房地产广告文案(精选5篇)

  • 房地产广告文案(精选5篇)已关闭评论
  • A+
所属分类:文学
摘要

当设计东海二期的新加坡雅科本天才设计大师把海月二期瑰丽和尊荣在后海的海滨俆俆展开的时候,再度攫(jue)住了深圳置业者的思想和热情;海月二期亮丽雅洁的售楼现场,每天吸引着众多的参观者;- —-海月二期,未成曲调先有情! a海月一期给深圳带来一种惬(qie)意…

房地产广告文案(精选5篇)

房地产广告文案范文第1篇

海月,是深圳滨海人家的心灵家园.是海月花园,第一次创造性地用建筑语汇和语素去再现海的律动和神韵,去诠释海洋文明的底蕴.大海把它的根永恒地留在了海月,留在海月人的心底;自从海月一期在后海登陆,从此海的蓝色,蓝透了每一户窗里的风景,蓝透了每一颗褶皱(zhe zhou)的心灵.蓝色,从此成为深圳地产的主色调;蓝色的咏叹(tan),从此成为深圳地产的主旋律;

----这,就是海月花园一期的意义!

当设计东海二期的新加坡雅科本天才设计大师把海月二期瑰丽和尊荣在后海的海滨俆俆展开的时候,再度攫(jue)住了深圳置业者的思想和热情;海月二期亮丽雅洁的售楼现场,每天吸引着众多的参观者;-

----海月二期,未成曲调先有情!

a海月一期给深圳带来一种惬(qie)意与舒畅的体验,首次倡导了海洋文明内核的现代居住新理念.22万平方米的海月二期,传承经典,再续传奇 再度成为滨海置业新坐标;

b每一处都有创新的印痕.整座花园社区近百处的创新突破,使海月成为名副其实的后海片区升级换代产品;

c产品创新是海月二期的灵魂.招商地产渗透到每一个环节神经未梢的客户满意大度工程和纯正蛇口生活,使海月二期成为成熟滨海首席园林社区;创新海月,升级后海;晴。海。洲;演绎经典,再续传奇。

大世纪花园----布吉镇政府后花园 核心位置尊贵现楼 黄金宝地 创富之源

二十二. 群星广场-----风光无限在顶峰

二十三. 紫光名苑-----成熟大社区.生活大配套; 楼内中空花园;大优惠并送大礼!

中心区高层2房2厅现楼 3万元即买即住;

楼内中空花园,深圳首创,通透开敞,彻底杜绝暗房!

二十四. 碧海天家园----轻柔海风 宁静家园;

买靓楼 送名牌家电; 入伙在即 最后机会 欲购从速

北师大附小,附中为碧海天住户子女预留学位,无赞助直读名校;

二十五.中港城----4万平方米大型商场上盖物业; 真正o首期;

二十六.绿景新苑----新洲社区成熟生活 一梯两户实用典范; 实用生活 基本法

左比比.右比比.还是绿景更合意;决定生活质素的不仅仅是一两个特别突出的优点,而是物业的 均好 均好的指标为位置.交通.生活.户型.环境;

二十七.新世界月山居----尊贵只因罕见;品鉴至臻生活空间;

莲花山畔绝版.中心区中轴线上跃式尊贵俯邸; 享受着并感受着;

莲花山如一抹浓得化不开的绿意,在城市间如一首牧哥.而新世界山月居紧贴莲花山北麓,尽览郁郁苍绿,小区户型设计充分利用自然采光及通风,令屋内阳光如洗,微风拂面,空气清新,莲花山高大的树木与小区回旋式道路带来幽致与宁静的私人空间.闲来倚窗,凭栏远眺,包揽深圳中心区城市美景.

二十八. 蓝漪花园----永恒全海景.尊贵家园;

发展商郑重承诺:无理由.无时限退房

纵横交错的立交桥,灯红酒绿的都市,杯盏交错之中,疲于应酬的你,是否已经不记得什么时候曾经海边散步,风中洗手的惬(qie)意时光 蓝漪(yi)花园;

政府看----有关部门领导在 在国际坐标系上看深圳新世纪的建设与发展 上说, 今后5年,要把深圳湾滨海区 西区蛇口海上世界,东到红树林保护区边界15公里长的海岸线逐步建成优美舒适的海滨风景长廊

专家看----国际住房政策研究专家认为,未来5年内至少有两成深圳家庭会选购以滨海公寓等休闲居所为代表的第三类住宅(第三类住宅特点:城市边缘.亲近自然.交通方便,价位适中3)

业界看----随着深圳市中心的西移,滨海大道开通,南山区(沿海)已具备深圳大规模开发海滨住宅,建设现代化国际滨海城市的条件;

二十九. 远望数码商城----叱咤商界风云 引爆数码时代; 观望? 远望 !

在倍速经济时代,你是否仍在观望?

面对无限商机,犹豫,就是浪费;

加盟 远望 ,把财富握在你的手中.

荟萃各类通讯.电脑.信息家电等高新技术数码产品.

华强北的黄金地点,传统商铺加电子商铺.个性化电子商务平台,顶级的管理与技术,全新经营模式;

三十. 世纪豪庭---超乎想象的世纪豪庭,只给尊贵的您;世纪豪庭..深圳的..世界的..时代的..

仅有78户 总统级 经典罕贵豪宅;

已有70位风云人物荣登世纪豪庭,总统级罕贵豪宅仅余8个席位!

特设保姆,佣人专用通道; 光纤网络,地铁便利.名校拥簇(cu);

顶层尊贵,奢华私家会所;楼顶空中花园,恒温泳池及360度双层观景台

三十一. 富瑰园----富瑰中央,中心组合,传世名宅;

优质生活启航,富瑰中央,观景豪宅激情入伙;实景精湛演绎,有情!有礼!

激情入伙好戏连台: 1.业主文体趣味比赛;

2.富瑰之光摄影比赛;

3.幸运业主大抽奖;

4.阳光泳池开放及模特表演;

5.宽带网及网络使用现场演示;

三十二. 宏观苑----后海湾畔,大户人家;大有道理 大户人家 大度空间 大出所料 大可放心;

三十三.汇景豪宅----即时进驻华侨城高尚住宅区;

名校相邻 景点环抱 坐享海滨绿荫;

交通便捷 路网四通八达 尽拥天时地利;

坐落于深圳硅谷高新技术开发区 地位显赫;

宽频上网 泳池会所 裙楼商场 一应俱全;

三十四.彩世界家园----彩世界的太阳,从东湖升起;

彩世界东临碧波涟漪的东湖风景区,肩伴葱茏叠翠的景亿山麓,湖面拂过的清风 箐箐芳草尽处的山林,既相伴罗湖的成熟与繁华,又坐拥自然天成的纯生态环境保护,缔造着一个高尚的精彩家园之梦!

房地产广告文案范文第2篇

――记九月十六日中国房地产商学院免费试听会

汪伟

9月16日15时30分,由中国房地产商学院主办的“房地产免费试听会”在深圳书城25楼多功能厅如期拉开帷幕。

这次试听会是中国房地产商学院为新开办的“房地产助理平面设计师培训班”、“房地产助理文案培训班”、“房地产助理策划师”的推广会。

据悉,本次试听会主讲师是深圳马一丁广告公司董事长马一丁先生、房地产纵横机构董事长、中国国际房地产研究院副院长,《房地产纵横》杂志社长兼总编王一先生。到会的有马一丁广告公司、开盘广告公司、深圳市东之乐广告公司、卓效广告公司、文阁广告公司、《中华搜星》杂志社等业界知名广告公司与媒体。

试听会上王一董事长首先简要介绍了房地产商学院以及开办新课程的前瞻性、目的性。马一丁先生结合自身的从业经验讲述了当前房地产广告公司对人才的渴求,他表示,中国房地产商学院举办“房地产助理平面设计师培训班”、“房地产助理文案培训班”、“房地产助理策划师”这一系列课程是“久旱逢甘露”,既为业界减压又亲密接触了市场,是房地产培训系列的首选。同时马一丁先生诙谐幽默的言语、深刻精辟的道理、活跃极富色彩的思维方式让与会的成员大开眼界,达到了理论与实践的完美统一。

会后,不少与会者纷纷感叹本次试听会是一场视觉和听觉有机结合的大风暴,它让大家真正了解到房地产广告的独特魅力。中国房地产商学院是作为专门从事房地产职业培训的专业机构,能够及时了解市场再反馈回到市场,是真正房地产培训的“黄埔军校”。

抓住机遇超越梦想

中国房地产商学院长沙培训班火热登场

本刊记者 汪伟

九月十九日晚上十九点半,中国房地产商学院免费试听会在湖南大学大礼堂火热开场。

据了解,本次试听会是中国房地产商学院为新开办的“房地产助理平面设计师培训班”、“房地产助理文案培训班”、“房地产助理策划师”的推广会。主讲师是深圳黑弧广告公司总经理范志明先生和房地产纵横机构董事长、中国国际房地产研究院副院长、《房地产纵横》杂志社长兼总编王一先生。

试听会现场气氛火爆,时间还没有到,但容纳上千人的大礼堂已座无虚席。

试听会上黑弧广告公司总经理范志明先生用自身不平凡的经历向青年学子讲述如何进行人生规划和定位,鼓励青年学子积极追求人生的梦想。王一董事长简要介绍了中国房地产商学院以及开办新课程的前瞻性、后续性。精彩的案例将理论与实践完美结合;风趣幽默的言语活跃了整个会场。

会后,前往咨询的学生络绎不绝。大家纷纷表示:中国房地产商学院举办“房地产助理平面设计师培训班”、“房地产助理文案培训班”、“房地产助理策划师”这一系列课程既为业界减压又亲密接触了市场,在大学生临近毕业前夕,能够更好的自身定位,获得贴近需求的职业技能,提升职场竞争力。

至此,负责人强调中国房地产商学院长沙分院已正火热报名中,名额有限。学院将在十月初正式开班。

详情请咨询:省略

报名咨询热线: 0755―8292846882928498孙老师(深圳)

房地产广告文案范文第3篇

[关键词] 商品房预售,优惠广告,生效要件,预售备案,预告登记

商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物 ,由于它能为房地产开发企业筹集资金 ,缓解房地产开发企业建设资金的不足 ,因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久 ,国家有关的法律法规尚不完善 ,导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。

一、商品房预售合同的法律性质和特征

商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订 ,由预购方先支付定金或预付款 ,预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为,商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为,预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外,具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此,在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时,应按买卖合同一般规定来处理。

合同有预约与本约之分,两者的性质及效力不同。笔者认为,商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售,但不是买卖预约,而是本约,是买卖合同,只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同,因买卖的房屋在合同成立之时,并未开工或正在施工,即是将要建设或正在建设的房屋,甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇,所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定,无须将来另行订立买卖合同,即可直接依约履行并办理房屋产权过户,达到双方交易目的。上海市《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定:“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续,房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续。”就此类规定而言,商品房预售合同属于本约是明确的、肯定的。因此,若当事人一方违反预售合同,守约一方可以依约定内容请求对方履行。

商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同,它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外,还具有如下特征:(1)商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物,而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。(2)商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。(3)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

二、购房优惠广告的性质和效力

在现实生活中,购房优惠是商业常事,这种广告屡见不鲜。它与通常的广告有所不同,表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美或价廉,而是优惠打折。优惠广告兑现与否直接关系到当事人双方的利益,并对社会信用产生影响。因此,探讨优惠广告的性质与效力具有重要的法律意义。

法律对事实的规范归根到底是对利益关系的规范,利益关系分析由此是法理分析的基础,其对制度创立、总体把握之下的定性尤有直接意义。从利益分析,预售方做优惠广告旨在吸引和促进更多的不特定人与其订立商品房预购合同,以让利与双赢策略获得自身利益。由于现代商业快速发展下房地产开发企业竞争的激烈和购房者的众多,优惠广告最终是服务于房地产开发企业自身的利益,这应成为法律调整的立足点。从一般法理上讲,优惠广告对房地产开发企业应具有法律上的约束力,否则显然不利于规范商业信用和保护广大购房者的利益。试想,如优惠广告因对房地产开发企业无约束力而满天飞,作为社会秩序的广大购房者的利益亦无从保护,最终房地产开发企业的利益也将受损。

在笔者看来,优惠广告应是附条件的单方承诺行为。[1]简言之,即以相对方订立合同为条件而给予相对方一定的优惠,该承诺直接约束广告的商家。单方法律行为也叫单独行为,其特点是不需要他人同意即能发生法律效力。[2]优惠广告从形式即表现为一种承诺,将优惠广告定位于单方行为便于直接而非间接确认其对于广告主的效力,避免逻辑上的复杂化和基于逻辑中间环节在实际处理中所产生的诸多问题。而这里所附条件即相对方对其订立合同。从利益关系上看,正是在相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下,广告主才能让渡部分利益,此前这种利益仅是作为诱引处于假设或虚拟状态。以订立合同作为兑现让渡利益的方式,符合优惠广告下当事人双方的实际。从学理上,从有利于维护当事人的利益和交易安全考虑,把优惠广告作为单方行为可以强化对广告人的拘束,扩大享有报酬请求权的范围,减轻相对人在求偿时的举证责任。

优惠广告与要约邀请相似,但优惠广告不是要约邀请。所谓要约邀请,是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请有三个特点:(1)它是指一方邀请对方向自己发出要约;(2)它不是一种意思表示,而是事实行为,是订立合同的预备行为;(3)它对要约邀请人原则上无约束力,要约邀请人撤回要约,只要没有给要约善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人不承担法律责任。[3]一般而言,商业广告即属要约邀请,《合同法》第15条对此有明确规定。一般商业广告作为要约邀请,在内容上并不提出拟订立合同的主要条款。同时,商业广告发出后,因根本无法知道有多少人看到了广告,亦不知道多少人将作出意向,因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立,否则广告人将要承担不可预见的违约责任。[4]可见,一般商业广告的内容与其效力是一致的。反之,如果广告在内容上符合要约的规定,则应视为要约,《合同法》第15条对此亦有规定。据此,优惠广告应不同于一般商业广告,两者内容并不一致。优惠广告通常即涉及合同价金,而合同价金显然不能说不是合同的主要条款。因此,优惠广告虽同一般商业广告一样,有推销某种商品或服务的作用,但并不等于一般商业广告。换言之,优惠广告虽有要约邀请的作用,但并非要约邀请。

优惠广告作为附条件单方承诺,对房地产开发企业产生约束力,在双方订立合同时生效,在房地产开发企业不履行其单方承诺的义务时,应承担相应责任。由此,优惠广告虽非双方的合同条款,但直接决

定双方的权利义务。换言之,房地产开发企业与购房者的法律关系实际上是广告和优惠广告的结合。在双方发生争议时,如兼涉及合同和优惠广告,应作为一个法律关系对待。当房地产开发企业在广告中承诺给与其订立合同的购房者法律上所认可和保护的利益的,此种广告均属于以订立合同为条件的单方承诺,对房地产开发企业产生法律上的约束力。

三、商品房预售合同的生效要件

1、预售方主体资格条件

预售方主体分为两种情况:(1)开发企业自行销售;(2)开发企业委托中介机构销售。自行销售的开发企业必须是具有独立法人资格,取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。对于委托房地产中介服务机构进行商品房预售的,房地产开发企业对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时,要出示房地产开发企业的委托书,委托书必须载明委托单位的权限。此外商品房预售的开发企业还必须满足我国1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)对预售商品房主体资格所作的严格限定:(1)预售方必须是经土地管理部门核准,已全部交付土地使用权出让金,取得了商品房开发项目的土地使用权;(2)商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项,已申领了固定资产投资许可证;(3)持有建设工程规划许可证;(4)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和峻工交付日期;(5)预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得了《商品房预售许可证》的。

2、商品房预售合同双方意思表示真实一致

由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称,承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。由于是预售,承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在,也不可能对商品房作任何的评价,所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务,以保护承购人的合法权益。也只有如此,承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同,否则此合同为无效合同,并不受到国家法律的保护。

3、商品房预售合同内容的合法性

预售合同必须遵守我国现行法律、法规的规定,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。

4、商品房预售合同形式的合法性

商品房预售合同属不动产买卖合同,涉及金额较大,履行期限较长,且内容比较复杂。为保护当事人合法权益,我国法律法规规定,双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同”,我国《城市房地产管理法》规定,商品房预售合同签订后,“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,建设部1994年11月15日的《城市商品房预售管理办法》也明确规定:“商品房预售,房地产开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

四、建立商品房预售合同的预告登记制度

(一)登记备案的行政法意义

上文中提到的商品房预售合同生效要件的第四个生效要件,是我国对于商品房预售合同的登记备案制度。从实践来看,商品房预售合同备案只具有行政意义。《城市商品房预售管理办法》第13条规定:“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以罚款。……[3]未按规定办理备案和登记手续的……”由此可见,合同备案与否导致的是行政责任,不办理合同备案只是让开发企业承担一定的行政责任,并没有承担合同无效的民事责任。从行政立法与民事立法的分工来看,应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系,而民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系。这两种法律关系独立存在时,尚不存在争议;行政责任与民事责任发生竞合时,同样应依据这两种法律规范,分别处理,分别承担相应责任。如果以违反行政性规范为由而导致民事行为无效,相当于用行政法规调整民事法律关系,也就混淆了两种法律规范的作用。在此方面,最高人民法院最近颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)是比较符合实际的,该解释第六条规定,“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

因此,笔者认为,预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。

确立登记备案制度,从立法的原意来说,主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。当然,经过法律本身的不断发展,同时也由于经济的不断发展,商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化,其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利,尤其是赋予该登记以一定的物权效力发生转变。

(二)登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力

根据民法的一般原理,以及根据合同法及相关司法解释的规定,法律行为的效力是否以登记为准,应以法律规定为准;在法

律没有明确规定合同没有登记,合同无效的,登记本身并不影响到合同的效力。如前所述,法律对于商品房预售都要求进行登记,但同时又都明确指出登记只是备案,同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说,商品房预售合同登记只是从行政管理的角度,要求备案,合同的效力是另外一个问题。这一点,在当前理论界已经取得了一致的认识。最高人民法院的有关司法解释中,都体现了这样一种精神,即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理,商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条,凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的,如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的,合同效力不因此受到影响,即如果合同除未登记外都合法,那么合同生效。关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题,最高人民法院最近颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第六条的规定(见前文),很显然是明确了二者相分离,登记与否不影响合同效力的问题。

现行法律规定已对合同债权行为和登记产生物权效力的行为进行了区分,将合同备案行为和预售合同效力捆绑在一起不符合民法理论,更与有关的法律规定不相吻合。如果因预购人没有办理预售合同备案,就导致预售合同无效,就不能保障双方当事人的合法权益。实践中,假如因开发企业违法不能办理预售合同备案,预购人也要承担合同无效的后果,对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案,开发企业也要承担合同无效的后果,则对开发企业不利。所以,预售合同是否办理备案不应影响合同效力。我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准,应是上文谈到的四个生效条件,而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力。

(三)登记是商品房预售合同的对抗要件

在实践中 ,对商品房预售合同的登记是合同的有效要件 ,还是对抗要件 ,学者们的看法并不一致。我们认为 ,商品房预售合同的登记是合同的对抗要件 ,而不是有效要件。首先 ,从法律的规定来看 ,如前所述 ,《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定 ,预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明 ,商品房预售合同签订在先 ,登记备案在后 ,而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案 ;其次 ,在商品房预售合同中 ,预购方处于比较弱的地位 ,面临的风险比预售方要大得多。所以 ,如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件 ,那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样 ,一旦商品房预售合同没有登记备案 ,预售方就不会受合同的约束 ,可以任意将商品房再预售第三人 ,预购方也就无法追究预售方的违约责任 ,这极不利于保护预购方的利益。所以 ,登记备案不是商品房预售合同的有效条件 ,而应当是对抗要件。

(四)改造商品房预售备案制度为预告登记制度,赋予其准物权的效力

在我国商品房预售过程中,当开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后,预购人基于预售合同享有商品房建成之后获得产权的债权请求权,然而债权请求权是一种只能向特定的相对人主张的权利,即相对权。预售人在预售合同签定后仍然一直占有标的物,此时,预售人虽然负有于将来约定的时间转移不动产所有权的义务,但当房屋价格不断上涨的情况下,预售人很有可能将房屋卖给第三人,即出现“一物数卖”的情况。而出现上述情况,由于预购人只享有债权请求权这种相对权,因此预购人的合法利益得不到有效保护,进而损害预购人利益,不利于交易安全,破坏了交易秩序。

为保护预购人的利益,《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定:“预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一预售合同无效;如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一合同有效,但预售方给前一合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。”经过分析这一规定,不难发现,此时虽有违约制度予以救济,预售人的处分行为并未得到充分控制,预购人的交易目的并没有实现,因此需要在法律上设计一种制度来对预购人进行更充分的救济,以保护交易的安全。在大陆法系,采取的是不动产预告登记制度。保全不动产物权的请求权,是预告登记制度的出发点和归宿所在。

所谓预告登记是指为了保全债权的实现,保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。[5]它是与本登记或者终局登记相对应的一个概念。预告登记作为一种制度,源于德国。《德国民法典》第883条[预告登记的性质和效力]规定:“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权,或者土地负担的物权请求权,或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权,可以在土地登记薄中将其纳入预告登记的。被保全的请求权附条件或者附期限时,预告登记也为许可。预告登记之后,对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分,为无效。以强制执行或者假扣押方式所为的处分,以及由破产管理人所为之处分,亦同。”[6]自德国民法创设预告登记制度以来,大陆法系的一些国家,也设立了这一制度。如《瑞士民法典》第960条第二款规定:“处分的限制,经预告登记后,始得对土地后取得权利有对抗的效力。”[7]台湾地区《土地法》第 79条规定:“关于土地权利移转之请求权,得申请保全之预告登记。此项预告登记未涂销之前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记的请求权有妨碍者无效。”[8]随着不动产交易的发展,预告登记制度的适用范围扩展到土地以外的不动产交易,尤其是附着于土地之上的房屋。

预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,以确保权利人于将来能够取得物权 ,它具有排他性 ,可以对抗第三人。预告登记是将物权法的规则施加于债权法 ,给予属于债权法的请求权以排的物权效力 ,其本质属于物权法向债权法的扩张。[9] 预告登记制度的现实意义是,解决所有权保留买卖中,在合同成立后,标的物所有权转移前,买受人基于合同产生的移转房屋所有权这样一种债权所有权得不到保护的问题。预告登记制度赋予买受人的债权请求权以物权的效力,对于经预告登记的请求权,可以对抗不动产的所有人其他物权人,也可以对抗任意第三人,具有了绝对性和排他效力。所以,王泽鉴先生认为,预告登记制度与“买卖不破租赁”一样,都是债权物权化的重要表现。[10]

在我国,尽管通过一系列司法解释、相关部门规章的规定,逐步赋予了预售商品房预售登记以一定的法律效力。但是由于有关规定散见于不同的司法解释或地方性法规中,规定的内容也相对比较杂乱无章,甚至是零星的、破碎的,对于赋予商品房预售登记相应的法律效力内涵方面仍然缺乏比较全面、体系化的规定。这与商品房预售登记所能解决的问题、所要保障的利益显然是不能相称的。

目前,我国现行法律未对期房买卖的预告登记作出规定,但从实务工作和法学界主流观点来看,应建立预告登记制度。因此,我国应当根据物权立法的进展将现有的商品房预售登记制度适时地改造为预告制度。当前物权立法正在推进,由梁慧星先生主持的《中国物权法草案建议稿》第35条、第36条、第37条对于预告登记制度中的效力、涂销及义务人的抗辩等问题做了规定。[11]我们通过把商品房预售登记备案制度改造为与预告登记制度,可以更好的保护购房者的利益,克

服商品房预售备案制度的缺陷,促进房地产市场持续健康发展。

我国所建立的商品房预售合同的预告登记制度,应使预告登记请求权的物权性质得到法律的承认。这种预售合同登记所产生的一种请求权 ,有学者将其称之为准物权。[12] 预告登记的请求权作为准物权,应具有以下四个方面的物权效力:

(1)保全效力。主要为保障以发生不动产物权变动为目的的合同债权等请求权将来肯定发生预期物权效果的法律效力。在不动产债权行为成立之后、不动产物权转移之前,虽然不动产所有权人已经承担了未来转移其所有权或其他物权的义务,但由于合同相对人享有的债权无对抗第三人的效力,仅靠债权的请求权,债权行为的目的不一定能实现。如果将这种请求权以预告登记的方式登记,不动产出卖人违背预告登记所为的变更或处分不动产的行为就会无效,经预告登记的请求权就会得到保证。

(2)顺位保护效力。顺位,是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后在排列的顺序中所占据的位置。顺位的确立,取决于登记的先后顺序,先登记顺位的物权优于后登记顺位的物权,只有先登记的顺位的物权实现后,后顺位的物权权利才能实现。预告登记在保全请求权实体权利的同时,还保全可请求权的顺位,即依靠登记而为请求权人取得了在先的有利顺位,使其具有排斥后续登记权利的效力。

(3)破产保护效力。相对人破产时,经预告登记的请求权具有排斥债权人保障其将来实现物权的效力。如果请求权的履行条件已经成熟或者期限已经到来,该请求权的内容为转移所有权,请求权人可以行使取回权;如果该请求权内容为设定抵押权,请求权人可以行使别除权。预告登记的请求权不当可以对抗不动产所有权人和其他物权人的意思而使保全请求权人达到取得不动产权利的目的,而且还可以在不动产物权人破产时对抗其他的债权人而确保保全请求权目的的实现。

(4)预警效力。由于预告登记具有保全顺位的效力,预告登记对于第三人具有预告的意义。第三人不得无视预告登记的存在,对以后有本登记可能的认识,不得以善意而为抗辩。其预警效力,向第三人及社会提供了法律信息,以便他人了解该标的的全面情况,帮助其交易。

参考文献:

[1]单国军:《商品房预售合同纠纷案有关法律问题研究》,载于北京市高级人民法院编著:《疑难案例事务研究》(第二辑),北京:法律出版社2002年版,第35页。

[2]王利明、崔建远:《合同法新论·总则》(修订版),北京:中国政法大学出版社2000年版,第336页。

[3] 王利明、崔建远:《合同法新论·总则》(修订版),北京:中国政法大学出版社2000年版,第136页。

[4] 王利明、崔建远:《合同法新论·总则》(修订版),北京:中国政法大学出版社2000年版,第142页。

[5]王利明:《物权法研究》,北京:中国人民大学出版社2002年版,第210、211页。

[6]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,北京:法律出版社1999年版。

[7]殷根生译:《瑞士民法典》,北京:法律出版社1987年版。

[8]王泽鉴:《债法原理》第1册,北京:中国政法大学出版社2001年版。

[9]孙宪忠 :《论不动产物权登记》,北京:《中国法学》,1996年第 5期。

[10]王泽鉴:《债法原理》第1册中,第一章第2款第3项债权的物权化包括了租赁权的物权化和预告登记。

[11]梁慧星:《 中国物权法草案建议稿》,北京:《社会文献出版社》2000年版。

房地产广告文案范文第4篇

[关键词] 商品房预售,优惠广告,生效要件,预售备案,预告登记

商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物 ,由于它能为房地产开发企业筹集资金 ,缓解房地产开发企业建设资金的不足 ,因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久 ,国家有关的法律法规尚不完善 ,导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。

一、商品房预售合同的法律性质和特征

商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订 ,由预购方先支付定金或预付款 ,预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为,商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为,预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外,具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此,在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时,应按买卖合同一般规定来处理。

合同有预约与本约之分,两者的性质及效力不同。笔者认为,商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售,但不是买卖预约,而是本约,是买卖合同,只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同,因买卖的房屋在合同成立之时,并未开工或正在施工,即是将要建设或正在建设的房屋,甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇,所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定,无须将来另行订立买卖合同,即可直接依约履行并办理房屋产权过户,达到双方交易目的。上海市《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定:“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续,房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续。”就此类规定而言,商品房预售合同属于本约是明确的、肯定的。因此,若当事人一方违反预售合同,守约一方可以依约定内容请求对方履行。

商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同,它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外,还具有如下特征:(1)商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物,而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。(2)商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。(3)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

二、购房优惠广告的性质和效力

在现实生活中,购房优惠是商业常事,这种广告屡见不鲜。它与通常的广告有所不同,表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美或价廉,而是优惠打折。优惠广告兑现与否直接关系到当事人双方的利益,并对社会信用产生影响。因此,探讨优惠广告的性质与效力具有重要的法律意义。

法律对事实的规范归根到底是对利益关系的规范,利益关系分析由此是法理分析的基础,其对制度创立、总体把握之下的定性尤有直接意义。从利益分析,预售方做优惠广告旨在吸引和促进更多的不特定人与其订立商品房预购合同,以让利与双赢策略获得自身利益。由于现代商业快速发展下房地产开发企业竞争的激烈和购房者的众多,优惠广告最终是服务于房地产开发企业自身的利益,这应成为法律调整的立足点。从一般法理上讲,优惠广告对房地产开发企业应具有法律上的约束力,否则显然不利于规范商业信用和保护广大购房者的利益。试想,如优惠广告因对房地产开发企业无约束力而满天飞,作为社会秩序的广大购房者的利益亦无从保护,最终房地产开发企业的利益也将受损。

在笔者看来,优惠广告应是附条件的单方承诺行为。[1]简言之,即以相对方订立合同为条件而给予相对方一定的优惠,该承诺直接约束广告的商家。单方法律行为也叫单独行为,其特点是不需要他人同意即能发生法律效力。[2]优惠广告从形式即表现为一种承诺,将优惠广告定位于单方行为便于直接而非间接确认其对于广告主的效力,避免逻辑上的复杂化和基于逻辑中间环节在实际处理中所产生的诸多问题。而这里所附条件即相对方对其订立合同。从利益关系上看,正是在相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下,广告主才能让渡部分利益,此前这种利益仅是作为诱引处于假设或虚拟状态。以订立合同作为兑现让渡利益的方式,符合优惠广告下当事人双方的实际。从学理上,从有利于维护当事人的利益和交易安全考虑,把优惠广告作为单方行为可以强化对广告人的拘束,扩大享有报酬请求权的范围,减轻相对人在求偿时的举证责任。

优惠广告与要约邀请相似,但优惠广告不是要约邀请。所谓要约邀请,是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请有三个特点:(1)它是指一方邀请对方向自己发出要约;(2)它不是一种意思表示,而是事实行为,是订立合同的预备行为;(3)它对要约邀请人原则上无约束力,要约邀请人撤回要约,只要没有给要约善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人不承担法律责任。[3]一般而言,商业广告即属要约邀请,《合同法》第15条对此有明确规定。一般商业广告作为要约邀请,在内容上并不提出拟订立合同的主要条款。同时,商业广告发出后,因根本无法知道有多少人看到了广告,亦不知道多少人将作出意向,因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立,否则广告人将要承担不可预见的违约责任。[4]可见,一般商业广告的内容与其效力是一致的。反之,如果广告在内容上符合要约的规定,则应视为要约,《合同法》第15条对此亦有规定。据此,优惠广告应不同于一般商业广告,两者内容并不一致。优惠广告通常即涉及合同价金,而合同价金显然不能说不是合同的主要条款。因此,优惠广告虽同一般商业广告一样,有推销某种商品或服务的作用,但并不等于一般商业广告。换言之,优惠广告虽有要约邀请的作用,但并非要约邀请。

优惠广告作为附条件单方承诺,对房地产开发企业产生约束力,在双方订立合同时生效,在房地产开发企业不履行其单方承诺的义务时,应承担相应责任。由此,优惠广告虽非双方的合同条款,但直接决定双方的权利义务。换言之,房地产开发企业与购房者的法律关系实际上是广告和优惠广告的结合。在双方发生争议时,如兼涉及合同和优惠广告,应作为一个法律关系对待。当房地产开发企业在广告中承诺给与其订立合同的购房者法律上所认可和保护的利益的,此种广告均属于以订立合同为条件的单方承诺,对房地产开发企业产生法律上的约束力。

三、商品房预售合同的生效要件

1、预售方主体资格条件

预售方主体分为两种情况:(1)开发企业自行销售;(2)开发企业委托中介机构销售。自行销售的开发企业必须是具有独立法人资格,取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。对于委托房地产中介服务机构进行商品房预售的,房地产开发企业对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时,要出示房地产开发企业的委托书,委托书必须载明委托单位的权限。此外商品房预售的开发企业还必须满足我国1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)对预售商品房主体资格所作的严格限定:(1)预售方必须是经土地管理部门核准,已全部交付土地使用权出让金,取得了商品房开发项目的土地使用权;(2)商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项,已申领了固定资产投资许可证;(3)持有建设工程规划许可证;(4)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和峻工交付日期;(5)预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得了《商品房预售许可证》的。

2、商品房预售合同双方意思表示真实一致

由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称,承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。由于是预售,承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在,也不可能对商品房作任何的评价,所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务,以保护承购人的合法权益。也只有如此,承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同,否则此合同为无效合同,并不受到国家法律的保护。

3、商品房预售合同内容的合法性

预售合同必须遵守我国现行法律、法规的规定,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。

4、商品房预售合同形式的合法性

商品房预售合同属不动产买卖合同,涉及金额较大,履行期限较长,且内容比较复杂。为保护当事人合法权益,我国法律法规规定,双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同”,我国《城市房地产管理法》规定,商品房预售合同签订后,“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,建设部1994年11月15日的《城市商品房预售管理办法》也明确规定:“商品房预售,房地产开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

四、建立商品房预售合同的预告登记制度

(一)登记备案的行政法意义

上文中提到的商品房预售合同生效要件的第四个生效要件,是我国对于商品房预售合同的登记备案制度。从实践来看,商品房预售合同备案只具有行政意义。《城市商品房预售管理办法》第13条规定:“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以罚款。……[3]未按规定办理备案和登记手续的……”由此可见,合同备案与否导致的是行政责任,不办理合同备案只是让开发企业承担一定的行政责任,并没有承担合同无效的民事责任。从行政立法与民事立法的分工来看,应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系,而民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系。这两种法律关系独立存在时,尚不存在争议;行政责任与民事责任发生竞合时,同样应依据这两种法律规范,分别处理,分别承担相应责任。如果以违反行政性规范为由而导致民事行为无效,相当于用行政法规调整民事法律关系,也就混淆了两种法律规范的作用。在此方面,最高人民法院最近颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)是比较符合实际的,该解释第六条规定,“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

因此,笔者认为,预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。

确立登记备案制度,从立法的原意来说,主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。当然,经过法律本身的不断发展,同时也由于经济的不断发展,商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化,其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利,尤其是赋予该登记以一定的物权效力发生转变。

(二)登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力

根据民法的一般原理,以及根据合同法及相关司法解释的规定,法律行为的效力是否以登记为准,应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记,合同无效的,登记本身并不影响到合同的效力。如前所述,法律对于商品房预售都要求进行登记,但同时又都明确指出登记只是备案,同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说,商品房预售合同登记只是从行政管理的角度,要求备案,合同的效力是另外一个问题。这一点,在当前理论界已经取得了一致的认识。最高人民法院的有关司法解释中,都体现了这样一种精神,即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理,商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条,凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的,如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的,合同效力不因此受到影响,即如果合同除未登记外都合法,那么合同生效。关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题,最高人民法院最近颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第六条的规定(见前文),很显然是明确了二者相分离,登记与否不影响合同效力的问题。

现行法律规定已对合同债权行为和登记产生物权效力的行为进行了区分,将合同备案行为和预售合同效力捆绑在一起不符合民法理论,更与有关的法律规定不相吻合。如果因预购人没有办理预售合同备案,就导致预售合同无效,就不能保障双方当事人的合法权益。实践中,假如因开发企业违法不能办理预售合同备案,预购人也要承担合同无效的后果,对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案,开发企业也要承担合同无效的后果,则对开发企业不利。所以,预售合同是否办理备案不应影响合同效力。我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准,应是上文谈到的四个生效条件,而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力。

(三)登记是商品房预售合同的对抗要件

在实践中 ,对商品房预售合同的登记是合同的有效要件 ,还是对抗要件 ,学者们的看法并不一致。我们认为 ,商品房预售合同的登记是合同的对抗要件 ,而不是有效要件。首先 ,从法律的规定来看 ,如前所述 ,《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定 ,预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明 ,商品房预售合同签订在先 ,登记备案在后 ,而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案 ;其次 ,在商品房预售合同中 ,预购方处于比较弱的地位 ,面临的风险比预售方要大得多。所以 ,如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件 ,那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样 ,一旦商品房预售合同没有登记备案 ,预售方就不会受合同的约束 ,可以任意将商品房再预售第三人 ,预购方也就无法追究预售方的违约责任 ,这极不利于保护预购方的利益。所以 ,登记备案不是商品房预售合同的有效条件 ,而应当是对抗要件。

(四)改造商品房预售备案制度为预告登记制度,赋予其准物权的效力

在我国商品房预售过程中,当开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后,预购人基于预售合同享有商品房建成之后获得产权的债权请求权,然而债权请求权是一种只能向特定的相对人主张的权利,即相对权。预售人在预售合同签定后仍然一直占有标的物,此时,预售人虽然负有于将来约定的时间转移不动产所有权的义务,但当房屋价格不断上涨的情况下,预售人很有可能将房屋卖给第三人,即出现“一物数卖”的情况。而出现上述情况,由于预购人只享有债权请求权这种相对权,因此预购人的合法利益得不到有效保护,进而损害预购人利益,不利于交易安全,破坏了交易秩序。

为保护预购人的利益,《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定:“预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一预售合同无效;如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一合同有效,但预售方给前一合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。”经过分析这一规定,不难发现,此时虽有违约制度予以救济,预售人的处分行为并未得到充分控制,预购人的交易目的并没有实现,因此需要在法律上设计一种制度来对预购人进行更充分的救济,以保护交易的安全。在大陆法系,采取的是不动产预告登记制度。保全不动产物权的请求权,是预告登记制度的出发点和归宿所在。

所谓预告登记是指为了保全债权的实现,保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。[5]它是与本登记或者终局登记相对应的一个概念。预告登记作为一种制度,源于德国。《德国民法典》第883条[预告登记的性质和效力]规定:“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权,或者土地负担的物权请求权,或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权,可以在土地登记薄中将其纳入预告登记的。被保全的请求权附条件或者附期限时,预告登记也为许可。预告登记之后,对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分,为无效。以强制执行或者假扣押方式所为的处分,以及由破产管理人所为之处分,亦同。”[6]自德国民法创设预告登记制度以来,大陆法系的一些国家,也设立了这一制度。如《瑞士民法典》第960条第二款规定:“处分的限制,经预告登记后,始得对土地后取得权利有对抗的效力。”[7]台湾地区《土地法》第 79条规定:“关于土地权利移转之请求权,得申请保全之预告登记。此项预告登记未涂销之前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记的请求权有妨碍者无效。”[8]随着不动产交易的发展,预告登记制度的适用范围扩展到土地以外的不动产交易,尤其是附着于土地之上的房屋。

预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,以确保权利人于将来能够取得物权 ,它具有排他性 ,可以对抗第三人。预告登记是将物权法的规则施加于债权法 ,给予属于债权法的请求权以排的物权效力 ,其本质属于物权法向债权法的扩张。[9] 预告登记制度的现实意义是,解决所有权保留买卖中,在合同成立后,标的物所有权转移前,买受人基于合同产生的移转房屋所有权这样一种债权所有权得不到保护的问题。预告登记制度赋予买受人的债权请求权以物权的效力,对于经预告登记的请求权,可以对抗不动产的所有人其他物权人,也可以对抗任意第三人,具有了绝对性和排他效力。所以,王泽鉴先生认为,预告登记制度与“买卖不破租赁”一样,都是债权物权化的重要表现。[10]

在我国,尽管通过一系列司法解释、相关部门规章的规定,逐步赋予了预售商品房预售登记以一定的法律效力。但是由于有关规定散见于不同的司法解释或地方性法规中,规定的内容也相对比较杂乱无章,甚至是零星的、破碎的,对于赋予商品房预售登记相应的法律效力内涵方面仍然缺乏比较全面、体系化的规定。这与商品房预售登记所能解决的问题、所要保障的利益显然是不能相称的。

目前,我国现行法律未对期房买卖的预告登记作出规定,但从实务工作和法学界主流观点来看,应建立预告登记制度。因此,我国应当根据物权立法的进展将现有的商品房预售登记制度适时地改造为预告制度。当前物权立法正在推进,由梁慧星先生主持的《中国物权法草案建议稿》第35条、第36条、第37条对于预告登记制度中的效力、涂销及义务人的抗辩等问题做了规定。[11]我们通过把商品房预售登记备案制度改造为与预告登记制度,可以更好的保护购房者的利益,克服商品房预售备案制度的缺陷,促进房地产市场持续健康发展。

我国所建立的商品房预售合同的预告登记制度,应使预告登记请求权的物权性质得到法律的承认。这种预售合同登记所产生的一种请求权 ,有学者将其称之为准物权。[12] 预告登记的请求权作为准物权,应具有以下四个方面的物权效力:

(1)保全效力。主要为保障以发生不动产物权变动为目的的合同债权等请求权将来肯定发生预期物权效果的法律效力。在不动产债权行为成立之后、不动产物权转移之前,虽然不动产所有权人已经承担了未来转移其所有权或其他物权的义务,但由于合同相对人享有的债权无对抗第三人的效力,仅靠债权的请求权,债权行为的目的不一定能实现。如果将这种请求权以预告登记的方式登记,不动产出卖人违背预告登记所为的变更或处分不动产的行为就会无效,经预告登记的请求权就会得到保证。

(2)顺位保护效力。顺位,是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后在排列的顺序中所占据的位置。顺位的确立,取决于登记的先后顺序,先登记顺位的物权优于后登记顺位的物权,只有先登记的顺位的物权实现后,后顺位的物权权利才能实现。预告登记在保全请求权实体权利的同时,还保全可请求权的顺位,即依靠登记而为请求权人取得了在先的有利顺位,使其具有排斥后续登记权利的效力。

(3)破产保护效力。相对人破产时,经预告登记的请求权具有排斥债权人保障其将来实现物权的效力。如果请求权的履行条件已经成熟或者期限已经到来,该请求权的内容为转移所有权,请求权人可以行使取回权;如果该请求权内容为设定抵押权,请求权人可以行使别除权。预告登记的请求权不当可以对抗不动产所有权人和其他物权人的意思而使保全请求权人达到取得不动产权利的目的,而且还可以在不动产物权人破产时对抗其他的债权人而确保保全请求权目的的实现。

房地产广告文案范文第5篇

关键词:房地产;广告;法律风险

一、典型案例[1]

(一)案情简介

河南巩义市海盛房地产公司开发楼盘“海盛商贸城”,在楼盘销售广告及宣传彩页中载有“全市唯一一家配置美国约克中央空调、唯一一家配置德国沃克斯电梯”等描述。姚某受该广告内容的吸引签订商品房买卖合同,约定小区配套设施为“约克中央空调,沃克斯电梯”。姚某支付全额房款入住后发现交付的空调和电梯并非广告宣传中所说,而是约克(无锡)空调冷冻设备有限公司生产和浙江沃克斯电梯有限公司生产,遂以宣传内容和合同实际履行不一致为由,向法院提出诉讼,要求判令海盛公司违约并赔偿损失。诉讼中海盛房地产公司坚持认为自己是按合同约定全面履行义务,不构成违约。河南巩义市人民法院经审理后认为本案宣传广告中空调和电梯的说明允诺应认定为要约,视为合同内容。被告海盛公司交付原告的商品房配套设施不符合合同约定标准,属违约行为,判决被告海盛房地产公司应于判决生效后十日内赔偿原告姚某损失1.5万元。

(二)问题的提出

上述案件房地产企业败诉了,主要原因是企业做出的销售广告与合同签署内容不同,但法院认定销售广告视为合同内容之一,故房地产企业构成违约。《合同法》第十五条明确规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”为何本案中的商品房销售广告却被认定为要约,视为合同内容呢?商品房销售广告的法律属性究竟是要约还是要约邀请?

二、房地产销售广告的法律属性

房地产销售广告是合同法上的要约邀请还是要约直接影响着房地产销售广告是否构成合同内容之一。探究房地产销售广告的法律属性究竟为何,应该动态、全面的看待。

(一)一般情况的要约邀请属性

根据《合同法》第十五条的规定,一般情况下房地产销售广告属于要约邀请,是开发商希望他人向自己发出要约的意思表示。销售广告被界定为要约邀请,广告中的内容对开发商不会产生拘束力,广告内容也不会成为合同内容之一。大多数房地产企业都看到了销售广告的这一属性,尤其是不产生拘束力的法律效力使得一些企业开始夸大甚至虚拟广告内容,一味吸引客户眼球,以为这样做只是一种宣传行为,属于要约邀请,不会产生合同上的效力。典型案例中海盛房地产置业有限公司就是只看到一般情况的要约邀请属性,忽略了法律特殊规定。

(二)特殊情况的要约属性

虽然《合同法》第十五条第一款将商业广告的属性界定为要约邀请,但第二款同时规定“商业广告内容符合要约规定的,视为要约”。这一规定说明特殊情况下商业广告的要约邀请属性会发生转变。对于商品房的销售广告,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”这一规定是对商品房商业广告要约邀请属性的特殊化。典型案例中巩义市人民法院正是根据这条规定认定被告在宣传广告中对楼梯和空调的说明和允诺具体确定,该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定无疑会产生影响,应认定为要约,视为合同内容。

房地产企业应该正确认识到这两项规定,准确把握商品房销售广告的法律属性,从根本上认识到商品房销售广告不同的法律属性会对房地产企业商品房销售合同的履行产生重大影响。

三、销售广告法律风险防控

目前,商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售,如何有效实施商品房销售广告活动,既利用好广告的宣传效应,又避免房地产公司因广告不当出现重大的经济损失,需要对销售广告背后的法律风险进行有效防控。

(一)主要防控点:

1.将销售广告的法律属性准确限定在要约邀请性质

要约和要约邀请最大的区别在于要约中要约人要受到法律约束,而要约邀请对邀请人不产生法律拘束力。具体到商品房销售活动中,被认定为要约的广告内容视为合同内容,被认定为要约邀请的广告内容与最终签订的合同内容无联系。房地产企业在推出商品房销售广告之前应熟悉《合同法》、最高人民法院司法解释相关规定,对销售广告的法律性质进行详细把握,避免将广告属性陷入要约状态,从而避免广告内容合同化。笔者认为,销售广告法律风险的主要防控点包括:

(1)避免说明和允诺过于具体确定。为了吸引眼球,房地产销售广告设计惯用夸张、比喻等手法。房地产企业采用广告前不能只考虑广告的吸引力、创意等问题,更要充分考虑其法律风险,尤其是广告中的说明和允诺应谨慎对待。界于期房本身的特点,推出广告前对广告中的说明和允诺必须明确其可实现度,一些难以实现的允诺应进行修改,一些把握性较小的说明应避免具体确定。最终避免陷入最高人民法院司法解释第三条的规定被认定为要约。

(2)避免说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。事实上,影响商品房销售合同订立和房屋价格的因素很多,房地产企业在销售阶段不能把影响力的重心只放在销售广告上,而是应该集合广告、商誉、品质、成功案例等多方面因素推广营销,避免广告陷入要约性质。广告中的“亮点”应选择真实的优势所在,并有效组合房屋价格,形成充分的证据支撑价格的构成。

2.避免虚假广告

在大量存在的商品房销售广告纠纷中虚假广告也是消费者投诉的热点问题。《广告法》第四条明确规定“广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者。”避免虚假广告是房地产企业在销售阶段另一个法律风险防控点。它主要体现在房地产企业制作广告时应本着诚实信用的原则,不弄虚作假,而订立合同时,原则上应当遵循广告的承诺。如果随意的变更宣传广告的内容,情节严重的会构成欺诈,造成实际损失的,承担赔偿责任,还会受到相应的行政处罚。

(二)房地产企业应对措施

针对上述防控点,房地产企业可以从以下几点做好应对措施:

1.建立销售广告法律审查机制

每一份销售广告推出市场前,均应妥善实施法律审查。此工作可由房地产企业法律顾问或房地产企业法律专员完成,在确保广告本身无法律风险的同时投放市场,并应保证不同形式广告语之间的统一性,不存在法律漏洞。

2.建立置业顾问法律培训机制

一些企业的广告宣传语来自置业顾问现场对客户的解释。房地产企业必须有效开展置业顾问法律培训机制。销售语言不仅要求吸引客户具有营销力度,还要求无法律风险,不会存在视同合同内容的情形,真正实现在确保企业无法律风险的情况下完成置业工作。

3.建立纠纷快速处理机制

销售广告如出现纠纷房地产企业应快速处理,包括个案的平息、争议广告案的撤销等等工作,应成立纠纷专项治理机构及时有效处理案件,将企业面临的法律风险降至最低,切忌引起群体效应。(作者单位:四川财经职业学院)