房地产企业(精选5篇)

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所属分类:文学
摘要

企业持有闲置房地产的投资方式不外乎有两种一是对外出租取得租金收入,二是以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。那么考虑两种方式所承担的税负哪一种投资方式对于持有闲置房地产的企业更有利呢? (一)采取出租方式应承担的税负 设:企业所属于市区的…

房地产企业(精选5篇)

房地产企业范文第1篇

《企业会计准则第3号—投资性房地产》规范了投资性房地产的内容包括:(1)出租的土地使用权;(2)长期持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)企业拥有并已出租的建筑物。自用房地产与作为存货的房地产,不属于投资性房地产。

二、闲置房地产的投资筹划

企业持有闲置房地产的投资方式不外乎有两种一是对外出租取得租金收入,二是以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。那么考虑两种方式所承担的税负哪一种投资方式对于持有闲置房地产的企业更有利呢?

(一)采取出租方式应承担的税负

设:企业所属于市区的闲置房地产一年的出租收入为A1,所涉及的税负为:

营业税:房屋租赁属于服务业,按租金收入5%征税,则为5%A1;

房产税:房产税依照租金收入计算缴纳,税率为12%,其税负为12%A1;

城建税:城建税是按照企业所在地区税率分别为7%、5%、1%,并以其所缴纳的营业税税额为计税依据,因企业所在地为市区,城建税率可为7%,则城建税为:7%×5%A1=0.35%A1;

教育费附加:教育费附加是根据所缴纳的营业税和城建税额为计税依据,比率为3%,则教育费附加为3%×5%A1=0.15%A1;

印花税:对外出租房地产在订立租赁合同时必须要缴纳印花税,《印花税暂行条例》第3条规定:“按租赁金额的1‰贴花”,则印花税税负为:1‰A1;

所得税:营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税可在税前扣除,因此,所得税税负为:(A1-5%A1-12%A1-0.35%A1-0.15%A1-1‰A1)×33%=27.192%A1;

出租方式应承担的总税负=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%A1+12%A1+0.35%A1+0.15%A1+1‰A1+27.192%A1=44.792%A1

(二)采取联营方式应承担的税负

设:采取联营方式每年分回的利润为A2,该房地产的原值为M,使用面积为N。

房产税:房产税依据房地产原值一次性扣除10%—30%的余值计算,税率为1.2%,若执照30%扣除,则房产税应为(1-30%)M×1.2%=0.84%M;

土地使用税:土地使用税是按照从量定额计征的,全国各地标准不同,以中等城市为例,其标准为0.4—8元/平方米,如果按标准0.8元/平方米计算,则土地使用税=0.8N;

所得税:联营企业分回利润应缴纳的所得税为33%×A2=33%A2。

联营方式应承担的总税负=房产税+土地使用税+所得税=0.84%M+33%A2+0.8N

(三)两种投资方式的比较分析

对于投资企业来说,选择哪一种投资方式对企业更为有利,主要应以两种投资方式承担的税负大小来考虑。由于租金的收入相对固定,而且在出租之前就可以确定,而联营的收入则因影响因素多,不可确定性要更大一些,因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等,即:

44.792%A1=0.84%M+33%A2+8N

A2=(44.792%A1-0.84%M-8N)÷33%

利用上述的函数公式进行测算,其基本结论是:如果预期联营收入A2<(44.792%A1-0.84%M-0.8N)÷33%,该项房产采取出租方式承担的税负小于联营方式承担的税负,从税收的角度考虑宜采用出租方式;如果预期联营收入A2>(44.792%A1-0.84%M-0.8N)÷33%,那么该项房产采取出租方式承担的税负大于联营方式承担的税负,就可以选择采取联营方式。

例:某企业在中等城市繁华地带有一处空房产,该房产原值为900万元,实际使用面积为220平方米,如果对外出租每年可获取租金收入150万元;如果采用联营方式,该企业每年可从被联营企业分回利润350万元。

出租方式应承担的总税负=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%×150+12%×150+7%×5%×150+3%×5%×150+1‰×150+(150-5%×150+12%×150+7%×5%×150+3%×5%×150+1‰×150)×33%=67.188(万元)

房地产企业范文第2篇

关键词:房地产企业服务人

关于房地产开发企业的行业性质,理论上认为房地产业是典型的服务业。然而,我国许多房地产开发企业的经营者把所在企业看成是房地产产品的“开发商”、“生产制造商”。我们认为,对房地产业性质认识上的误区是导致一些房地产开发企业定位失当、经营失误的重要原因。

本文拟通过对我国房地产开发企业服务本质的分析,论证基于诚信的服务导向对房地产开发企业经营决策的战略意义。

从产业链看房地产企业的内涵

供应房地产品的整个产业链,主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商(包括土建、水电、电信、消防、装饰等各专业承包方)、工程监理公司、房地产开发企业、销售公司、物业管理公司。其中,材料供应方、建筑公司属于第二产业,其余属于第三产业。房地产开发企业在产业链中处于“中心签约人”地位(如图1所示)。

一些综合性的大型房地产开发企业,有自己的设计、策划、销售、物业管理等部门或分公司,甚至前向整合把建筑公司纳入自己的体系。但最典型的、精干的房地产开发企业,往往把设计、市场研究、销售、物业管理等业务委托给专业公司完成,企业本身只作为整个产业链中资金实力最为雄厚的“中心签约人”,完成资源整合功能,即俗称的“开发商”,也称其为“房地产企业”。

房地产企业的本质

在我国房地产业过去20多年的历程中,狭义的开发业务占了整个房地产产业链总利润的大部分。国外的情况也类似,只是程度不同。可表面看来,典型的房地产企业所完成的业务很有限,它凭什么获取最大的利润份额?在本文看来,缘由在于:

房地产企业是中间商和资源整合者。房地产企业在整个产业链处在中心签约人地位,提供价格信号和整合市场需求信息,是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心,整合整个产业链的资源,完成从土地、原材料到房地产品的飞跃。

房地产企业是批发商。一个稳定经营的较大型房地产企业通过对市场研究、规划设计、建筑施工、工程监理等服务的大规模采购,再将房地产成品零售给购房者,在某种意义上充当了批发人的角色。

房地产企业是金融中介。房地产品普遍具有提前消费的特点,事实上,世界各国特别是发达国家的住宅按揭贷款在消费信贷中占了很大比重。但是,如果没有房地产企业提供形式或实质上的担保,住房消费信贷市场将大大萎缩,因此,房地产企业实际上充当了银行和购房者之间金融中介的角色。

房地产企业是顾客服务商。房地产企业完成包括购置土地,聘请规划设计,办理项目审批手续,聘请施工单位进行施工,聘请工程监理,聘请销售,项目竣工交付使用,委托物业管理等系列事宜,这一过程完全可看成是房地产企业作为未来购房者(小业主)的共同人,提供服务的过程。房地产企业所获取的利润,实质为小业主向其支付的费。

以上几种角色中,为顾客服务的职能是核心,因此产业链关系实质如图2:

理解房地产企业实质的一个有效办法,是将房地产企业的运营与近年时兴的城市居民自建房模式作对比。我国许多城市出现了个人集资建房情况,其模式先后有成立住宅合作社、成立公司、与开发商合作等几种,其中最典型模式是成立住宅合作社。但由于住宅合作社背离了现代社会分工和专业化日益加深这一根本趋势,存在明显的规模不经济和服务不专业,结果往往以失败告终。与住宅合作社对照,房地产企业存在的价值,在于充当数量巨大的小业主的共同人,利用规模经济和自己的专业优势,在为消费者创造价值的同时为自己赢利,使社会总福利得到“帕累托”式的改进。房地产企业经营决策理念

基于对房地产企业的服务本质的理解,以及针对我国房地产业的现状,我们认为,要想经营成功,房地产企业应有以下理念:

以顾客需求和顾客价值为出发点

重视顾客需求有丰富的内涵。对于房地产企业而言,以下几点很重要:

最好的设计师是住户。由于房地产业多数产品都是先建后卖,如果房地产企业闭门造车,可能孕育着巨大风险。要切合市场需求,唯一的途径是充分了解目标市场的需求。有许多成功的较大型房地产项目,二期、三期的产品比一期产品有较大改善,其主要原因便来自于收集第一批顾客的意见。

基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。这对任何行业都适用,房地产业尤甚,因为房地产企业是小业主们的大管家,“主人”的满意度决定“管家”的声誉和生存机会。

能否创造出众的顾客价值是衡量房地产企业竞争实力和经营成功度的基本标准。顾客总在追求顾客让渡价值即“总顾客价值”与“总顾客成本”的差额部分的最大化,这一点对于房地产企业制订经营战略具有重要意义。顾客价值的衡量标准是有竞争力的成本和出众的品质,即:在同样的品质下能否有更低的成本,或在同等成本下能否提供更出众的品质。

加强声誉管理提升房地产企业竞争力

企业声誉是一个企业获得社会公众信任和赞美的程度,通常由知名度、美誉度和信任度构成,其核心是信誉。声誉管理是对企业声誉的创建、维护和发扬,是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大,有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋,因此,在市场不太成熟,商业欺诈行为偶见,市场风险较大时,购房者会极其在意房地产企业的声誉。此外,对房地产企业而言,融资能力极其关键,而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。

树立终身服务观念

在研究汽车行业CRM的时候,美国通用汽车公司的统计表明,在北美,一个车主平均每隔6年会购买一辆新车,每卖出100辆汽车,其中有65部是由通用汽车的老客户购买的(转引自唐云龙等,2005),可见老顾客的价值何其显著。可是,房地产企业的顾客较少重复消费,房地产企业有必要树立终生服务理念吗。从实际销售看,一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和报怨意见大约会分别传给10和25个受众,则受一名购房者对所购房子的满意评价和报怨意见影响的听众数量可能还远远不止10和25人。

基于价值链构筑竞争优势

房地产产品的生产质量如何,是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果,但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量,房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的,质量要从源头抓起。如果质量问题是在设计阶段,纠正失误的损失可能只是一;但到了制造过程,纠正失误的损失就是一百;而到了客户那儿,纠正失误的损失就会是一千甚至一万。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化,房地产企业对质量控制的难度巨大。作为小业主的唯一人,房地产企业要提高成本质量控制的成效,须设法提高产业链前后环节的协作水平,特别注意尽早发现问题,从根本上杜绝失误。

进行人文关怀树立社会责任

一个房地产企业能否真正能得到顾客的认可,建立显赫的、长期的声誉,很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务;重视经济增长的质量和可持发展;为和谐社会做出贡献。在这方面,国内最知名的房地产企业─“深圳万科”是一个典范。当许多房地产企业热衷于在城中心的黄金地块进行房地产开发获取较高利润时,万科公司多半选择了地价适中的城乡结合部,在荒地上建立了中国最优秀的住宅小区;当许多房地产企业可获得50%、100%甚至100%以上的利润时,地产领袖万科集团却提出一句著名的口号─“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”原则虽然有规避风险方面的考虑,但它与深具人文关怀的合理利润观是内在契合的。“万科”在中国地产界的巨大声誉,某种程度上与其优秀的社会责任观有关。一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。

以上理念几乎对任何行业都有意义,但对房地产企业尤其重要,是任何一家欲取得持续成功的房地产企业必备的决策准则。

关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念的分析,归结到一点,就是房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色,以提供优质服务为基础构筑企业声誉和持续竞争能力,避免短期行为,从而实现企业、小业主和社会的多赢,为企业的经营成功和永续发展奠定基础。

参考文献:

房地产企业范文第3篇

关键词:房地产;财务管理

一、引言

我国房地产行业历经二十多年的持续发展,在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大,属于资金密集型行业,房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大,由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式,借助信息化管控体系,将可能出现的风险消灭在萌芽状态,来实现房地产企业的持续健康快速发展。

二、房地产财务管理的内容

传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配,结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点,房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用,也就是房地产融资和房地产资金的投放,房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著,在遵守国家法律和会计规章的前提下,做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员,甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理,不仅仅要在成本核算上做上功夫,还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能,为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展,房地产企业的规模越来越大,房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出,其财务管理可以概括为以下几个方面:

(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高

随着社会文化水平的提高,财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟,伴随着房地产开发全过程的越来越规范,贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高,特别是随着信息化水平的引入,整个房地产企业财务管理效率逐步提高,财务管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地产财务管理挑战越来越高

房地产开发项目从土地获取到竣工交付,至少需要两到三年的时间、甚至更长,项目开发涉及到跨地域情况居多,同时随着房地产行业规模集中程度越来越高,千亿级的房地产企业不断增加,行业呈现集中化趋势,强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点,使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多,不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别,对财务人员的要求也越来越高。整体性上,房地产财务管理的困难程度增加。

(三)房地产财务管控风险越来越高

房地产企业开发周期长,面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益,甚至直接决定了投资项目的成败,所以在整个项目投资和开发建设运营过程,预防各类财务风险,提供财务管控水平,成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面,伴随着房地产的快速发展,房地产企业公开市场融资越来越多,政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此,房地产财务管控风险越来越高。

三、当前房地产财务管理的特点

房地产行业经过近十年的黄金发展期,房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化,房地产财务管理也呈现出独有的特点。

(一)房地产企业资金管理方面

中央政府对房地产监管日趋严格,地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求,给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格,同时伴随着房地产企业的集中化和规模化,房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。

(二)房地产企业资金筹集方面

2016年以来,人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资,公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道,客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。

(三)房地产企业税费管理方面

房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种,涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上,统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响,提高企业内部竞争力,成为考验财务人员的重中之重。

四、房地产财务管理的建议

(一)培养专业的财务人员队伍

财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘,培养专业财务人才队伍,提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍,不仅提高可以提高解决财务问题的能力,而且可以防范财务风险,甚至可以提出合理化的企业发展建议,实现房地产企业的长远健康发展。

(二)健全财务管控体系

随着房地产企业的规模不断做强做大,全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快,财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言,具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系,实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中,还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容,制定符合企业财务管理目标的实施方案,使得具体工作顺利贯彻落实,发挥财务管控作用,才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点,客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平,按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险,缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念,对房地产业务风险有充分的认识,才能真正防范财务风险。

(三)强化财务成本管理职责

房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者,不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解,还要根据开发项目的开发进展情况,利用财务的反映和监督职责,通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面,发挥财务对资金流向的把控作用,建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系,避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出,为企业发展的形成强大的支撑。

(四)做好税务管理

房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大,对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进,通过财务人员与税务部门的密切联系,越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还,促进了房地产行业的健康发展。

房地产企业范文第4篇

1、融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长,未来几年会不会进入一个实质性的调整期?一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力,而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。

(1)根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。

(2)适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。

(3)加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业(集团)有限公司为例,在公司成立的十几年中,就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作,共同投资了6个较大规模的房地产项目,比如位于淮海中路的上海广场项目,位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构,2003年7月,公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟,紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目,该项目已全部售馨,外方取得了良好的投资回报,目前由我集团控股,并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘,该项目目前的平均售价达到22000/平方米,且目前销售状况良好,也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报,目前集团已累计吸收外资达100亿人民币,开发土地近100万平方米,应该说通过与国际金融资本的合作,为集团开拓了一条新的融资渠道,同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢?以笔者单位的经验:首先要作到诚实守信,外方作为跨地域的经营者,最看重的也是合作方是否诚实守信,往往在我们与外方洽谈合作事项之前,外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况,而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则,“言必行,行必果”,这样才能获得合作方的信任,才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则,即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢,有礼有节的与外方和谐共处,在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益,使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。

(1)加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题,笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例,以往在商品房贷款资金回笼环节中,由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系,互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼,公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点,并指派专人负责,大大加快了贷款资金的回笼速度。

(2)减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功,要根据企业的实际进行举债,将债务控制在安全值以内,尽早处置闲置资产,如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例,95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务,向银行贷款3亿多人民币,企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币,再加上当时市场不景气,地价下跌,使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔,资产运行状况急剧恶化,当时企业领导经过详细的分析和研究,采取了一系列的防范和调整措施,包括主动调低价格,尽快盘活商品房存量,土地存量,尽快全力的回笼资金,最终规避了由资金风险引起的财务危机,使企业走出了困境。

(3)严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06

房地产企业范文第5篇

关键词:房地产垄断定价;博弈论;预期;政府失灵

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、政府参与下的房地产企业模型

阿曼・阿尔奇安和哈罗德・德姆塞茨《生产、信息成本和经济组织》中强调了在共同团队生产(源于分工和专业)难以度量投入的情况下对投入监督的重要性,从而从激励角度定义了一个古典型企业。本文笔者利用该模型从政府政策投入的角度将政府引入房地产企业定义一个房地产企业模型,并且利用这一模型从激励与预期的角度分析当前政府政策在房地产市场调控方面的失灵。(易宪荣)

假定房地产企业由所有者即资本提供者(C)、项目经理(P)、管理者(M)、政府(G)。现在假设给定一个经济机会u,则房地产企业中参与人在有政府干预下的博弈方式为:

在目前情况下,政府通过各种方式进入房地产企业,使得我国房地产市场具有很强的政策效应,任何一个房地产企业都必须把政府考虑进来。政府通过调整博弈规则来约束房地产市场的参与人,规范参与者的行为以实现社会福利最大化目标。但是,根据新制度经济学的观点,政府也是一个经济人;政府在决策时是根据自身的效用函数。然而,政府的效用函数并不能保证完全遵循效用均衡原则。因此,对于房地产企业来说,包含政府的团队才有支付收益,即:u(G,P,C)>0,u(G,P)>0,u(G,P,C,M)>0,u(G,M,P)>0,且u(N-P)=0。

二、政府政策导致房地产市场政府失灵

1、政府参与导致房地产市场的加速集中。在政府不进入博弈的情况下,u(N-G)=0,且u(P,C,M)=Max{0,f(P,C,M)}。这是房地产企业按前三种方式进行团队生产最有效率的――按收益最大化和成本最小化原则来选择规模和分配方式。具体来讲,房地产企业按照阿尔奇安和得姆塞次的古典企业模型在N人博弈内生性的引入一个委托人,负责监督和激励,与其他参与人缔结契约,并获得剩余索取权,同时委托人和人的目标是自己的收益最大化。下面我们引入一个房地产市场参与人市场势力函数来说明政府参与博弈前后房地产市场结构的变化,从而揭示政府参与博弈后房地产市场的加速集中。

比如,由于政府参与房地产市场博弈以后,为抵消自己市场谈判势力的丧失,房地产企业通常采用联合重组的方式来增强自己与政府之间的市场谈判势力:①有实力的大型开发商兼并中小型企业以获取所需的能力和资源;②核心能力互补的中小型企业之间的并购、重组或联合,如一方有土地但缺少资金,而另一方有资金但缺少土地等;③地域互补的大型开发企业之间强强联合,相互持股,以增强企业的市场垄断力量,加强与政府的谈判势力。

而政府与房地产商的博弈结果是一批批不适应政策效应的房地产企业倒闭,最先淘汰出局的是那些墨守成规、不思进取的公有制房产企业;接着是规模偏小、发展迟缓的民营企业,剩下的可以分为三类:①具有国际背景的外资企业;②转型快、经历了股份制改造的公有制企业;③积极进取、快速成长起来的民营企业。这三类企业彼此合谋,从而增强了房地产商与政府的谈判势力,以提高企业的生产效率和收益。因此政府的参与导致了房地产市场寡头垄断市场结构的形成。

2、由于预期的不同和信息不对称,房产商有扩大房地产投资的冲动,而政府的政策效应加强了这种激励,造成了政策失灵。下面,我们利用模型来分析短期内在政府与房产商的博弈中,给定政府采取的策略,房产商有扩大投资规模、提高房价和住房空置率的冲动。

假设房地产商很清楚地知道政府的效用函数,根据t期政府的政策来变动自己的预期水平,则其决策目标函数可以用下面的供给函数来表达:

目前,我国房地产业的迅速扩张,导致了上下游产业的快速成长,价格居高不下,供求结构矛盾突出,如有研究表明,房地产业消耗了60%以上的钢材、水泥产量;2003年中国钢铁行业36家上市公司(占市场份额的90%以上)中,截止2004年4月7日,行业平均主营业务收入同比增长44%,行业平均利润总额同比增长61%,行业平均利润率达12%,最高22%,而这些行业的价格上涨又通过提高房地产业的成本P ,进一步提高了房价;更重要的是,根据信息经济学,价格的上升会给人们一个经济繁荣和价格继续上涨的信号,从而导致房产价格不断循环攀升。正是在这种背景下,政府采用了银行加息的政策――央行在很短的时间内接连三次提高银行存款准备金率,希望以此来遏制投资过热,其中遏制房地产投资过热也是其中一个目的,但是效果并不明显,原因是什么呢?

最重要的是我国房地产市场上房产商和政府之间的预期和信息的不对称性。前面提到,在信息对称性上政府是制度安排的制定者,它可以根据市场状况按社会效用最大化原则决定是否出台相关政策,继而在行动上占据主动。然而,政府出台政策的效果如何,是否需要调整,要看房地产商的行动选择,而政府在房地产商做出行为决策且对房地产市场产生影响前无法获得该信息。因此,政府在这一点上是信息不完全的。

在预期方面,房产商对房地产市场具有乐观的预期,表现在:居民收入水平的不断提高、国家为启动内需而放开的居民住房消费信贷的发展、我国庞大的人口基数未来将支撑起对房地产业的巨大需求;而从供给方面看,房地产业具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点决定了房地产业的短期供给是无弹性的;从政府的效用函数方面看,政府作为理性的经济人,其效用函数中固然要考虑社会效用最大化变量。但是,政府也有自己的偏好,而现实中政府的偏好具有短期性,使得政府天生就有投资的冲动――利用自己手中的权力为自己的短期经济目标和政治目标服务。通过卖地可以增加财政收入,加速房地产业的发展能够在短期内拉动当地GDP和税收的增长,从而显示自己的政绩,造成政府干预的失误。

(作者单位:中国海洋大学)

参考文献:

[1]周京奎.房地产投机理论与实证研究[J].当代财经,2004,2(1):2-3.

[2]黄慧明,左辉群.房地产周期波动机制研究[J].江西农业大学学报,2004,4(1):8-10.