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小产权房清理范文第1篇
关键词：小产权房；清理；土地集约利用
中图分类号:f299233文献标志码:a文章编号：1002-7408（2012）09-0092-03
作者简介：王海鸿(1971-），男，甘肃天水人，博士，兰州大学管理学院副教授，研究方向：土地经济和土地资源管理；张婷婷（1987-），女，甘肃白银人，硕士研究生，研究方向：土地资源管理。一、小产权房基本内涵及政策背景
小产权房并不是法律规定的概念而只是一种约定俗成的称谓，是相对于“大产权房”而言的，但学术界对其定义也有着基本的共识。谭术魁认为小产权房是建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织成员（外村村民、城市居民）所拥有的住房。判断某一具体的房屋是不是属于“小产权房”，必须同时具备两个要件：一是建在农村集体土地之上，二是被城市居民或非本村村民所拥有。[1]严焰将小产权房称为“乡产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品住宅，一般由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批、村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民销售。[2]袁林林则认为，小产权房是在农民集体土地上建设的、未缴纳土地出让金等相关税费、面向社会公开销售、购买人与开发商或乡政府、村委会签订购买协议，产权证不具备国家认可的产权法律效力的住宅。[3]
综上，小产权房的内涵包括以下几个方面：建筑在农村集体土地之上；非本村居民拥有；村民自建或与开发商合作建设；未缴纳相关税费和办理相关产权证明；不被法律认可。
在过去十多年间，虽然顶着“非法”的帽子在夹缝中生存，小产权房总体面积却与日俱增。据全国工商联房地产商会的消息，从1995年到2010年，全国小产权房面积累计7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工总量的8%。[4]也有统计显示，小产权房的总量已经接近我国住宅数量的三分之一。近几年来小产权房的增速为2005年前的十倍。
小产权房的出现与我国的城乡二元体制有关。依照现行法律，农民在宅基地和村集体土地上盖房居住并不违法，但城市居民购买农村土地的住房则侵占了农民的利益。2007年12月，国务院常务办公会就明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；2008年7月，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案，对出现的问题采取“一案一处理”方式。2011年，国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》，同年11月又明确表示：小产权房等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化。2012年2月，国土部召开会，表示将开展小产权房的试点清理。
尽管国土部的态度十分明确，但对于小产权房如何清理却并未出台具体的治理方案和执行标准。从掌握的资料来看，现有文献多是基于不同专业视角对小产权房的处置提出思路和看法，但对于小产权房的清理方式和程度却没有相关论述和研究，本文通过剖析小产权房清理的现实难点，基于土地集约利用的角度提出了小产权清理思路。
二、小产权房清理的难点
（一）小产权房清理范围的模糊性
我国宪法规定：“城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有以外都属于集体所有。”而《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这些规定意味着集体土地不能直接用于房产开发，只有经过国家征收转化为国有土地，经过“招拍挂”形式转让给开发商才能进行房产开发。而农民自行建造或联合开发的“小产权房”，由于用地的“不合法性”而不能办理相应的产权证明，因而不能进入房产市场进行流通和交易。国土部对小产权房的解释是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。但这一概念过于模糊，在实际操作过程中难以确定其涵盖范围。譬如外
村民购买本村集体土地建造的房屋是否属于小产权房？城镇户籍子女继承农村老人的房产是否属于小产权房？建在耕地之上属于集体建设的房屋是否也属于小产权房？等等。除此之外，农民建造的高楼既有当地农民居住，又有外来人口，单从定义上就很难判断其是否属于小产权房的范畴。小产权房的概念不明晰，又缺乏具体的界定标准，在实施过程中难免会遇到“公说公有理，婆说婆有理”的情况，为清理工作带来了巨大的难题和不便。
（二）小产权房利益主体博弈的复杂性
小产权房的出现直至现今规模化的发展，与其相关利益主体是分不开的。小产权房的利益关联主体包括：村民和村集体、购房者、开发商、地方政府等。而其复杂性不仅在于利益关联主体间利益的不可调和性，同时表现在利益关联主体自身利益的矛盾性。具体分析如下：
1．基于农民和村集体的角度。我国现行的《土地管理法》规定：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征前的三年平均年产值的六至十倍，同时每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收土地的三年年均年产值的十五倍。从实践看，《土地管理法》规定的征收补偿标准明显过低，土地带来的经济效益的量化难度高，一次性补偿从操作层面来讲也与实际出入较大。据国研中心课题组的调查，在“合法”房地产开发过程中，土地增值收益中农民的补偿款只占5%到10%，大部分收益流入政府和开发商手中。[5]小产权房建设中，农民或村集体出让土地或自行建造，收益远高于国家征地补偿费用。即使国家清理了小产权房，土地的使用权仍然会回归农民。正是因为这种侥幸心理和经济利益的驱动，使得农民和村集体对小产权房的热衷与日俱增。 房者角度。小产权房价格远低于同类商品房价格，有些甚至只有产权房房价的三分之一。根据新浪网对于小产权房问题的调查，有六成网友认为购买有风险，44%网友表示在高房价之下会考虑购买，七成网友表示如购买会自用而非投资。[6]而从小产权房密集情形来看，其分布区域与高房价城市分布呈正相关态势。在北京、南京、天津、郑州、西安、成都、济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房。北京、成都、西安等城市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的20%。[7]购买者大多是城市低收入者，高居不下的城市房价超过了其承受能力，小产权房低廉的价格是吸引其购买的主要原因。
小产权房是没有国家颁发产权证的房产，不能享有相应的不动产权，由于未经过相关部门审批，小产权房在安全、配套设施等方面都存在问题。因此购买者在支付较少房款的同时又要承担各种风险，往往是“法不责众”的侥幸预期和“违法隐患”的心理担忧并存。
3．基于开发商角度。小产权房的出现扰乱了房地产开发市场，损害了商品房开发商的利益。如果“小产权房”合法化，整个房价体系便会出现“木桶效应”，房地产市场商品房价格必定向短板——“小产权房”价格看齐，房地产开发的垄断局面将被打破，众多开发商将失去原本可以得到的利益。[8]
另一方面，在如今激烈的房地产市场竞争中，部分开发商将眼光瞄准小产权房，将其作为新的细分市场之一。由于目前土地出让金部分已经达到房价的30%以上，某些城市甚至超过了50%，而小产权房用地是通过农民或村集体直接取得，不用缴纳土地出让金和各种税费，成本大大降低。加之购买群体巨大，小产权房开发商的分红利润甚至超过了商品房开发商。因此有小产权房开发商呼吁为小产权房“转正”，以维护其既得利益。
4．基于政府的角度。我国的政府绩效评价制度中，政府官员的政治行为与决定其升迁的干部考核评价体系有密切关系，官员们往往只关注gdp和经济收入总量的增减。而税制改革后，土地出让金已经成为政府财政收入的主要支柱。小产权房占用的集体土地，没有经过“招拍挂”形式出让，也就没有所谓的“土地出让金”，政府财政收入的损失冲击了政府的既得利益。
小产权房的出现反映出地方政府监管职能明显缺位，政府官员私人利益的驱动是发生监管缺位的内因。我国正处于转型时期，各种法律制度的不完善为政府官员的寻租行为提供了极大的空间。政府原本是代表人民的利益行使权力，但寻租行为的发生却是为一些政府官员私人谋求利益。官员私人利益的驱动使得政府小产权房清理工作受到一定程度的阻碍。
小产权房所涉利益主体的复杂性和各方利益主体的博弈，使得小产权房
清理从一开始就“雷声大、雨点小”。
三、小产权房清理路径的探讨
（一）现有文献综述
对于小产权房的处置，专家学者们提出了不同看法。如刘江涛（2008）基于土地流转法律的角度提出了提高农民补偿标准，调整现有法律的思考。刘开瑞（2010）则从产权角度提出对小产权房进行产权管理，明确集体土地的产权主体。赵海萍（2010）从社会保障的视角提出将小产权房纳入住房保障体系。笔者参考现有文献，将小产权房的处置思路总结为三种，如表1所示：
表1小产权房处置方式坚决拆除谨慎拆除合法化占用耕地且无法
补偿耕地面积在建、未售且
符合土地规划已售并补交土
地出让金、补
办相关手续严重违反土地
利用总体规划部分可纳入
保障房体系救灾房质检不合格,
违法建筑物高档住宅
(拆迁成本巨大)新农村建设清理期间
违规建造列入城中村改造的从上表可以看出，虽然专家学者们就小产权房的处置提出了合理的思路和看法，但具体落实中存在难以操作，清理程度难以量化等问题。
（二）基于土地集约利用角度小产权房清理路径的探讨
高速增长的经济给土地资源带来了巨大的压力，土地资源的供给成为影响经济社会持续健康发展的重要因素。土地资源供给的有限性和需求的无限性矛盾要求必须不断提高土地的使用效率和经济效益,即提高土地的集约利用率。小产权房作为我国城市化的衍生物，对其清理不能采取“一刀切”的方式。国土部出台“分类、分步骤”的清理原则，重点对密集建设区域进行试点清理。本文基于土地集约利用的角度对小产权房的清理路径进行探讨。
图1土地集约利用的规模与边际示意图
如图，在第一阶段，土地利用水平较低，大片土地闲置或利用粗放，造成了土地资源的大量浪费。边际产量mp大于平均产量ap，平均产量ap处于递增水平，增加投入使总产量tp更大比例增长。此范围内建造的小产权房，增加了土地投入量而带来总效益的增加，提高了土地利用率。如果在土地利用总体规划之内强拆，则不仅会造成人力、物力的浪费，而且降低了土地利用集约水平，重建则成本增高。基于土地集约利用的角度，可以酌情予以保留。此外，土地利用程度较低的地区，一般都是经济较为落后的欠发达地区或城乡结合部，小产权房也多是散户建造，集中程度低，未成规模化发展。政府应加强对该地区的土地利用指导，严格按照土地利用总体规划合理安排建设用地。并通过增加建设基础设施改善投资环境，将小产权房劣势转化为优势，加大土地集约利用水平，整合地区经济发展。
在第二阶段，土地集约利用水平提高，当边际产量mp为0时，总产量tp达到最大，达到土地利用的集约边际度。此阶段土地集约度增强，总产量tp达到最大时土地集约利用水平亦最大。此阶段小产权房由于其巨大的市场吸引力，更多的村集体和开发商瞄准了小产权房市场，小产权房从更大层面上得到了规划，布局趋于合理，土地集约利用水平高。对于该阶段未售的小产权房，政府可以考虑将此种性质的小产权房统一回收后用于保障房或廉租房。对已售的小产权房，在补缴相关税费、补办相关手续后予以颁发房产证明，使其“合法化”。当然，在补缴相关税费的过程中，也要注意合理性：开发商在明知违法的情况下仍然开发建造小产权房，补交的土地出让金不能让购房者独自承担，开发商责任是重点。对于经济困难且小产权房是唯一房产的，可采取免缴或分期缴纳方式；而对于购买小产权房用于投机敛财的，应加倍罚款，以杜绝类似情况的发生。
在第三阶段，边际产量mp为负数，平均产量ap继续递减，总产量tp也在该阶段下降。该区域的土地已经属于过度利用。根据土地利用报酬递减规律，该阶段的土地在利用中达到临界点，即土地集约边际，在该点土地的投入量与产量相等。继续加大投入只会导致总产量和土地承载能力的下降。处于该区域的小产权房，虽然低廉的价格惠及了大量购买者，但对社会和环境的影响已经超越了承载能力，长期存在将引发社会矛盾，该区域为重点清理对象。
四、小结
小产权房问题的解决应当有“堵”有“疏”。所谓“堵”，即通过拆除、罚款等强制措施控制小产权房数量的增长，或是从源头上遏制其发展的诱因。所谓“疏”，则是从根本上减少小产权房的依赖受众，不治而“愈”。政府对小产权房进行清理
，一定程度上体现为“堵”。而从“疏”的角度，增加存量土地供给，调控房价，提高国民平均收入，则是防止小产权房蔓延的根本措施。
参考文献：
[1]谭术魁．“小产权房”的几个基础问题探究[j]．中国房地产金融，2008，（12）．
[2]严焰．“小产权房”的形成原因与出路探究[j]．特区经济，2008，（2）．
[3]袁林林，张占录．小产权房的帕累托改进分析[j]．农村经济研究，2009，（11）．
[4]李季平．清理小产权房应先向渎职行为开刀[n]．中国青年报，2012-03-28．
[5]刘彦，谢良兵．“小产权房”暗战土地收益[j]．中国新闻周刊，2007，（26）．
[6]万人参与小产权房调查，逾四成人会考虑购买[eb/ol]．bj.house.sina.com.cn/survey/2012-04-23/1051399055.shtml.
[7]钟京涛．“小产权房”问题现状及分析[j]．国土资源，2008，（3）.
小产权房清理范文第2篇
“小产权房”这个概念是相对于“大产权房”而言，是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了“小产权房”这一约定俗成的说法。
STEP 01成本和价格较为低廉
小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对较为偏远，一般位于城市郊区，本身土地价值比较低。特别是，小产权房是直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不用缴纳国有土地出让金和相关税费，因此小产权房建设的土地成本几乎为零，其开发建设成本主要就是直接的建筑安装成本，与相近区域的有产权的房产相比，小产权房开发成本仅为其1/3左右，甚至更低，而销售价格一般也只有前者的1/2。
STEP 02小产权房身份从未得到正式承认
小产权房的市场地位从未得到政策承认。除了国家层面的一再重申,地方政府对小产权房也始终保持一种政策高压态势。在数年前,济南的职能部门就对小产权房作出明确规定,旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民,不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋,擅自购买的,自行承担由此而产生的经济和法律后果。
但一个客观存在的事实是,小产权房在各大城市周边普遍存在,尽管国土部曾坦言目前还没有完整统计全国小产权房的数据,但全国工商联房地产商会2月29日的数据却显示:1995年―2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。显然,如何妥善处置庞大规模的小产权房,仅有纸面文件远远不够。
STEP 03买小产权房存过多隐患
利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设很多是村民个人、村集体或是一些不具有开发资质的房地产开发公司投资建设的，没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益得不到法律的有效保护。
济南市一户小产权房的业主赵先生说，2005年的时候，自己以2300元左右的价格购买了水园小区北区的一套房屋。当时购房的时候，开发商董某声称商品房预售许可证暂时没有办下来，签署协议前，董某承诺将在720个工作日之内发放房屋产权证，而购房的价格也按照当时的市场价，每个平方为自己减免了600元钱。但是直到现在，自己却连一个房屋产权证的封皮都没有见到，开发商董某也联系不上了。
面对价格偏高的商品房,小产权房的的盛行则依赖它低廉的价格,低房款、大面积是众多购房者选择小产权房的主要原因,当这种“优势”被人们的从众心理所认可接受,小产权的盛行也就在情理之中。尽管诱人的价格造成了小产权房的趋之若鹜,但热销的背后却难掩其后续的危害与弊端。目前,全国由小产权房引起的纠纷越来越多,不得转让、不得买卖、户口迁移、孩子入学等诸多问题都得不到解决。
STEP 04试点城市即将清理小产权房济南可能纳入首批试点
2月21日,国土部表示:“小产权房”试点清理即将开展。但同时明确,试点方案正在研究中。由于复杂的历史原因,在城市化过程中,集体土地上涌现出大批量的小产权房,在一定程度上解决了城市低收入者和外来务工人员的居住难题。有数据显示,目前全国小产权房的建设面积达60多亿平方米。由于担心小产权房处理不当会引发更大的泛滥或带来政治风险,国土部对试点城市的筛选并非一帆风顺。
虽然小产权房是违法行为,是要进行查处的，但是我们面对现实情况时,不管是从情感角度还是从执法难度来看,把所有小产权房都完全清理并不是一件容易的事。毋庸置疑,小产权房面临清理上的困难重重,但是它是在集体土地上建立起来的商品房,扰乱了正常的商品房销售秩序和国家对土地开发利用的规划,因此,清理小产权房势在必行。
STEP 05专家支招合情合理合法的处理小产权房问题
在接受采访时，山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海教授明确地阐述了自己对于小产权的态度：“对待小产权房的问题，应合情合理合法地进行处理。我们知道，小产权房的产生，有着多方面的原因。中国的小产权房存量是很大的，假如搞一刀切，全部拆掉然后把人赶走，肯定是不现实的。房屋产权无所谓“大小”之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性。”在处理小产权房的问题上，郭教授建议“对于在农村建设用地上开发的小产权房理应分门别类，逐步合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等。”
郭教授还建议：“对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批。对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔。所谓小产权房，是特殊时期出现的特殊社会经济现象，在对待小产权房的问题上，牵扯到各方面的情况，加上小产权房的存量也很大，仅靠单一部门的执行能力是不够的，需要多个部门共同执行。
STEP 06“严打”小产权房大事记
2008年1月 国务院下发通知，指出任何涉及土地管理制度的试验，都不能违反国家的土地用途管制制度。
2009年6月 国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
2009年9月1日 国土部下发通知，再次叫停小产权房。
2010年2月 国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。
小产权房清理范文第3篇
小产权房问题是个老话题,本来没什么新鲜劲,但“十四个部委共商小产权房整治方案”的最新政策走向,又再次拨动了社会各界的敏感神经,特别是当前中央调控楼市新政一个接一个的大背景下。政府难道此次真的要对小产权房这个迟早要解决的大难题动手术了?这可是前所未有的14个大部委的联合行动,此政策的威力究竟会有多大呢?
14部委联手
此次14部委联手对小产权房的整治力度远远超过往年任何一次,将集中清理拆除目前在建、在售的小产权项目。对于已销售的房屋,具体方案仍在研究制订中,不排除未来存在转成保障性住房并限制其销售的政策可能。
国土部执法监察局局长李建勤表示,现阶段暴露出的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式,对此前已经形成的全国性小产权房,待14部委提出的治理方案获国务院同意后一并整治。
住建部的一位人士表示,目前具体方案仍在研究制订中,或将进行区别化规范。他透露,“小产权房问题非短期可以解决,但不排除未来存在转成保障性住房并限制其销售的政策可能。”
而在国土部公布的挂牌督办4起案件中,备受关注的北京怀柔区杨宋镇小产权房案成为了此次整治小产权房的样本。李建勤表示,目前将对杨宋镇违法建设立即叫停,责令开发商停止对外销售,并采取停电停水措施;对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除。
不可能的任务
一场对于小产权房的恶战,蓄势待发。
值得注意的是,此次由国土部牵头的小产权房整治牵扯了国务院的14个部委,这在决策层整顿房地产市场中并不常见。除了小产权房问题的主管部门国土部、住建部,民政部、财政部、农业部、人保部等相关部委也被包含其中。这不仅表现着决策层清理小产权房的决心,也意味着整治小产权房情况复杂、困难重重。
目前国内小产权房市场的混乱局面众人皆知。尽管法律政策仍然向小产权房说“不”,而住建部也多次发文提示购房风险,但这都没有妨碍小产权房的供销两旺,交易火爆。据国土部门不完全统计,中国目前小产权房建设面积相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大,而且已成事实,是多年来累积起来的问题。
全国政协委员、清华大学蔡继明教授在调研报告中称,北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右,已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米,而深圳的小产权房可能占全市住宅总量近一半。
由于小产权房成因十分复杂,牵涉着土地制度、法律等多方面的众多关系,在目前的制度、法律不做一些大的调整的情况下,14个部委即使有心也是无力,要完美地解决小产权房问题几乎就是一个不可能的任务。将小产权房全部拆除不可能,既严重浪费资源,也会引发社会的不稳定;将小产权房全部宣布为合法也不太可能,不仅是此前政府已多次将小产权房定性为“违规”、“不合法”的,而且小产权房真的要一下全部合法,对楼市和政府的利益也将是一个巨大的撬动。
“14部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案”的重点应该是在清理整顿,而非解决社会各界关注的小产权房合法与否的问题。也就是说,小产权房合法与否的问题肯定不是此次14部委研究指定方案的范畴,况且14部委本身也无权来决定小产权房合法与否的问题,这是需要人大立法来解决的,而清理整顿的重心则意味着又一批小产权房又成为政策指向的靶子,这与“一案一处理”方式也是相一致的。
少数人赌小产权转正
风雨欲来,和小产权房发生着关联的人们都在想些什么呢?
“你放心,不会拆,还有好多在建呢,买的人也多。”房山华熙房地产经纪有限公司一位工作人员说,“政府与其把房子拆掉,让一些人丧失住所,还不如收些钱改一改,其实政府现在最愿意这么做。”他说,房子买了之后,最有可能的变化是补交土地出让金,转为拥有产权的商品房。
位于通州区张家湾的太玉园是北京规模较大的一处小产权房聚集地。这里热闹非凡:音像店放着嘈杂的音乐,烤羊肉串的吆喝着不停,摆地摊卖服装的叫卖着自家漂亮的衣服……太玉园小区的大门口挂着这样的对联:风水宝地张家湾,温馨家园太玉园。
这片在“风水宝地”上建设的“温馨家园”摆脱不了小产权房的属性。但是居住在这里的人们对这一点却习以为常。对于14部委正在研究制定的小产权房清理整治政策方案,这里的人们没有过多的关心。即使有听说这个消息的也显示出和自己并没有太多的关系,“我们这小区这么大,人这么多,到时候大家怎么着就怎么着呗,再说了,这么多人,能怎么着啊?”
“现在住的挺好,省下来的钱还买辆车开着,毕竟这里离城还是有些远。”退休老师刘兵说,他从电视上看到了14部委要出台针对小产权房的政策,但是心里面一点都不紧张,邻居们见了也不怎么讨论,“以前有点风吹草动,晚上还做梦梦见房子被拆掉了,睡大街上了,现在奇怪了,什么反应也没有,就觉着人多不会有什么不好的结果。”
这些购买小产权房的居民说,他们购买小产权房的原因就是价钱低,就是因为没钱,如果将来转成大产权必须要交一大笔钱他们可不干。有不少居民掰着手指头算账:“5万是我们能拿出来最多的了,再多也没有了,要不然就别转,就这么住着算了。”
“这是一场豪赌,一些人赌小产权房转正,公务员、教师等收入偏高人群也开始纷纷加入其中。”有关人士表示。
小产权房清理范文第4篇
小产权房公开交易已有相当规模
按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，建设部不久前特别发出“风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。国土资源部负责人也明确表示：小产权房不合法。
然而，面对相关法规设定的，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。
天津西青区王姑娘庄村民住宅改造计划，本是当地批准的新农村建设的一个重要内容，村里便“因势利导”，将之开发成了“育水佳苑”住宅区。近日，某媒体记者来到“育水佳苑”售楼处。售楼人员告诉记者，在转让房屋时，只要到村委会办签字盖章，修改一下原买房人与村委会的合同，再交纳售房款1%的费用就可以了。村委会实际上承担了房屋交易管理者的职能。
按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，但在“育水佳苑”的售楼处，就有渤海银行可以提供房屋转按揭贷款的广告。前来订房的买主告诉记者，他买小产权房就是投资之用，小产权房虽属于违规房，但因为这个小区建筑面积超过10万平方米，因而被强行拆除的风险就会小得多。
江苏省国土厅副厅长吴震强对比表示，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。
面对小产权房的蔓延势头，不少地方已经明令叫停，对不听劝阻、继续进行违法建设的，政府部门将依法从严查处。但是怎么处理已建的小产权房才能既让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，各地政府都十分“挠头”。
据了解，石家庄市曾在去年10月实施小产权房办证试点工作，但是发现问题很多，只好宣布暂停。
南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权房项目，经补办手续后可以领取产权证与土地证。遗憾的是，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办“两证”。
小产权房为何清理难？
自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。
不受法律保护的小产权房，为何遭遇清理、处置难？
建设部一名官员说，小产权房的清理主要难在两点：一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响社会稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多群众利益，政府不能轻易处理。尽管如此，对违规小产权房该拆的要拆，该罚的要罚，决不能再出现新的小产权房，否则会助长顶风违法。有关专家表示，集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有的小产权房，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程。
小产权房为何会延续多年？京郊一位村干部说，小产权房最初有其合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已，而小产权房获得的利益也用到了公益事业上。
尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房等之外的一种城市房屋供应类型，起到了城乡之间利益再分配的作用。然而，在利益的诱惑下，小产权房的违规建设越来越突出，购买者也从最初的农民、拆迁户日渐演变为城市市民。
“房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场截然分开。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，如果有一天农村土地可以进入城市流通，户籍界限也被打破，就无所谓小产权房、大产权房，但在目前，开发小产权房是违法，购买也是违法。
专家分析，叫停小产权房，只是个暂时办法，问题的根源还在于引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。比如加大经济适用房、廉租房等具有保障性用房的供应，进一步促进土地制度的改革等。
土地产权难题须有新思路
在这些表象背后，是中央政府强化国有土地产权制度的努力，在地方政府与市场主体被土地价格的高涨迷惑得目眩神迷之时，土地的国有产权制度有瓦解之势。从土地使用上来看，包括工业用地以租、被压缩的工业园区由合法园区代为招商，从商品房用地来说，就是屡禁不止，遍地开花的小产权房。
“我们正在对小产权房进行摸底调查，至于今后具体怎么处置，要等调查完了之后再进行研究。”北京市国土局有关部门负责人对媒体表示。
小产权房究竟将面临怎样的命运，何去何从？目前仍然充满悬念。但是，从各级地方政府，甚至到农村集体、农民个人为了获得土地溢价，都在或明或暗地进行抗争，虽然这些主体之间的利益未必能够协调，但在获得土地使用权溢价方面，立场出奇地一致。
以租的数据说明了这一点。从目前已经统计出的70个城市来看，这些城市新增建设用地中，属于“以租”的宗数就占了9%，面积占9.6%。其中最突出的城市，110万亩乡镇企业用地中，属于“以租”的就有73万亩，占到了建设用地总面积的67.4%。而签订以租的主体，受制于农村集体所有的形式，或是乡镇政府、或是村委会，或是农民个人，不可能到县级以上政府，虽然县级以上的政府很可能乐观其成。
小产权房清理范文第5篇
一、目标任务
在4月20日前完成全县所有学校（含中心学校）校产普查清理工作，并按要求办理《土地使用证》和《房屋产权证》。
二、工作措施
（一）加强领导，精心组织。这次学校校产清理和“两证”办理工作涉及面广，政策性强，工作量大，时间紧迫，各乡镇、县级有关部门要高度重视，精心组织，密切配合，切实保证各项工作任务按时完成。
（二）明确责任，各负其责。
1.各乡镇要切实做好所属学校校产清理和办证工作的组织领导，督促将村完小、村小学原颁发的土地使用证交回换发新证，超过2007年4月10日拒不交回学校的视为作废，学校可重新办理。
2.县国土资源局、县建设局及县房管所要密切配合，指定专人，协助做好学校《土地使用证》和《房屋产权证》的办理工作。要充分考虑学校实际情况，尽量简化办事程序，做好服务工作。
3.县教育局要做好校产清理和“两证”办理的组织、督促工作，及时协调解决学校“两证”办理工作中的困难和问题，保证“两证”办理工作圆满完成。
4.乡镇中心学校、县属各学校要按照县国土资源局、县房管所（）的要求，积极主动做好学校“两证”办理中的各项业务工作，真实、准确绘制各学校校舍平面图。
（三）各学校《土地使用证》以村完小、中学为单位申请办理，村小学、教学点挂靠村完小办理。县国土资源局除收取每本《土地使用证》工本费20元外，不再收取任何费用。
（四）各学校《房屋产权证》以中心学校为单位申请，以村完小、中学为单位办理，村小学、教学点挂靠村完小办理。校舍布置图、房屋分幢平面图的绘制及建筑面积计算由各中心学校承担，县教育局负责审核上述内容的真实性、准确性、完整性。县房管所根据县教育局审核后的材料，进行产权登记发证。县房管所除收取每本《房屋产权证》工本费（含表册费、印花票）20元外，不再收取任何费用。
（五）全县所有学校（含中心学校）必须全部办齐《土地使用证》及《房屋产权证》，做到不重不漏、真实可靠。
三、时间要求
2007年4月20日前完成全县所有学校（含中心学校）校产清理和“两证”办理工作。各中心学校、县属学校必须于4月8日前将办理房屋产权证所需材料提交房管所，以确保“两证”办理工作的顺利进行。
四、组织领导
为加强全县中小学校产清理和“两证”办理工作的领导，确保全县各学校按时完成校产清理工作，经研究，决定成立大姚县校产清理工作协调领导小组，其组成人员如下：
组长：
副组长：
