房地产投资信托论文(精选5篇)

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所属分类:文学
摘要

房地产业作为中国经济支柱产业之一,其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展,房地产企业的资金来源渠道狭窄,房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计,自2002年以来,国…

房地产投资信托论文(精选5篇)

房地产投资信托论文范文第1篇

[关键词]中国;房地产信托投资基金;可行性

一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一,其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展,房地产企业的资金来源渠道狭窄,房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计,自2002年以来,国内房地产企业只有61家实现上市融资,融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2%,因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度,由于上年储备项目较多,房地产贷款投入有所增加,房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大,购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重,2001~2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%,2005年3月末为36.3%。①因此,充分拓展当前国内的融资渠道,如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道,是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1.在中国近4万亿元的居民金融资产中,储蓄存款占70%左右,居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾,已成为中国金融领域的一大主要矛盾,这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素,如不加以解决,就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时,房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径,同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择,有助于化解上述两大矛盾,从而推进中国的金融改革和金融创新。

2.中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善,规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式,是一种集合投资制度,这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下,将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中,信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具,它对于被投资企业及相关行业而言,担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用,它真正形成了对企业的产权约束和管理约束,对于所投资企业促进合理经营,转换经营机制,强化资金的高效运用意义重大。

3.房地产投资信托基金具有分散投资,降低风险的基金特点,不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位,它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作,从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时,可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目,从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合,有利于房地产产业大型企业集团的出现,实现资源的优化配置。

4.中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路,但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资,地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行,由于其一般数额巨大,并涉及千家万户直接的经济利益,引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件,形成一大社会问题,直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的,并且管理、运营和保管三权分立,从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。

5.中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化,大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资:一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入,使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后,由国外机构投资者购买,这样的方式吸引外资可以带来多种益处:(1)可以较大规模的集中利用外资;(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入;(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击;(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权;(5)由于基金的封闭运作和投向明确,并且明确规定了基金的设立年限,使外资大规模介入能够得到很好的调控,并不受外汇管制;(6)有利于金融业进一步与国际接轨,推动金融体制改革。

综上所述,建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的,可能的,而且是十分必要的。

三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1.目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台,有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展,现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定,中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障,从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2.中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国,房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠,美国税法规定,房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税,房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定,缺少对房地产信托的税收激励政策,无法促进房地产信托的快速发展。

3.中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份,且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制,也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知,房地产作为资金密集型企业,其项目开发对于资金的需求是巨大的,因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定,仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见,在现阶段法律环境中,房地产信

托资金还不能成为房地产融资的有效工具,进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。

4.缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作,需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多,基金管理人员往往擅长单一的专业领域,很难适应大规模房产投资基金的经营运作,所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

四、发展中国房地产投资信托基金的设想

1.法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金,另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索,制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系,使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》,并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则,使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作,同时随着其业务的快速发展,将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上,可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②

2.中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》,只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金,不管是开放式还是封闭式,都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定,在基金运作中依照《信托法》,而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此,在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型,但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看,在未来中国相关法律体系健全后,还是应该选择公司型,并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法,以规范整个行业,保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资,房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的,因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程,不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的,因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金,并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

3.中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验,考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》,中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制:(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务,不得销售持有时间少于3年~4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10%。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15%~20%。(4)如果是公司型基金,建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业,必须委托专业的房地产经营管理公司管理,以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80%。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款,不得发放抵押贷款;可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS),也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS,这种投资也计入房地产投资额中。

4.中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求,除了上面提到的在业务范围上的限制外,在股权结构和规模上要满足紧下要求:(1)总股本规模不应少于1.5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人,且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50%。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入,不得超过40%的比例。(5)每年80%以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会,并且要有一定比例独立董事。

5.中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件,它对基金的存在理由加以说明,申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订,提交首届成立大会通过后,交公证人认可,报政府有关主管部门审查登记,并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容:基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式,通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金,投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出,如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。

房地产投资信托论文范文第2篇

【关键词】地产融资房地产投资信托案例分析

房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)是按照信托原理设计由REITs基金(REITs投资公司)以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金交由专门的投资机构(基金托管公司)进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国,最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充分参与长期房地产的投资工具出现,后来凭借在税收方面的优惠政策得以快速发展壮大,发展到今天已有40多年的历史。2000年开始,亚洲一些国家和地区效仿美国允许设立REITs,如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。截至2007年6月底,全亚洲共有11只房地产投资信托基金上市,市值超过800亿美元,整体来看,亚洲已经成为全球REITs市场的一个新热点。

由于相关的税收政策和法律法规尚不完善,REITs在我国境内发展并不顺利,尚不能上市流通,但我国房地产企业及相关投资者一直在REITs领域进行着积极的尝试,一些企业已经通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场成功实现REITs上市。2005年12月21日,越秀REITs成功登陆香港证券市场,成为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日,第二家涉及内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。除香港证券市场外,新加坡证券市场凭借其较低的准入门槛成为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日,凯德中国零售房地产信托(CRCT)登陆新加坡交易所主板市场,为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制,但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式,REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式:

一、离岸式REITs操作流程及运作模式

由于政策法规等方面的因素,目前REITs在我国大陆仍无法公开上市,这就决定了欲通过REITs上市的物业,必须到我国香港地区及境外操作。

上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下:

(1)公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池,其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。

(2)资产管理人向REITs提供资产管理服务,收取管理费。

(3)受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务,收取信托管理费用。

(4)物业管理人为××资产提供物业管理服务,收取管理费。

(5)REITs在法律要求的范围内(例如:香港要求不超过资产池总价值的45%),通过向贷款人融资的方式,利用财务杠杆扩大收购物业的规模。

离岸REITs融资案例:越秀REITs香港上市

越秀REITs(0405.HK)于2005年12月21日在香港挂牌上市,香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购,最终发行售价为每股3.075港元,筹集资金约17.9亿港元。作为在香立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs,越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。

越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金,尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价发售,依然受到投资者的热烈追捧,2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16%。越秀REITs的成功上市,在为开发商募集所需资金的同时,并未破坏物业产权的完整性(无需将物业散售),并保证了后期经营过程中的持续投入问题,在单一产权的情况下,由专业的国际租赁及运营机构进行管理,为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。

二、传统贷款型信托融资模式

贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品,将募集资金提供给资金使用方。

传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低,收益比较稳定,虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性,但大多属于点对点式的项目融资性质,在供给方式上比较灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品,对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案。2003年央行121号文件出台后,贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道,特别是在从单个项目立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段,成为开发商资金的一个重要补充。

贷款型信托融资案例:万科十七英里项目集合资金信托计划

2004年,万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里,万年花城、云顶等项目融资,成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表。

2004年6月10日万科联合新华信托股份有限公司推出“万科十七英里集合资金信托”。“万科十七英里集合资金信托”是典型的贷款型信托,该信托计划具有鲜明的特点:首先,该信托计划灵活选择融资方式,实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%,与同期银行贷款利率5.49%相比,低了1.49个百分点,按照1.9895亿元的融资规模,万科每年可节约财务费用近400万元;其次,投资者在购买该信托计划的同时,不仅享有通常意义的投资收益,更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。最后,该信托产品可办理转让、赠与或继承,流动性较强。

三、股权型信托融资模式

股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人,或委托人将其合法所有的资金交给受托人,由受托人以自己的名义,按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。

股权型信托融资的突出优点有两点:首先能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件;其次,信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股,只要求在阶段时间内取得一个合理的回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

股权型信托融资案例:世纪星城住宅项目股权投资信托计划

“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元,项目前期已经投入2.8亿元,并已取得一期土地证和建设用地规划许可证,还需要取得开工证和建设工程规划许可证,只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文的执行,使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司,凭借自身1.5亿元的注册资本,不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16% 30%),这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻,北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”,通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资,使其自有资金达到3.5亿元,并将此资金直接用于项目的开发,保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证,从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持,顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。

世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式,即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的特色,一推出就受到投资者的追捧,顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求,成为我国股权型信托融资模式的一个范本。

目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展,从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台,REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月,福建联华信托推出“联信 宝利中国优质房地产投资信托计划”,其最大特点在于没有确定项目下提前筹资,再进行有目的的投资,其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买,充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展,从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢”的未来发展趋势。

参考文献:

[1]张红,殷红.房地产金融学.北京:清华大学出版社,2007.

[2]王化成.财务管理学.中国人民大学出版社,2006,(6).

[3]周春生.融资、并购与公司控制.北京大学出版社,2007,(3).

房地产投资信托论文范文第3篇

Abstract: Since the national policies and measures curb overheated investment in real estate, the REIT as a new means of financing will be favorited by the real estate enterprises. Nevertheless, China's real estate trust industry is still in the initial stage,the development is imperfect ,it contains a number of risks. In this paper, the adverse selection and moral hazard in the real estate trust industry was discussed primarily from the perspective of information asymmetries, and some response prevention was put forward.

关键词:信息不对称理论;房地产投资信托;风险;防范

Key words: information asymmetries;real estate investment trusts;risk;prevention

中图分类号:F832.49 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)20-0026-02

0引言

随着20世纪90年代以来加速的资本市场全球化的持续和中国加入WTO,中国房地产业将融入到房地产业全球化的浪潮中。随着我国经济的起飞和持续繁荣,房地产业成为我国发展速度快、影响面广的支柱产业。而由于房地产实体具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点,使得房地产投资金额庞大,资产流动性差,容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口;房地产业作为资金密集性产业,其持续良性发展离不开金融业的支持和同金融业的很好融合。因而房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。信托业、银行信贷、保险业、证券业是构成现代金融业的四大支柱,而目前国有商业银行在房地产信贷方面存在严重的资产与负债期限结构不相协调的矛盾,且加之商业银行在前几年房地产热潮中被积压在商品房上的两千亿元巨额资金,使其已无力承担起为启动房地产市场提供大规模资金的重任。特别是2001年6月19日,中国人民银行了《关于规范住房金融业务的通知》,该通知的实施将进一步降低银行对房地产业的支持力度。几乎与此同时,中国人民银行对信托业进行了第五次整顿,此举的目标就是让信托业与银行业、信托业与证券业实行分业经营,信托业回归本位,真正成为名副其实的“受人之托、代人理财”的投资信托公司。而我国的投资信托公司不仅开展各类金融业务,还涉足多方面的实业投资业务,其中房地产业务占有相当大的比重。而现实是众多的投资信托公司因参与房地产经营而背上了沉重的不良资产的句袱,甚至步入债务危机。

1房地产信托信息不对称的产生原因分析

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证,将社会上的资金集中起来,汇集成具有一定规模的信托财产,并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资[1]。房地产投资信托基金实行多元化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务,通过集中专业管理和多元组合投资,可有效降低投资风险,取得较高投资回报。具有筹集资金的灵活性和广泛性,具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高和品种多等优点。中国的房地产信托投资是指信托投资公司(有房地产开发经营权)运用自有资金和稳定的长期信托资金,以投资者的身份直接参与对房地产的经营开发的投资行为,信托投资公司在一定程度上变成了房地产开发商。在我国,它的经营模式一般如图1所示[2]。

房地产投资信托公司与投资者以及房地产开发企业与投资信托公司存在一定的委托关系。由于现实市场信息的不对称,房地产信托各主要当事人之间便会产生逆向选择和道德风险,根据信息不对称理论,信息不对称是在市场交易中交易的一方对交易的另一方的信息缺乏了解,影响其做出正确的决策,从而导致交易效益降低的现象。根据信息学理论,信息不对称分为事前的逆向选择和事后的道德风险两种情况,即逆向选择是交易前的信息不对称,而道德风险是交易后的信息不对称[3]。

1.1 房地产信托运行过程可能会遇到的逆向选择所谓逆向选择,是指双方当事人在签订交易契约之前,进行市场交易的一方已经拥有了另一方所不具有的某些信息,而这些信息有可能影响后者的利益,于是,占据信息优势的这方就很可能利用这种信息优势,作出对自己有利而对他人不利的事情来,从而降低了市场效率和经济效率。

首先,房地产投资信托公司在寻找房地产投资项目过程中,因无法了解有关房地产开发企业的有效信息,在利润最大化的驱动下,可能会选择预期收益率较高的劣质项目。这样,优质项目会逐渐退出这个市场。其次,投资者与投资信托公司之间也存在逆向选择,即劣质投资信托公司占据信息优势,提供高于优质投资信托公司的预期收益率来吸引投资大众,从而把优质投资信托公司驭逐出这个市场。这使得整个信托业会出现很多风险。

1.2房地产信托运行过程可能会遇到的道德风险所谓道德风险,这里重点指委托问题。委托问题是指由于信息不对称,处于信息劣势的委托人难以知道人的行为,人为追求自身利益而实施违背委托人利益的行为。

房地产投资信托论文范文第4篇

[关键词]房地产投资信托基金;房地产融资;发展对策

1 房地产投资信托基金(REiTs)及其特点

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs),即房地产投资信托,是一种采取公司或者信托(契约)基金的组织形式,以发行收益凭证(股票或收益凭证)的方式将多个投资者的资金集中起来,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,收购持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资,并将投资综合收益按比例分配给投资者,共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITs在香港被译为“房地产基金”,在台湾译成“不动产投资信托”,而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同,在美国等大多数国家直接称为REITs,但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金(Property Investment Fund,PIF)。

作为一种投融资工具,REITs具有多元化组合投资分散风险、专业化经营管理、快速汇集资金、可随时买卖赎回,流动性强的特点,在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化,其法律关系也相对复杂。

2 我国房地产投资基金发展面临的问题

第一,理论体系不够完善。REITs是通过在证券市场公开发行收益凭证募集资金作为投资资金来源的,该收益凭证是要按股票交易法则可以在证券市场公开交易和流通的,这就需要给该凭证一个交易价格。相对于证券产品价格定价理论,REITs的定价要复杂得多,传统的资产评估方法显然是不能满足REITs资产定价的需要。尽管国外有相关定价理论可以借鉴,但国外成熟市场和国内非成熟市场的差别将使得直接套用国外的定价方法会产生“橘生于淮北则为枳”的后果。

第二,运行管理中的道德风险。房地产投资基金在组织体系上,由基金持有人、基金组织人、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成一个有机的组织系统,运用资产托管机制来制约信托资产运作的关系,构成了投资基金信托关系中的一个基本特点。在投资者认购REITs之后,以信托方式将资金交由REITs管理人进行运作,这就形成了一种委托—关系。在这种关系下,由于投资者和经理人并不具有相同的利益,而且投资者无法时刻观察经理人的投资行为,因而经理人可能从事与投资者利益相冲突的投资行为,便产生了其中的道德风险。

第三,法律法规不完善。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后,变成了《证券投资基金法》,此外私募基金合法化的问题,给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题,这些都需要法律和法规的配套支持。

第四,缺乏专业的复合型人才。发展REITs需要一批既精通房地产又熟悉金融的复合型人才。REITs的运作需要对房地产市场具有战略眼光,能够寻找到合适的房地产项目,并进行项目运作来保证项目未来稳定的收益。同时,REITs的运作人还需要具备基金、投资银行以及财务等专业理论知识和实践经验。只有将房地产和金融两者结合起来,才能较好地运作REITs,保证REITs的收益率和长期增长率。而目前我国这方面的复合型专业人才比较匮乏,一般只是精通房地产或者金融一个领域,这使得我国发展REITs的人才支持不足。

第五,信用体系建设不完善。我国目前没有建立全面的征信体系,信用环境较差。REITs本身包含多种风险,包括政策风险、房地产项目经营风险、信息不对称风险等。这些风险都会影响REITs的收益以及投资者利益,甚至影响房地产市场和金融市场的稳定。而目前我国风险防范机制不健全,表现为:风险预警机制较差,没有完整的风险评估体系与警戒模型;与风险相关的信息披露机制不健全,对未来可能风险的披露工作也没有完全展开;作为风险监控人的独立董事制度不完善,即使设立了独立董事,但是其作用也没有较好地发挥,基本上形同虚设。 转贴于

3 针对我国发展房地产投资基金的对策建议

第一,加大立法力度,为REITs的发展提供良好的法制环境。建议设立REITs专项法律,调整《公司法》、《信托法》及《证券法》,制定专门针对投资基金发展的《产业投资基金法》、《投资公司法》、《投资顾问法》等法规,细定信托业务操作过程中一整套详细规则,如投资方向的限制、投资比例的限制、投资资格的审定、投资比例的确认等,也可以先制定具体实施细则,在进行REITs试点之后,根据实践经验修改细则,然后将其纳入法律体系,从而规范REITs的发展,也为广大投资者提供有效的法律保护环境。

第二,建立良好的金融市场环境,为REiTs提供良好的发展平台。房地产投资基金本质上是一种投融资金融工具,因此金融市场的发展程度是REITs发展的重要限制因素之一。我国金融市场尚不完善,其中房地产金融市场存在结构性失衡,房地产金融创新还处在一个较低的水平,这也是导致我国房地产开发融资渠道单一的一个重要原因,因此,大力发展我国的基金市场,加强金融创新,对于我国REITs的发展大有裨益。

第三,建立相关的教育体系,培养合格的专业人才。通过在各大高校建立房地产专业等学习相关知识的基础教育,以及在房地产领域的实践教育,培养既有房地产专业知识和经验,又有经济与金融学的分析和研究能力,同时还具备大量的房地产和金融法律知识,熟悉房地产领域的市场调研、规划设计、建筑施工、营销策划和物业管理等各方面知识的专业人才。同时,也需要加大对专业的律师、理财师、会计师、资产评估师以及审计师的培养。

第四,加强外部监管。有效的金融监管可以促进金融安全与稳定,更好地保护投资者的利益。我国发展REITs需要加强外部监管。可借鉴证券投资基金业监管的经验,采取以“政府严格管理模式”为主的监管模式,加强对信托机构的监管、对信托人员的监管、对信托业务的监管,使REITs的操作更加透明,信息披露更加及时,从而为房地产基金市场提供一个良好的发展环境。首先,完善外部监管机制。对于信托机构的监管,应该由以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管,将内部控制和治理结构的完善作为监管重点;对信托人员,要加强行业从业资格的管理以及高级管理人员的资格管理。其次,增强行业自律机制。包括个体自律以及行业自律。即要求每家信托投资公司加强自身管理以及行业间各家公司之间加强沟通与监督。最后,引入委托人和受益人监督机制。委托人、受益人有权向信托投资公司了解信托财产的运营与管理状况,并要求公司做出说明。信托公司若违反信托目的运作信托财产,则委托人有权解除信托合同。

房地产投资信托论文范文第5篇

关键字: 房地产信托融资,集合资金信托,贷款信托,委托人利益保护

“房地产信托”一词,近来频频出现于媒体,究竟何谓房地产信托?主流媒体这样予以界定:“房地产信托:房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。”2

一、 “房地产信托”的兴起原因与现状

2003年6月,中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发「2003121号),简称央行121号文,出台了一连串措施:不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金;建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资;只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;提高对购买第二套以上者的首付款比例。

“121号文”出台后,房地产业反应极为强烈,房地产商称之为“中国近10年来对房地产业最为严厉的一个文件”,“地产业的冬天已经来临”。央行房地产信贷政策收紧,限制银行业向房地产过度倾斜,使得房地产融资开始向信托转移,为房地产信托融资提供了难得的机遇。

除121号文带来的机遇外,信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用,有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目,设计个性化的资金信托产品,以多种方式提升房地产业绩,从而增加了市场供需双方的选择空间。

房地产信托融资兴起后,发展势头非常强劲。据《中国信托业季度报告》(2003年第四季度)显示,“信托业出乎意料地在年底呈现出爆发突进的现象”,“投向房地产领域的品种居前列,品种数、金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元”,“房地产信托融资的品种数量、金额分别占本季度的比重为42.5%、40.4%,与前三个季度相比较,不仅比重在增加,金额比重直线上升,而且房地产融资地域正从局部地区向全国各地扩散,第三季度原来只是集中于浙江地区,第四季度已在国内主要大中城市全面开花”。3在2004年第一季度“投向房地产的信托品种募集资金一直保持上升趋势,其资金比重在本季度达到49.7%,引人瞩目。”4在2004年的第二季度与第三季度,虽然信托行业由于监管加强而呈下跌趋势,但投向房地产的信托资金始终是位居榜首。5

二、 “房地产信托”的法律分析

所谓信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义、为收益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。6“受人之托,代人理财”是信托的基本特征,也是信托关系的简明概括。

信托依据不同的标准可以划分成不同类别,依据信托上的利益是否归属于委托人本人,可以划分成自益信托与他益信托;依据产生方式的不同,信托可分为明示信托和默示信托;依据信托关系中受托人是否为商业营业,可以划分为商业信托和民事信托,典型的商业信托包括:有价证券信托、投资信托、贷款信托、带抵押公司债信托、养老金信托、单位信托、设备信托等,典型的民事信托包括:抚养费信托、浪费者信托、遗产信托、节税信托等;依据信托所涉及的行业不同,信托可分为金融信托与贸易信托,金融信托业务范围包括:资金信托业务、财产信托业务、租赁业务以及业务,其中资金信托业务包括存款信托业务、贷款信托业务与投资信托业务,财产信托业务主要包括不动产信托业务,贸易信托业务主要包括商品交易信托和商品管理信托以及商品租赁信托等。7

法律上的不动产信托,是指“委托人将自己的房产、地产,委托信托投资公司按照约定的条件和目的,进行管理、运用和处置”。8显然,媒体所指“房地产信托”与法律意义上的不动产信托大相径庭,究竟何谓“房地产信托”,如何从法律层面予以界定?

上海国投的新上海国际大厦资金信托计划很具有代表性,下面笔者以此为实例,进行研究。

上海国投的新上海国际大厦资金信托计划项目中委托人和受益人为同一人,即中国境内具有完全民事行为能力的投资人,包括自然人、法人、和其他依法成立的组织,受托人是上海国投信托。计划资金用于向新上海国际大厦提供资金贷款,用于公司经营,贷款期限三年,贷款利率为中国人民银行规定的三年期固定资产贷款利率,每年根据人民银行的规定进行调整。当时三年期贷款利率水平为年 5.49%,可见预期的信托贷款利息回报相当的高。信托贷款由新上海国际大厦有限公司以新上海国际大厦的部分房产进行抵押担保,抵押物的市场价值超过人民币 4.6 亿元。

从上例分析可知,该“房地产信托”产品是以贷款信托为具体方式的资金信托业务,在我国又称集合资金信托,即受托人将从社会上众多出资者处募集到的资金作为商业贷款发放给第三人(通常为房地产开发商),并将因此而取得的利息交给出资者(既是委托人,也是受益人)。信托财产是长期贷款基金,受益人凭借贷款受益凭证在贷款期限届满时收回本金和利息。

这种信托具有以下特点:第一, 收益模式以稳定收益为主,大部分计划的收益或者直接采取信托贷款方式(典型的固定收益),或者在收益模式设计上给投资人以收益稳定的合理预期,预期年收益率水平大都在 3-5%/年

之间;第二,资金运用方式以信托贷款为主,在已推出或披露的集合资金信托计划中,有一半是采用信托贷款的资金运用方式,这种方式的资金管理和运营操作相对简单,收益稳定,风险控制也比较落实;第三,管理报酬多与业绩挂钩,集合资金信托计划中,管理费用和报酬方式的设计大多采用了非固定方式,即分段计算管理报酬,当投资收益低于某一水平不收管理费,达到预期收益水平按标准管理费率收取,当获得较高收益时对超额收益部分分成,这种管理费的提取方式符合现阶段投资人的心理,也与产品的收益模式比较吻合,容易获得投资人的信任;第四,大部分计划的风险控制和退出机制是由政府(财政)支持的,或有抵押物担保、或有资金实力强的担保公司提供担保。

除了常见的集合资金信托(贷款信托)外,“房地产信托”还包括以下情况:财产信托,如上海磁悬浮交通项目股权信托受益权投资计划;证券投资信托,如上海外环隧道项目资金信托计划;随着金融的不断创新,信托产品新品种不断涌现。

综上,“房地产信托”一词表述不够严谨,究其本意,是指信托资金投向房地产项目的信托产品。既包括集合资金信托(贷款信托),亦包括财产信托,还包括证券投资信托,以及其他可能出现的信托新品种。笔者认为用“房地产信托融资”来替代 “房地产信托”更为严谨与贴切,以下行文均采用“房地产信托融资”。该词内涵指房地产营业企业(包括开发、建设以及租赁等以房地产为营业的企业)为运营房地产项目的需要以信托方式从社会上吸纳资金,外延包括信托资金投向房地产开发项目的各种信托产品,以集合资金信托(贷款信托)为主,亦包括财产信托、证券投资信托等。

三、房地产信托融资的金融创新与法律规避

目前,对房地产信托融资进行规范的法律规范主要有:《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》以及银监会的部分文件,如《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》。

上述法律、部门规章以及规范性文件对房地产信托融资主要有以下禁止性规定:

《信托投资公司管理办法》第三十二条:“信托投资公司经营信托业务,不得有下列行为:…(三)承诺信托财产不受损失或者保证最低收益;…”

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条:“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定:…(四)不得承诺信托资金不受损失,也不得承诺信托资金的最低收益;(五)不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定,按非法集资处理,造成的资金损失由投资者承担。”

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条:“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。”

《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》,规范了信托公司经营行为,其指导思想值得肯定,但是,通知中的一些要求将难以真正落实。

《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》主要对信托公司的异地经营作出明确规定。

金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合,寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。政府管制是有形的手,规避则是无形的手,许多形式的政府管制与控制实质上等于隐性税收,阻碍金融业从事已有的盈利性活动和利用管制外的利润机会,因此金融机构通过创新来逃避政府管制。但是,当金融创新危及到金融稳定和货币政策不能按预定目标实施时,政府又会加强管制。同时,不同于传统工具的替代品又会为规避而不断生成,这样又将导致新一轮创新。管制与规避引起创新不断地交替过程,凯恩称之为“管制辩证法”。9

由于利益的驱动,信托投资公司在开创新的信托产品时,都在自觉或不自觉的打法律球。房地产信托融资操作过程中出现的法律规避行为有:

第一,信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目,从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”的限制。

第二,信托计划虽不公开承诺保底,但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如,天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团(注:资金信托产品拟投入的房地产开发单位)如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入,造成偿还信托资金困难,房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用,高校(注:资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位)保证以校方经费补足。”

第三,信托计划虽不保证最低收益,但是几乎无一例外的都有预期收益率,而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位。如,北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%,“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.

上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策,对于非专业知识的投资者来讲,极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖作出投资决策-购买该信托产品。而且法律规避行为无疑为监管部门的工作带来难度,为中国本来就不成熟的信托市场加大了风险,如果风险一旦爆发,损失最惨重的无疑是委托人,因此,如何保护房地产信托融资中的委托人利益,是法律学者的重要命题。

四、房地产信托融资中的委托人利益的法律保护

(一) 房地产信托融资中保护委托人利益的意义

1、保护委托人利益是信托市场繁荣的前提与核心

2004年,信托业系列负面事件暴光:先有年初爱建信托爆出数亿信托资金曾被挪用炒股的丑闻,后有庆泰信托炒股亏损7亿余元,最新事件则是2004年7月金新信托8000万元信托计划到期毁约,导致数十名上海投资者游行示威。10金新信托一年前推出总金额8600万的“金新信托乳品行业战略并购资金信托计划”到期,按合同约定,该信托的投资者将收回一年前投入的本金,以及5.2%的到期收益。但金新信托发生支付危机,这是信托业首例到期无法偿付的事件。 信托业的系列负面事件打击了投资者信心,“自一季度以来信托基金的发行持续下滑”“信托品种发行呈现持续低迷走势”。11

同现代金融市场上保护投资人原理一致,只有委托人的利益得到保障,信托市场、信托业才有存在的基础与前提。我国信托市场今年低迷的发展状况即为明证。

2、保护委托人利益有助于社会安定

虽立法者规定了“接受委托人的资金信托

合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)”,意图提高信托投资的门槛,将信托限定为“富人”的游戏,但是由于我国存款和国债利率太低,股票投资风险太大,证券投资基金业绩不佳,一般小投资者直接投资又力不从心,加上“承诺保底”和“预期收益”的诱惑,还是有很多经济实力并不强大的普通公众都参与了进来,以金新信托为例,有投资者甚至借钱投资,在风险发生后,连基本生活都无法保障,有投资者扬言要跳楼自杀,数十名投资者游行示威。

规范信托业,保护委托人利益将有助于社会安定。

3、房地产信托融资风险已现,保护委托人利益是迫切现实需要

中国人民大学信托与基金研究所的研究报告指出,目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两大环节:一是决策管理环节,主要表现为战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等;二是业务经营环节,主要是表现为挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、突破集合资金信托不得超过200份合同的限制、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等。12

由于投向房地产开发领域的信托项目,大多采用信托贷款方式,按照原规划,期满时可由银行信贷资金置换,信托资金可以安全退出。但是,随着国家宏观调控政策的出台,信托公司未曾预料到银行信贷资金的投放也受到限制,使得众多信托资金集合产品出现了风险,有的甚至出现支付风险。保护委托人利益成为迫切现实需要。

(二)现有法律规范对对委托人利益的法律保护和不足

1、信托法赋予委托人调整财产的管理办法、监督委托人信托活动的广泛权利我国信托法第四章第一节对委托人的权利作了如下规定:

⑴监督知情权。委托人有权了解其信托财产的管理、运用、处分及收支情况,并有权要求委托人作出说明。委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其它文件。

⑵建议权。因设立信托时未能预见的特别事由,致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或不符合收益人的利益时,委托人有权要求委托人调整该信托财产的管理方法。

⑶撤销处分权。受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责,处理信托事务不当致使信托财产受到损失的,委托人有权申请人民法院撤销该处分行为,并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿,该受托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的,应当予以返还或者予以赔偿。

⑷对受托人的变更权。受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的,委托人有权依照信托文件的规定解任受托人,或者申请人民法院解任受托人。

⑸对信托财产被强制执行的异议权。在人民法院违法强制执行或拍卖信托财产时,委托人、收益人或受托人均有权提出异议。

⑹请求赔偿权。当委托人违反信托目的或者法律、法规,致使信托财产遭受损失时,委托人及其继承人、收益人均有权请求赔偿全部损失。

2、有关部门规章确立了刑事责任与行政责任

《信托投资公司管理办法》第七十五条:“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的,由中国人民银行责令限期改正,并处以1万元以上3万元以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分,并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的,由司法机关予以追究刑事责任。”

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第二十一条:“信托投资公司违反本办法规定的,由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》及有关规定进行处罚;情节严重的,暂停或者直至取消其办理资金信托业务的资格。对有关的高级管理人员,中国人民银行可以取消其一定期限直至终身的任职资格;对直接责任人员,取消其信托从业资格。”

3、现有法律规范之不足

审视以上现有法律规范,我国现有的法律规范在保护委托人利益方面存在以下缺陷:

⑴缺乏信息披露制度,委托人的权利形同虚设

作为分散的信托委托人,其很难获取有关信托运营的全面详尽的信息,且不具有监督、建议信托委托人的专业知识。虽法律规定其享有知情权,但对于投入资金较少的单个委托人来讲,实现知情权的成本无疑太大,而且也缺乏行使知情权的动力。

⑵信托业法缺位

信托业,是指以营利为目的而常业经营信托业务的组织机构。13信托业具有金融功能,与银行业、保险业、证券业共同构成现代金融业的四大支柱。由于商业信托(又称营业信托)与民事信托有完全不同的特点,许多国家都单独制定信托业法来规范商业信托(营业信托),如日本、韩国等。而我国信托业法缺位,现有的法律规范主要针对的是信托基本关系和信托投资公司,而没有一部系统的规范信托组织机构及其业务活动的组织法与行为法,导致我国信托经营业务混乱,信托公司很难摆正自己的位置,在短短20年内经历了五次整顿。

⑶信托财产之追及性不彻底、缺乏可操作性规定

信托财产是信托制度的核心,信托财产受特殊保障,一般由信托财产之独立性、信托财产之追击性、信托财产之同一性三方面构成14,我国信托法对三方面均有规定,但对于信托财产之追击性仅规定了撤销权的享有,而没有规定撤销权的具体行使,以及信托财产被转让后再次转让时,委托人是否享有撤销权以及如何行使撤销权,该权利是合同上的权利还是物上的追及权等。这些规定的缺乏导致信托财产的特别保护被大为削弱。15

⑷实施监管的法律依据效力层次低,且缺乏全方面的系统的监管体系

现有的对信托业规定监管的只有《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》,两者仅属于部门规章,效力层次低。而且从两部门规章的规定看,仅有政府部门的监管,缺乏行业协会的自律监管,以及社会督机制。

⑸信托企业信用法律制度缺乏,诚信缺乏

现信托业充斥着挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露等诚信缺失现象。诚信缺乏,有道德因素,更多是法制因素。企业征信制度的缺乏、企业信用信息的垄断分割等,导致不诚信现象层出不穷。

(三)构建系统的、全面的信托委托人利益的法律保护机制

⑴加强投资者的风险意识

信托委托人在信托法律关系中为委托人,在金融市场上其身份为投资者。既然是投资,当然有风险,加强投资者的风险意识,有助于信托市场的健康发展。

⑵健全信息披露制度

有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保,但信托合同中对此没有揭示,使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息,包括经审计的年报和重大事件临时报告等,在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息,并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。

⑶制定信托业法

由全国人大或常委会制定一部《信托业法》,全面规范信托机构组织及其业务活动。内容包括:市场准入规则、业务范围规则、业务经营规则、监督管理规则。对机构的准入、特种业务的准入、严格界定信托业的经营范围、特种业务必须遵守的经营规则、监督管理等各方面进行全面详尽的规范。

⑷赋予信托受托人、收益人信托财产之追索权

赋予信托受托人、收益人信托财产之追索权,贯彻信托财产之追及性,加强对信托财产的特殊保护。只有当第三人不仅“善意”,而且“无重大过失”,方可不受委托人、收益人追击效力所及。否则,无论信托财产被转让多少次,委托人除向受托人请求赔偿外,符合一定要件时均可请求信托财产之受让人返还该财产。该追及权使得委托人、收益人的地位在法律上几可与所有权人并驾齐驱。16

⑸建立政府监管、行业监管、社会监督的全方面监管体系

首先,由全国人大或常委会制订一部《信托业法》,提升监管法律依据的效力层次,该法着重对信托监管机构的确立、地位和职责等问题作出详细规定。其次,根据《信托业法》尽快成立专门的信托监管机构和信托业协会,并在此基础上建立起以专门监管为主、行业自律管理为基础和社会监督为补充的信托监管网络体系。最后,建立信托从业人员资格考试制度,对信托从业人员的准入把好关,制订信托从业人员的资格标准和行为标准,并监督实施。

⑹建立信托企业信用制度

建立信托企业信用制度,以完善的法律体系促进信托市场的诚信,保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制,划分信托企业信息类型,实现征信数据的开放;发展信用中介机构;建立标准化的信托企业征信数据库;建立健全失信惩罚制度;规范发展信用评级行业;大力发展信托企业信用管理教育。

结论:“房地产信托”实为“房地产信托融资”,其内涵指房地产营业企业(包括开发、建设以及租赁等以房地产为营业的企业)为运营房地产项目的需要以信托方式从社会上吸纳资金,外延包括信托资金投向房地产开发项目的各种信托产品,以集合资金信托(贷款信托)为主,亦包括财产信托、证券投资信托等。

这一金融创新中存在大量法律规避现象,虽从长远来看,金融管制与法律规避引起金融创新不断交替,但是在这种交替过程中,如果没有健全的委托人保护机制,广大委托人(投资者)的利益就会成为交替的成本。本文审视了现有法律规范保护委托人利益之不足,构建了由健全信息披露制度、制定信托业法、赋予信托受托人收益人信托财产之追索权、建立全方面监管体系、建立信托企业信用制度五个方面组成的全面的系统的委托人利益的法律保护机制。

参考文献:

方嘉麟著:《信托法之理论与实务》,中国政法大学出版社2004年版

霍玉芬著:《信托法要论》,中国政法大学出版社2003年版

陆泽峰著:《金融创新与法律变革》法律出版社2000年版

1程海群,中国政法大学民商经济法学院2003级硕士研究生

2参见/house/2004-01/29/content_1290791_1.htm

3上海证券报,2004年1月14日。

4上海证券报,2004年4月21日。

5上海证券报,2004年7月15日与2004年11月12日。

6《中华人民共和国信托法》第二条。

7 参见霍玉芬《信托法要论》,中国政法大学出版社2003年版,第56页、102页、108页。

8《信托投资公司管理办法》第二十条。

9《金融教学与研究》2001年第4期,P21页,《试论商业银行法律规避型创新》,闫海。

10参见凌华薇、曹海丽:《信托业再度涉险 交行上海分行的“监管”之惑》,载《财经》杂志2004年第7期。

11参见《中国信托业季度报告(2004年第三季度)》, 载《上海证券报》2004年11月12日。

12参见席玮雄:《金新乳品信托事件追踪:信托业遭遇“寒流”》,载《金融时报》2004年7月21日。

13参见霍玉芬《信托法要论》,中国政法大学出版社2003年版,第135页。

14参见方嘉麟著:《信托法之理论与实务》,中国政法大学出版社2004年版,第44-47页。

15参见李振华:《英国信托法“第一人”把脉“金新事件”-信托失败要追究“人”的责任》,载于《21世纪经济报道》 2004年09月10日。