信托基金论文(精选5篇)

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所属分类:文学
摘要

我国存在发展REITs的积极因素,同时也存在若干制约因素。由于我国的国情特殊,许多问题的解决需要一定的时间,因此我国发展REITs需要循序渐进分阶段实施,如图14所示。图14我国发展REITs市场的步骤第一阶段,鼓励多种方式发展私募房地产基金。在华的外国投…

信托基金论文(精选5篇)

信托基金论文范文第1篇

我国国内环境基本具备了发展REITs的条件,各方对REITs的迫切需求需要我们在借鉴国外经验和总结国内已有经验的基础上加快开发REITs的步伐。

5.1.1我国REITs市场的分阶段发展策略

我国存在发展REITs的积极因素,同时也存在若干制约因素。由于我国的国情特殊,许多问题的解决需要一定的时间,因此我国发展REITs需要循序渐进分阶段实施,如图14所示。图14我国发展REITs市场的步骤第一阶段,鼓励多种方式发展私募房地产基金。在华的外国投资公司、中国本地企业等都可以建立私募房地产基金,对中国的房地产进行投资。私募的房地产基金是整合房地产资产的一种过渡手段,在各项政策法规不能及时出台之际,应鼓励私募发行REITs,可以在时机成熟时实现在公开市场上市。这一阶段的工作,目前已有一定程度的开展,如联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划的诞生。第二阶段,中国本土的发起人、开发商或外国的投资者组建并在中国证券市场上市REITs。这一阶段的工作正是目前我国房地产信托需要努力的方向。2007年,联华信托和中信信托取得了REITs的试点资格。中信信托打算一步到位,设计产品在证券交易所挂牌上市交易,使其拥有良好的流通性。联华信托推出的REITs试点方案拟先在银行间债券市场发行与交易,等待时机成熟再实现在证券市场上市。但目前上市产品仍未推出。第三阶段,促进和鼓励中国REITs向外扩张。我国高档房地产规模巨大,当私募房地产基金第一阶段实现REITs在交易所上市第二阶段实现中国REITs向海外扩张第三阶段(已有一定的发基础)(目前正在积极努力)(仍需要较长的时间)-48-大部分高档房地产通过REITs证券化后,我国的REITs将需要在海外市场寻找增长收入的机会,包括可以收购海外的房地产资产然后注入到自身的资产组合里。但这一现象的出现,需要比较长的时间,预计至少需要5年以上。

5.1.2REITs的组织形态和运作方式

1.我国REITs组织形式的选择国外(或地区)REITs的组织形式有两种,即公司型和契约型。美国的公司型房地产投资信托基金以有限合伙式出现,发展至今产生了UPREIT和DOWNREIT等多层结构。在当前的中国,发展公司型REITs和契约型REITs各有优势,如表6所示。表6契约型REITs和公司型REITs的优势比较契约型REITs公司型REITs1.所有权和收益权相分离,使得信托财产具有相对独立性,从而降低了REITs的风险。

2.不存在双重征税的问题,在现有法律体系下发展契约型REITs可以提高REITs的收益。

3.结构简单,不容易产生关联交易,更加方便控制。

4.有亚洲周边国家的经验可以借鉴。

1.管理方法更为优越。由内部的专业人员加以管理。公司制REITs往往是在契约型REITs的基础上,修改相应法律来引入,更重视保护投资者的利益。

2.在制度成本上更能体现后发优势。虽然契约型REITs是法律制度障碍最小的路径,但发展契约型也导致我国长期以来一直绕开制度变革的刚,弱化、轻视基本制度的移植以及相关法律环境与国内的融合与创新。公司型REITs使制度创新跟上步伐,可以使制度成本最小化。

3.美国的经验表明公司型REITs更有优势,公司型REITs在美国发展规范、监管的成功经验值得借鉴。来源:笔者根据相关资料整理目前国内很多学者建议发展REITs应优先选择结构简单的契约型,也有人认为应该一步到位,直接发展公司型REITs26。但优先发展契约型REITs可能更加适合我国的国情,主要有以下几点理由:首先,虽然公司型REITs在管理上更加专业,更有利于制度创新,但制度创新并非一朝一夕的事,仍需要较长时间;其次,目前国内发展比较成熟的证券投资基金也只有契约型,因此发展公司型REITs的相关管理人员和管理经验不足;最后,虽然两种组织形式都有国外经验可以借鉴,但与我国国情更相近的亚洲国家一开始主要发展了契约型REITs。所以我国也应该因地制宜优先发展契约型REITs。26张问国在《我国房地产投资信托产品发展路径研究》一文中就主张优先发展公司型REITs。-49-根据日本契约型REITs的发展实践,根据投资管理人的不同,契约型REITs又可以分为间接式和直接式27。鉴于我国目前的情况,如果信托公司内部资源比较充足,可以考虑发展直接式管理模式。这样一方面可以省去外聘管理人所需的管理费用,增加了收入;另一方面,基金公司人员对房产业务了解甚少,房产公司人员对基金精通不够,由信托公司直接加以管理将更有利于复合型人才的培养。

2.我国REITs运作方式的选择REITs按照运作方式(能否赎回)可以分为封闭式和开放式。从国外(或地区)的市场来看,各国(或地区)在发展初期都采用了封闭式REITs。即使在当前的美国,开放式REITs已有一定的发展,但占主体地位的仍然是封闭式REITs。同时我国房地产市场和市场参与者尚不成熟,且开放式REITs对短期流动性要求较高,不利于对房地产长期投资。封闭式REITs存续期固定,有利于管理者管理和风险控制,也便于监管。因此,我们在发展初期应考虑发展封闭式REITs。但因为封闭式REITs存在一定的缺陷,我们应采取措施加以弥补。(1)增加期限的灵活性。可以采用有限期型,先设置一定的存续期,到期赎回或转化为新的开放式REITs。也可以采用无限期型,但可以在募集说明书中注明,如果出现有价值的投资机会,仍可以通过增发份额或发行债券来扩大资金量。(2)增加流动性。为了增加流动性,REITs的收益凭证应该在二级市场上流通,方便投资者转让和退出。同时要加强对二级市场的监管力度,防止大机构利用资金优势操纵市场价格。(3)增加信息透明度。与开放式REITs相比,封闭式REITs的信息披露的强制性不高。加强封闭式REITs的信息披露,可以稳定二级市场的价格,更有利于资本市场的发展。

5.1.3REITs的投资方向和资产组合

1.投资对象的选择根据资产组合理论,对资产适当进行组合后就能降低风险。一般认为,NigelDubben和SarahSayce(1991)将投资组合理论引入房地产投资领域,并全面地论述了房地产投资的风险、收益与投资组合管理28,为投资组合理论应用于房地27在论文“3.2.1日本的房地产投资信托基金”中已有相关介绍。28这在王军伍、王红贞(2006,pg.74),施建纲、黄清林(2005,pg.1151),杨若晶(2004,pg.45;2005,-50-产领域指明了前景。房地产投资信托基金在选择投资对象时也倾向于追求收益最大和规避风险,即在综合考虑期望收益和风险的基础上进行投资优化组合。由于房地产投资对象范围的广泛性,就形成了不同投资对象与不同风险的投资策略组合。我们可以选择投资风险决策模型来决策投资对象,以给投资者带来最大效用。(1)模型的介绍[48]作为房地产投资信托基金的投资决策有以下几个目标:①收益最大化②回收期最小化③信誉价值最大化根据上述目标,设定属性集如下:①净现值(3)式中,n-投资年限,kI-第K年的现金流入量,kO-第K年的现金流出量,i-预定的折现率;NPV的属性为X1。②内部收益率(IRR),即当NPV=0时的折现率,反应了项目自身的获利能力;其属性为X2.③动态回收期(Pt),即考虑了资金的时间价值的回收期。尽快回收投资,缩短动态回收期可以降低投资风险;其属性为X3.④信誉价值(V),所谓信誉价值,是指拥有档次高、规模大、性能好的房地产资产给投资者带来的一定的无形价值;其属性为X4.最优方案表达式如下:lnmax()sa?=d?Ua;其中,∑[()]==?njssjsjUapuxa1,()θ。(4)式中,()sjxaθ,为采用方案sa、其风险为jθ时出现的后果,用以上各属性的值表示;[()]sjuxaθ,为()sjxaθ,后果出现时的效用函数值;sjp为出现()sjxaθ,后果时效用函数值的概率;[()]sjsjpuxaθ,?为采用方案sa时的期望效用;lnd是取得pg.101),陈醒(2006,pg.39)等学者的研究论文中均可见到这一表述。-51-最大期望效用max()sUa所对应的方案;?a是期望效用最大化时的最优方案。(2)应用步骤在建立上述模型后,我们可以按下列步骤选择资产:A.根据历史资料和客观的分析先求出每个资产方案的各个属性的概率分布;B.根据决策者的偏好确定多属性效用函数,得出各方案的期望效用值;C.根据得出的各期望效用值对各方案进行优劣排序,进而对目标投资方案进行决策。2.合理进行资产组合通过上述分析,我们已经运用风险决策模型选择了具有相对优势的投资方案,随后我们可以运用上文介绍的投资组合理论对所选项目进行合理组合,从而实现最优的投资目标。在应用投资组合理论组合投资对象时,应特别注意各类房地产资产之间的相关系数。美国学者MikeMiles和TomMaCue对1972-1978年房地产投资基金组合进行了研究,分别计算了投资于办公性房地产基金、零售性商业房地产基金和住宅性房地产基金的投资报酬率之间的相关系数,计算结果如表7所示[49]。从表7可以看出住宅性房地产基金与其它两种房地产基金的相关系数很小,分别为(-0.49)和0.48。这说明将住宅性房地产引入投资组合,可以分散投资风险。而办公性房地产与零售性房地产同属于商业房地产类型,表现出相同的收益和风险关系特征。因此,投资于这两类房地产基金具有相同方向的风险,不能分散投资风险。因此,我们需要对房地产市场进行细分,选择不同类型的房地产资产进行组合。所谓不同类型,可以指地区不同、功能不同或功能相同而档次和规模不同。表7不同类型房地产基金报酬率之间相关系数房地产基金类型办公楼零售商业住宅办公楼1.000.48-0.48零售商业0.480.480.0806住宅-0.490.08061.003.我国REITs的资金运用REITs有两大投资方向:一是指投资实物性房地产资产,收入来源于房地产-52-的租金收入和所持物业的增值;二是指发行房地产抵押贷款,投资人取得的是抵押贷款债权,主要依靠利息取得收入。根据上文介绍,我们可以应该用资产组合理论和投资风险决策模型,合理选择资产,进行资产组合。从国外(或地区)的经验看,REITs主要投资于可产生稳定收益的成熟物业。例如写字楼、购物中心、娱乐中心等等。在我国各经济发达城市,如北京、上海、广州等地都有一定量的成熟物业。此外,根据我国实际情况,也可以适当投资以下资产。(1)烂尾楼等不良房地产项目。有些烂尾楼是因为在开发时现金流计算错误,或者因为宏观政策的调整导致其融资困难,失去了后续补充资金。如果有REITs的资金注入,将其断裂的现金流续接起来,就能完成整个项目的开发。项目开发完成后,再加以合理的包装,就能够将其变成租金收入稳定的优质房地产。(2)投资廉租房。可以采用廉租房信托的方式购买二手房作为廉租房,由政府主导,金融机构市场运作,使社会资源得到最大化利用。廉租房信托基金的主要收益来源应该是政府的财政补贴,这样才能有效地使国家政策向中低收入阶层倾斜。这种设想比较符合中国的国情,也可以解决现实中住房供求的矛盾。从地域选择上来看,我国很多一线城市房价过高,导致其增值空间相对有限,而很多二三线城市的物业增值空间巨大,目前已经吸引了大量的境外投资者。因此,REITs在地区的选择上要注意平衡,不可把目光只局限于部分大城市,也需要积极寻找增值潜力巨大的二、三线城市。此外,开发性物业投资风险比较大,因此美国的REITs主要以投资租赁型物业为主,以获取稳定的未来租金收入。同时很多国家对REITs投资开发性房地产进行了限制性规定。如,新加坡法律规定REITs投资于房地产项目开发的比例限定为总资产20%,中国香港禁止REITs投资于空置土地或从事和参与房地产开发活动[50]。在我国发展REITs初期,由于租赁型物业的有限性,投资开发性房产是需要的。但从安全性考虑,我们也需要对REITs投资于房地产开发性项目做一定的限制(如限定上限不超过总资产的15%)。

5.1.4REITs的投资期限和上市的选择

1.REITs的投资期限房地产业投资的周期比较长,REITs的投资目标主要就是进行长期稳定的价值投资。同时根据委托理论,一般委托关系持续的时间越长,人就-53-越有尽职管理的动力。因此国外(或地区)REITs的期限都比较长。从我国历年房地产信托产品的收益状况看,虽然信托产品的存续时间和年收益率并不严格成正比,但总体而言,信托产品存续时间越长,年平均收益率也就越高。表8显示了2006-2007年集合信托产品平均预期年收益率[51]。表82006-2007年集合信托产品平均预期年收益率比较比较项目2007年2006年平均信托期限2.06年2.02年平均预期年收益率7.05%4.62%1年平均预期年收益率7.01%4.10%2年期平均预期年收益率7.95%4.72%2年以上期平均预期年收益率8.5%5.00%目前我国的房地产信托产品尚不能在证券市场上流通,为了解决投资者的退出问题,规避其风险,当前的信托产品的期限都比较短。我国需要加大力度,通过各项制度建设解决信托产品的上市流通,尽可能延长REITs的期限,从而提高产品的收益和稳定性。

2.REITs上市的选择标准意义上的REITs都是公募基金,解决REITs在资本市场上市的问题是关键性的一步。目前关于REITs上市有两种观点:一种是直接在证券交易所挂牌上市交易;另一种观点是在现行的《信托法》框架内,由银监会出台REITs的规章,对REITs产品起到监管作用,改造现有的信托产品,使其标准化和规模化。同时由央行牵头制定关于REITs市场操作规范的法规和指导文件,对符合条件的标准化、规模化的信托产品可在银行间的债券市场进行试点,然后再重点研究在证交所上市。我们认为,由于我国法律法规和政策规范尚不完善,可以先在银行间债券市场上市,让一些有条件的机构投资人先参与到REITs中来,积累一定的经验,在取得成功的基础上,再吸纳普通投资者。此外,也可以借鉴专项资产管理计划,在大宗交易系统进行转让。

5.1.5REITs的价值评估和分红政策

1.REITs的价值评估

目前我国发展REITs的重要一步是解决上市问题,在REITs上市之前需要对-54-REITs的房地产资产组合进行估价,上市后需要评估基金份额的市场价值。对于REITs的价值评估,根据房地产投资信托基金的投资方向不同而不同,如果投资方向是发放房地产抵押贷款,那么直接用现金流量折现法(DiscountedCashFlow)计算未来利息收入的现值,就可以得出基金的价值。其公式如下:()∑∞=+=10t1tctIDP,(5)其中,P0表示现在的价格,Dt表示未来每个阶段的收益,Ic表示内部报酬率。对于投资实物房地产资产的基金,评估其价值就相对比较复杂,涉及到其投资的房地产资产的价值评估和其基金份额的价值评估。

(1)房地产资产价值评估房地产资产价值评估的方法主要有比较法、成本法、收益法和假设开发法。由于房地产属于收益性资产,所以收益法为房地产核心评估方法。这也是一种现金流量折现法,是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益29以一定的资本化率(还原利率)统一折算到估价期日现值的一种估价方法。其公式如下:(6)其中,ATCFt为各期税后现金流量,ATER为期末税后房产残余价值(equtiyreversion),Ic为权益必要报酬率。值得注意的是,房地产评估并非一个完全精确的过程。有些估价技术和概念在我国较为新颖,基金管理者和房地产所有者在定价过程中会存在一定的差异。按照相关规定,如果在中国所购资产中包含国有资产,并且实际交易价额与计算市场价值的差额在10%以上,就需要向国有资产监督管理委员会提交一份书面解释[52]。这样尽管可以合理控制误差,但往往会影响工作效率。我们可以采用多种方法计算出房地产价值再进行加权平均,对于比较大的房地产项目,则要至少聘请两家评估机构做出评估报告。如果两家评估机构的估价差异超过一定比例(如15-20%),再请独立第三方来鉴定。

(2)基金份额的市场价值评估29纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益,一般以年为单位。分为实际纯收益和客观纯收益。前者是指在现状下待估房地产实际取得的纯收益,实际收益由于受到多种因素的影响,通常不能直接用于评估。对存在偏差的实际纯收益进行修正,剔除其殊的、偶然的因素,取得在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用用途和利用程度的纯收益值,其中还应包含对未来收益和风险的合理预期,称为客观纯收益。-55-与其它上市股票一样,房地产投资基金的市场价格也是证券市场每日交易的结果。基金管理人可以借鉴股票价值评估,依据以下原则来计算基金份额的市场价值:A.投资报酬率和股利收益率的预测;B.预期未来盈利的成长性;C.基金管理水平和房地产投资基金的结构;D.价格与经营收入OFF的乘数;E.房地产、抵押贷款和其它资产的价值,等等[53]。从价格/经营收入乘数(Price/FFOmultiple)角度看,REITs股票价值是经营现金收入FFO(FundsFromOperation)与P/FFO的乘积。REITs每年的FFO都不相同,而P/FFO乘数相当于股票市盈率的概念,相对稳定。当FFO发生变化时,会影响到P/FFO的值,从而对股票的价格影响较大[54],具体由表9可以看出。表9FFO对REITs价格的影响每股FFOP/FFOP预期为812.58X12.5=100实际为10假设不变10X12.5=125实际为10当FFO大于期望时,P/FFO会上升,如为1310X13=130从8上升到10放大了P/FFO乘数的正面效应结果:引起P较大变化来源:笔者根据相关资料编制NAREIT将FFO定义为REITs的实际收入(按照通行的会计准则进行计算)减去来自房地产销售和债务重组的利得和贬值,加上不动产的折旧。很多证券分析师会根据经过调整的FFO(AFFO)判断REITs的绩效,因而从FFO中减去某些重复发生的资本花费,如定期发生、非获利性资本支出(如出租房产的修缮、中介费等)和一些非现金项目。目前,FFO(包括AFFO)已成为广泛接受的衡量和相互比较REITs表现的重要指标。我们在计算房地产投资信托基金的经营收入时也可以采用美国OFF的计算评估方法,同时可以因地制宜地对其进行适当的调整30。2.REITs的分红策略在收益分配上,REITs通常要求将税收收益的绝大部分(一般为90%)以红利形式分配给投资者。这样可以限制REITs对其现金流的自由支配,有效缓解问题,增强市场监督力度。30FFO的计算实例见附录2-56-我国发展REITs也应该遵循这一惯例,对REITs的分红比例和分红时间(如每年一次)作出相应规定,以使投资者获得稳定的回报。但是相关统计分析发现,如果REITs缩减红利,市场会马上作出反应,降低对REITs的估值[55]。因此,如果REITs的现金流有较大的波动性,一开始就不易采用过高的分红比例,尽量避免临时调低,这是我们在制定REITs分红策略时应该注意的问题。

5.1.6我国REITs的财务杠杆

很多国家(或地区)对REITs使用了财务杠杆,有些国家(或地区)还将财务杠杆比率不断上调,如,为了与新加坡竞争,香港在2005年就将REITs的财务杠杆比率由35%上调至45%,不久后,新加坡也将财务杠杆比率调高。但过高的财务杠杆蕴含了巨大的风险,因为REITs对利率的变动十分敏感,当REITs的财务杠杆比率高时,利率若是升高,一方面将加大了利息的负担压力,另一方面利率提高导致投资人要求的回报率提高,即买方要求更低的价格,进而导致REITs的净资产价值下降。历史上,美国的抵押型REITs就因为运用财务杠杆曾经积累了大量的风险,产生了许多问题。而香港虽然对REITs的财务杠杆比率放宽了政策,但香港的REITs是严禁投资房地产抵押贷款的。目前,在我国相关法律制度尚未健全,控制风险的能力还比较弱的情况下,发展REITs在利用财务杠杆时要特别注意控制风险。建议可以按REITs的投资种类对财务杠杆进行选择。股票型REITs可以利用财务杠杆投资购买房地产资产,而抵押型REITs因为投资对象的风险较高,应规定不允许利用财务杠杆发放房地产抵押贷款或购买房地产抵押信贷资产。

5.2创造发展REITs的良好环境

根据本论文第四章的分析,目前我国在税收、法律、专业经验等方面仍存在一些制约REITs发展的因素。REITs的发展需要我们尽快消除这些制约因素,创造良好的社会环境。

5.2.1法律政策环境

1.相关法律的完善虽然我国已有的《公司法》、《信托法》、《税法》、《证券法》、《证券投资基金管理办法》等为REITs的开发作了一定的准备。两部“信托新政”《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》也正式实施。但目前《产业基-57-金法》尚未出台,这是开发REITs所必须解决的法律问题。其次,需要制定相关REITs的专项管理措施,如投资资格的审定、投资方向的限制、投资比例的确定等等,促进REITs的健康规范发展。

2.税收制度的完善在国外(或地区),REITs不属于应税财产,而且不需要缴纳公司税项,避免了双重征税。比如在美国上市的REITs可以免除全部的企业所得税,新加坡规定豁免REITs资产所得应缴纳的印花税、所得税等。目前国内发展REITs的重大障碍之一是税法政策不明确。国外(或地区)的REITs主要靠物业增值取得收益,不同于生产企业和流通企业的盈利方式,其资产回报率并不高。因此,税收优惠是其发展的主要动因之一。缺乏良好税收优惠会大大削弱REITs的回报率和吸引力。国家税务总局相关人员曾表示,REITs的税收问题可参考信贷资产证券化的“税收中性”原则执行。即,既不享受税收方面的优惠,也不存在双重征税的问题[56]。我们认为,在目前的形势下,采用“税收中性”原则符合我国的实际状况。但相关税收政策仍需要在法律上加以明确规定。

5.2.2市场环境

1.资本市场制度的完善实现REITs在资本市场上市流通需要一个成熟完善的市场制度作为保障。2005年我国实行股权分置改革至今,我国的资本市场制度建设已取得了很大成就,但离完善的市场制度还有一定的距离,这一点从股票市场的表现就可以看出。我们需要进一步完善市场制度,包括信息披露制度、公司治理结构、外部监督稽核、相关中介体制等。公开发行REITs需要严格的信息披露制度,从国外市场发展来看,信息越公开,基金市场越发达。而我国现有的信托计划的信息披露都较为简单,尤其是对项目的收益和风险结构的披露。这样就会造成信息的不透明、不对称,不利于REITs的健康发展。因此,我们特别需要完善信息披露制度,尽可能使各类信息,包括房地产信息、证券市场信息、国家政策信息等能及时、准确地公开。

2.风险意识的教育和培养在我国,尽管已经对证券市场的投资者开始进行“股票,基金投资有风险”的教育,但从实际表现来看,投资者的风险意识仍然不强并很容易被市场的波动-58-所左右。对于REITs这样的新型金融工具,个体投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度短期内很难提高。尽管REITs相比较其它证券投资品种风险较小,但其收益并非一帆风顺。如近期美国的次贷危机就对REITs产生了一定的影响。因此,我们在积极宣传REITs的有利因素时,也要加紧对投资者进行风险教育。否则,如果当开发商遇到资金困难,而作为融资对象的机构和个体投资者风险承受能力较弱不愿再追加投资,一旦陷入困境,就容易产生不良循环。

信托基金论文范文第2篇

1国外文献研究综述 这方面的研究起源于Alchian Demsetz(1972)的 团队生产理论 。该理论认为,公司实质代表一种 团队生产 方式,每个成员为了更好地利用各自的比较优势,必须采用合作生产。但由于最终产出是团队努力的结果,而每个成员的贡献又无法精确测量,这就导致了 偷懒 现象。因此,需要有人监督,并对监督者实施相应的激励。 这种激励模式,强调了剩余索取权在激励监督中的重要性。 团队生产理论 开创了从产权角度解释企业内部激励问题的先河,概述了古典企业的本质特征,他们提出的成员 偷懒 现象,成为研究现代企业委托问题中 道德风险 部分的核心内容。但是该理论的缺陷是把所有团队成员看成是同质的,没有界定谁能充当监督者。 在研究方法上,委托理论目前已是研究经济管理问题中被广泛采用的方法之一。Holmstrom和Milgrom在1987年提出的参数化模型描述了契约签订后委托的最优合同与人的工作努力程度之间的关系。这一模型适用性很广可以运用于大多数委托情况的分析。 kerlo(f1970)提出的旧车市场模型(lemonsmodel),描述了在信息不对称时的逆向选择问题。 Spence(1987)提出的劳动力市场信号传递模型,分析了在什么情况下信号传递可以解决逆向选择问题。 JesonM.、MecklingW.(1973)提出解决监督技术的低效率和高成本的途径是委托人可以决定人的选择,从某一方面来说,人的选择可以成为低效监督的有效补充。 Holmstrom(1979)证明了在什么情况下这个可观测的因素才能进入合同中。 其他基金公司的利润包含着该基金经理有价值的信息,如果其他处于类似环境中的企业的利润也很低,该基金公司的低利润更可能是由于不利的外部环境引起的;反之则该公司的低利润可能是基金经理不努力的结果。 委托理论经过不断的完善,克服了诸多缺陷,发展出许多最新模型,如BernheimD.和MichaelW(.1986)多委托人的模型,BegntH.和MichaelW(.1991)人多任务的模型,以及AghionP.、BoltonP(.1992)和HartO.、MooreJ(.1999)考虑到产权因素的一些模型。 美国学者ThomasP.Lemke、GeraldT.Lins(2002),和英国学者MarciaL.MacHarg、BartonB.Clark(1999)系统地分析了美国和其他发达国家基金监管部门的监管手段、模式和经验。 英国学者DemetraArsalidou(2001)研究了职业经理人的市场行为标准、法律责任和任职资格制度。 2国内文献研究综述 国内学术界对这一课题的研究是最近几年才开展起来的,较著名的有王苏生(2001)的《证券投资基金管理人的责任》,此书从法理上对基金管理人的受托义务问题做了较为详尽的阐述,认为可以通过对基金管理人行为模式的研究解决如何有效地制约赋予基金管理人的投资自由裁量权的问题。 陈灵(2003)等的《我国开放式基金问题研究》一书中研究了开放式基金的风险管理问题,并通过总结基金监管的国际经验,提出选择集中型监管模式或集中立法型模式是与我国现时状况相适应的观点。 刘媛华、严广乐(2003)通过讨论证券投资基金中投资人和基金管理人在委托关系中的风险问题,给出了投资总收益作为单一可观测变量的委托模型,并进行了风险分析,提出了证券投资基金中风险防范的一些措施。 冯军(2006)分析了证券投资基金管理公司治理问题产生的根本原因在于基金份额持有人与基金管理公司、基金管理公司股东和基金管理公司经理人员之间双重的委托关系。由于基金资产与基金管理公司自有资产规模上的巨大差异,基金管理公司应该以保护基金份额持有人利益的最大化为治理目标。为了保障这一目标的实现,基金管理公司必须从内部治理结构、激励机制和外部监督机制方面来进行内外综合治理,从根本上解决目前持有人利益缺乏保护的问题。 常晓鸣(2006)阐明了由于委托关系的缺失和错位,使证券投资基金无法建立合理的激励和约束机制,表现为人的违法或违轨市场行为。 利用西方经济学委托关系相关理论,并结合发达国家基金业经验,分析了中国基金业存在的委托问题和根源,给出了有关的建议。 冷雪霜(2005)通过对证券投资基金当事人之间的委托 关系的研究,指出在不存在道德风险和逆向选择的条件下,基金投资者和基金管理人、基金托管人之间利益的一致性,基金管理人和基金托管人的报酬应取决于他们努力的成果。还讨论了在信息极端不对称的条件下基金管理人和基金托管人成为利益共同体的可能性及应采取的措施。 刘聪、刘岩、刘伟丽(2003)在对基本的委托理论进行阐述的基础上,具体从逆向选择和道德风险两个方面分析了证券投资基金的委托问题,进而分别针对隐藏信息的逆向选择问题和隐藏行为的道德风险问题提出了相关建议,为解决证券投资基金委托问题提出了具体措施和实施办法。 崔明、王春明、张宏远(2007)在研究证券投资基金当事人之间委托 关系的基础上,指出了当前我国基金业中存在的委托 问题。通过两个完全信息静态博弈模型,分析了独立懂事与基金管理公司之间和基金托管人和基金管理人之间的博弈,指出通过改变支付矩阵可改变博弈的纳什均衡解的位置,并进一步提出了一些完善投资基金的具体措施。 郑尊信、郑水珠、黄琨(2002)运用信息经济学的原理和观点,对我国投资基金制度中存在的委托问题进行分析,从信息、监管、制度风险、收益分配等方面探讨制度缺陷的根源和表现,旨在探索我国投资基金制度进一步完善的途径。#p#分页标题#e# 李雪冬(2006)阐述了在我国契约型开放式基金的委托关系中,人的聘选机制安排无效,激励约束机制异化,托管人与管理者的共谋,导致人 激励相容 与开放式基金治理的暂时制衡。 为保证开放式基金健康发展,可采用改变委托人缺位现状、强化监督机制、培育基金管理人竞争市场、重构委托关系等解决方案。 李丽(2002)认为对基金管理人的激励不到位,约束机制和内部制衡机制的不健全,使得我国证券投资基金中存在着严重的委托问题。建立符合市场规律的激励机制,强化证券投资基金的约束机制,是促进证券投资基金健康发展的重要措施。 冯旭、干胜道、杨帆(2005)叙述了目前开放式基金实际运作中出现了一些不合规现象,认为有必要结合 信息不对称 理论,认清开放式基金中基金经理人与基金投资者的委托 风险,尽可能规避其委托风险的出现。 谢科范、周黎、潘纪刚(2002)指出由于私募基金仅仅向少数特定对象募集资金,在一定程度上解决了公募基金中存在的利益主体缺位、激励机制不明确的局限性,同时私募基金管理者(人)也具有投资者(委托人)的某些效用函数特征,部分化解了委托 双方的利益冲突,是一种较为理想的委托 关系。针对我国私募基金的现状,公开、合法、规范地发展私募基金应该成为我国资本市场下一步发展的目标。 杨永杰(2003)指出由于信息不对称,证券投资基金存在着典型的委托关系问题。文章对证券投资基金中的委托问题进行分析和探讨,并提出了相应的制度安排。 证券投资基金实际上是委托关系的一种体现、是典型的委托关系。随着证券投资基金的迅速发展,其功能的有效发挥取决于一系列完善的管理制度,然而我国现在的证券市场还不成熟,证券投资基金仍处于起步阶段,所以之前的研究成果不但可以为今后的研究提供参考,还为监管机构提供了监管依据,使其可以有针对性的制定适合我国国情的法律法规,更有助于帮助投资者对证券投资基金深入了解,从而做出理性的投资选择。

信托基金论文范文第3篇

【关键词】信托 理财

一、信托理财产生背景

信托贷款理财产品发行初期,投资方向大都为大中型企业,由于具有优质信贷资产做支撑,所以此款理财产品以其良好的收益与风险组合获得广大投资者的欢迎,但是随着2008年国际金融危机的爆发,信托贷款理财产品的发行量也随之大增,这与当前我国的市场环境与信贷政策有很大关系。在美国金融危机向更深层次、向全球演进的背景下,作为世界第三大贸易大国的中国受到不小的冲击,这首先表现在企业资金不足上,由于企业的主营不是融资,如果全靠自己去努力融资,一定会耗费大量的时间和金钱,虽然在银监会的全力推进下,全国各类各级银行业金融机构充分利用自身优势为企业提供资金,但寻求银行贷款的途径融资,手续非常繁琐,除担保条件过于苛刻以外,企业的财务状况或经营状况也是各大商业银行在提供资金时优先考虑的问题,企业贷款利率和其他成本也很高,面对我国商业银行的贷款门槛,这些企业仍无法获得足够的资金。

一方面是国家信贷紧缩政策,另一方面是解决企业融资难问题,面临两个相互矛盾的问题,怎样才能在不违背国家政策的前提下,解决企业融资难的问题呢?在这种背景下,信托理财产品产生。

二、信托理财概述

(一)信托理财概念

据笔者初步查证,目前有关实务界及理论界至少在三个层面上使用信托理财的概念:专指信托公司推出的信托投资理财产品,以区别于商业银行推出的人民币理财产品;是指商业银行以信托公司的某一信托计划为基础资产而设计并向银行客户发售的人民币理财产品,属于信托公司与银行合作的一种理财产品设计类型;是指作为一种财产管理制度意义上的商事信托。笔者认为,如果将信托理财概念中的“信托”一词界定为信托公司,这其实是对我国信托制度的一种极为狭隘的解读;信托理财概念中的“信托”一词应指信托关系,用来反映该类代客理财业务所具有的共同本质。“大信托”观念下的信托理财可以作为我国金融机构各种代客理财业务的统称。

信托在商事领域发展的空间是极为广泛的,例如我国己经开始在股票表决权信托、雇员持股计划、养老金信托、资产证券化之特殊目的信托(SPT)等领域积极尝试。信托理财属于商事信托的范畴,从理论上来看其范围应该具有一定的开放性,但本文基于资料来源、研究目的等方面的考虑,只将其界定在金融机构代客理财的范围内,目前主要包括信托公司、证券公司、商业银行、基金公司金融。从近几年信托公司年报看,无论是信托资产、收入、利润等绝对规模指标,还是从增量、增幅等相对指标看,信托公司的资产管理能力均实现了超常规发展。截至2006年,信托公司都清理了原有的负债业务和委贷业务,卸掉了历史包袱,资产状况有了明显的改善。信托公司盈利能力的提高以及资产质量的改善,潜在的风险化解有利于将更多的资源投入到信托产品的开发和研究。

(二)信托理财产品发展有利因素

政策因素。2003年10月的《中国中央关于完善社会主义市场体制若干问题的决定》指出:“商业银行和证券公司、保险公司、信托投资公司等要成为资本充足、内控严密、运营安全、服务和效益良好的现代金融企业。”明确把信托公司提高到与银行、证券、保险同等重要的地位。2004年3月中国银监会主席刘明康在非银行金融机构监管部全体工作人员会议上指出:信托业今后要加快发展,健康的发展。2004年10月银监会非银司司长高传捷在长沙信托国际会议上称:第一个5年,实现信托业的恢复性发展,第二个5年,追上银行、证券、保险,让信托真正成为我国四大金融支柱之一。2007年4月刘明康主席在非银行金融机构监管工作会议上指出,非银行金融机构的专业特色和功能作用正日益被人们发现和认同,应当支持非银行金融机构的创新和科学发展。信托公司尤其是在直接融资市场上应成为主力军。

2006年11月,银监会下发了《集合信托创新试点建议》,针对机构投资者的集合信托可突破200份限制;异地信托业务可以进行私募形式路演。可以看出,管理层和监管机构支持和鼓励信托业的健康发展,为信托产品的创新提供了保障。

信托产品的需求潜力大。一方面,随着中国经济的飞速发展,中产阶层及富裕阶层人数不断增加,个人理财服务的需求潜力巨大。我国高达17.6万亿元的居民人民币储蓄存款也急需找到新的投资渠道,化解潜在的金融风险。社会中的保险资金、公益资金、社保资金、企业年金等来自机构投资者的资金也面临寻找投资渠道的问题。从当前新股申购冻结的巨额资金就可证明。据测算,当前中国资产管理市场规模不低于2万亿元,并且每年将以不低于15%的速度递增。

另一方面,我国的资金市场仍处于供给远远小于需求的局面,加之一直处于宏观调整周期,银根紧缩,大多数企业很难从银行渠道取得资金,限制了企业的发展。同时,城镇化进程的加快,城市基础设施建设存在融资需求,目前过度依赖于地方政府财政支出和银行贷款,将民间资本和社会闲置资金引入基础设施建设可以改变此局面,信托可以充当管道角色。

三、信托理财产品发展现状

2011年全国信托公司发行了732个集合资金信托产品,募集信托资金1043亿元,平均每个信托产品的规模为1.69亿元,平均信托期限2.03年,平均年收益率4.71%。与2008年、2009年、2010年相比,2011年信托产品的数量和规模都有一定程度的增加。与2008年相比,2011年产品数量增加了56%,总规模增加了132%;与2009年相比,2011年的产品数量增加了15%,总规模增加了58%

从产品的资金运用方式来看,虽然2011年贷款类产品的占比萎缩,但仍然居于前三位,其产品数量和资金规模占比分别为16%和9%,与2008年相比,分别降低了35和58个百分点,且远远低于信托新政规定的30%的限制。另一方面,受证券市场的影响,证券投资类产品的数量和规模较2008年则增长了45和55个百分点。这一起一落成为2011年信托产品发行的主要变化。而资金运用方式的另一个特点则是信贷资产受让这个在以往成为信托机构竞相采纳的方式到2011年基本上销声匿迹了。在信托新政的影响下,股权投资、权益投资则成为信托资金运用的主要方式之一。

从产品的投资领域来看,基础设施仍然是信托投资得重要领域。另外,金融市场在2007年取代基础设施成为信托产品投资的最大场所,而房地产信托则出现了严重萎缩。但随着国家宏观经济的进一步紧缩和证券市场的调整,房地产等领域的投资有望迎来新的发展。

2011年的房地产信托市场受到国家宏观调控以及银监会54号文出台的影响,表现不尽如人意;而证券投资信托则受到证券市场多种利好的刺激,发展势头强劲,这就决定了2011年信托产品的基金化在两个领域截然不同的表现。

四、信托产品发展方向

(一)个人业务

现代信托财产的种类几乎包罗动产、不动产、股权、债权、股票、债权、现金、专利、特许权等一切具有确定价值的财产,但我国对信托财产及管理中的税收征管问题尚没有相关的法律、法规乃至政策,信托税法仍是税法中的空白地带。税收制度的缺失一方面导致信托公司陷入无所适从的境地,另一方面成为制约信托业进一步发展的障碍。信托税收无法可依可能降低信托业的信誉度,同时重复征税造成总体税负过重。譬如,目前各信托公司对信托产品是否代扣个人所得税做法不一,对投资人造成了一定的负面影响。因此,应尽早建立与完善信托税收制度,促进信托业的健康发展。

应当通过多种形式加强财富管理理念宣传,提高财产信托意识,不应把信托局限于项目融资和社会投资中,强化宣传信托机制在复杂财产事务管理中的优越性,使公众认识信托、认可信托。但由于信托公司普遍实力弱,不能设立分支机构,人员少,而个人信托业务单笔规模小、收入低,根据收益成本的原则,信托公司对个人信托业务缺乏动力。只有待信托公司发展到一定规模,实力增强之后,信托业务才有可能蓬勃发展。

(二)证券投资信托产品

证券投资无疑是一个高风险和高收益的投资行为,对于广大的投资者而言,在既无精力也无技能的条件下,委托专家理财,无疑是一个较好的选择。信托作为一个典型的财产管理制度,面对国内目前巨大的证券投资资产管理业务的市场,以证券投资信托的方式积极介入,不仅有利于拓展自身的盈利渠道,更重要的是有利于竖立自身在证券投资领域的“理财专家”的行业形象。

作为证券投资资产管理业务的重要参与者,信托公司在面临着巨大市场机遇的同时也面临着激烈的市场竞争压力,其面临的竞争对手不仅包括了曾经的竞争对手,在信托整顿时期已经发展壮大的证券公司,还包括在“超常规发展机构投资者”政策扶持下成长起来的证券投资基金,其他非规范的民间“私募基金”也是一个不容忽视的对手。在这种情况下,信托公司必须根据自身的特点,通过对这一庞大的市场进行细分,确立自身独特性能够保证自身在这一细分市场的相对竞争优势,在此前提下,通过创新性的差异化产品赢得市场份额。

(三)产业投资基金

基金是信托的本源业务之一,是标准化的金融工具,也是最高级、最典型、最具前景的信托业务。由于我国信托业以前定位模糊,金融业实行分业监管,本属于信托业核心业务的证券投资基金已与信托公司擦肩而过,产业投资基金则成为信托公司业务创新和利润增长的重要突破口,也是信托公司能否真正成为金融四大之一的关键。产业投资基金是以个别产业为投资对象,以追求长期收益为目标,属成长及收益型投资基金。

在各类金融机构中,信托公司是唯一既能直接投资资本市场,又能介入货币市场和产业市场的金融机构。信托公司既可以采取银行的贷款方式,也可以采取各类投资方式,如股权投资、债权投资及证券投资等,还可以采取一般企业使用的出租、出售方式。将信托资金投入项目公司中形成股权,是银行无法具备的业务范围;投资于实业,也是证券公司无法跨越的领域。信托制度为发展产业投资基金提供了必须的基础法规制度安排。信托金融平台凭借其广泛的信托投融资方式、财产登记、破产隔离三大法律制度规定,可以有效化解产业基金存在的风险。设立和运作产业基金完全有可能成为信托公司的专属业务。在《信托公司管理办法》里,信托投资公司的经营范围包括“受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务,作为基金管理公司发起人从事投资基金业务。”该条规定为信托公司将来从事此类投资基金业务留了口子。

五、结论

中国作为最大、最具潜力的发展中国家,国民经济多年保持持续快速增长,国民财富不断增加,尤其是富裕人士资产的急剧增加,需要利用信托制度在风险隔离、权益重构等方面的巨大作用来实现自身多方面的需求。在中国的金融机构中,只有信托公司才具有管理非现金资产的资格,随着信托公司资产管理能力得到认可,资产、业务规模逐渐壮大,这类业务有望成为信托公司未来的日常的、标准化的业务。有关机构应该完善信托登记制度和信托税收制度,为个人信托业务的发展做好基础准备。

信托作为唯一可跨越资金市场、资本市场和产业市场的金融机构,随着中国资本市场的不断深入发展,利用自己的优势参与一级资本市场,尤其是发展私人股权投资业务和产业基金业务具有充分可行性。经过前两年的实践,多家信托公司的私人股权业务受到了市场积极反响,监管层也鼓励信托公司发展此类业务。由于历史的原因,信托公司丧失了本属信托业务的证券基金业务,产业基金业务是信托公司另一重要的业务领域,可能成为信托公司最为主要的,盈利能力最高的专属业务。

参考文献:

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[3]岳龙.论信托财产的破产隔离功能[J].现代商业,2008,(24).

[4]郭晓霞.论信托制度的价值与功能[J].山东社会科学,2008,(07).

[5]胡卫萍.我国商事信托制度建构中的法理思考[J].中国商法年刊,2008,(00).

[6]范志勇.论信托财产的所有权归属——信托财产共有权的构建[J].西南交通大学学报(社会科学版),2011,(01).

[7]贾艳,廖华.论信托财产的独立性——兼论我国相关法律制度的完善[J].当代教育理论与实践,2011,(04).

[8]张锌.信托公司在资产证券化中的作用[J].首都经济贸易大学学报,2005,(03).

信托基金论文范文第4篇

在《慈善法》颁布之前,很多人不知道慈善信托的存在,认为从事慈善事业只能由慈善基金会等组织进行。实际上,早在2001年颁行的信托法中,就有公益信托的专章规定(《信托法》第六章)。

根据《基金会管理条例》的规定,以及基金会管理慈善财产的实践,可以推断出信托法原理在其中得到了广泛的运用。在“前慈善法”时代,基金会的资金来源有两部分,一部分类似固有资金,按照基金会的章程进行管理,基金会的理事等管理者承担类似公司董监高的信义义务;另一部分类似信托资金:不管是公开募集的还是定向接受捐赠的资金,基金会都要按照捐赠协议的约定对资金进行管理,专款专用,单独作账―这大致起到了信托法上分别管理的作用,基金会本身就这一部分财产的管理承担受托人义务。如果仔细观察基金会的年报,也可以看出其资金运用是两个独立的部分,类似于信托公司的固有账目和信托账目。

从实质法律效果上看,附有特定目的限制的捐赠和信托的区别已经不大了。例如,在美国信托法重述(第三版)中区分一般目的的捐赠和特定目的的捐赠,对于向慈善机构作出的“特定目的捐赠,例如,旨在支持针对特定疾病的医学研究,或设立资助特定领域研究的基金,这时则要设立慈善信托,该机构是秉持重述中规定目的和规则的受托人。(Rest. (third) of trusts §28cm. A)”。基金会等慈善组织在管理附特定目的捐赠财产的时候也是信托关系。

有人争议说,慈善基金会在管理接受捐赠的善款的时候如果被认为属于信托,实际上是把信义关系(例如公司内部管理关系)直接看成信托,造成信托关系的泛化。个人不同意这种观点。基金会受托管理事务的行为属于信义关系自无争议,但是和公司法上的信义关系还有不同之处。公司法当中,公司(财产)形成独立的法律人格,董监高等受信人(fiduciaries)不享有公司财产的财产权;而基金会所管理的受托财产并没有形成法律人格,而仅仅是基金会法人名下的相对独立的特别目的财产而已,基金会本身成为这些财产的受托人。凡是一笔独立的基金由独立的组织或者个人管理的情形,在法律上都是一种信托关系,这属于信义关系(fiduciary relationship)的核心,和公司内部的信义关系判然有别,承认其为信托关系不会构成信托概念的泛化。

还有人争议说,基金会和捐赠人之间没有缔结明文的信托合同,基金会也不能像信托公司管理信托财产那样对善款进行托管和专业的运作,无法实现善款管理上的破产隔离功能。这实际上也是一种误解。根据信托法的要求,信托合同需要书面形式,但是,并没有要求当事人一定清楚地把合同名称标明为“信托合同”。另一个更重要的误解来源于“要件论”,认为信托生效一定要把信托财产实现独立性,一定要使信托财产产生破产隔离功能。实际上,信托生效并不意味着信托财产在事实上就能产生破产隔离功能。信托是一种制度工具,当事人采用了信托制,论证信托财产没有产生独立性的义务就在提出争议的一方;即使法院认定信托财产没有产生独立性,也不能反过来证实信托设立失败。而且,所谓破产隔离功能主要是防止受托人的债权人对慈善财产强制执行,而由于慈善组织一般不能积极地负债(借贷),破产的几率极低,所以慈善机构作为受托人并无障碍。

慈善法颁行之后,确立了慈善机构慈善信托受托人的地位。但是仍然应当注意到,慈善机构之前一直在扮演受托人的角色,只是没有有意识地认知到而已。研读《慈善法》可以看出,慈善法关于慈善组织的行为规则的规定,基本上类似于受托人义务(忠实义务和注意义务)的规定。在整个慈善法里引入信托法中关于受托人义务的规则和原理来要求受托人,对于理顺基金会等慈善组织内部的责权义关系是非常重要的。

信托基金论文范文第5篇

摘要:房地产业是我国支柱性产业,作为一个资金密集型和劳动密集型的产业,融资问题是房地产业的首要问题。从2013年开始,由于各大商业银行对房地产开发贷款的收紧,房地产开发企业面临这严峻的融资困难。然而,房地产信托作为一个新渠道为房地产企业带来了有力支持。本文首先对国内房地产信托的发展现状做了总结,之后对美国的房地产信托产品进行了介绍并且与国内进行了对比,总结出国内可借鉴的经验,最后,指出房地产信托投资基金(REITs)是我国房地产信托的发展方向。

关键词:房地产;房地产信托;房地产信托投资基金信托在我国并不是一个新兴行业,早在辛亥革命后期,信托就出现在我国了,新中国后,由于我国经济体制的转变,信托在我国销声匿迹。直到1979年10月我国成立了第一家信托公司(中国国际信托投资公司后改名中信集团),在这之后我国信托业经历了由“多乱杂”到“少整序”的发展,在这期间我国最多拥有1000家信托企业。

截止到2013年底,中国房地产信托存量规模为1.03万亿元,中国信托业协会2014年4月23日数据显示,截至2014年一季度末,全国68家信托公司管理的信托资产规模11.73万亿元,比年初增长0.82万亿元,增幅7.52%。信托业在我国已经成为仅次于银行业的第二大金融行业。

一、我国房地产信托的运行模式及特点

当前我国房地产信托融资主要是,信托公司通过发行信托计划募集资金,然后将募集到的资金投入到房地产项目中去。根据资金的运用方式的不同,可以将其分为:权益投资型、抵押贷款型、股权型和混合型。

(二)我国房地产信托有以下基本特点

我国房地产信托受政策的影响较大,而且发展的动力来自于房地产企业融资开发的需求,致使我国房地产信托以抵押贷款型为主,在我国所有的房地产信托计划中,抵押贷款型房地产信托计划的占比在44%左右。

我国的房地产信托投资最低金额较高(最低为50万元,某些产品的最低认购金额为100万元或300万元),我国目前房地产信托的年化收益率都保持在9%到14%之间,高的收益率也是我国房地产信托一大特点。

信托在我国经历了五次大规模整理后,信托行业门槛极其高,加之绝大多数信托企业都有当地政府或国有金融企业做担保,形成了比较完善的法律制度和监管体系,因此,我国房地产信托的市场风险较小。

二、美国房地产信托

房地产信托的雏形出现在19世纪末期的美国,那时候,美国一个叫辛格兰顿的地方,为了使房地产业发展壮大,他们就依托富裕阶层,进行较大金额面值信托凭证的发放,将其投入到房地产业当中,此种信托组织便被认为是房地产投资的起源。

由于美国税收制度的变动和国内国际经济形势,美国房地产信托业经历了由慢到快的一个发展历程,期间也经历了一些波折,即使是经历了2008年的次贷危机之后,截止到2012年底,美国房地产信托的市场规模又再一次超过了次贷危机前的水平,目前美国房地产信托仍处在历史的最高位。美国房地产信托收益主要由两部分构成,一部分是公司的股利,另二部分是房地产信托在公开市场上的溢价收益。

(二)美国房地产信托特点

由于发展历史悠久,美国的房地产信托已经发展到高级阶段,即美国的大多房地产信托是权益投资型的资产证券化产品,他具有如下特点:

美国房地产信托以权益投资型为主。由于美国已经经历了城镇化历程,新建房屋量有限,因此,在美国国内其权益型房地产信托又占90%以上。

美国的房地产信托投资基金(REITs)作为房地产信托的一种方式,可以和股票债券一样在交易所进行交易,对于房地产信托投资基金(REITs)来说,每股只需要10-25美元,对持股数量没有限制,既可以只购买一股,也可以拥有数股。小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时,还可以间接获得对房地产业投资的收益。

美国信托企业有较大的税收优惠,根据美国的税法,如果美国的房地产信托将其收入的90%用以分红,将减免所得税。

在美国信托体制内,可以存在信托投资人与收益人不是同一个人的制度,这在中国是不存在的。

三、中美房地产信托产品方面的比较

中国和美国房地产信托产品特性方面的差异主要体现在:

(1)组织形式:国内的房地产信托全部为信托型,信托投资仅仅是一个财产集合,不是一个组织主体,不具有法律的组织当事人地位,投资者是信托基金财产的委托人,基金管理人是信托基金财产的受托人,他们之间的法律关系为信托关系。

而美国的房地产信托产品不光有信托型还有公司型的组织结构。投资人将其投资资金成为公司财产的一部分,并成为被投资公司的股东主体当事人地位,成为了一个具有独立人格的公司法人,并定期从信托公司获取稳定收益,信托公司可以直接投资和管理房地产资产。

(2)投资周期:国内房地产信托产品的投资周期大多为9个月-36个月,而美国的投资周期大多5年以上。

(3)流动性:美国的房地产信托投资基金(REITs)可以上市交易,而且交易门槛低,交易简便,因此拥有流动性好。我国信托投资门槛高,针对的都是中高产阶级收入者,并且认筹回购方式固定,回购时间确定,缺乏灵活度,流动性差,这样导致中低收入人群无法购买房地产信托产品。

(4)收益稳定性:由于美国房地产信托产品受市场波动大,收益不稳定。而我国房地产信托产品基于我国繁荣的房地产市场,收益率稳定。

美国房地产信托产品尤其是房地产信托投资基金产品有着专业化的管理团队,有效降低风险,并且享受税收优惠,股东收益高。

四、我国房地产信托的发展方向

目前,我国房地产企业通过股票、债券所筹措到的资金是相当有限的,房地产企业融资渠道扩展是必然趋势。

国际上解决房地产直接融资渠道主要是通过发展房地产投资信托基金,房地产信托投资基金(REITs)。在全球金融一体化的过程中,为了缓解金融风险,促进房地产的健康发展,我国必须找到一条适合我国房地产发展的直接融资渠道。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较1低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。①2009年初,中国人民银行2会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。

目前由于政策法律层面的限制,我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金。因此部分中国房地产企业采取了房地产信托投资基金海外上市的方式进行融资,所以,房地产信托投资基金在中国具有广阔的发展空间。

参考文献

[1]曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社.2006

[2]卢立宇:中美房地产融资比较研究.硕士论文.重庆大学.2006

[3]李博超;美国房地产信托投资基金研究.硕士论文.吉林大学.2006

[4]李安民:《中美房地产投资信托产品比较》,学术研究,2005.

[5]毛志荣:房地产投资信托基金研究.深圳:深圳证券交易所.2004