物业管理公司经理工作(精选5篇)

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所属分类:文学
摘要

面对激烈的市场竞争,物业公司也在不断创新管理模式,来适应新经济环境对物业管理公司提出的要求。物业公司的管理不同于其他行业的管理,它自身的特点较为鲜明,即:以服务为主,以企业的服务来换取等价值的一种体现。写字楼物业管理主要是对租户和出入人员…

物业管理公司经理工作(精选5篇)

物业管理公司经理工作范文第1篇

近年来,物业管理行业在激烈的市场竞争中正稳步向前发展。物业管理公司的财务管理不同于其他类型的企业,它的特殊性决定了它财务管理工作的特殊性。随着我国城市化进程的加快,城市中一座座高楼大厦平地而起,为城市的发展与建设提供了一道亮丽的风景线。在众多的高楼中,写字楼比比皆是,对写字楼物业的管理已成为物业管理中重要的一部分内容。

(一)财务管理具有综合性管理的特点

面对激烈的市场竞争,物业公司也在不断创新管理模式,来适应新经济环境对物业管理公司提出的要求。物业公司的管理不同于其他行业的管理,它自身的特点较为鲜明,即:以服务为主,以企业的服务来换取等价值的一种体现。写字楼物业管理主要是对租户和出入人员进行管理,由于每栋写字楼的租户较多,出入人员较为复杂,因此,管理难度较大。这就要求物业管理必须将自己的服务进行定位,始终坚持“安全、舒适、快捷”的原则来开展工作。这也就决定了物业公司在管理上具有综合性的特点。

(二)财务管理具有全面性的特点

物业公司的财务管理工作已经渗透到写字楼物业管理的各方面工作中。物业管理工作的顺利展开离不开财务管理的保障。物业公司服务的顺利进行都需要一定的资金作为保障才能正常运转。例如:对写字楼租户收取房租的管理、为租户修理损坏的基础设备、更换写字楼公共使用部分的物品、支付写字楼保洁人员的工资等。还有的服务是需要物业公司先垫付资金才能进行正常工作。可见,物业公司每一项工作的顺利开展都离不开资金的维持,财务管理工作已经切实渗透到物业管理的各方面,只有加强对物业公司的财务管理才能为物业公司的管理及正常运转提供保障。

(三)财务管理具有简单性及安全性的特点

物业公司的经营管理过程不同于其他企业的经营过程,它不存在生产活动、销售活动,大部分涉及到的是小区内的各种设施的维修与养护等管理服务,因此,其资金的运动过程及运动形式相对于其他企业而言比较简单,这也说明物业公司的财务管理中核算对象比较简单。另外,对物业公司的各项收费采取的监督,不仅仅依靠企业本身来完成,还依靠相关政府部门及业主等的监督。这也就使得物业公司对资金的运转过程的监督具有安全性。

二、物业公司财务管理现状分析

虽然随着我国房地产市场的不断升温,写字楼物业公司也得到了迅猛的发展,但是,由于物业公司在内部控制、财务人员业务素质、资金的筹措、运用等方面还存在着诸多问题,使得写字楼物业公司的财务管理发展较为缓慢。

(一)内部控制体系尚不完善

由于我国大部分写字楼物业公司是新成立的,所以在管理能力上还存在不足,财务管理的内部控制体系尚不完善,比较薄弱。总体而言,我国写字楼物业公司的财务管理还没有完整的规范可供遵循,由于物业公司的会计核算较为简单,并未制定相应的内部控制制度,这对物业公司的发展是极为不利的。例如:很多写字楼物业公司对于日常办公用品的领取十分随意,并未建立台账;对于物业公司的固定资产与办公用品并未进行区分管理,而且对写字楼租费、物业费的收缴也不够及时,使很多租户并未感觉到便捷而产生了怨言;对于物业公司的经营收入也未能进行有效的监管,使经营收入的记录及使用比较混乱。上述这些现象都是由于物业公司严重缺乏内部控制制度而造成的,收入不及时入账、支出无法进行有效的节约,最终的结果只能是公司亏损连年增加。

(二)物业公司管理者缺乏现代企业管理理念

目前,我国很多写字楼物业公司的管理者和领导者缺乏现代企业管理理念,不重视对成本的管理。随着市场经济的不断发展,写字楼物业公司也逐渐向着专业化、智能化、规模化的方向发展。但是,由于受经营规模等因素的影响,很多中小型物业公司缺乏现代化企业管理理念,没有对企业做出准确、科学的市场定位,缺乏长远的发展眼光和经营战略,从而未能带领企业走向规模化发展。同时,由于对财务管理工作的忽视,并未对企业的各项资源进行优化配置,出现了资源严重浪费,企业经济效益低下等问题。因此,物业公司必须树立起现财观念和成本核算观念。

(三)财务人员素质有待提高

就我国目前物业公司的实际情况来看,很多公司为了节约人力成本,在使用财务人员时以最低人力成本作为选用人才的依据,缺乏对财务人员的专业知识和职业道德的了解。例如:很多财务人员是由收款员或其他岗位转岗来的,更有甚者居然没有会计从业资格证。同时,很多物业公司为了节约人工成本,基本是会计、出纳一人兼,这已经违背了会计职务相分离的原则。可见,目前物业公司财务人员的业务素质及职业道德都有待进一步提高。

(四)很难实现投资盈利

近十几年来,我国物业公司得到了迅猛的发展。但是由于物业费的收费标准不高,很多物业公司一直处于亏损状态。另外,受到写字楼物业公司经营规模的影响与限制,物业公司可选择的投资项目很少,即使遇到较为合适的投资项目,但由于物业公司缺乏强有力的理财管理团队,最终导致其投资存在风险,很难获得投资盈利。

三、优化物业公司财务管理制度的有效措施

(一)不断完善物业公司内部财务管理制度

物业公司必须根据国家的统一规定,并结合自身的业务特点和内部管理的要求,不断规范企业内部财务管理制度。同时,根据物业公司的特点将这项制度不断进行完善与细化。例如:经常核对公司的台账及上交的各种财务资料;定期检查并监督写字楼内的各项收入。只有建立一套科学、完善、规范的财务管理制度才能不断规范物业公司的行为,促进其健康持续发展。

(二)建立并完善财务成本分析与控制制度

在物业公司财务管理中的一个重要方面是成本管理。物业公司最重要的成本支出是人工成本与管理费用的支出。因此,物业管理公司必须在内部树立“全员成本”的新理念。一方面,物业公司可以在企业内部树立科学的成本控制目标,提高员工的成本意识;另一方面,整合并优化人力资源,激发人的内在潜能,减少冗员,降低人工成本。努力培养出一支爱岗敬业、专业素质强的高素质财务管理队伍。

(三)提高财务人员的综合素质

物业公司必须定期对财务人员进行职业道德、业务知识等的培训与继续教育。使财务人员不仅仅是财务单据的传递着,更能为公司领导者、经营者的决策提供科学、有效的数据依据。

(四)不断促进物业公司的规模化发展

物业公司不同于其他企业,主要是依靠管理服务来获取盈利的。这就要求物业公司必须广开思路,通过多种途径创造收入,为公司尽可能多的获得利润。例如:写字楼物业公司可以开设商品贸易代销之类的经济实体来获得利润。

三、总结

物业管理公司经理工作范文第2篇

时光荏苒,2019年很快就要过去了,回首过去的一年,内心不禁感慨,万千那么物业财务年终总结及明年计划该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的物业财务年终总结及明年计划范文精选,但愿对你有借鉴作用!

物业财务年终总结及明年计划范文精选【一】

2019年3月19日我应聘某物业公司会计岗位工作,在紧张的工作中不觉现在就到了年末,2019年的财务工作虽然还在持续中,但是回首这几个月来的财务工作,心中感受颇多。在某某某物业公司快速发展期间,我有幸成为了其中的一员,因为企业的快速发展也促使我不得不加强自身素质的提高,以便适应公司快速前进的步伐。在领导的指导和同事们的帮助下,我不断巩固、不断学习相关财务知识,时刻注意将理论知识和财务实践结合起来,个人无论是在敬业精神、思想境界,还是在业务素质、工作能力上都得到很大提升,能顺利地完成领导赋予的各项工作任务,较好地履行了岗位所赋予的职责。入职以来,我主要负责财务核算、纳税申报等工作,现将我这期间的思想、工作情况汇报如下:

一、思想方面在思想方面

不断学习某物业公司的管理理念和企业文化,始终以 崇德、齐同、卓新 的态度投入到日常的工作生活中,做到了与人为善,和睦相处。

二、工作方面

1、财务核算工作财务核算是会计人员的基本工作,也是日常性工作。现在的财务核算都是借助财务软件来完成的,对财务软件的日常性工作操作已经可以熟练掌握使用。在工作中做到及时编制凭证、按时结账、及时准确的出具财务报表并上报公司财务中心。

2、月度资金预算及2019年财务预算的编制 凡事预则立,不预则废 按照某某某物业公司财务中心的要求每月及时填报月度资金预算表及年终填报下年度的资金预算计划,在完成此项工作中体会到公司在资金的方面的管理的先进性。合理有效地筹措、分配、使用资金,加强对公司内资金使用的监督和管理,提高资金利润率,保证资金安全。

3、财务内部报表的编制在日常的财务核算中编制的《资产负债表》、《损益表》等基础的财务报表并不能满足一个日益发展壮大的公司管理层企业管理的需求,而财务中心适时的推出、改进一系列的财务内部报表,为公司的进一步发展奠定了一个夯实的基础。在编制内部报表的过程中,能够正确领会到公司管理层的对物业公司下一步发展所指明的方向。促使自己在工作中完善核算方法,为公司的可持续发展做好扎实财务工作。

4、物业软件的实施为了完善物业公司的核算工作,公司安装了专业的物业管理软件,以方便辅助财务的核算。在物业管理软件的推广使用中与软件公司的工程师积极沟通,寻求解决完善软件存在问题的方法,并指导物管员正确的使用软件。使物业管理软件在日常物业管理中发挥最大的作用。

5、领导临时交办的其他工作对于一件事重要与否应该在第一时间做出正确的判断,才方便下一步制定计划。在领导临时交办的其他工作,我总是要判断其是否重要、紧急,然后合理的安排时间,在有效的时间内高质高量的完成领导交办下来临时事项。合理的安排时间,有效的利用时间,否则纵使每天忙得团团转但其实又真的没干什么,就向一个救火队员一样,哪里有火哪里跑,最后却收益甚微。

新的形势和新的发展要求赋予了我们新的责任和使命,作为某某某物业的一名普通员工强烈的使命感和责任感又不断的鞭策我继续开拓创新,阔步向前,宏伟的企业愿景正在向我们敞开怀抱,在此谨借屈原的一句话表达我个人对新一年工作的态度,即 路漫漫其修远兮,吾将上下而求索 。

物业财务年终总结及明年计划范文精选【二】

回首2019年工作,物业财务部向规范管理合理调配又向前跨了一步,完成了物业公司与世家轩的财务分账、物业公司财务管理模式的转变、财务制度的制定、管理台账体系的建立等等几个重要的任务,使物业公司的财务工作在以前的一些基础工作之上得到了全新的改变,与整个集团财务工作达成一致的高度,迈上了一个新的台阶。具体工作如下:

一、物业公司与世家轩的财务分账

从某年7月份开始,根据集团财务中心的要求,完成世家轩与物业管理公司的分账处理工作,开设世家轩金碟账套,独立核算,对已输入金碟的凭证进行整理装订入册并存档备查。11月份,又把该账套移交给集团会计核算部。

二、物业公司管理台账体系的建立

根据某集团财务中心的统一要求,结合物业公司的实际情况,在以前的会计核算基础之上,从管理的角度,制定了物业公司的管理台账体系(物业公司及世家轩)。包括管理台账、管理台账的汇总、管理报表、财务分析、资金计划、资金计划执行情况汇总表等等一系列的工作的开展和圆满完成,与整个集团达成一致,使物业的财务工作真正走上集团的财务工作轨道,真正发挥了财务管理的作用。

三、物业公司财务制度的制定

在某集团财务中心的统一指导下,制定了物业公司的财务制度体系。包括《某物业财务制度》、《某物业管理台账核算办法》、《某物业财务付款管理办法》、《某物业付款审批权限的规定》、《某物业财务部部门职责》、《某集团内部服务结算管理办法》的制定。规范了整个物业公司的财务运作流程,使物业公司的财务工作得到了全面的提升和改善。特别是在付款的审批流程上有了明确的规定,从根本上进行了一次大的提升。

四、物业公司财务管理模式的转变

物业财务部对一些以前的会计核算工作进行了相应的规范、理顺之后,根据集团财务中心的要求,物业公司财务部与会计核算部进行了工作交接,把会计核算工作并入集团会计核算部,物业公司财务部负责管理台账、财务管理工作,从以前基础的会计核算工作之上,提升到真正的财务管理工作,从公司的利益出发,为公司领导做好财务参谋,提供最准确的财务管理数据。物业财务部与会计核算部为保证工作的顺利开展执行,作出了具体的工作事项互相协调配合,逐步的完善整个财务工作流程,确保物业公司财务工作的规范性、准确性,提高财务工作效率。

五、完成目标工作

配合客服中心完成了一年二期的收楼工作,加强管理费的收缴工作。从7月份开始,共收楼140户,收楼费用149.33万;从10月份开始,重点加强管理费的催缴工作,10-11月共追缴了管理费10.58万,收费率比上半年大大的提高。

六、完成科奈财务部门的数据录入

一期维修基金以及欠费情况的彻底清查。汇报公司领导,进行催缴工作。

监控世家轩的财务开支、价格审核及收款流程的管理。对收银人员进行财务培训,并且于9月份开始增设了收银机,使收银工作更加规范,大大提高了工作效率。

七、2019年工作思路:

1、建立物业公司的成本库。根据物业公司和世家轩的实际工作情况编制物业公司的成本库。合理、准确、清晰的了解物业公司的成本经营状况。为财务分析提供最真实的数据。

2、进一步加强对收费的管理力度,彻底清理欠费情况,把一期的收费率提高到70%,二期90%。并且对一些代收代付的收费还需进一步明确划分,包括水费、有线电视开通费的返还部分,代收业主收取的差价部分等等一些费用的划分归类都有待明确。

3、从管理的角度,对世家轩的经营状况进行进一步的核算。把员工包餐与对外经营彻底分开核算,对于一些经营费用也应该合理的分摊,真实的反映世家轩的经营成果。

4、新的财务制度的实施,财务部要财务部门要监督把关。对于以前一些比较模糊和混乱的流程要彻底理顺。包括各部门计划的审批流程,采购的审批流程,与发展商相关业务的计划、报销审批流程等等都要严格按照制度执行。

2019年虽然任务很重,但是都需要我们尽心尽力的一步一步去完成,只有这样,扎扎实实,发现一个问题解决一个问题。从财务管理着手,逐步把物业公司的财务工作提升到一个新的高度,迈上一个更高的台阶!更好的服务于公司!

一份汗水一份收获,述职报告物业公司全体员工在2019年工作中虽然取得了一定的成绩,但离工作的目标仍有很大的差距。由于物业公司规模的迅速壮大,员工队伍不断递增,传统的管理方法和运作模式已经无法适应新形势下的发展要求。长期以来形成的权责和职责不清使内部工作发生重复、遗漏和相互推诿现象,这直接制约着企业向前迈进的步伐。二某年我们将从源头上抑制不良歪风的蔓延,向科学化、规范化方向迈进。推行规范化管理,反对内耗,提倡团队高效协作,把努力提高服务质量和工作质量作为中心任务。充分发挥各部门职能优势,有效调动全员参与管理的积极性。合理健全监管机制、以强化制度落实为主要目标,始终站在提升服务品质的高度,使物业公司向着高标准、严要求、人性化的服务领域迈进,带出一支精简、高效的服务团队。

物业财务年终总结及明年计划范文精选【三】

回顾过去一年:公司经营走过了艰难的历程,作为财务部主要负责人,没将财务工作进行到位,没有充分有效地去进行财务部管理及协调财务部整体工作,没有充分发挥财务部门在公司管理中的作用,本人深感愧疚,愧对公司领导给予的平台及同事们的热忱支持。深深体会到财务部门作为公司的一个主要职能监督部门,当好家、理好财,更好地服务企业是财务部门应尽的职责,在公司加强管理、规范经济行为、提高企业竞争力等等方面负有很大的义务与责任。现就部门工作总结如下:

一、过去的一年中,财务部认真的完成了总经办交办的各项事宜,比如融资手续的办理,公司证照的变更、年检、办理,与各大厂商的业务资料等及临时交办的各项事宜,但由于事务烦多,往往重视了这头却忽视了那头,没能全方位地进行管理,虽然事务能完成,但总体上未能及时给总经办带来有用的可支配的各种信息,使得总经办的抉择总是迟后于发生的现实问题。

二、在上年的税务工作中财务部克服了许多困难,通过积极参加银行、财政、税务等各大部门举办的纳税、会计教育培训以及查阅税务资料,探索税收稽核的重点等,顺利通过了某年增值税缴纳工作。通过学习培训,提高了每月纳税申报工作的质量,并且熟练掌握了统计局、财政局、税务局、商务局、经贸局、外管局等各项报表的填制工作。

三、分公司财务工作:分公司日常经营活动通过分公司上传的日报表进行分析控制,日常费用开支趋于正常,各项费用开支均能先核批后支付。分公司财务活动在大的方向有序地进行,分公司财务人员也能积极配合财务工作,但在分公司的控制上没有实地进行过内审,下一步的工作中将安排定期到分公司进行全面账务审查。

四、在实际工作过程中,我们部门时时与销售部颜洪、罗应府进行沟通,销售部门都完全配合做好当中存在的问题,财务也完全配合了销售部做好了财务部门应做和不应做的,使两部门之前的衔接越来越紧密。销售部门,特别是销售员在开具销售单上出现了好几次严重错误,将销售价款少写,后来查账时财务部出纳已将全款收回,未给企业带来损失。在刘会琴的认真学习下,使装饰部财务核算及财务管理正常地开展,装饰部的众多小商品核算也能清晰、明确,各往来业务,成本费用均能准确核算,但在今后的实际工作中还有待加强财务部与装饰部的沟通,使工作更能有序地开展。

五、财务部主要现状:

1、业务经验不足、业务不够熟练,都是初涉或非专业人员,另外就是本身的事务烦多,这无疑是对加强全面财务管理工作的弊端,

2、对日常办公应用软件各功能不掌握,

3、专业胜任力不强,

4、但能积极配合处理各方面财务工作及财务部其他事项,

5、对于公司债权债务的清理催收力度不够大,

6、未及时进行财务核算,不能及时提供公司经营成果及财务状况,未定期或不定期组织对公司经营活动业绩进行的分析评价会议,未深入开展公司财务的分析评价、发现经营活动过程中的弊端,

7、公司财务管理的首位是加强对公司资产的管理,特别是流动性最强的货币资金,但在过去一年里没有对公司的资产进行严格的管理,没有专门的制度进行约束,形成了一种随意性的做法,但商品车辆财务部门指定由何媛媛全面进行管理,监督公司商品车收发数量的完整性、完好性,另外:公司应指定专门人员对公司的商品车负责,

8、公司各种档案未能健全地进行管理。

六、 一份耕坛一份收获

针对存在的问题,特别是公司出纳现金帐的账款不符,严重影响了整个报表的真实性、准确性,让我切切实实看到了财务管理的许多薄弱之处,作为财务部的主要责任人,我负有不可推卸的责任。某年工作重点将放在加强货币资金、资产管理、财务分析上,使财务工作及时、准确、有效、有用地完成,工作计划如下:

(1)、争对过去一年存在的问题制定一系列措施、完善财务部管理制度,并在实际工作过程中有力地执行;部门职责明确分工,加强责任考核,做到奖罚分明,另一方面对财务人员工作重新组合搭配, 进行高效有序的组织;

(2)、针对出纳帐账款不符的事宜,继续加强业务交流力度与检查监督力度,并制定公司货币资金管理制度,全方位全过程进行监督管理;

(3)、加强团队建设,充分发挥财务职能部门的作用;

(4)、加强核算与各大项费用控制的力度,充分发挥财务的核算、监督公司经营活动与抉择信息的功能;

(5)、搞好财务分析,为领导提供有效的参考依据,为企业决策和管理提供有力的财务信息支持;

(6)、加强债权债务的管理力度,加强应收账款及垫付款项的清理催收工作,缩短资金占用时间,减少公司资金占用成本,合理应用预收客户资金及应付供应商资金参与公司资金营运活动;

(7)、充分开展财务交流会议,随时清理工作过程中存在的问题及管理弊端并快速加以改进,努力影响财务部职员积极参与公司经营管理活动并对公司经营活动业绩参与分析评价;

(8)、继续并充分与各部门、分公司财务部交流学习,使整个财务工作的开展更加紧密有序进行。

七、思路决定出路,行动决定结果。

今后财务部开展工作的思路是:以发展的理念进行工作,根据公司的具体情况及公司领导将公司在整个市场中的定位变化,不断学习、不断更新思路、不断创新思维来适应工作需要及开展财务部工作。

回顾过去一年,财务部略表看法:

1、公司未明确具体销售政策,使得产品销售价格及利润空间起伏不定,从一定程度上不可进行控制,影响了公司的盈利水平,2、公司信息化建设不够,也就不能更好的服务于消费者及更好地达到消费者需求、期望,在一定程度上影响了公司销售,3、公司业务宣传不够,在一定程度上影响了公司销售,4、公司的全面管理工作不够,影响了公司的盈利能力,5、对员工的影响力不够(学习培训等),不能让员工素养形成良好的、积极向上的氛围,影响了销售及盈利能力。

物业财务年终总结及明年计划范文精选【四】

回首2019年工作,物业财务部向规范管理合理调配又向前跨了一步,完成了物业公司与某的财务分账、物业公司财务管理模式的转变、财务制度的制定、管理台账体系的建立等等几个重要的任务,使物业公司的财务工作在以前的一些基础工作之上得到了全新的改变,与整个集团财务工作达成一致的高度,迈上了一个新的台阶。具体工作如下:

一、物业公司与某的财务分账

从某年1月份开始,根据集团财务中心的要求,完成某与物业管理公司的分账处理工作,开设某金碟账套,独立核算,对已输入金碟的凭证进行整理装订入册并存档备查。5月份,又把该账套移交给集团会计核算部。

二、物业公司管理台账体系的建立

根据某集团财务中心的统一要求,结合物业公司的实际情况,在以前的会计核算基础之上,从管理的角度,制定了物业公司的管理台账体系(物业公司及世家轩)。包括管理台账、管理台账的汇总、管理报表、财务分析、资金计划、资金计划执行情况汇总表等等一系列的工作的开展和圆满完成,与整个集团达成一致,使物业的财务工作真正走上集团的财务工作轨道,真正发挥了财务管理的作用。

三、物业公司财务制度的制定

在某集团财务中心的统一指导下,制定了物业公司的财务制度体系。包括《某物业财务制度》、《某物业管理台账核算办法》、《某物业财务付款管理办法》、《某物业付款审批权限的规定》、《某物业财务部部门职责》、《某集团内部服务结算管理办法》的制定。

规范了整个物业公司的财务运作流程,使物业公司的财务工作得到了全面的提升和改善。特别是在付款的审批流程上有了明确的规定,从根本上进行了一次大的提升。

四、物业公司财务管理模式的转变

物业财务部对一些以前的会计核算工作进行了相应的规范、理顺之后,根据集团财务中心的要求,物业公司财务部与会计核算部进行了工作交接,把会计核算工作并入集团会计核算部,物业公司财务部负责管理台账、财务管理工作,从以前基础的会计核算工作之上,提升到真正的财务管理工作,从公司的利益出发,为公司领导做好财务参谋,提供最准确的财务管理数据。

物业财务部与会计核算部为保证工作的顺利开展执行,作出了具体的工作事项互相协调配合,逐步的完善整个财务工作流程,确保物业公司财务工作的规范性、准确性,提高财务工作效率。

五、完成目标工作

配合客服中心完成了二期的收楼工作,加强管理费的收缴工作。从1月份开始,共收楼140户,收楼费用149.33万;从30月份开始,重点加强管理费的催缴工作,4-5月共追缴了管理费10.59万,收费率比去年大大的提高。

六、完成某财务部门的数据录入

一期维修基金以及欠费情况的彻底清查。汇报公司领导,进行催缴工作。

监控某的财务开支、价格审核及收款流程的管理。对收银人员进行财务培训,并且于3月份开始增设了收银机,使收银工作更加规范,大大提高了工作效率。

七、某年财务部工作思路

1、建立物业公司的成本库。

根据物业公司和某的实际工作情况编制物业公司的成本库。合理、准确、清晰的了解物业公司的成本经营状况。为财务分析提供最真实的数据。

2、进一步加强对收费的管理力度,彻底清理欠费情况,把一期的收费率提高到70%,二期90%。并且对一些代收代付的收费还需进一步明确划分,包括水费、有线电视开通费的返还部分,代收业主收取的差价部分等等一些费用的划分归类都有待明确。

3、从管理的角度,对某的经营状况进行进一步的核算。把员工包餐与对外经营彻底分开核算,对于一些经营费用也应该合理的分摊,真实的反映世家轩的经营成果。

4、新的财务制度的实施,财务部要财务部门要监督把关。

对于以前一些比较模糊和混乱的流程要彻底理顺。包括各部门计划的审批流程,采购的审批流程,与发展商相关业务的计划、报销审批流程等等都要严格按照制度执行。

某年虽然任务很重,但是都需要我们尽心尽力的一步一步去完成,只有这样,扎扎实实,发现一个问题解决一个问题。

从财务管理着手,逐步把物业公司的财务工作提升到一个新的高度,迈上一个更高的台阶!更好的服务于公司!

物业管理公司经理工作范文第3篇

上海中远物业管理发展有限公司隶属著名的中远三林置业集团,1995年由上海远洋运输公司下属房管所转制成立,2000年7月中远物业改制成由部分经营者持股的新型股份制企业,公司下设四家子公司、一家合资公司和一家二级公司,现为上海物业管理“二级资质”企业。2000年通过ISO9001质量管理体系审核认证,其下属合资公司也于2001年、2002年先后通过了ISO9001:2000版质量管理体系、ISO14001:1996版环境管理体系、OHSMS18001职业安全健康管理体系审核认证,已成为上海市物业管理行业中第二家同时通过三个体系认证的公司,并使公司的管理体系逐步走上规范化、科学化和程序化。

成就辉煌业绩

作为服务行业,企业品牌以及市场的认可度,将是物业管理企业是否能实现可持续发展的重要关键。作为中远物业管理公司总经理申延财深谙品牌经营之道,自1998年接手公司以来,在以他为核心的一套强有力的领导班子带领下,在一批学历高、管理能力强、有理论、能拼搏的中层干部的努力下,齐心协力全面提升公司的科学管理和服务水平,积极展开创品牌工程的企业战略,经过多年的努力和奋斗,中远物业从一个只能管理远洋公司自建小区的房管所,成长为一个能够成功管理中高档智能化办公楼、高级住宅区的专业物管公司,经管物业范围既有远洋系统的住宅小区,也有岳洋大厦、远洋广场、众城商厦等商业楼宇,更有5A办公楼浦东国际航运金融大厦、高档智能化住宅小区中远两湾城、东上海世纪花园。绿洲城市花园、新汾阳公寓、黄浦花园等上海及外省知名物业。公司目前管辖范围覆盖上海8个区,60多个管理点,全权管理的面积超过120万平方米,进行物业顾问和专业服务的楼宇面积90多万平方米,已发展成为一个全面、专业的物管公司,挤身于上海物业管理行业品牌百强企业行列。

面对企业成功,申延财总经理没有自满,而是更清醒地意识到在激烈的市场竞争中,企业要尽快发展壮大,必须要走规模化发展、以物业服务为依托、大力发展各种经营,从事与物业相关联的增值配套服务的道路。在这一指导思想下,公司联动发展了其他综合性项目,除了物业管理外,在房屋中介、会务服务、家政服务、超市、建材装潢、五金销售、家用电器销售、机电设备维修等领域都有成功的尝试。今天,中远物业公司已形成了以物业管理为主、多种经营为辅、优势互补、联动发展的良好局面,取得了可喜的经济效益和社会效益。公司所管的“国际航运金融大厦”、“远洋广场”和“岳洋大厦”均荣获市级“物业管理优秀大厦(住宅小区)”称号;“远洋新村”荣获市级“文明小区”称号;“国际航运金融大厦”还荣获“全国物业管理示范大厦”称号,其它楼盘也均获得区级各类荣誉。2002年中远物业又荣获上海市“质量管理奖”,上海市“用户满意企业”等荣誉称号,在上海市2500多家物业管理公司中脱颖而出,充分体现了企业脚踏实地、长远发展、力争创造中远物业品牌的决心和信心。培养复合型人才

物业管理从字面上看管理对象是“物”,但由于所管之物是服务于“人”的,因此物业管理实质是以“管理物,服务人”为根本宗旨,而物业公司又是一个服务体系,不是单靠一个领导核心,也不是单靠一两个管理经营就能够完成得了的工作,因此,物业从业人员自身素质的高低将会直接影响到管理水准和服务质量。申延财总经理告诉笔者:“我们中远物业要在上海2500多家物业公司中获得一席之地,得到长足发展,必须要靠我们的人才,必须要靠我们这支经得起考验的队伍。”中远物业公司非常重视三支队伍的建设,即企业领导班子、中层领导干部和基层员工队伍,既要发挥领导班子的领导核心和党员干部先锋模范作用,更要激发基层员工的主人翁意识。为此,公司建立了完善的机制,以制度管理人,定期开展一系列以提高中层干部管理水平和管理经验的活动,并建立了“中层干部定期考核制度”,通过不定期的工作交流等形式,加强信息沟通,不断强化干部队伍的管理,同时公司特别注重人才培训、挖掘和积累的基础工作,在企业内部有一个非常良性的人才梯队的建设工作,企业“任人唯才,”提倡人员“能进能出,能者上,平者让,庸者下”,并通过培训工作发现内部人员特长,进行调岗发挥,公司中层管理干部都是通过人才引进机制引进的高级管理人才。对于员工培训工作,申延财总经理反复强调:“我们培训的目标是造就一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化员工队伍。”在这一思想指导下,公司坚持在制度上、机制上、观念上逐步规范公司的员工培训工作,同时加强对各管理点的培训力度,从而使全体员工在专业技能、职业道德、安全知识、劳动纪律等方面都取得了较好效果,企业上下形成了一股浓郁的“爱岗敬业、务实奉献”的风气,并造就了一支稳定团结、超强合力的员工队伍,使中远物业公司成为一个“拉得出、打得响、管理过硬”的集体,为企业的可持续发展奠定了扎实的基础。树立正确理念

品牌是企业的无形资产,正确的企业理念便是企业品牌战略的灵魂,而企业理念更是企业领导和全体员工经营企业的思想观念,它影响着企业的经营方针、战略决策、行为规则和工作方法,是企业一切工作的思想基础。申延财总经理认为:中远物业经过多年的努力奋斗,已打下坚实基础,发展也颇具规模,但企业要进一步发展,必须要有先进的物业经营 理念作指导,为此公司提出了“业主至上、竭诚服务、科学管理、追求更好;安全文明、优美舒适、物业增值、企业增效”的质量方针。指导企业迅速走在了同行前列,并把目光锁定物业服务需求的最大化,满足客户的需求和企业自身与国内外企业竞争水准的提升,走规模化、产业化、专业化的物业发展道路。

“业主的需求,就是中远的追求”。中远物业不仅为业主提供基本的物业管理服务,而且有能力根据各层次业主的不同需要,有针对性地开展各种特色服务和延伸服务项目。比如,中远两湾城一期就有2186户业主,物业公司面临的第一个难题就是如何面对同时装修的高峰,中远物业公司下属两湾分公司在接手该项目后就制定了有条不紊的全方位的一条龙服务,一方面坚持做到对装修全过程的跟踪服务,对业主在装修过程中遇到的困难尽心尽力及时解决,维护业主的利益,另一方面加强对小区的各类装修外来人员的管理,以有限的人手成功地控制了近二千户居民同时装修的局面,同时中远物业在两湾城开展“全员礼貌规范服务”,并在现场设立小商品便民服务点,为业主看房提供穿梭巴士和三轮车运送装修材料,将家乐福公司免费班车延伸到小区,并在小区大门口安装专供小区服务的信息栏等,让业主感受到了中远物业无微不至的服务,可以说,中远两湾城多期火爆销售场面,同时销售价格大幅度上扬,物业管理工作的成功是其中重要的因素之一。目前,中远两湾城不仅拥有一流的硬件设施和配套环境,更拥有一个温馨氛围、一流服务的小区,而中远物业品牌也由此在上海乃至全国树立了形象。

不同的客户对物业管理的形式也有着不同的需求,在申延财总经理的决策领导下,中远物业根据不同的物业环境,公司不仅推出了全权管理服务、委托管理服务,还推出了顾问管理服务、专项管理服务以及清洁服务和保安服务等。中远物业在认真规范做好日常各项管理服务工作的同时,还通过积极的意见征询、上门走访等形式加强与业主的沟通,及时调整服务内容,认真落实整改措施,有效地改善了业主的生活和工作环境,而公司干部员工的服务质量意识和服务水平也相应得到提高,他们的不懈努力换来了具备行业领先的优势。塑造企业形象

作为物业管理企业来讲,加强先进的企业文化建设,可以为企业的自身发展凝聚强大的合力。公司申延财总经理感慨地告诉记者:中远物业成立8年来,视诚信品牌为企业的生命,力图缔造无懈可击的企业形象,它是企业文化建设的灵魂。

中远物业在塑造企业形象中,注重通过各种形象载体,表现出统一和谐的视觉效果,在社会上和行业内赢得了信誉,同时在员工内部也建立了对企业的一种坚定的自信心和自豪感。公司在严格的制度和高标准的要求背后,集团内部充满温情,在工作时,干群上下严肃认真、兢兢业业,下班后大家又亲如一家人。申延财总经理在员工的眼里既是一位讲究原则、管理严格的领导,同时又是一位受员工尊敬爱戴的老兄长、贴心人。公司在积极开展企业凝聚力工程多年来,任何一名员工过生日,总经理都会代表公司向员工送礼品、贺卡;公司员工加班加点努力工作,而同时职工的福利也很好,家属每年的团拜会、职工旅游都获得了员工的一致好评,而员工每年的例行体检就要花费十几万元。

同时公司把关心员工延伸到关心员工家庭,任何员工和家属生病、住院开刀等,公司领导一定探望,在开刀前一定会看到领导在身边陪伴,在术后第一眼也必然会看到领导的关心与慰问。自2001年开始,申延财总经理设立了“总经理奖励基金”,凡是员工孩子考上大学,都享受一定的基金奖励,由此,中远物业有着同行企业所羡慕的良好企业文化氛围。可以讲,中远物业企业文化像一根纽带,把职工和企业的追求紧紧联系在一起,最大限度地激发了他们的积极性和创造性。

迎接未来挑战

物业管理公司经理工作范文第4篇

一、制定发展战略

清晰而切实可行的战略规划,是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略,可以使物业管理公司确定发展目标,充分挖掘自身潜力,刻意提升企业核心竞争能力,制定相应的差异化战略和多种经营策略,提升服务质量和品牌策划战略,拓展上下游纵向整合战略,并通过有效的战略实施手段,进行战略目标分解,为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础,在此基础上再细化制定战略实施措施,以具体工作开展来保证战略目标的实现。

二、完善组织结构

物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容,因此,健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下,对于管理片区,要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员,提升物业服务等级和质量;对于管理总部,也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员,这是因为,没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作,没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划,必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件,陷入日常管理的泥潭,难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略,常此以往,公司必然始终在出现问题-解决问题-再出现-再解决的低层次状态下循环,不可能实现企业高效快速的发展,这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此,作为物业管理公司,必须强化总部,加强集中管理能力,统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能,将公司的管理提升到一个新的高度。

三、拓展业务领域

物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养,环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外,还可进行一些增值服务或综合服务,以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益,常见的一般包括:

①生活起居:在衣食方面提供便民服务。

②教育娱乐:开办各种学校和文化娱乐活动。

③购物方面:如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。

④信息方面:业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。

⑤经纪中介服务方面:如房屋出租、出卖中介,房屋评估、公证,家政服务中介;

⑥广告业务方面:可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。

四、建立品牌效应

物业管理的实质就是提供高效便捷的服务,品牌和口碑是物业公司的最核心能力,因此,物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要,提供针对性的应对措施,致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度,具体方式可考虑以下几项:

①政府和公共部门方面:建立与政府机关的良好关系,可以大力发展学校,公共服务部门,政府机关外包的后勤业务。

②旧小区方面:变坏事为好事,对现有的维持小区,虽然从政治角度等等不能进行放弃,但是,可以此为契机,大力宣传物业公司作为诚信企业,其企业经营的重点不是以赚钱为目的地,而是以社会和客户为中心,树立物业公司负责任的外部形象。

③新小区方面:通过规范管理大力提高服务质量,健全便民服务措施,建立良好社区文化,提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。

④外部项目方面:外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口,以点带面,树立品牌,带动该类型物业市场的全面发展。

⑤资质注册与质量体系认证方面:通过注册高级别资质和进行iso9000质量体系认证,增强公司的宣传力量,提高客户的信任度,提升品牌认知度。

五、建立严格的成本控制体系

加强成本控制,节省费用支出,建立目标成本体系,使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下,达到成本的持续降低,是规范公司内部管理,降低消耗,增收节流的重要工作内容;因此,物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系,通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定,对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作,在事先、事中和事后进行全方位的成本管理,最终达到持续降低成本的目的。

六、规范业务流程

流程是公司创造价值的机制,对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计,理顺公司内外关系和工作衔接,从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善,使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’为特征的现代企业经营环境,对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。

通常意义上,物业管理的全流程如下:

对于每一项工作流程,都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出,并配以相应的操作性表单,保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守,最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。

七、健全人力资源管理体系

物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系,充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感,为企业发展目标提供根本保障。

人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划,包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。

绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的kpi指标,设计考核制度和管理办法,设计考核应用表单,指导考核工作开展。

薪酬体系——规划公司的薪酬、福利政策等方面的制度,按现代企业制度规划公司工资及福利方案,使其具有竞争力、公平性,并解决员工的后顾之忧,针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。

八、建立服务质量管理体系

物业管理公司作为服务型企业,服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此,必须实施全面质量管理,综合运用现代管理手段和方法,通过实施质量管理的培训与理念灌输,提高全体员工的质量意识,规范员工的服务行为,完善质量责任制度,为业主提供充满人性的个,全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中,可以通过六西格玛质量管理规范、iso9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作,增强员工素质,提升企业的核心竞争力。

九、理顺与开发商的工作关系

物业管理公司服务质量的好坏,很大程度上取决于房地产开发商提供的配套服务是否完善,是否及时。当前,物业管理公司与开发商主要有两种形式的关系,一种是完全独立的经济实体,另一种则是存在隶属关系的母子公司。第一种关系在工作接洽中完全按照国家和地方相关法规进行市场化运作,一般不会产生人为因素的干扰;而在第二种关系中,物业管理公司作为开发商的下属企业,在谈判能力和业务沟通上处于相当劣势,开发商往往会以顾全大局的名义要求物业公司尽快接管,容易因“配套不到位、拆迁安置遗留问题、房屋质量”等诸多问题的造成物业管理公司和业主之间的矛盾与冲突,因此规范开发商和物业管理公司的工作关系,建立基于契约和权责明确的集团公司管控模式,也是物业管理公司和开发商都应重点关注的问题。

1.明晰母子公司管理模式

采取战略管理型的管控模式更加符合开发商和物业管理公司的工作特性,该模式主要用于相关行业领域间的运作,强调集团公司的财务监控和战略统一部署,有利于公司组合的协调发展以及战略协同效应的培育,有利于物业管理公司根据自身发展需要独立开展经营业务。

2.强化内部市场化服务意识

开发商和物业管理公司都应建立内部市场化服务理念,规范双方权利义务,明确业务工作内容,严守接管验收标准,保障物业工作的有序进行。

3.合力解决历史遗留问题

对于种种历史遗留问题,可由物业管理公司将问题汇总,明确双方责任,提出一揽子维修或货币补偿解决方案,根据实际情况与开发商协商解决,保证物业管理工作的顺利进行和社会民生的安定祥和。

4.开发商加大扶持帮助力度

作为开发商,应将物业管理公司的长远发展纳入公司的整体发展战略规划中,进行有步骤有针对性的扶持和帮助,在人力、物力、财力以及工作上给予一定的资源保证,物业管理公司应该注意资源的整合与合理运用,尽量提高有限资源的利用效率和效果,保证企业发展目标的顺利实施。

5.物业公司建立端正的工作态度

物业管理公司经理工作范文第5篇

【关键词】国有企业;物业管理;改制思考;建议

1物业管理概述

1.1相关概念

物业是以土地和土地上的建筑物形式存在的不动产,是指已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇以及与这些屋宇相配套的公用设施、市政、设备,如庭院、停车场、小区内非主干交通道路等。物业管理是企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。总之,物业管理是为物业业主和用户服务的,做好物业管理服务工作,对提升物业使用功能、延长使用寿命、完善物业环境和保值、增值都具有重要的作用。此外,物业管理是一种企业化、专业化、社会化、市场经营型的服务,与社区建设紧密相关,如:把物业管理与创建“安全小区”、“文明小区”、“卫生小区”进行有效结合,为业主和用户创建一个“整洁、文明、安全、方便”的良好物业区域,从而实现物质文明和精神文明的相统一。

1.2物业管理的内容

物业管理基本的服务内容包括:房屋建筑主体的管理,如房屋基本情况的掌握、房屋修缮及其管理;专项服务内容包括:保洁、保安、消防、绿化、治安、以及车辆道路管理等等;特色服务内容包括:特约服务、便民服务、商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点等。物业公司追求全方位服务、高效能管理、专业化经营,维持和拓展服务范围,由单纯管理服务走向多种经营轨道,为客户提供多形式、多层次的服务,从而达到以业养业、多种经营、全面发展的目的。

2原物业管理运行模式现状及存在的问题

随着市政行业的激烈竞争和公司改革的进一步深化,发展多元化经济已成为市政行业发展的主流。作为企业职能部门之一的行政科,主管企业的后勤,通过改制过渡成为具有独立法人资格运行的物业公司,是企业改革的必然。

2.1原物业管理运行模式简述和现状

(1)物业管理。原行政科主要负责的业务是:公司机关和机关家属院生活区设施、设备的日常管理运行和维护;环境保洁;固定资产管理;公司机关办公用品管理;机关用车服务保障;员工食堂管理;水、电、暖三项费用收缴和管理;公共事业的代办(街办、社区、环卫、供电、供水、天然气等);公司大型公益性活动服务;公司创卫、计划生育管理;商业房管理;公司房地产管理与开发,职工住宅楼报建与建设。(2)产权状况。公司现有职工住宅及商业房共计52800.4㎡。其中职工住宅面积为32800.4㎡,基本属于房改房,大部分产权属于公司所有,同时是不同年代建成的,比较分散,建筑规划不合理,生活配套设施和基础设施不健全,手续不全建筑较多,绿化水平较低。多年来,由于产权不清晰,不论是房屋维修还是水电、治安及综合管理上,发生的费用相当大,目前暂由公司所属单位负责管理。(3)管理状况。物业管理的对象是本单位的职工住房和商业房产,物业管理的经费是以企业福利基金作为后盾的,相对比较充足,一旦与屋宇相关的公共设施出现损坏需要维修时,就可以向相关部门反映,并及时得到有效解决。此外,由于领导一元化,出现问题行政领导可以进行干预,这使得从管理上到经费的筹措上都非常便捷。管理虽然也取得了一些成效,但还不能忽视存在的一些问题,主要体现在:一是住房已经成为企业十分重视的问题和工作,单位自行建设管理的物业比较多,且分散不集中,有的在高新区,有的在文景路,还有的在互助路等等,加之目前还缺乏专人进行管理,这无疑也增加了物业管理难度;二是随着单位人事制度的改革和用工自主权的提高,招聘、解聘、辞职等导致大量人才流动,这给企业的福利性住房管理也带来了很多阻力;三是企业后勤部门成立的物业管理公司无独立法人资格,在经营管理工作中限制较多,很难实现政企分离、职能分解和规模经营。

2.2原物业管理运作模式存在的主要问题

目前的国有企业,仍普遍存在着“一线空、二线松、三线肿”的体制性症结,其中“三线肿”就是指企业庞大的后勤机构和人员。据统计,在北京的31家集团公司中,国有企业设有内部食堂就有620个,从业人员3万多人,服务对象206万人,另外再加上企业内部自办的公安、医院、学院、浴池、托儿所、集体宿舍等后勤机构更是种类数量繁多。虽然国有企业在90年代就开始了后勤改革,并也取得了一些良效,但是困于历史和现实原因以及企业后勤改革的复杂特殊性,物业管理在运行模式中还存在一些亟需解决的问题,这些问题主要表现为:一是产权不清晰;二是体制不健全,制约了企业顺利发展;三是技术落后,阻碍了物业管理服务质量的提高;四是管理不到位,无法充分调动起员工的工作积极性;五是相关措施不配套,不利于物业管理服务工作的有效开展。以上问题,究其原因是原有计划经济体制下的制度障碍。

3物业管理改制的必要性

目前物业管理服务职能在公司还没有全面展开,由于公司基础设施比较差,资金缺乏,管理人员缺乏必要的专业知识和服务意识,职工都端着铁饭碗没有危机意识,这都导致物业化管理服务是无法实现。要推行物业规范化管理,我们认为:首先确定管理服务的范围;其次进行水电等基础设施改造;再次进行广泛的宣传教育和充分的市场调研。结合公司实际情况建议进行股份改制,注册物业服务有限公司。从当前的企业制度来看,建立物业管理公司的管理模式具有四个方面的优点:一是物业管理的思路非常清晰、市场经济意识强烈,对服务对象是业主(使用人)也很明确,工作起来认真、负责和热情;二是对物业管理企业成本的相关内涵理解到位,能够严格按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的管理体制建立和运作,这不仅方便了居民生活,又很好地解决了行政管理资金不足的问题;三是机制建设较为灵活。按照市场经济发展的运行规律采用优胜劣汰的竞争机制,对员工采用合同聘任制、实行定期考核和评定,这不仅逐步现代企业制度符合当前的市场经济发展规律和战略决策,并具有很顽强的生命力和强大的发展动力。而根据现代企业制度建立起来的物业管理公司的管理模式在实践中发挥的作用显而易见,因此,这也是本市物业管理行业发展和进步的方向。然而,因受到国情的限制,在一些方面还存在不足,具体表现为:一是人们的思想意识还停留在计划经济时代的福利房上,对花钱买享受不予理解;二是由于当前经济发展还不平衡,加之一些物业管理公司自身经营能力水平低、服务跟不上等,出现了经营亏损。这些问题的存在,必须要引起物业管理公司的高度重视,并不断提升和增强公司内部管理,扩大规模,从而扭亏为盈。加快物业改制,逐步完善各种配套措施和方案,提高物业分公司员工的整体素质和适应力,建立健全各项管理规定,逐步接管公司全部物业,提供服务,完全自主经营、自负盈亏,使其适应现有市场化发展的要求。国有企业改革作为经济体制改革的中心环节,正处于攻坚阶段,也是最艰难的时期。其中最困难的问题之一是深化企业后勤改革。在当前的经济形势下,国有企业既面临着巨大的发展机遇,又面临着国内外市场经济竞争压力,因此,实现国有企业自身的深化改革势在必行,同时这也是企业持续健康发展的动力和必然选择。当前,国有企业的物业管理还处于由企业总务后勤的行政服务向现代物业管理的过渡阶段。在主辅没有分离的前提下,其管理模式、管理内容和管理形式都是由企业做主。同时,物业小区的前期规划和后期管理也由企业做主,物业作为企业的后勤辅助,在工作中需要的经费和员工的工资待遇大多数都是企业承担的。虽然企业已经在对职工住房实行全额集资,差价补贴(即住房商品化),但是住户还是没有权利对物业进行选择,这也导致了职工和物业公司既对企业的住房无选择权,又对房屋的建设计划与管理、消费管理等物业没有自主权利。这种管理模式存在的弊端很多,如企业盖的房越多,物业管理的就越多,给企业带来的包袱就越重。当前,我国很多国有企业的物业管理单位都未实现主辅分离,因此,加强物业管理改制非常必要。

4物业管理改制的对策建议

(1)培养所有职工的物业管理意识。物业管理的对象是物,服务对象是业主,房屋、设施、环境等是业主,花钱购买,为业主所享有,确保其正常运作乃至保值、增值,是管理企业的责任和对业主的承诺,其本质也是为业主服务的。让业主成为真正的“上帝”,物业管理公司首先必须弄清自己与业主的关系,尊重业主的权利,履行自己的职责。业主是物业真正的主人,而管理公司只是按契约提供服务的企业,而不是管理者。物业管理企业只有增强本身的责任感,同时,强化业主对物业管理的参与意识,双方相互配合,才能使物业管理走向正途,才能体现双方应尽的义务和权利。因此,作为业主需要树立管理服务等价有偿、权利义务同享同尽、整体和全局的观念;作为管理公司需要树立服务观念、人本观念、依约办事的观念。(2)提高管理人员的素质。在市场经济条件下,物业公司要想在行业中立于不败之地,并取得竞争优势,就必须要转变服务理念、提高管理人员的素质水平和服务质量,从而为用户(使用者)提供更好的管理和服务。(3)尽快在小区推行规范化的物业管理模式。新的物业管理模式促使了物业面向市场化运营,且追求利益的最大化。同时,我们与行业公司的竞争,主要体现为成本价格和质量的竞争,而我们物业公司要取得持续健康的运行,就必须要充分挖掘新的经济增长点,并在经营中以快和质取胜。这不仅为社区经济的发展带来了经济效益,还方便了住户,提高了服务质量的满意度。此外,还要在小区内建立一个由业主选举产生的、对物业公司起到监督作用的业主委员会,并明确其权利和义务。有了业主委员会,就可以协助物业公司收取物业管理费用和各项维修基金,并有效督促物业公司是否规范开展工作,促进物业公司的财务透明度。

参考文献:

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[2]丁秀娟.盐池县城市住宅小区物业管理模式研究[D].北京:中央民族大学,2011.

[3]肖剑.湘诚物业(公务员小区)管理模式研究[D].长沙:中南大学,2010.

[4]杜娟.多元利益共存下的社区物业管理模式研究[D].上海:上海交通大学,2010.