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物业维护部范文第1篇
关键词:安防管理;保安服务;秩序维护员;专业培训;称谓改变
近期,为促进泉州物业管理行业的健康发展,提高物业小区安保人员(秩序维护员)的整体素质,泉州市房管局联合市公安局组织,进行了全市性物业小区秩序维护员的培训。培训班以加强物业安防服务业务的指导、监督和检查为宗旨,确保物业安防队伍实现专业化、市场化、规范化,充分发挥物业安防队伍在社区社会治安综合治理中的积极作用,培训内容主要有保安理论知识、消防常识、法律常识等。据悉,物业安保人员通过培训,考试合格后,由市房管局与市公安局联合颁发秩序维护员证,今后泉州物业管理行业的安保人员将统一改称为秩序维护员。
一、物业小区秩序维护员与保安员的角色定位
长期以来,由于物业管理企业规模大小不一,小区管理力度不同,在对负责小区安全防范工作一线的安全防范人员的称谓上并不统一,产生了诸如安全员、护卫员、治安员、维护员、保安员等多种称谓。随着物业管理行业的快速发展,相应配套的物业管理法律法规的相继出台,为适应物业服务企业的发展,全国各地的物业管理企业积极响应中国物业管理协会的倡议,把物业管理小区内的安全防范人员,统一定名为“秩序维护员”。物业管理安保人员改称为“秩序维护员”不是一项简单的名称改变,而是物业管理行业因应时展,促进物业行业发展,摸准法律脉络的一个机制转变。通过大量的物业服务实践表明,对于物业小区的安保人员的名称确定上,这一称谓是符合实际的,切合物业管理相应法律法规对于物业小区安全防范服务内容与职责以及所应承担的责任界定。这是中国物业管理行业协会对物业管理实践进行探索的重要举措,对于规范物业管理行业、规避管理责任、保护物业管理企业、促进物业管理行业的健康发展具有重要的意义。
为促进物业管理行业的健康发展,规避企业的管理风险,广大物业管理企业根据物业管理行业的具体服务内容和客观实际,适时地把小区的安保人员更名为“秩序维护员”,这是物业行业主管吃透物业管理的相关法律、法规,合理保护物业管理企业的创新性举措。长期以来,物业管理企业在物业管理小区的服务上大包大揽,承担了大量本不属于小区物业服务范围的工作,在无偿无私服务的同时,在不知不觉中潜伏管理风险,承受着重大的管理责任,这无疑牵涉到物业管理企业的生存,使本属微利的物业管理企业面临着管理生存危机。
大量的物业服务实践揭示:物业管理企业在小区的安防服务只是有限的秩序维护与基础性的安防业务。正如国务院《物业管理条例》对物业管理的定义及第四十七条明确规定的,区域内发生安全事故时,物业管理企业应采取应急措施及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作的义务。另相关的物业管理法规已深刻明示:物业管理在小区的安全防范管理服务上主要负责小区秩序的维护,相对于保安服务公司的保安业务在服务对象的内涵与外延上存在着较大的差别,所应负担的责任也有所不同。客观来讲,有部分的物业管理企业因出于管理上的需要,聘请了保安公司的保安人员来负责进行小区的秩序维护等安防服务,而秩序维护只是保安服务内容中重要的一项,而秩序维护的职责与保安业务的职责显然在业务的内涵与外延上有所不同,保安业务的内容众多广泛、责任也更大。
显然物业小区秩序维护人员既有保安人员一定的工作职责与义务,但又有别于保安人员,相对保安人员秩序维护员业务范围比较小,应是保安众多业务中的极少数的几项所应承担的责任也相对较轻。对于物业小区的秩序维护人员既不能等同于保安,又不能忽视相应的安保工作职责。秩序维护员处于小区物业管理的一线,其形象与素质关系着小区的安全与物业管理企业的形象,长期以来秩序维护人员在确保小区正常秩序、维护良好的小区环境中发挥着重要的作用,得到了广大业主、住户和群众的好评,在构建和谐社会、建设和谐社区、打造“平安小区”的建设上发挥着不可忽视的作用。但在客观上,物业管理企业中也存在着一小部分物业服务企业的安保人员在小区的秩序维护上没有认真履行职责或发生了监守自盗的行为与现象,侵害了小区群众的利益,引致了一定的社会热点问题,给物业管理行业造成了一定的负面影响。因此,对物业小区秩序维护员进行专业培训是必要的,必将促进物业管理从业人员的素质,给平安物业小区的建设带来生机与活力,确保了物业小区的安全,并极大地提高物业管理服务水平。
二、专业培训有利于物业小区秩序维护员队伍整体素质的提高
通过专业培训,在物业管理行业内进一步强化秩序维护管理的安防意识,充分认识物业秩序维护员管理工作的重要性,增强了物业管理企业建设好秩序维护队伍的信心。小区秩序维护员队伍建设是社会治安综合治理的重要组成部分,通过专业培训,加强了秩序维护员专业培训的工作机制,提高物业秩序维护员队伍的管理水平,就能构建起社会主义和谐社会基础,更好地适应日益严峻、复杂的社会治安形势的对小区秩序维护工作的迫切要求,维护好物业小区良好的秩序,适应新形势下业主对物业服务中对秩序维护管理工作的新要求。
近年来,随着社会经济的发展,严峻的治安问题困扰着和谐社会的建设。部分地区社会治安问题已成为制约经济发展的瓶颈,也给物业小区搞好安定、安全、有序的小区环境带来一定的困难。客观来讲,这与公安机关在社会治安综合治理上落实专业治理与群防群治基础性工作相结合的双轨制明显弱化有一定的关联性。在客观上,公安机关在打击违法犯罪上投入巨大、措施得力,但在治安防范的基础性建设上,缺少发动群众,实现建立有效地社会治安群防群治、齐抓共管理的治安防控网络。因此,通过公安机关与物业管理行政主管部门的联合培训,将有效地达到相互协调、相互配合,打好治安防控的群防群治基础,为社会和谐建设,创造良好的小区环境奠定坚实的基石。
物业小区的秩序维护工作是物业小区的基础性工作,秩序维护工作所具有的工作责任重、劳动强度大、工作时间长的勤务工作特性,必须进行全天候的工作。因此,秩序维护员的工作质量直接关系到小区业主、住户的安全,关系到物业管理企业的安全生产,关系着企业的利益。物业小区缺少安全防范,客观上也将会存在着大量的隐患,潜伏着危机,并构成对物业小区业主的危害,物业小区管理存在着风险,也将会对物业管理企业带来损害。通过专业培训,极大地提高了安全防范意识,针对薄弱环节进行有效地加强,更彻底地分析物业小区存在的安全防控环节,尤其强化节假日小区安防。
长期以来由于部分物业管理企业缺乏有效地检查、监督机制,造成物业小区内的安防管理工作存在着不少漏洞,发生了大量的案件与事件,所造成的负面影响,对物业管理企业乃至物业管理行业的形象造成一定的伤害。因而强化专业培训,可以在源头上强化物业管理小区的安全防控意识教育,强化物业小区安全防控,消除物业小区存在的隐患。
三、专业培训有利于把好秩序维护人员招聘关口,防止不法人员混进物业小区秩序维护员队伍
通过专业培训,有了一定的安全防控意识,那么相应的防范工作就能有效地得到落实,尤其是基础性的安全防控工作。平安物业小区的建设主要是依靠物业管理公司秩序维护人员有效的管理,因此,公安机关在群防群治方面应加强与物业小区的联动,在治安防范业务上加强指导,在治安信息的反馈上加强通报,建立起警民互动的治安防控机制。
通过专业培训,强化了物业小区秩序维护员培训的管理意识,严格把好秩序维护人员招聘关口,控制好招聘的各个环节。积极开展物业秩序维护员的教育培训工作,落实好岗前培训、在岗轮训是物业小区安全防范的关键。严格按照物业秩序维护员培训工作的总体目标,培养高质量的秩序维护员。注重岗前培训和在岗轮训,全面提高物业秩序维护员素质。着重抓好下几个方面:一是围绕物业秩序维护服务项目对物业秩序维护员进行全面系统的教育培训,内容包括职业道德、行为规范、业务技能、安保知识、法律常识、小区周边治安状况等多项内容,经过严格的考核,合格后才正式录用。二是定期组织秩序维护人员进行在岗培训,促使秩序维护员在多次反复的学习中接受专业教育和业务培训。三是对物业秩序维护员的教育和培训工作根据不同的分工和层次进行,对教育和培训的方法、内容、形式和时间,采取不同的模式,以达到最好的教育和培训效果。通过不断巩固和更新业务技能培训,才能适应新形势下秩序维护员对服务工作的要求。
四、专业培训有利于加强物业秩序维护员队伍的规范化管理
通过专业培训,加强了物业秩序维护员队伍的正规化、规范化管理。引入了部队的管理方式,做好物业秩序维护员队伍的基础性建设工作,通过准军事化的管理,建设好一支出色的秩序维护员队伍。物业小区的安保工作,是社会治安综合治理的一项基础性的工作,大量的物业小区能够扎实抓好小区的平安建设,那么社会治安问题也就解决了一大部分了。
在秩序维护员队伍的建设中,首先应特别注意培养选好队伍的带头人。物业秩序维护员面临周边复杂严峻的治安形势,面对性情各异的业主,工作情况相对复杂,队伍的带头人处在秩序维护员队伍管理的核心地位,这就要求领头人有效作为、以身作则,管理好队伍,搞好物业小区秩序维护服务。其次抓好丰富多彩的班务活动,活跃组织氛围,提高队伍的凝聚力,并内化为自觉的行动,履行好本职工作。再次规范宿舍的内务管理,培养秩序维护人员良好的行为习惯,以标准化、军事化的内务管理,展现秩序维护员队伍的风采,使小区群众认同秩序维护员队伍是一支训练有素的队伍,增强搞好小区保安工作的信心。最后要在秩序维护员队伍中营造良好的工作、学习、生活氛围,形成团结、紧张、严肃、活泼的工作与生活气氛,建立一支忠诚可靠的秩序维护员队伍。
五、专业培训有利于提高服务质量,建立新型的秩序维护员与业主之间的良好关系
通过专业培训,可以不断提高服务质量,强化文明执勤与优质服务意识,建立起物业小区秩序维护员与业主之间的良好关系。物业秩序维护服务的对象是业主,因此,服务好业主是做好服务工作的前提,有了良好素质的秩序维护员就能与业主建立互相理解、互相支持、和谐相处的关系,就能认真对待和解决的与业主的冲突与矛盾。
通过专业培训,秩序维护员就能以良好的岗位形象、亲切和蔼的语言与业主们进行有效地沟通与交流,把周到细致的服务落实在行动上,真正做到全心全意为业主服务。当业主遇到困难的时候,秩序维护员就能“想业主之所想,急业主之所急”,在力所能及的范围内倾力相助。对待小区中的弱势群体或需要救助的业主、客户,都能给予最细心、最周到的服务。优质服务必有回报,物业小区的业主们会以自觉缴纳物业服务费,积极配合物业小区服务工作来给予回报,那么物业小区的防范工作就有了坚实的群众基础。
物业维护部范文第2篇
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。
住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
第三条 本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市场物业管理主管部门），其主要职责是：
（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；
（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准；
（三）审查住宅小区物业管理企业资质；
（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用；
（五）市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是：
（一）参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管；
（二）负责住宅小区物业管理企业资质初审；
（三）负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理；
（四）组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同；
（五）指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动；
（六）审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算；
（七）查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。
第二章 住宅小区物业管理机构
第五条 住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区业主代表大会行使下列职责：
（一）选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员；
（二）批准管委会章程；
（三）听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作；
（四）决定住宅小区内物业管理重大事项；
（五）制定和修改住宅小区物业管理公约。
第六条 住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20％以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。
第七条 管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5－9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60％。管委会设立主任1人，副主任1－2人，由管委会在其委员中选举产生。
第八条 管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权：
（一）制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施；
（二）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同；
（三）审议住宅小区物业管理收费项目和标准；
（四）协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉；
（五）监督住宅小区物业管理公约的实施；
（六）监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。
第九条 住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业管理主管部门制定。
第十条 物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。住宅小区物业管理合同文本，由市物业管理主管部门统一印制。
第三章 住宅小区物业验收与接管
第十一条 住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。
第十二条 有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套的基础设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）其他必要的资料。
第十三条 开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。
第十四条 开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。
第四章 住宅小区物业维护管理
第十五条 住宅小区物业维护管理按下列分工负责：
（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。
（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。
（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护， 由自来水公司负责； 总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主负责。
（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责；化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。
（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。
（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。
第十六条 住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第十七条 住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。
第十八条 住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第十九条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间；
（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目；
（四）将草厦用于居住；
（五）随意停放车辆；
（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；
（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物；
（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
（九）饲养禽畜；
（十）排放或存放有毒有害物品；
（十一）践踏、占用绿地、攀折花木；
（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施；
（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。
第二十条 业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。
第二十一条 供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；按掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装架设。
第五章 住宅小区物业管理费用
第二十二条 从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10％，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。
第二十三条 住宅房屋维修资金来源：
（一） 从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息；
（二） 住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0.10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。
前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。
住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。
第二十四条 用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金，年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。
第二十五条 专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。
第二十六条 住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取； 代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。
物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。
第二十七条 房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
第二十八条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。
第六章 罚则
第二十九条 违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正；造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。
第三十条 违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿；不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。
第三十二条 人为造成公用设施或公用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。
第三十三条 无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得；造成损失的，应负责赔偿。
第三十四条 物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可以投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失；情节严重的，由有关部门按规定处以罚款：
（一）物业维修养护不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自将管理费用挪作他用的；
（五）乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的；
（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
第三十五条 违反本法办规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。
第三十六条 妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 物业管理企业及其他工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务；对滥用职权、玩忽职守，给业主造成损失的，应负责赔偿；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十八条 各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。
物业维护部范文第3篇
一、房屋养护：
1、房屋外墙脱落、防水、管道老化等问题应怎样解决？
解答：超出《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》要求的服务及改造，应由使用单位报机关事务服务中心基建科，纳入房管维修的流程，其费用应纳入办公用房专项支出。
2、高空坠物问题应该如何处理？物业公司应该承担那些责任？
解答：物业公司应负责定期对办公用房进行巡检，并建立健全完善的巡查记录，发现危险（如：高空坠物隐患）应标识提醒，必要时做划线、围栏等安全防护措施；同时应及时上报使用单位和机关事务服务中心。
3、大院及办公楼内地砖、瓷砖破损、更换及室外井盖破损更换的问题，应该由谁负责？
解答：参照《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》中房屋养护服务标准执行。其中材料费在单次500元以内由物业公司负责维修;超出的维修或改造，应由使用单位报机关事务服务中心基建科，纳入房管维修的流程，其费用应纳入办公用房维修支出。
4、办公楼的相关图纸、资料、档案的管理由谁负责？
解答：办公楼的相关图纸、资料、档案由机关事务服务中心统一管理，原使用单位应协助整理资料并办理移交手续。物业公司可借阅。
二、给排水及供暖设备运行维护
5、由于管道老化等问题造成经常性堵塞，疏通费用较高，产生费用如何界定？
解答：参照《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》的要求，物业公司应承担单次维修300元以下疏通的费用。由于管道老化或未接市政污水管网等原因造成的经常性疏通费用及改造费用的问题，应由使用单位报机关事务服务中心物业科，物业科现场勘察后再做决定。
6、办公楼在物业服务承接验收前查出的问题及维修应由谁负责？
解答：原则上承接验收前的问题由使用单位负责。
三、供电设备监控维护
7、门禁系统、自动推拉门、道闸杆、监控等专用设备的维修由谁负责？
解答：参照“谁的资产谁维修”的标准执行。物业公司应协助使用单位维护好专用设备的运行。大型维修及更换应报机关事务服务中心基建科审批。
8、食堂、餐厅的水电维修及保洁是否由物业公司负责？
解答：单位食堂、餐厅的维修及保洁不在物业公司服务范围之内，由食堂经营单位负责。
四、消防系统维护
9、办公楼消防主体责任是谁？相关消防设施、设备及消防器材的维修、更换费用问题如何解决？
解答：依据《安全生产法》《消防法》以及公安部第61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》消防责任主体为楼房使用单位。物业公司应负责关消防设施、设备及消防器材维护保养的职责。
办公楼已有设备的维护、保养（如：灭火器干粉、冲气等）的费用都包含在消费系统维护服务费中。承接验收前发现的问题原则上应由使用单位负责。
五、保洁服务
10、高空玻璃幕墙的清洗；公共区域内需高空作业更换的灯具的费用问题如何解决？
解答：为响应中央号召“过紧日子”的精神，除特殊情况外，玻璃幕墙不做清洗。如有特殊情况，由办公楼使用单位申报物业科。其他公共区域灯具更换由物业公司负责。
11、办公室内部设备设施更换及保洁由谁负责？
解答：公共区域内的设备设施及保洁由物业公司负责，办公室内的设备设施及保洁由使用单位负责，物业公司可以协助更换维修或提供有偿服务。
12、垃圾清运的费用及院内垃圾桶谁负责？
解答：垃圾清运工作属于保洁服务的一部分，其费用在物业保洁服务费之中，包括公共部位垃圾桶的维修、更换。
13、单位积雪清扫由谁负责？融雪剂及清雪工具的配备、储存问题由谁负责？
解答：积雪清扫工作的主体责任为办公楼使用单位。物业公司的职责是积极协助、配合。融雪剂及清雪工具配备由办公楼使用单位提供，物业公司承担存放、保养的义务。
六、安保传达
14、办公楼使用单位要求增加安保人员的要求应如何解决？
解答：物业公司应按照《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》的要求提供安保传达的服务，超出统一物业服务标准的安保需求应向机关事务服务中心物业科单独申请。
七、电梯、中央空调的运行维护
15、电梯、中央空调零配件的更换维修，物业公司应承担哪些？
解答：物业公司应承担：①维保服务②卫生清洁、日常维护③需要定期更换易损易耗品等零部件的维修。
八、绿化服务
16、绿化枯死，需清理补种，产生费用如何处理？名贵树木怎样维护保养？
解答：根据《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》的要求绿化枯死，清理及补种由物业公司负责。物业公司应根据物业绿化实际情况，订制年度维护、保养计划。
对部分价值较高的名贵树种，物业公司需订制年度保养计划，由使用单位确认审核并监督执行。如遇病死或更换应报机关事务服务中心物业科现场勘查后决定。
17、公共区域盆景的养护责任划分，出现枯死、冻死等情况的处理程序
解答：室内花盆及盆景由办公楼使用单位自行养护。不在全市物业统一服务标准之中。
九、会议服务
18、服务单位会议较多，频率较高，服务费用可否适当增加？
解答：物业公司应参照《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》中会议服务中标价格和标准与使用单位签订会议服务补充协议，费用由使用单位自行缴纳。
十、其他
19、服务单位办公室的调换、办公用品及家具的搬运，是否在物业公司服务范围之内？
解答：办公室内部调换与搬运工作不在《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》内，应由使用单位自行解决。物业公司可依据自身的经营范围提供有偿服务（如：室内玻璃清洁、家具搬运等家政服务），其费用由使用单位自行承担。
物业维护部范文第4篇
第一条 本合同当事人
委托方 （以下简称甲方）
名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
受委托方（以下简称乙方）：
名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
根据有关法律、法规，通过招投标方式（或协议选聘方式），甲方将___________（物业名称）委托乙方实行物业管理，双方经平等协商一致，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：
座落：
四至：
占地面积：
总建筑面积：
委托管理的物业构成细目见附件（略）。
第二章 物业服务内容
第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；_________________________。
第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、________________、________________、________________、________________等。
第五条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、________________、________________、________________、________________等。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、________________、________________、________________、________________等。
第七条 公共绿地的养护与管理。
第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、________________、________________、________________。
第九条 维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查________________、________________、________________。
第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，________________。
第十二条 电梯的运行和日常维护管理。
第十三条 房屋装饰装修管理服务。
第十四条 其他委托事项
1. ________________；
2. ________________；
3. ________________。
第三章 物业服务质量要求
第十五条 服务质量要求：
1.房屋外观：________________；
2.设备运行：________________；
3.房屋及设施设备的维修养护： ________________；
4.急修：________________；
5.小修：________________；
6.绿化维护：________________；
7.环境卫生：________________；
8.公共秩序维护：________________；
9.停车管理：________________；
10.消防管理：________________；
11.电梯运行维护：________________；
12.装饰装修管理：________________；
13.其他：________________。
第四章 物业服务期限
第十六条 物业服务期限为________________年。自________________年________________月________________日起至________________年________________月________________日止。
第十七条 合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第五章 物业服务费用
第十八条 物业服务费价格
1.物业服务费价格为________________，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、________________、________________ 、________________；由乙方按年／季向业主收取；物业服务费价格的调整，按政策规定／________________调整。
2.业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之________________。
第十九条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1．露天车位：________________
2．车库车位：________________
3．________________________________。
第二十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。
第六章 双方权利义务
第二十一条 甲方权利义务
1．审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。
2．合同生效之日起日内向乙方提供________________平方米建筑面积管理用房，物业管理用房所有权属于：________________；管理用房位置：________________；管理用房由乙方按下列第________________项方式使用：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米________________元的标准租用。
3．甲方应在合同生效之日起________________日内向乙方移交以下资料：
（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）各专业部门验收资料；
（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；
（6）物业管理所必须的其它资料。
4．当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催交。
5．协调、处理本合同生效前的遗留问题：
（1）________________________________；
（2）________________________________。
6．协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。
7．其他：________________________________。
第二十二条 乙方权利义务
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务；
2．向业主和物业使用人收取物业服务费。
3．有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
4．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；
5．对业主和使用人违反《业主临时公约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、________________等措施；
6．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
7．负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施；
8．向业主和物业使用人告知物业的使用有关规定；
9．每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查；
10．________________________________。
第七章 其他事项
第二十三条 物业入住前的物业服务内容为：________________________________；服务要求为________________________________。
第二十四条 物业入住前的物业服务费用为：________________________________，由甲方向乙方支付。
第二十五条 保修责任内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：
1．委托乙方返修，甲方支付全部费用；
2．甲方负责返修；
3．________________________________。
第八章 合同变更、解除和终止的约定
第二十六条 本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。
第二十七条 业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起________________日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。
第二十八条 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。
第二十九条 其他条款________________________________。
第九章 违约责任
第三十条 因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。
第三十一条 乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。
第三十二条 其他条款________________________________。
第十章 附则
第三十三条 双方约定自本合同生效之日起________________日内，根据甲方委托管理事项，办理承接验收手续。
第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十五条 本合同正本连同附件共________________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第________________方式解决。
1．提交________________仲裁委员会仲裁；
2．依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。
第三十八条 本合同自________________起生效。
甲方 乙方
签章 签章
物业维护部范文第5篇
根据《广东省保安服务管理条例》相关规定，保安员实行持证上岗，即取得公安机关发给的《广东省保安员资格证》的方可参加保安员的应聘。保安员的职责是：（一）保护服务单位的财产安全、维护服务场所的正常秩序；（二）保护服务区域内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场，维护现场秩序；（三）把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或者保卫组织；（四）做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防治安灾害事故等安全防范工作。保安员执勤时，禁止从事下列活动：（一）非法剥夺、限制他人人身自由；（二）辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人；（三）处理民事纠纷、经济纠纷或者劳动争议等。如违反相关规定，情节轻微的，由保安服务公司或者内部保安组织所在单位给予处分；情节严重的，予以辞退，并由县级以上公安机关注销其《广东省保安员资格证》；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。可以说，我省对于保安服务的管理已经形成一套较为成熟的管理模式。
从当前广州市物业管理公司保安队伍的设置情况来看，物业管理公司的保安机构类似于《广东省保安服务管理条例》规定的机关、企业事业单位内部保安组织，但实际上，两者在服务范围及管理模式上有较大的差别。根据《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的有关规定，物业管理公司提供的物业管理服务包括：（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。（二）园林绿地的管理养护。（三）环境卫生的管理服务。（四）公共秩序的维护、安全防范。（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。（六）物业档案资料的管理。（七）法律、法规及合同规定的其他事项。物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。在物业管理公司提供的这些服务中，公共秩序的维护、安全防范与内部保安组织的服务相类似，但两者存在以下区别：（一）物业管理公司的保安人员并不是专职的保安员，除了提供安全防范服务外，大量物业管理公司的保安人员还参与了物业的场地的使用管理、维修养护、巡视检查，公共秩序的维护和车辆行驶、停放管理等；（二）物业管理公司是向物业的业主、使用人提供服务的，这一服务来源于公司以外的主体———房地产开发企业或业主委员会的委托，这有别于不得对外提供有偿或者变相有偿的保安服务的内部保安组织；（三）物业管理公司的保安机构一般是物业管理公司的自设机构，没有经过公安机关的批准，其保安人员由公司向社会招聘，一般也没有在派出所备案。由于以上区别，对于物业管理公司保安机构、保安人员的管理，套用《广东省保安服务管理条例》对内部保安组织的管理模式有点牵强，而要求物业管理公司从保安服务公司聘请专职的保安员，由于既不符合物业管理尽量降低成本的原则，又存在物业管理公司对外聘的保安员管理难以到位的实际问题，在现实中难以真正实施。
为了对保安员与物业管理公司保安人员进行区分，有的物业管理公司甚至提出，物业管理公司的保安人员应当定位为安全管理员，是物业管理的服务人员之一，而不是单纯的保安员。
