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房地产转正个人总结范文第1篇
论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专i"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议
1什么是公司房地产
公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
4 20世纪80年代至今
直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。
(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
房地产转正个人总结范文第2篇
调控密码解析
放眼2011年全球经济，美元疲软、欧元动荡、日元起伏、人民币升值，全球金融格局正在经历大变局，由此引发的全球经济震荡和不确定性正在加剧。在全球经济一体化趋势加强和政策调整的背景下，中国经济发展正面临全新的挑战和机遇。
中国经济总量虽然跃居世界第二，但从人均经济总量、经济结构、经济增长方式等诸多经济增长质量因素看，中国与欧美、日本等经济发达国家还存在很大差距，连续多年的经济快速增长虽使中国经济总量快速提升，规模放大，但当下的中国经济却不得不面临诸多问题和压力，以内需消费为主的经济增长结构尚未调整到位，过分依赖人口红利的劳动力密集型制造业生存越来越难，高耗能、重污染排放的污染能耗企业给环境和能源带来越来越大的压力；技术型、管理型、创新型一流企业相对匮乏；众多实体经济面临散、乱、小状态，缺乏核心竞争力和可持续发展能力，企业技术研发与转换能力薄弱，新兴产业、新兴商业模式创新动力不足，房地产市场及资本市场投机性成分远大于投资性成分，这些压力和困难使中国的经济发展走到了一个“十字路口”。
如何往前发展？一种选择是无视这些问题和压力的存在，继续在浮躁和投机的心态下，单一追求经济总量的快速增长，忽视经济质量和结构的改善与提高，忽略对环境保护和能源掠夺性；另一种选择是科学调整经济增长方式与结构，在确保经济运行质量提高的前提下，使经济稳步增长（可放慢经济增长速度），从而挤掉经济发展中的泡沫成分，减少疯狂投机氛围的蔓延，最终使经济增长安全着陆到“长期可持续稳定发展”的轨道上来。在这个路口，中国选择了后一种路径，以科学发展观做统领，转方式、调结构，所谓“最严房地产市场”调控正是在这一大背景下推出的。
2011年末，显现的中国楼市“量价齐跌”和浓厚的市场观望气氛已经无可争议地显现了房地产调控的效果。这让很多人会回忆起2008年下半年，在全球金融海啸引发的危机时期，国内房地产业寒风阵阵。为应对金融危机，国家推出了系列刺激行业消费和经济发展的政策，同时启动了4万亿基础建设投资拉升促进经济发展，2009年春季开始，房地产业快速苏醒。至2010年底，房价一路攀升，政策暖风，大资金的涌入加上投机氛围的加剧，使房地产业的泡沫成分迅速加大。
在这一节点，如果没有强有力的措施遏止泡沫的放大，受影响的将不仅仅是房地产业，更是中国经济的正常稳定发展。正是在这种背景下，系列调控政策相继出台，加上未来几年保障房建设方案实施，强势控制因房价过快增长产生的泡沫，同时让更多住房困难家庭和个人居有其所，最终使中国房地产业暂停狂奔的脚步，逐步回归理性，同时建立起既利于市场健康发展的房地产市场供应体系，又有利于稳定民生的保障房供应体系，最终使中国经济在复杂多变的全球经济震荡格局中保持稳健发展，走出一条属于自己的特色发展之路，这正是调控的意义所在。
如何“过冬”？
面对房地产业调控，开发商如何顺利“过冬”？截至2011年年底，实施限购令的46个城市中，已经有包括北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、福州、长春、厦门等城市在内的20多个城市明确宣布2012年将继续推行限购令，与此同时，银行依然在收紧对房地产业的贷款政策，大批保障房的供应正逐步影响一批以年轻群体为购买主力的中低端市场。从政策及市场层面看，2012年将成为中国房地产业十几年来最漫长最寒冷的深冬。如何“过冬”，不妨从以下几方面入手：
1．回归理性，合理谋划资金与市场销售，在限购政策下，房地产投机性甚至投资性购买受到严格限制，市场将主要集中在自住型需求上，开发商应针对企业资金实力，制订科学合理的销售规划。从房价到产品推广策略要做出调整。资金实力强的企业，可适当拉长销售周期，提高楼盘品质，以较好的品质和性价比赢得市场，资金实力差的企业应理性面对市场，通过价格调整等手段缩短销售周期。
2．扩展房地产融资渠道，调整、控制开发建设节奏。面对银行收紧的政策，开发商只能通过多种形式的融资渠道，获得维持“过冬”的“干粮”，同时通过调整开发建设节奏“节衣缩食”来“过冬”。
3．加大项目合作力度，寻求多种形式灵活的合作，开发商应针对项目情况和自身能力做出科学决策，如果资金能力明显不足，应积极寻求合作伙伴“抱团取暖”，甚至可考虑将项目转让。
楼市春天还会来吗？
从国家战略层面看，调控是为了经济稳健可持续发展，房地产业及相关产业在中国经济总量中占有较高的比重，从长远看，适度降低房地产业在经济总量中的占比，促进内需消费增长，调整产业结构，是未来中国经济发展的主要策略。
但降低房地产业在经济总量中的占比不是短时间内能完成的，同时与房地产业相关联的产业众多，加上中国城市化进程的推进，未来中国房地产业发展还具有较大的空间，调控更多的是让房地产业发展重回理性、健康、可持续的发展轨道上来，而不是让房地产倒下。
以居住地为口径，2010年中国城镇化率为49.95%，如按户籍，中国城镇化率为28.1%，13.4亿人中，中国尚有9.63亿农业户籍人口，其中有2.92亿人统计进了城镇人口。由此看，与发达国家相比，中国城市化发展的空间还很大，这就注定了房地产业在未来十年乃至二十年里依然存在产业发展空间。
我们必须看到调控后的中国房地产业发展正处在“转型期”，从单一的追求利润、规模向品牌、品质转型，从疯狂的投机到理性的回归，从简单粗糙的产品向富有科技、文化含量的人性化产品升级，从资源、能源浪费型产品向节能环保型产品转型，由诚信缺失、无序竞争向规范诚信转型。可以预见，未来房地产业将逐步进入成熟规范的发展期，品牌、资本、产品创新升级将成为企业在行业存活和发展的根本。
房地产转正个人总结范文第3篇
那么，这个实际上早已存在，但至今才被推至台前的二手房交易税种，为什么会遭遇今天这种如此互相矛盾、尴尬的局面呢？
笔者认为，首要原因在于政府在设计税法和实施税法时，效率与公平的两难关系没有很好处理。从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，从整个社会的角度，二手房的交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳20%个税，因此，变出售为出租的行为将会增加（因为出租二手房的税率相对较低，且易逃税）。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。可见，征收二手房交易个税必然导致的结果是二手房交易量萎缩，可能导致的结果是刺激房屋租赁市场扩大或者引起大量空置房屋的出现。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上造成了准备购买二手房作为普通居住者的购房困难，降低了他们的福利水平，税法的公平性原则就不能得到体现。因此，当部分地区在进行个税征收试点后发现社会公平与经济效率目标严重冲突时，地方政府必然会因为选择公平而暂时放弃征税。
第二个原因在于税法实施后，由于税负转嫁而容易引起社会分配不公。简单来说，税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的结果必然引起商品价格升降，从而实现或者破坏社会公正。开征二手房个税以后，如果纳税人能够把20%的税负部分或者全部转嫁给购买人，那么房产价格不仅不会下降而且还会上升。
从经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；而地理位置差，价格水平较低的住房需求却容易受到价格水平的影响。所以，对好地段、高价格的二手房征税，由于其需求弹性小，纳税人容易转嫁税负，征税后的房产价格将会高于税前。因此，如果税务机关选择那些较容易进行房产税负转嫁的地区和地段开征个税，其结果只能是刺激房屋价格上涨，进一步扭曲住房资源配置，破坏社会公正。
那么，为了维护社会公正，是否就应该在不容易进行税负转嫁的地区和地段实行呢？笔者认为，由于税负转嫁会强化二手房卖方（纳税人）逃税的动机，在不容易通过提高二手房价格进行税负转嫁的地区，买卖双方可能会利用“虚假赠与”、“虚假租赁”等方式偷逃所得税，破坏税法的严肃性，腐蚀纳税人依法纳税的自觉性，进一步加深社会分配的不公。因此，其同样不适宜。
房地产转正个人总结范文第4篇
关键词：房地产 人口红利 城市化 M2 通货膨胀 人民币升值 房地产调控
过去的十多年，房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明，房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用，房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象，深入分析房地产经济发展的几个内在因素：
1、从人口总量和结构来看，我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段，第一产业向第二、第三产业转移劳动力，必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移；住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般，25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军；25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期，此时需要组建新的家庭，滋生出购置婚房的刚需；而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年，此时上有老下有小，对住房的面积和大小需求日益强烈，随着收入的增加，滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期，曾经出现过3次人口出生高峰期，分别在1950～1957年，1962～1963年，1964～1971年，这三个时期每年出生率超过30‰;1972～1979年平均出生率也超过22‰；1980～1990年平均出生率也超过21‰；从1994年起，中国新生儿逐步减少，进入了低生育时代，从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期；社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%，年轻工作人口的比较则大幅上升，少年儿童抚养比例大幅下降10个点，而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失，原因在于低生育率、老龄化开始等因素；人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为，目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除，实际上之前的“红利”来自人口数量，即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利，即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10～20年时间内，中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力；随着我国受教育程度越来越高，结构性人口红利将取代总体的数量人口红利，继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为，1954～1957年均出生人口2124万; 1958～1961年均出生人口1542万；1962～1975年均出生人口2627万；1976～1980年均出生人口1795万。1981～1997年均出生人口2220万；从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上，这将此后的连续20多年间，为我国经济发展提供充足的劳动力，以22岁大学毕业时间算起，个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少；以30岁左右买房来算，我国房地产新增需求在2027年之前，仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看，我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看，第一，人口城市化是城市化的本质和动力源泉，人口从农村流向城市，劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移；第二，土地城市化是促进城市化的重要工具，在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用，伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加，土地从农业向非农业配置，农业用地转化为城市用地；只有继续有效发挥 土地的功能，才能促进城市化健康、可持续发展，对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年，我国进入城市化平稳发展期，城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点；每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今，我国进入城市化加速发展期，城市化进程明显加快，城市化率增长显著，至2011年我国城市化率已经达到51.3%，12年时间增长了近20个点；年均新增城市人口超过2600万，这12年内总共流入城市人口超过3亿人，目前，中国人均GDP在4000至5000美元，通过财富的逐步积累，已有部分人具备了购买商品房的消费能力；以人均居住面积30平方来计算，每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右；这还不包括改善性住房需求。
房地产转正个人总结范文第5篇
一、我国房产税收入状况
我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。
改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模．
实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占了19%.北京一个城市的房产税收入比甘肃、陕西、河北、山西、内蒙五个省房产税收入总和还多。经济发达地区的房产税收入远超过经济相对落后地区，经济发达的大城市的房产税收入相当于甚至超过落后或中等经济水平一个省的房产税收入。下面我们选取了十五个不同经济发展水平省市单位的房产税收入数字。
二、我国现行房产税税制的弊端
任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束，前瞻性的考虑只能是推测性的，房产税税制也是如此。应该承认，1986年设置的房产税在较大程度上还是起到了预期作用。尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管，房产税收入增长还是相当可观的。然而也必须看到：伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。从总体上看，现行房产税税制弊端主要有如下几方面：
（一）现行房产税征税范围过窄
我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中县城和建制镇指县政府和镇政府所在地。这样，农村就被排除出征税范围。另一方面，现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。应该承认：上述规定在20世纪80年代是客观的，当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，房产税征税范围只宜窄不宜宽，先把房产税设置出来，今后择机再发挥其收入筹措功能。
经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。其主要表现有三点：一是20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90%，这些购房者大部分属于中、高收入阶层。高收入者购房本质上是财富形态的转换。因此，免除房产税实际上是国家放弃了调节收入分配的一种手段。更何况转轨时期高收入阶层成员的财富积累一定程度上是非规范运作的结果。如果这些财富以资金形态存在，政府很难直接调节，以房产形式存在，政府调节完全可以有的放矢。二是转轨时期伴随着工业化的推进，农村城市化程度不断提高，特别是在经济发达地区，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模自然膨胀很快。因此，房产税收入增长失去了一大块稳定税源。三是我国近年来已经进行了公有住房制度改革。通过改革，原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了变化，改革之后的公房已不是房产税税制制定时的公房。特别是现在已明令允许公房上市，一些公房业主甚至已把公房当做商品来出售或租赁。显然，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。
（二）房产保有课税实行内外两套税制有违公平
目前我国针对房产保有环节课征的税除去房产税外还有城市房地产税。后者的纳税人为外商投资企业和外籍人员、华侨、港、澳、台同胞。这也就是说在房产保有课税方面我们采行了内外两套税制。这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别。二是对房产使用效益课税内外有别。抛开两套税制带来的税负不等问题不讲，单从制度安排效应角度来看，两套房产课税制度分别运转本身是不公平的。因为两套税制势必造成竞争起点的不同，而且使得国家的宏观调节意图很难同向贯彻。同时也会干扰其它各税税制效应的正常发挥。
（三）现行房产税计税依据不合理
我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。因为转轨时期，我国经济始终保持高速增长态势，近年来虽然增幅下降，但仍未低过7%.高速经济增长带来了土地和房产大幅度升值，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，这样，以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。同时，必须看到，按余值计税，实际上是新企业税负重，老企业税负轻。另一方面，把租金收入作为计税金额又带来了两个问题。一是租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。根据北京市1997年对66户企业的测算，按房产余值和租金收入分别计算房产税税额，结果相差2倍多。二是房产租金本身是营业税课税对象，现在又当做房产税计税依据，这人为造成了双重课税。此外，现在租金收入很模糊，没有明确凭证，有的甚至暗箱操作，而且一些不征房产税的房产也在出租。
（四）房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长
房产税是房地产税费体系中的一员。从理论上看，对同一税源，税费品种应尽量控制，从世界各国情况看，针对房地产分层设置单独的税种并辅之一些专项收费确有必要，但尽可能减少税费数量是一个共同趋势。这样做的正确效应有三点：一是避免对同一财源重复课税和收费；二是便于税费缴纳者履行义务；三是便于税费征管者操作。
然而我国的现实是房地产业面对的税费数量与日俱增。从北京市情况看，涉及房地产业的大小税种有十几个，有些是针对土地占用或使用征收的。这些税的设置带有强烈的因事设税、因项目设税色彩。至于房地产业面对的费就更多了。据粗略估计，北京市房地产业涉及的政府收费不下40种。这些收费出自方方面面，包括很多带有行政职能的事业机构，房地产开发活动的任何一个环节都要面临多种收费，人们很难划清收费的具体针对性。从总体上看，房地产业收费一部分带有劳务补偿性；另一部分则带有连代补偿性，这种补偿形式是针对因房地产开发而带来相关利益集团物质利益损失所做出的补偿，比如青苗补偿费、建筑物补偿费和单位搬迁费等。拥有收费权利的机构对不交或少交费款的企业和个人都有惩治的权利，当然也有变通政策的权利。
很显然，费大于税在房地产业远比其他产业突出。这种现象产生了极大的不利后果，其对房地产市场的发展产生了三大阻碍作用：一是直接大幅度加重了消费者负担。从理论上讲，收费并不带有筹措收入的性质。因此，收费规模和收费“品种”要受到严格限制，收费标准也不与市场交易规模浮动性挂钩。但我国的房地产业收费却非如此。收费成为我国房地产商品最终销售金额中的一个重要组成部分，对消费者来讲，这部分支出成为不可忽视的负担。据初步测算，在北京市房价构成中，收费已占20%左右，再加上开发商比较高的利润预期，这就造成了含税费价格远超出一般消费者的负担能力。二是费大于税限制了房地产业规模的正常扩张。目前北京市一方面商品房大量积压，另一方面大部分人住房条件急需改善，造成这种奇怪现象的原因很多，“费大于税”是其中重要的一点。这主要体现在费大于税直接加大了房地产开发成本，同时，费大于税又使得房地产开发者和需求者都对政府行为的规范性和稳定性产生极大怀疑，因而房地产规模扩张难以正常展开。三是费大于税直接限制了税收对房地产业发展的调节作用。从世界各国经验看，税收是各级政府调节房地产业发展状况的重要工具。特别是在地方政府层面，税制结构的变动经常可以对房地产业的规模和结构产生调节作用。这主要是因为税收能够从财产存量和交易流量两个方面影响房地产开发和交易行为。在我国，房地产业涉及的税收是地方税，尽管地方政府没有这些税的立法权，但却拥有一定的政策调整权。因此，政府完全有可能利用税收手段实施房地产业走势调控，但现在费大于税，而且收费权力分散在多个部门，政府很难再利用税收手段实施调控。因为税率变动和税种变动以及税源选择已经没有多少空间。另外，收费权力遍及各部门，实际上也就极大地限制了已有税收政策调整权的落实，因为这需要与各个部门去反复协商、调整。
如此众多的房地产业税费，不仅使纳税人产生了强烈的逆反心理，以致避税逃费时有发生，而且从政府角度看，也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。但更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。
此外，房地产税费过多打乱了房地产业各环节税收的特定意义，相互削弱税基。房地产业税收分三个层次：一是土地开发层次；二是房产交易层次；三是房产保有层次。这三个层次的税收彼此应相互协调，各层次税制要分别体现出国家的产业政策和收入调节意图，而且各层次税负要有所区别。而我国目前由于前期围绕房地产交纳的税费过重，致使房产税税基被人为压缩、税源被无形挤占。
三、改革房产税税制的迫切性和指导思想
（一）迫切性
前文所述房产税收入状况表明我国房产税是一个具有收入增长潜势的税种，而房产税制的弊端则反映出了税制本身对房产税收入增长的阻碍作用，这实际上已初步说明了房产税税制改革的必要性。但从总体上说这种迫切性还在于现行房产税税制已经背离了现实经济格局和总体制度安排以及社会运转的基本要求。具体来讲，主要有三点：
1.税源格局发生重大转变迫切要求财产税税制改革。一个国家的税制设计必须与财源结构相吻合。这是衡量税制合理与否的基本标准。转轨时期特别是20世纪90年代中期以后，我国的税源结构逐步转变，其中突出的表现就是个人货币收入快速膨胀和不动产规模不断增大。大量个人可支配货币收入已转化为不同类型的不动产。这实际上说明在社会财富总量中以不动产形式存在的社会财富在增加，提高了房产在财富总量中的比重。但目前我国房产税收入却不大，这本质上说明了两个问题：一是以流转税为主的税制结构不能确保税制充分发挥税收汲取能力。二是经济越发展税源越向后移。很显然，在这种背景条件下，如果我们依然忽视房产税，不改革房产税税制，那么后果不仅仅是房产税收入的流失，而且整体税收增势将放缓，如果我们总是强调通过完善流转税税制来扩张税收而轻视财产税制度的改革，那么后果将是财产税税制自动抑制流转税税制的完善功效。因此，我们现在就应认真研究改革财产税税制以缓解财产税税制与税源和其它类税收之间的制度性矛盾。
2.地方税收缺乏主体税种迫切要求改革房产税税制以增强地方税收增长能力。1994年实行分税制之后，在收入划分上采行了确保地方既得利益，中央切分主要税种收入增量大头的思路，不仅如此，为确保中央财政收入占全部财政收入比重逐步提高，主要税种都以不同形式成为共享税，目前这一趋势还在继续扩展。应当承认，确保中央收入稳步增长的思路是务实的选择，符合国际惯例，但问题是从确保地方政府正常履行事权的角度看，地方财政特别是市、县、乡三级财政收入也应有一个正常增长的制度基础。现在突出的矛盾是基层财政严重收不抵支，财权与事权高度不对称，其中重要的表现是基层财政没有相对稳定的税种收入。以西方国家经验看，越是基层财政，对单一税种收入的依赖程度越高，财产税是基层财政的主要收入支柱。很显然，为缓解基层财政困难，我们现在有必要为地方财政收入合理增长创造一个良好制度，可选择的方式就是培育新的地方主体税种。而房产税就是比较理想的选择。因为房产本身不会在空间流动，既是经济活动的基础，又是生活的基础。对这种静态财富课税征管相对便利而且税源不会外流，况且我国现在各类经济发展水平不等的区域房产规模都增长很快，税源已逐步丰厚起来。从这个角度看，把房产税列为地方主体税种既可增加该税收入，同时还可调节收入分配，这是一种个人收入结构调整型的税收增长。
3.加入世贸组织要求我国立即规范政府收入筹措制度。加入世贸组织之后，我国将在更大程度上融入世界经济。这种融入并不仅仅是体现在经济文化上，更重要的是经济制度的交融。在推行市场经济的国家里，政府收入的主要来源都是税收，而且内外资企业税收待遇是基本一致的。很显然，加入世贸组织之后，如果我国收费仍然繁杂，如果内外资企业和个人仍然面对不同的税制，那么我国市场经济的运转势必受阻。为此，中国必须尽快改革政府收入筹措制度。但现在的问题是，如果我们大幅度减少收费，那么各级政府的收入将缩减一大块，这对于本已收支矛盾尖锐的各级财政冲击将相当大。因此，我们必须多条腿走路，特别重要的就是通过完善税制来增强税收汲取能力，既然房产税弊端和收入增长潜势都很明显，那么，我们就应尽快改革房产税税制。
（二）指导思想
由于各税种税制之间有着错综复杂的关联性，房产税税制改革同样是一个系统工程。因此，改革房产税税制必须确定科学、务实的指导思想。
1.完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合。在现实经济生活中，房产分为资产和静态财富两类。因此，对房产课税在带来税收的同时还会带有收入调节功能。进一步说，设计房产税的改革方案，既要充分考虑增加税收，又要考虑如何对收入分配进行调节。对于中国这样一个收入差距逐步扩大、个人可支配货币收入分配已呈现过度集中格局的转轨国家来说，如何实现房产税的收入调节功能尤为具有重要现实意义。这其中一个重要原因是个人可支配货币收入渠道的多元化使得个人所得税征管难以充分严格，而房产做为财富的静态存在形式则使得税源完全明朗化、课税依据清晰。
2.尽快推出房产税税制改革。一项制度变迁推出快慢，主要取决于整体制度变迁的节奏和经济运行格局的变化。任何一项改革都会有利益震荡，但如果该项改革会在短时间内取得较大功效，就应该坚决快速推进，长痛不如短痛，功效会很快取代短痛，房产税税制改革在市场经济格局已经形成的条件下，尽快推出应该说是明智之举，否则，房产税税制就会延缓市场经济完善的步伐。世界上市场经济成熟国家之所以在市场经济建立之初就建立并逐步完善财产税，关键原因就在于房地产业涉及财富形成和财富分配的多个侧面。
3.充分注意房产税税制改革与其它税种税制之间关系的协调。房产税是一个小税，但房产税又是一个与其它税种关联性较大的税。主要的原因就是财产税带有直接税和流转税双重色彩。从现实情况看，房产税税制如何变动，关系到有关房地产业的多项税收和收费，甚至还牵涉到个人所得税。因为个人所得税和房产税本质上都是对收入课税，只是时间和方式上有差别。因此，改革房产税税制必须综合考虑，要把该项改革和整体税制完善结合起来，进一步说就是要处理好对土地课税、静态房产课税、房产流转课税、个人所得课税四者之间的关系。
四、改革房产税税制的具体设想
从目前的形势要求看，房产税税制改革可说是房产税税制的重构。下面就房产税的主要税制要素变革提出一些具体设想。
1.关于统一税制。目前我国在房产税方面实行内外两套税制。这直接形成了税负失衡格局。现在我国已加入世贸组织，内外资企业公平税收待遇是世贸组织成员国采行的基本政策思路。所以，我国应首先统一房产税税制。并基于此，设计新的房产税税制。
2.关于扩大征税范围。现行房产税税制确立时的背景是市场经济起步阶段的经济运行格局和制度环境。因而房产税范围很窄，这极大地抑制了房产税收入的增长。从区域角度看，现在可考虑把农村的房产也纳入征税范围。是否据实对所有自建和购入房产征税，由省级政府根据具体情况自行确定。从纳税人结构角度看，现在应把城市自有居住用房和事业单位用房也纳入征税范围，过去我们没有把这些房产列入征税范围，原因在于当时个人拥有房屋产权的情况比较少。而事业单位的性质又长期界定不清，大部分事业单位脚踩两条船，既依赖财政资金，又从市场上获取收入。现在这种格局已经发生了根本转变。城市内个人购房规模很大，同时通过公有住房制度改革，大部分公房已转变为个人财产。大部分事业单位都进行了改革。其中很多已转为独立的经营单位，这些单位的房产产权拥有者就是本单位，此外一些享受财政补助的事业单位也拥有了房产产权。从理论上讲，财产税就是要对财产课税，特别是不动产，各类拥有不动产产权的所有者自然都要被列入纳税人范围。国家有必要通过房产税课征这种方式采调节既定分配格局。
3.关于计税依据。我国现行房产税计税依据分两类：一是从价计征；二是从租计征。现在可考虑统一规定为从价计征。因为租金收入很难核实，而且出租行为属于使用权的流转，对此可以通过流转税来解决。实行从价计征应以房产现值为课税对象。目前是按房产原值一次减除10%-30%后的余值为计算缴纳房产税的依据，而房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。事实上根本的问题还在于房产原值是以过去的经济状况和制度安排为依据确定的，计算出来的结果不可能与现实市场经济的约束条件相统一，比如要素价格，过去房产建筑材料价格是管制的，根本不反映成本和供求关系。据此核算的房产价值势必大打折扣，这实际上是人为缩小了税基。再比如土地，过去房产占用土地是无偿的，因此，房产原值的计算丢掉了一大块内容，这和现实市场经济的计算方法是不统一的，实际上也在人为缩小税基。显然，改革是必然的。以房产现值为计税依据牵涉到的核心问题是如何计算房产现值。我们认为应委托社会中介机构按照市场规则对房产现值进行评估。评估时要考虑级差地租、建筑材料价格、折旧等因素。参考国际经验，评估可3-5年进行一次，具体年数依据经济周期情况而定。为确保计税依据的完整性和区域基本政策的统一性，今后可直接以房产现值为直接计税金额而不必做减除。
4.关于税负。鉴于我国房地产价格偏高的现实情况和有必要利用税收政策刺激房地产业不断发展以缓解房产供求矛盾并有效促进经济增长的客观要求，房产税税负不宜确定在高限，为此，我国似应采用低税率、宽税基的思路确保房产税收入的正常增长。房产税税率可分类设计，对经营性房产，可采行1%-3%的浮动税率，具体选择值的确定由省级政府进行。对个人房产，可区分两种情况，一般商品房可采行0.1%-1%的税率。具体税率选择由省级政府定。由公房转为私房的房产，可采取定额税收，具体数值由省级政府根据财政供给人员工资水平和本地房产价值情况白行确定，中央政府可提出一个全国平均价格供省级政府参考。
