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住房贷款论文范文第1篇
银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。
笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。
一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位
投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]
银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。
被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。
需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。
笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。
可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。
二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位
借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。
住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]
债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。
三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位
借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网
四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位
银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。
【参考文献】
[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。
[2]朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。
[3]杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。
[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。
[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。
[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。
[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。
[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。
[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。
住房贷款论文范文第2篇
关键词：住房抵押保险；模式；机制
据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。
一、美国的住房抵押贷款保险制度
美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。
美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。
美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。
FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：
1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。
2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。
3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。
4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。
5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。
PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。
二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题
自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。
1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。
2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。
3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。
4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。
三、针对我国的住房抵押保险的措施
笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。
1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。
2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。
3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。
4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。
针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。
参考文献：
1．王文英，陈蓉，刘榆风．论我国住宅抵押贷款保险市场的建立与完善．甘肃金融，2001，（5）．
住房贷款论文范文第3篇
关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策
一、个人住房贷款的特点及风险特征
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：
1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。
2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。
3．贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。
4．贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。
5．偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。
个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。
二、个人住房贷款的风险隐患分析
1．个人信用带来的风险。
这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。
对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。
2．欺诈行为带来的风险。
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
3．由银行自身操作带来的风险。
随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。
4．抵押物产权带来的风险。
这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。
5．抵押物处分引起的风险。
这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。
6．贷款条件风险。
这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。
7．其他不可抗力风险。
其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。
三、个人住房贷款风险防范对策
1．狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。
为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。
首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。
人民银行于近期了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。
2．加强内部管理，努力防范金融风险。
在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。
3．加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。
在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。
此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。
参考文献：
1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．
住房贷款论文范文第4篇
一、我国住房抵押贷款保险现状
住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。
近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。
二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题
我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。
对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。
我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。
我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。
财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。
信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。
保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。
以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。
而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。
三、完善住房抵押贷款保险的相关法规
针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。
（一）导入国家信用，完善险种安排
应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。
而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。
（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业
美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。
（三）完善房贷保险的基本制度
应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。
1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。
2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。
3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。
4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。
住房贷款论文范文第5篇
基金项目：国家自然科学基金项目“住房价格对居民消费的作用机理——基于中国城市和居民微观数据的研究”（71073090/G0306）
作者简介：杨赞（1968-），女，四川成都人，副教授，经济学博士，博士生导师，主要从事房地产经济与金融研究。Email：zanyang@tsinghuaeducn
摘要：本文基于全生命期家庭效用最大化的抵押贷款需求理论，分析了居民住房抵押贷款选择行为，并应用中国城镇住户调查微观样本数据，建立二元选择模型和Tobit模型，实证测试了家庭住房抵押贷款选择和贷款总量与住房消费、非住房消费、家庭的社会经济微观特征，以及贷款和储蓄利率等宏观因素的关系。研究发现，住房消费和家庭收入是决定家庭是否选择抵押贷款及抵押贷款需求量多少的重要因素，家庭的转移收入和借入收入对抵押贷款有抑制作用，家庭倾向于依赖其他资金来源进行住房消费，从而减少了对住房抵押贷款的需求。
关键词：住房抵押贷款；二元选择模型；微观研究
中图分类号：F83245文献标识码：A
文章编号：1000176X（2013）01006006
一、引言
自1992年中国开展个人住房抵押贷款业务以来，个人住房抵押贷款余额迅速增长。根据中国人民银行的统计数据，截至2009年底，全国个人住房抵押贷款余额高达476万亿元，是1998年的近100倍，并且在金融机构各项贷款中所占的比重达到1190%。个人住房抵押贷款在居民消费信贷总量中所占比例也超过了75%（数据来源于中国人民银行《中国货币政策执行报告》中房地产贷款部分）。虽然如此，与发达国家相比，我国的住房抵押贷款体系仍然处于起步阶段。2008年中国消费金融现状及投资者教育的调查数据显示，拥有住房家庭的未偿付抵押贷款余额在家庭总资产中仅占不到10%，然而从家庭的收入和储蓄水平来看尚不足以支付市场价格的商品住房，相对于住房市场的价格水平和成交量，住房金融体系严重滞后速发展的住房市场。
国内学者樊向前和戴国海从家庭预期收入的不确定性、传统的消费观念以及信贷体系尚未发展完善等方面进行了分析。但是目前国内利用微观数据分析家庭住房抵押贷款行为的研究很少，多数研究只是基于定性的分析判断，或利用宏观数据进行研究。很多西方学者研究了住房抵押贷款选择和需求以及其影响因素，并采用微观数据进行实证分析，主要着眼于制度因素如税收改革、利率、还款方式、家庭微观特征等因素对购房者抵押贷款行为的影响。因此，对于我国家庭抵押贷款行为的微观研究十分必要，需要分析家庭结构、收入来源和职业、教育等微观因素对抵押贷款行为的影响，可以由此揭示中国居民住房抵押贷款的行为特征，并为我国发展住房金融市场和推进住房抵押贷款在普通家庭中的实施提供实证参考。
二、文献回顾
国外很多研究从家庭的微观特征出发，分析微观因素对抵押贷款选择的影响，主要反映在不同特征的家庭对于住房消费和住房金融观念的差异上。Ling和Mcgill运用美国住户调查数据评估了住房抵押贷款的债务负担，认为更大的债务负担往往是和住宅面积、家庭收入水平、家庭流动性和其他一些人口统计变量相关的[1]。Crook 运用美国消费金融调查数据，通过家庭住房抵押贷款债务负担函数进行实证分析，发现家庭成员的年龄、收入、人口规模、就业情况等变量与他们对未来信贷利率和住房收益率的预期是显著相关的[2]。Worthington建立二元Logit选择模型进一步探讨了自住住房家庭和投资住房家庭的不同抵押贷款需求行为及其影响因素[3]。
Brueckner基于家庭生命周期效用最大化理论，研究发现，除了储蓄和信贷利率等理性选择因素，抵押贷款需求的差异来源于流动性约束 [4]。流动性约束和收入的不确定性影响家庭对抵押贷款的分期偿还能力和偿还方式。基于流动性约束假设，西方的研究较多地集中在税收、利率、还款方式等因素对抵押贷款需求的影响，以及住房抵押贷款方式的选择上。Leece基于1986年英国消费调查的微观数据，通过截断回归（截断回归是一种受限因变量模型，因变量由于受到某种干扰仅有一部分是连续变量）方法分别分析了标准年度还款贷款方式与“气球贷”还款方式这两种抵押贷款选择，证明了流动性、家庭资产结构和使用成本（user cost）是家庭选择不同还款方式的主要决定因素[5]。Brueckner和Follain通过对ARM家庭与FRM家庭的数据比较，得出利率周期波动等因素对抵押贷款需求的影响[6]。
关于收入的不确定性对抵押贷款的影响，Ortalo-Magne 和Rady将研究着眼于家庭支付住房消费（特指购房款）的其他来源，年轻贷款者的抵押贷款需求更加受到家庭网络、亲友的馈赠等转移性收入来源的影响，这与我国的情况有相同之处[7]。美国和英国的一些学者例如Engelhardta和Mayer也发现转移财富对抵押贷款的需求有显著影响，受到流动性约束的家庭对馈赠收入的依赖程度更高，然而他们证明了在美国世代间的财富转移并不足以使家庭有能力支付住房首付款和抵押贷款[8]。
国内学者对于住房抵押贷款需求的研究较少，研究主要着眼于包括住房抵押贷款的居民消费信贷的宏观研究，例如，方秋燕通过时间序列数据测定了居民收入与抵押贷款余额的关系，反映出收入与抵押贷款的正相关性[9]。其他研究着眼于范围更广的居民消费信贷行为特征，而不仅限于住房抵押贷款，例如罗楚亮、樊向前和戴国海，他们通过宏观数据的实证分析发现收入的不确定性和流动性约束是影响家庭消费和信贷行为的主要因素[10-11]。
国外现有文献对抵押贷款需求的各方面有着较详尽的分析，也反映出国外住房金融体系发展较深入，抵押贷款工具形式更为多样。在我国关于居民抵押贷款行为的分析尚未有较深入的研究，关于居民消费行为的研究也揭示了住房信贷发展迟缓的现状，而我国与西方国家的住房体系和金融体系均有较大差异，因此需要从微观层面对影响我国居民抵押贷款行为的因素进行分析。
三、抵押贷款需求理论基础
家庭在预算约束下，综合考虑住房消费、非住房消费以及未来的家庭财富，最大化家庭的效用。家庭未来的财富多少取决于家庭最初的财富、金融投资收益和住房资产价格潜在的增值。而不同的理论分析的差异在于处理流动性约束以及不确定性因素的方式。
Brueckner和Follain对家庭融资理论的阐述为抵押贷款需求的实证分析奠定了基础。根据其理论，家庭通过选择非住房消费C、住房消费H、其他金融资产Be（包括储蓄、风险金融投资等）和住房抵押贷款M，使家庭预期可获得的效用最大化，效用函数等于家庭由住房消费和非住房消费所获得的效用和在未来的预期财富所获得效用[6]。
在这样的条件约束下，首先，家庭决定非住房消费C、住房消费H和抵押贷款债务额度M，该解决方案隐含了首付款（即住房权益资产）的额度Eh=PhH-M。内生变量C、H和M取决于家庭的偏好和一系列外生变量，包括初始财富、收入、房价、非住房消费的价格水平等。如果抵押贷款成本小于消费信贷（其他债务融资手段如消费贷款）成本并且小于权益资产的成本（Be的收益水平），家庭会尽可能多地选择抵押贷款，反之家庭则不愿意选择住房抵押贷款融资。考虑不确定性的条件下（住房消费、非住房消费和收益率都是不确定的）。Brueckner和Follain 定量分析了等弹性效用方程，但是发现许多基本的分析结果与确定性条件下的抵押贷款需求类似[6]。
一般消费理论假定消费者不存在流动性约束，消费者可以通过借贷平滑各期的消费以达到一生效用最大化，但现实经济活动中，消费者可能会面临流动性约束，即被迫减少即期消费，以保证其基本的消费需求。流动性约束越强，消费者越难通过借贷平滑各期的消费，即期消费减少越多[12]。例如，购房家庭在购房当期需要支付大量的购房款，如果无法通过足量的借贷来平滑消费，那么家庭即面临流动性约束，会减少当前的消费。如果家庭不存在流动性约束，那么一单位借贷收入的边际成本则是借贷成本与储蓄收益（包括其他权益资产投资）的差。在流动性约束下，家庭的抵押贷款决策与上述理论会产生偏差，家庭不能在效用最大化的目标下进行理性选择，尤其是对于家庭总资产有限和较为年轻的首次购房者，每期的住房抵押贷款支出会压缩家庭的非住房消费 [6]。
四、我国居民抵押贷款需求实证研究
1模型设定及基本假设
根据上述理论分析，可以发现如果储蓄利率与贷款利率的大小关系确定时，从家庭效用最大化角度来说，理性的抵押贷款需求有可能是0或者100；但是受到信贷配给的限制和家庭不确定性预期因素的影响，居民的实际抵押贷款需求与其均衡的需求量可能存在差异。因此本文首先通过Probit二元选择模型分析居民抵押贷款的选择行为；其次通过Tobit截归模型分析家庭购房时抵押贷款需求量的影响因素即：
针对中国金融市场和居民消费特征，本研究通过实证分析验证以下假设：
（1） 家庭是否选择抵押贷款与是否能够获得亲戚、朋友的馈赠与资助有关。很多年轻人在购房时更多地依靠上代人的财富转移，而不是抵押贷款，因此我们选择家庭收入中的捐赠收入和借入款为解释变量。
（2）由于家庭对自身未来收入预期的不确定性，使得职业对于家庭是否选择抵押贷款可能有影响，稳定有保障职业类型的家庭不会担心自己在未来不具有偿还贷款的能力。
（3）是否能够获得住房公积金对家庭抵押贷款的选择会有较大影响，因为公积金贷款的利率较普通商业贷款低很多（约2个百分点），并且也小于5年期以上的定期存款利率（近1个百分点）。因此理性决策下家庭应该会选择住房公积金利率下的抵押贷款。
除了上述需要验证的假设，我们还引入控制变量的影响，包括家庭购买住房当年的抵押贷款利率和储蓄利率、购买住房总价、其他未偿还贷款、购房时间、地区等变量和家庭人口结构等。
2数据描述
本文采用2002—2009年我国城镇居民住户调查的微观样本数据，数据内容涵盖了全国9个省及直辖市家庭以及家庭成员的基本情况、城镇居民家庭的现金收入和非现金收入、城镇居民家庭的消费支出的详细数据，样本数量每年约为17 000多个。
本研究所采用的样本是从2002—2009年的样本数据中，将每一年当年有购房支出大于零（可认为在当年有购房行为）的家庭提取出来共有 2 440个，剔出个别有问题的样本（购房总金额小于3 000元和购房总金额小于抵押贷款金额的问题样本），其中选择贷款的家庭为431个。通过当年的家庭收入支出和家庭人口统计特征等变量，分析这些家庭在购房时抵押贷款选择的影响因素。表1中列出了样本家庭观测值的分布。
所有购房家庭中选择抵押贷款的比例为1766%。专科以上学历的家庭选择抵押贷款的比例更高，其中专科、大学本科和研究生学历的户主家庭贷款比例分别为204%、212%和222%，高于所有样本的抵押贷款平均率；有国有经济单位职工的购房家庭中，选择抵押贷款的比例为1954%，没有国有经济单位职工的购房家庭中，选择抵押贷款比例较小，为124%；从住房资产来看，有第二套以上住房的家庭选择抵押贷款的比例较高，为242%。另外，较高收入的家庭选择抵押贷款的比例更高，而是否有住房公积金对家庭是否抵押贷款影响很大；从地区划分来看，东部地区的家庭相对于中部和西部更不愿选择抵押贷款。
3实证结果分析
本文对以上解释变量分别选择Probit选择模型和Tobit模型进行回归，得到回归结果如表2所示。
从家庭收入来源来看，工资收入对是否选择抵押贷款的影响并不显著（Probit模型回归结果），而对抵押贷款需求量的多少有较为显著的影响（Tobit模型回归结果），并且与抵押贷款需求量呈现正相关关系，说明稳定的工资收入是家庭分期偿还抵押贷款的一个条件。工资收入与抵押贷款额度有关，而与是否选择贷款无关。进一步分析其他类型的收入发现，转移收入、财产性收入、出售财产所得收入以及其他借贷收入对家庭是否选择贷款和抵押贷款量都有显著影响。
转移收入对于家庭的抵押贷款行为有显著性负的影响，进一步对购房家庭的转移收入来源的分析发现，除了养老金外，家庭的捐赠收入和提取住房公积金收入占转移收入的比例最高，分别为1645%和1730%，最高额的捐赠收入和住房公积金收入均达到20万元以上，说明家庭在购房过程中从亲友馈赠途径筹集购房款或首付款的现象很多，这种现象在我国十分普遍，尤其是年轻家庭在购房过程中从上一代获得首付款资助是我国特有的一种购房模式。
另外，购房家庭的出售财物收入对于家庭选择抵押贷款也有显著的负的影响，其中出售住房收入所占比例很高，达到接近99%，平均值达到6万元以上，且样本中506个家庭（占样本总量近1/4）都有出售财物收入，说明样本家庭中处于改善住房需求而更换住房的家庭很多，并且出售原有住房成为购房资金来源的重要组成部分。从借贷收入（不含住房抵押贷款收入）来源来看，提取储蓄存款是借贷收入的最重要组成部分，因为储蓄存款原本就是购房家庭购房资金的一个重要来源，也说明购房是家庭储蓄的重要目的之一。借入款也占借贷收入的重要部分，占借贷收入的1478%，说明购房家庭也会寻求借款方式筹集购房款，相较于抵押贷款方式，家庭更愿意通过其他形式筹集资金，这说明中国家庭的住房信贷观念尚不成熟，住房抵押贷款市场也尚未发展完善，不能充分满足有借贷资金需求的家庭。
是否能够获得住房公积金对家庭是否选择抵押贷款有显著影响，其原因在于采用住房公积金贷款利率会较市场利率偏低，并且可以提取住房公积金账户余额作为购房首付款，大大减轻了家庭的住房消费负担，对有住房公积金家庭进一步分析发现，在241个有公积金收入的样本家庭中，家庭成员中有国有经济单位工作者的有206个，没有国有经济单位工作者的为35个，说明国有经济单位对住房公积金的缴纳更有保障，家庭采用住房公积金贷款的可能性更高。另外有住房公积金家庭的可支配收入水平大于没有住房公积金家庭的可支配收入水平均值。
从其他控制变量来看，住房消费总量对住房抵押贷款的影响十分显著，反映了住房价格越高，家庭就越难以完全承担购房款，需要通过抵押贷款的形式购房，这与西方的研究结论类似。当年的储蓄会由于家庭选择抵押贷款和购房支出而下降，而家庭购房当年的消费与住房抵押贷款则无明显关系。户主的世代和年龄对是否选择抵押贷款和抵押贷款的需求量均有显著影响，其中1941—1950年、1950—1960年、1960—1970年这三个世代的家庭对抵押贷款的需求逐级上升，并且年龄越大，家庭越不易选择抵押贷款，这可能会解释为随着年龄的上升，家庭的财富积累逐步增加，家庭就会尽量减少抵押贷款的额度甚至不选择贷款，另外也会表现为不同世代的人群对住房信贷的观念和认识存在差异，中国传统观念并不提倡过度消费和借贷消费。地区差异因素对抵押贷款选择也有显著影响，表现为东部地区家庭更加不愿意选择抵押贷款，西部地区家庭更愿意选择抵押贷款，原因可能在于东部地区经济发展水平较高，居民收入较高，支付住房首付款的能力较高。时间变量对家庭抵押贷款的选择影响不显著，说明中国居民对宏观经济变化和利率变动的反映很不敏感，与西方国家抵押贷款需求与利率水平显著相关不同，我国的住房抵押贷款利率由政策而非市场决定，采用浮动利率形式且区域之间无利率差异。
五、结论
本文基于抵押贷款需求理论建立二元选择模型和截断回归模型对家庭抵押贷款选择和需求进行实证分析，发现了中国居民抵押贷款行为与抵押贷款理论和西方研究的相似和差异。
与西方经典理论和实证研究类似，住房消费、家庭收入是决定家庭是否选择抵押贷款的重要因素：住房总价越昂贵家庭便越容易选择抵押贷款；家庭在购房时工资收入的多少并不会显著影响家庭的抵押贷款决策，而是会利用其他收入来源来减少抵押贷款；能否提取住房公积金是家庭是否进行抵押贷款的重要条件。与西方实证研究不同的是，我国居民的住房抵押贷款需求并未受到储蓄利率与信贷利率的影响，宏观经济因素的影响也不明显。
研究发现我国居民的抵押贷款需求并不大，这与日益严重的可支付能力相矛盾，因此金融市场的发展应该与保障家庭住房可支付能力的相关政策相互适应、相互协调。一方面，需要逐步转变居民的信贷观念，另一方面也需要通过抵押贷款工具的多样化、信贷补贴政策等鼓励居民进行抵押贷款购房，例如美国联邦住房管理局为符合标准的住房抵押贷款提供保险，降低首付款的比例、延长还款期限。英国的住房贷款利率较低，政府对住房抵押贷款实行免税政策，因此金融机构可以用较低的利率向居民提供贷款，从而减轻了借款人的利息负担，刺激了居民贷款购房。住房抵押贷款的利率根据通货膨胀和市场利率的变化进行调整。这些抵押贷款政策对于改进居民的住房支付能力有重要意义，我国的住房金融体系需要根据自身特点，借鉴西方经验进一步发展。
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