。在物引起的纠纷中主要是小区内的设施，如配电房，走廊清洁度，电梯，楼梯等不一而足。主要的原因是物业公司没有对日常的公用设施做到勤勉维护，对于危险的地方没有设立足够明显得安全警示牌子，也没有做好防范措施。
（二）物业安全保障义务纠纷中，第三人侵权引起的损害为少数，在第三人侵权损害中最多的还是小区放不明人物进小区，致使小区业主家里的财产被盗或者放在家外面的财产被盗。至于受到人身损害的少之又少，在我们小组成员搜集的案例中只有一起发生在温州的案例，在这起案例中业主受到不明凶手的袭击，致使右大腿受伤。
（三）在物业安全保障义务纠纷中，若是有物引起的侵权纠纷，在法院的判决中物业公司基本上都承担了大部分的责任，有的甚至承担了全部的责任。而在第三人侵权引起的损害中，大多数物业公司承担的是小部分责任，由此可以看出物业公司承担的是补充责任。而在由物引起的损害中，物业公司承担的是直接责任。当然如果受害人自己也有过错，则物业公司只是承担一小部分责任。由此可见，物业公司应该积极得履行自己的义务，更好的保护业主的人身和财产安全。
（四）在法院判决物业公司承担多上责任时，主要的依据是物业公司在案件中有多少过错。若是物业公司没有过错则不承担责任。因此，当事人，尤其是原告对于物业公司的过错的举证就显得尤为重要。原告若是不能举证物业公司存在过错，则要承担举证不能的后果。
注释：
①（2012）上海市第二中级人民法院沪二中民一（民）终字第680号民事判决书
②（2012）上海市闵行区人民法院闵民一（民）初字第7849号民事判决书
③（2012）上海市徐汇区人民法院徐民一（民）初字第1119号民事判决书
④ （2012）河南省新乡市红旗区人民法院红民一初字第473号民事判决书
⑤（2010）上海市杨浦区人民法院杨民一（民）初字第2930号民事判决书
⑥（2012）河南省三门峡市中级人民法院三民三终字第77号民事判决书
⑦（2011）辽宁省沈阳市中级人民法院沈中民二终字第1816号民事判决书
⑧（2011）湖北省汉川市（县）人民法院川民初字第694号民事判决书
