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物业税论文范文第1篇
关键词:物业税;课税范围;有效征管
面向房产和地产课税是多数国家的普遍做法。不过，有些国家是对房产和地产单独课税，而有些国家倾向于将房产和地产合并征税。我国现行房地产税制比较复杂，涉及房产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，企业所得税，印花税，契税等十多个税种，这些税种相互交织，对于加强房地产管理，提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模，和配合国家房地产政策的调整，合理调节房地产所有人和经营人收益发挥了积极作用。但不容否认，现行房地产税制的设计存在严重的制度性缺陷，特别是保有环节税制设计的科学性与多数发达国家差距较大，致使其调节职能和筹资职能未能随着经济和社会的发展而增强，反而呈现弱化的态势。因此，如何完善保有环节的房地产税制成为理论界和决策层关注的焦点。
尽管目前对物业税制的设计已经有了种种设想，但最终的制度安排仍未敲定，许多问题人在研讨当中。笔者认为，作为我国税制改革的一个重要组成部分，物业税制的设计总体上应当遵循“简税制，宽税基，低税率，严征管”的现实选择。
一、统筹物业税与其他房地产税种关系，简化房地产税制
物业税属于财产税的范畴，是对保有环节不动产课征的一个重要税种，因此，它的出台必然涉及原有房地产税制中保有环节的象管税种，即房产税，城市房地产税和城镇土地使用税。以往房地产保有环节的税收制度安排将房产和地产进行了分离，并实行了不同的计税方法，同时对房产和地产的课税还体现出了“内外有别”，人为地造就了税制的复杂性。事实上，房产和地产同属于不动产，并且房产价值与地产价值有着不可分割的联系，物业税将房产和地产视为一个整体予以课税更加科学合理。同时计税依据应以经过专业财产评估机构确定的评估价值为基准，并且评估价者应当力求准确和公平，使其尽可能接近于市场价值。兼顾科学性和可行性的需要，房地产价值的评估周期应以3—5年为宜，这样既可保证计税依据在一定时期内的相对稳定，也有利于动态地反映房地产价值变动。从物业税的整体制度设计看，该税种实际上是房产税，城市房地产税和城镇土地使用税的替代物，这既实现了现有税种的有效整合，符合“简化税制”的基本要求，也有利于推动内外税制统一的进程。但物业税的影响并非仅限于房地产保有环节，还会同时渗透到其他环节。有的学者认为，即使开征物业税，也应该保留土地增值税。但笔者认为，开征物业税后，土地增值税应随之取消。理由如下：
第一，土地增值税的课税对象与营业税，所得税等税种存在明显交叉，只是针对同一项收入的课税名怒繁多。按照现行《土地增值税管理条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，就其转让所得征收的税收。但土地增值额显然已经内涵于营业税的营业额和所得税的应税所得中，国家面向单位和个人课征营业税和所得税的同时已经对土地的增值收益进行了调节，如果单独再课征一到土地增值税有调节过度之嫌，加重了纳税人的负担。
第二，由于物业税对房地产的价值实行动态评估，不动产的增值部分可以相应转化为物业税的计税依据，国家通过征收物业税同样可以实现对土地及其地上建筑物和附着物增值收益的调节。
第三，土地增值税税额计算较为复杂，征管成本高，筹集的收入有限。2007年土地增值税收入达到了历史最高水平，绝对额为4031454元，但其占地税收入的比例仅为2.7个百分点。可以说，取消土地增值税具有逻辑上的充分理由。不难看出，物业税制并非房地产税制的替代，而是现行房地产税制改革的重要组成部分，出台物业税应做好与其他相关税种的协调与衔接工作。
二、拓宽物业税课税范围，提供充足的税源
1.将物业税课税范围覆盖农村地区
以往的房产税，城市房地产税和城镇土地使用税均将课税范围限定为城市，县城，建制镇和工矿区，广大农村地区有利于上述三税的课税范围之外，这是城乡二元税制的现实表现。将农村地区的房产纳入房产税课税范围，一方面是统一城乡税制的客观要求；另一方面，农村工业和副业已有较大发展并具备了一定实力，有些地区与城镇相差无几，对这部分房地产产权所有者征税，纳税人是有能力负担的，同时也有利于提高农村房地产使用效益和促进企业间公平竞争。此外，根据现行相关法律规定，农村土地属于集体所有，农户兴建各种房产必须首先依法取得集体土地使用权。农户取得集体土地使用权是一次纳一定数额的税费后，便可长期无偿地占有和继承，拥有了事实上的“物权”这实际上是对集体土地使用权的一种变相侵蚀，同时也不利于提高土地利率和使用效益，违背了可持续发展的原则。现阶段，在不少农村地区，农户占用土地建房（包括住房和营业性用房）的行为十分猖獗，只是农村土地减速过快。对此，必须通过开征物业税加以调节，这既有利于促进节约利用土地，提高土地资源配置效率，同时也可增加地方财政收入。考虑到农村土地的集体所有制性质，建议将物业税的一定比例以物业税附加的形式返还集体，既可确保农村集体土地所有权在经济上的实现，也可化解农村税费改革后村级组织财力的困境。
2.非营业用房产应纳入课税范围
借鉴国际经验，我们认为，今后将个人所有的非营业用的房地产纳入课税范围是税制改革的必然趋势。理由有三：
（1）个人所有的非营业用房产与营业用房产类似，同样具备以下优势，其一，房地产位置固定，有利于税源监控；其二，房地产税的税基不易产生流动性，纳税人难以从税负高的地方转移到税负低的地方来逃避纳税；其三，房地产税比较稳定，可以预测，有利于增强地方税收收入的稳定性；其四，房地产税能较好地体现“受益”原则，可以避免税款使用与地方社会福利脱节现象；其五，地方政府对农村居民房地产具有性席上的比较优势，有利于降低征税成本。
（2）近些年来，城乡居民的住房条件已有了较大改善，在某种程度上出现了住房过度投资的现象，扭曲了消费结构，有必要通过开征房地产税予以调解。而且，通常情况下，居民住房条件与其收入平呈正相关，开征房地产税有利于调节居民收入差异。
（3）对保有环节的房地产课税，可以在一定程度上遏制房地产投机行为，抑制房地产市场的过度需求，有利于控制房价过快上涨，提高房地产利用率。我国土地资源稀缺，土地供给的有限性和人类对其需求的无限性决定了土地存在巨大的升值空间，许多单位和各人在低价取得土地使用权侯囤积于手中，等待地产升值。为依法处理和充分利用闲置土地，1999年4月28日并实行国土资源部第五号令《闲置土地处置方法》，但实际执行情况远不容乐观，全国各地土地囤积和闲置现象比比皆是。为进一步加强土地集约利用，减少土地闲置和浪费，完全依靠行政手段对土地闲置行为进行控制极有可能“孤掌难鸣”，还必须辅以税收手段，提高土地闲置的成本。同时，房地产开发商捂盘销售和房产投机者长时间持有多套住房，导致了“有房无人住，人无住房”的尴尬局面，许多城市的居民小区入住率极低。虽然上述现象的成因是多元的，但持有房产的成本过低无疑是重要原因之一。房地产保有环节税负过轻，难以提高房地产利用强度。对此，应取消现行税法中“房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征房产税”和“个人所有非营业用房产免征房产税”的规定，相应地可征物业税，以此减少投机行为的发生，有效实现对房地产市场的调控，也有利于地方税收收入的增长。三、科学计征物业税，实现物业税的有效征管
1.税率的确定
物业税属于财产税，同所得税类似，发挥着对纳税人的财富调节作用，从这个角度看，该税的税率设计应选择超额累进税率。由于物业税以不动产评估价值为计税依据，为了防止纳税人税负过重，超额累进税率的边际税率不宜过高，并且对居住用房地产和营业用房地产体现出一定差别。当然，物业税的税率由名义税率和实际税率之分。从其他一些课征不动产税的国家来看，在不动产税的管理中存在一个独特现象，就是要对不动产进行部分评估。当只对不动产市场价值的一部分进行评估时，就是部分评估。大部分的部分评估是由于在财产价值上升的整个期间中对财产的价值评估不够频繁。在部分评估的情况下，物业税的税率宽大了实际税率。例如，如果物业税的名义税率为3%，而评估率仅为真实市场价值的60%。那么有效税率则仅为1.8%。有证据表明，评估率随房屋价值的上升而有所下降。昂贵的财产比起不那么昂贵的财产，在征税时其有效税率比较低，它能够产生是那些租住或拥有相对低价住房的低收入阶层承受更大的财产税负担的效应。因此，我国物业税的税率水平在确定时要考虑评估价值与真实价值的偏离程度。
2.征管方法的确定
虽然不动产是纳税人财产的重要组成部分，但它属于纳税人的非货币性资产，而物业税则是以货币形式缴纳，在许多情况下，货币收入低的个人住在目前的市场价格下可以认为相当贵的房子里，有关他们难于支付财产税的真正问题不是贫穷问题，而是现金流量问题。这一问题在以下两个群体中表现尤为突出：一是退休的老年人。由于他们在退休后的收入远远低于以前，而他们居住的房子却承担着很重的财产税负，因此会感到难以支付房产税，他们要交税的话不得不变卖房产。二是通过贷款购房的人。他们在未来具有较为乐观的预期收入，但由于在相当长的一段时期内需要偿还住房贷款，进而会出现现金流前紧后松的问题。考虑到现实中的特殊情况，鉴于物业税总体上实行“按年计算，分期预缴，区别情况，分类处理”的征收办法。其中分期预缴时，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具体办法由地方自主决定。
对于因现金流量问题而不能按期纳税的特殊群体，笔者认为可以允许其延期纳税，但为了鼓励纳税人尽早支付税款，需要加收延期缴纳税款的利息，利率可以按照同期人民银行公布的1年贷款基准利率执行。具体缴纳税款的时间，对于老年人而言，可以在其辞世后用其房产变卖收入支付税款和相应利息，或者由房产继承人或受赠人在继承或受增值前缴纳该房产欠缴的税款及相应利息。对于贷款购房者，应在住房贷款偿还完毕的下一个季度一次性或分次支付税款及相应利息。这种征税制度安排既体现了较强的灵活性，对纳税人也具有一定约束力，有利于防止纳税人无期限拖延税款。
参考文献：
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物业税论文范文第2篇
中共中央十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出：“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消相关税费 ”我国下一步税制改革重大命题——条件具备时开征物业税引起了全社会的广泛重视 理论界就此方面的理论和实践问题展开了广泛争论
物业税是对纳税人拥有的物业征收的一种税,以物业的价值或收入为依据征收 物业税实质上是财产税，或者说是财产税的组成部分 “物业”一词译自英语“property”或“estate”，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产 财产税是世界大多数国家普遍开征的税，但名称各不相同，有的称“不动产税”，有的称“财产税”，有的称“房地产税”，只有我国的香港地区称为“物业税” 香港的物业税是对不动产租金而不是价值征收的税 我国拟开征的物业税，对房屋等不动产征收，属于财产税的一种
二 世界各国开征物业税的做法
许多国家将物业税纳入一般财产税中课征 一般财产税的课征范围不是所有的财产,而是选择性财产项目,主要对不动产和营业性动产课税,其中最主要的是不动产,拥有房地产财产的法人和自然人为纳税义务人,计税依据为财产的课税价值 具体方法是将房地产和其他财产捆在一起,就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税,计税依据是财产的评估价值 由于一般财产税的课税对象包括各种财产,它们的种类 使用和获取年限等都各不相同,所以其财产价值需要分别进行估价
目前,世界各国物业税基本是地方税种(如智利的物业税是中央税),是地方税收体系的重要组成部分,是地方财政收入的主要来源,它可以促进社会财富公平分配 所以世界各国地方政府十分重视物业税的征管 如加拿大的温哥华,该市是以港口 商业 旅游为主要特征的城市,地方财政的主要来源是地税(物业税)收入,约占总财政收入的58.4%,温哥华的地税是按物业的总价值(土地和房屋)不同情况,按不同税率征收 由于物业税是按物业的总价值(土地和房屋)不同情况,按不同税率征收的,客观上要求征管体系健全 温哥华市政府对房地产每年评估一次,评估由政府主持,费用也由政府负责 相比之下,我国房地产财产税其占地方税收的比例明显偏低,无法形成地方税的主要税源
从1986年开始,世界各国税制发展总的趋势是“拓宽税基,降低税率,简化税制” 对于物业税而言,拓宽税基,是指除了对公共 宗教 慈善等机构的不动产实行免税外,其余的均要征税,以保证充足稳定的税源 在税率方面,国外的物业税税率普遍比较低,虽然税率不高,但由于税基较宽,所以,税收收入稳定 另外,国外设置的有关房地产的税收种类相对较少,这样既可以避免因税种复杂而导致重复征税等税赋不公现象的发生,又可以降低税收征管成本,提高税收效率 我国建立新的财产税也应该体现世界税制发展趋势
目前各国物业税的税收优惠政策主要集中非营业行为及社会的低收入者和弱势群体上,根据财产是否商用及是否属于公共或公益事业实行不同的政策 对于有商业用途,有收益的财产,普遍不实行优惠政策;而对没有收益的普通财产及公共或公益事业实施减免 日本税法规定对公益组织所有的固定资产免征物业税,如对宗教寺院 教育机构等的房屋免征房地产税 美国对政府 宗教 教育 慈善等非盈利组织免税;对政府部门征用的个人财产,对家庭自用住宅进行一定的减免 通过征税,体现了政府的宏观调控意图 也体现了政府对低收入阶层及弱势群体的扶持政策 在美国,财产税有限的老人和残疾人 靠近发达地区的农场主可享受税收递延;低收入家庭,一些常规的物业税项目可获得免除 英国也有类似的规定,如对伤残者征税时,可以降低其住房价值应纳税的档次,给予适当的减免照顾 这样的规定可以调节社会各阶层收入和财富的差距,以体现税收公平原则
三 关于我国开征物业税的可行性分析
国内学者就开征物业税的利弊认识不相同,主要有两种观点：一种观点积极提倡物业税开征,开征预期利大于弊;另一种观点则相反,认为开征物业税弊大于利 笔者赞同第一种观点
一是物业税有利于完善税收体制 一个现代化的完整的税收体系,应当包括完善的商品税类 所得税类和财产税类，而物业税应属于财产税类中的房产税 现阶段,我国在商品税制和所得税制方面比较成熟，但财产税方面处于相对滞后的状态 这种滞后与我国当前的财产税尤其是对私人财产保护尚未立法有关 目前我国已修改宪法,完善私人财产保护制度的研究和实施过程已经启动,建立和完善财产税体系的重要性更显得日益紧迫 目前购买一套房子,房价中就有包含房地产开发的营业税 印花税 房产税 耕地占用税 土地使用税 土地增值税 企业所得税等,它涉及到各个方面的税种,如土地使用 土地建设 企业所得 房产或土地转让交易 房屋出租 物业管理等税收 我国房地产业税种繁杂 税基不合理 重复税收 一些税种计税依据不合理,这些问题一直是公认的事实,制约了我国房地产业的发展 拟订的物业税基本框架是将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收,就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除,从而避免重复征税,规范土地或房屋的转移与交易
二是有利于在一定程度上杜绝腐败和各届政府先使未来钱 我国目前采取的“土地批租制”,实际上是将以后40至70年的土地收益一次性收取,这种靠“寅吃卯粮”搞建设,其后果必然是对土地的滥用,以及某些政府官员以权力“寻租”的现象 土地上征收转让税费，成为当期收入 土地的资源稀缺性使得今后的政府大大减少了可出让地块,一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大缩小 而“年收制”下就不会有这些情况的发生
三是有利于降低开发成本,减少金融风险,降低购房门槛 物业税的开征把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳,使得地租和税费分期付款支付,从而减轻了开发商筹资压力和相关利息负担,减少纳税环节,缩短了开发时间,从而大大降低了老百姓购房的费用,方便百姓买房 以现在的建设成本为100元,若把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平,那么房屋的建设成本也将降到58元,这无疑给老百姓带来好处;同时对房产发展商的开发也有利,地价由此大幅下降,让房产发展商轻装上阵,带来的是房地产的一片繁荣;与此同时，对政府来说,为了扩大税收收入,就要搞好居住环境,搞好生活配套,出现的也是一片生态环境优美的景象
四是有利于限制房地产投机行为,规范房地产市场 开征物业税后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒房”行为,而初始房价下降后,老百姓的购房成本也随之下降,抑制了高价物业的转手 此外,在物业保有阶段的成本增加,也加大了“炒楼”者囤积住房的成本,有利于打击“炒楼”者的积极性
此外,还有利于深化我国的财政制度改革,建立地方财政的主体税种,为政府带来稳定的税源,并可以通过制定不同税率,对居住豪宅和拥有多套住房者课以重税,对一般居住者确定一定条件的免征额对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策,可以调节贫富差距,有效维护社会稳定
四 问题与对策
尽管物业税好处不胜枚举,但它仍是一把双刃剑,一些反对意见仍然是十分有力的,某些重要问题不容忽视,甚至有专家断言:“物业税不会给老百姓带来直接利益 ”
第一,目前相当数量的房地产已经一次性缴纳了多年的土地出让金,而购买新房则是采用每年交付土地年租金的形式,由于货币是具有时间价值的,很显然旧房已经承担了一部分额外的税收负担 这存在明显的不合理
第二,开征物业税要求一个公平 公正的评估机构 现在我国有三个主管部门的评估机构:建设部为主的房地产评估机构;国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构;国资局所属的资产评估机构 这三个不同属性的评估机构,对同一个不动产的评估,可得出三个不同的价值量
第三,现行不动产保有环节的房产税 土地使用税 城市房地产税和土地使用费,以及房地产开发 转让时的土地增值税均为地方税,土地批租出让金收入也归地方,物业税不同于前者,其税率高税基庞大,一旦开征,鹿死谁手?
对于此类问题,笔者参考发达国家立法实践,拟提出如下建议:
第一,对于居民用房的税收优惠设计应考虑到新旧房区别对待的问题 为公平税负,可以采用的方法是,对原有居民住房进行评估时,把将一次性缴纳的土地出让金科学 准确的换算成土地年租金并加以扣除,然后对地产评估价值适用较低的税率
第二,随着市场化改革的深入,原来的由政府部门负责对房地产进行评估应逐渐由社会中介机构来承担,并相应明确其应担负的法律责任 评估技术方面,在以加拿大为代表的财产税制比较完善的国家,为了控制评估成本,以计算机辅助批量评估系统为依托,集成评估专家经验,批量处理海量数据是普遍采用的有力工具 计算机辅助批量评估技术称为CAMA 我国可以考虑引用这一技术以提高税基的评估效率,降低评估成本,同时也增加税基评估的透明度,减少人为因素的干扰
第三,物业税收入应当作为地方税收的一部分 由于财产税收入主要用于为本地区提供公共服务,将其作为地方政府的主要收入来源有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制 正因为如此,选择财产税税基作为地方税税基,不仅有助于有效的调节收入与财富的差距,而且有助于为地方经济的持续发展筹集足额的财政资金 同时也有助于整个税制的全面改革,为分税制财政体制的真正完善提供较大的回旋余地
从开发商的角度看,如果土地出让金和交易不受限制,不用一次付土地出让金,好像是很不错,但如果真的不用一次土地税费,开发商又怎样才能拿得到地呢？是凭实力还是凭关系？会不会出现土地垄断在少数人手中的现象呢?从消费者的角度看,很明显的问题就是有可能买得起房供不起楼,增加消费者的购房风险 现在工薪阶层购房大多采取按揭方式,许多人都是先用未来的钱购房,供房的负担和压力已经很大,如果出现楼价和利率大幅波动,随时都会出现断供的危险 尽管物业税降低了购房的门槛,却更加重供楼和赋税的负担,肯定会造成供不起楼 纳不起税的普遍现象,还会给社会带来极不稳定的因素 而且,对于开征物业税能否带来房价大幅度下降,观点差异也很大 广东政府有关部门和房地产有关专家分析预测:一旦开征物业税,房地产开发的前期成本大幅下降,房价最高可下降39%,准入门槛大大降低 另有专家预测:开征物业税,房价下降理论空间在10%—20%之间 但仍有学者对物业税开征房价下降空间预测并不那么乐观,他们认为就实际情况来看,房价的下降空间不可能如此明显 其主要原因是房地产市场是区域性市场,房价取决于市场 消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房
参考文献
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物业税论文范文第3篇
在整个中国自2003年来的这一轮经济扩张与城市扩容中，地方政府发挥了主导作用。而地方政府热衷于城市扩张，从财政的角度来说，既有预算外收入扩张的收益，又可以带动预算内税收收人上升。从“预算外”的角度来看，近几年来，随着中央对政府行政收费的管理越来越规范，行政事业收费在预算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出让金收入则既不列入预算内，又未列入预算外管理，成为地方政府尤其是东部几个省市地方政府（特别是县政府）收人的重要来源。
另一面，土地出让、房地产开发与以土地廉价出让为手段的招商引资又可以带来地区经济扩张，从而带动预算内的税源增加。因此，与土地相关的收费已经成为地方政府各部门改善财政状况的重要途径。
平新乔（2007）在对8省8县3个市的调查访谈中发现，地方政府对土地的收费大体分为三类：一类是土地部门的收费。如耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费。二是财政部门的收费，如土地使用费、土地租金。三是其他部门收费，如农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门。它们将收取从土地征用到土地出让过程中与之搭得上边的相关费用。这些收费十分庞杂，透明度低，难以查清，但数额不菲。
据经济媒体提供的资料，2001－2003年我国土地出让合计9100多亿，约占同期全国地方财政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有偿出让进一步市场化。当年全国出让的价款更达5894亿元，占同期地方财政总收人的47%，2005年我国执行收紧地根政策，出让金收入占比虽有所下降，但总额仍有5505亿元。随着房地产市场的火爆，2006年出让金收入达3000亿元左右，预计全年出让金占地方财政收入比例可能将突破50%，事实上，北京、广州、深圳等房地产热点区域的土地出让金上半年的收人就已超过全年的总额。
平新乔（2007）根据各地区地方政府批租土地的面积数、各地区的土地价格以及估计出来的实际收入系数得出自己的估计。2004年，全国地方政府手中大约有6150.55亿元左右的“土地财政收人”。这个数字，是2004年全国预算外收人4699.18亿元的1.3倍。这个计算结果与《21世纪经济报道》公布的土地出让金总数大体一致。
为了说明土地出让金收入的相对规模，我们可以比较2004年中国地方政府的其他项目收入。我们可以清楚地看到，土地出让金收入占到地方政府可支配收入的约20%，是地方政府的重要收入来源。2004年中国地方政府的实际可支配财力为30367.17亿元。这个数字，是当年中国中央政府财政支出7894.08亿元的3.85倍，是2004年中国GDP总额136875.9亿元（调整前数字）的22.19%.即使按调整后2004年的GDP数字计算（调整后的2004年中国GDP为159575.3亿元），地方财政占当年GDP的比重也达到了19%.
二、土地出让金支付制度改变对财政收入的影响
我们首先分析土地出让金由一次性支付转向年金制后对地方财政的影响。
我国当前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分别是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上贷款利率为7.83%.我们在折中之后选择6.5%作为贴现率。
如果把土地出让金按照6.5%的折现率均匀分配到后续的70年，根据计算可以得知，每年的土地租金为一次性支出总额的大约1/16，即为原来土地收入的6.25%.当然，我们可以对折现期限进行调整。2如果保持贴现率不变，将一次性土地出让金收入分摊到10，20，30年，则相应的年租金分别为原来总额的13.06%，8.53%，7.19%.可见土地批租支付方式的改革对政府的年度土地出让收入影响极大。实际上，将土地出让金的一次性支付改成在70年的时间内收取土地租金，过度细化了地方政府的收入流。尽管这样的做法克服了先前的种种弊端，降低了土地成本和投资门槛，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。对于居民来说，地价的下降带动房价相应下降，购买或使用住房的门槛就会降低，有利于居民购房和就业。但这也大大弱化了地方政府的财力，不利于公共服务的提供。因此，我们可以将土地出让金的分摊期限减少，再设定一个合理的首付比例。
如果我们将贴现率定为6.25%，设定分摊期限为10年，假设土地出让的首付分别为30%和50%，这样地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照当前公认的地价占房价30%的说法，在仅考虑成本的情况下，土地成本的下降导致房价下降的比例分别为18.39%和13.05%.我们在这里的重点并不是比较那种土地出让金方式更为恰当，我们需要测度的是地方财政缺口。所以，我们不妨假定以30%的首付，并在十年内支付租金。这样的情况下，地方政府土地出让的当期收入减少61.3%.
按照平新乔的估计，地方财政支出占年度GDP的19%左右，其中20%来自土地出让金收入。2007年我国GDP总量为246619亿元，那么地方财政支出为46857亿元，土地出让金的收入达到9300亿元，这样由于土地出让金支付方式的改革，使得当期收入减少了5700亿元。
三、物业税的估算
物业税改革的首要目标是为地方政府提供稳定、可持续的税源。上面的分析反映了土地出让金支付方式的改变会减少地方政府的当期收入，相当于做了一个减法；而开征物业税对政府而言是加法。下面对这个加法的规模做出估算。我们在这里按照当前其他国家物业税在国内的比重进行横向比较，然后预测其规模。
从OECD国家的数据来看，物业税税收收入占GDP的比重基本稳定，长期以来保持在1.9%左右。物业税税收收入占税收收入的比重从1965年－1985年有逐渐走低的态势，其后有所回升，近年来保持5.5%的比重。
2007年，我国GDP总量为246619亿元，财政总收入累计完成51304.03亿元，其中，税收收入45612.99亿元，占财政总收入的比重为88.9%.如果分别按照1.9%和5.5%的比重计算，我国2007的物业税收入将分别为4685.76亿元和2508.71亿元。两者之间的差距非常大，原因在于我国税收收入占GDP的比重偏小，而预算外资金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我国正处在城市化高速发展阶段，居民财富中以房地产为形式的比例越来越高，物业税的增长与GDP的相关性更强，并且OECD国家物业税占GDP的比重非常稳定，所以我们选择物业税收入为GDP的1.9%作为估算值，即认为2007年的物业税收入的横向估计值为4685.76亿元。
于是，我们得到了土地出让金减少和开征物业税给地方政府收入带来的总效应：在2007年，即改革的第一个年度，地方财政缺口约为1000亿元，占地方财政支出的2.13%.
四、结论
物业税论文范文第4篇
关键词：物业税，必要，开征时机
物业税的名词源于国外，各国的叫法也不同，称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产。我国所说的物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
一、开征物业税的必要性及重要意义
目前我国的房地产税制存在税种复杂、税基不合理、重复征税、计税依据不合理等问题。房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，因此必然导致房地产价格高，从而影响到房地产市场的启动，也不符合国际惯例。只在房地产的买卖过程中课税不利于避免土地闲置和低效使用，而过高的土地增值税和极低的土地使用税又限制了房地产的合理流动。现在有的城市各种税费和地价占房价40%左右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30%。如目前土地出让金作为土地价格和房屋价格中的一部分，就被作为税基重复征税，开发商在土地一级或二级市场取得一定年限的土地使用权时，出让金就被作为基数缴纳5.5%的营业税和3%-5%的契税，当房屋建成销售时出让金再次作为基数缴纳5.5%的营业税和相应的契税。而开征物业税能够简化我国的房地产税制，避免重复征税，体现税收的公平原则。
开征物业税有利于国家从宏观上调控房地产价格，规范房地产市场。有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大了开发商的筹资风险，另一方面也以高房价的形式转嫁给了消费者。“物业税”的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。据专家测算，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%-20%的购房成本。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。这样有利于中低收入阶层尽早解决住房问题。
二、开征物业税可能遇到的问题及一些不确定因素分析
物业税替代土地出让金的存在不利因素。从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收2亿～3亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。现在工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。
开征物业税可能导致房地产的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，开发商的筹资额和筹资成本(财务费用如银行借款利息)大大下降，项目的总开发成本下降。同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商可能会在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动，造成房地产市场的虚假繁荣，空置率的提高。而物业税是随着房屋价值的提高而增加的，这意味着消费者要承担越来越重的税赋负担。导致大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者出现供不起楼、纳不起税的现象。
三、对物业税开征时机选择的几点建议
开征物业税势所必然，但在可以预计的二至三年里还不具备开征物业税的充分条件，应采取积极有效的措施，为物业税的最终顺利开征创造条件。
1、目前开征物业税的一大障碍在于计税依据很难确定。比如房屋价格就很难评估，要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素。居民住房情况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产，在课税标准上，应该考虑有所区别。如果不加区别则难以公平；而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。再加上中国人口多，土地资源稀缺程度严重，即使开征物业税也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。开征物业税一定要在抑制投资和保证居民居住上找到平衡点。如果贸然实行的话，将可能带来很大的不稳定因素。
2、开征物业税是房地产的中长期利好，但中央政府必须统筹考虑。对于地方政府来讲，为了完成GDP考核，促进经济发展，必须倚靠强大的财力支持，而批地收入是一次性的大笔收入，物业税则是稳定的收入流。因此对于注重在任政绩的地方官员来讲，前者更可取，因为物业税纵然有税收进账，但与土地标售动辄十多亿数十亿的金额相比，其收入便成得不偿失的小利。考虑到国内地方官员的任期一般都比较短，所以除非物业税贴现总值大于批地收入到一定程度，地方政府将不会有积极性把批地制度改变为物业税制度。因此，中央政府必须统筹考虑风险，遏制地方政府的批地冲动和房产商的圈地冲动，解决地方政府资金饥渴问题。
物业税论文范文第5篇
[摘要]加工贸易税收制度主要包括保税制度、出口退（免）税制度和征税制度。加工贸易保税制度有全额保税、定额保税和不予保税之分。加工贸易出口退税方法虽然因具体贸易方式的不同而有所差异，但与一般贸易相比更有利于减轻企业的税收负担。加工贸易征税制度则对不同贸易方式、不同来源料件、区内区外企业实行了区别的征税待遇。
[关键词]加工贸易保税出口退税税收制度
一、加工贸易保税制度
保税制度是一种国际上通行的海关制度。我国加工贸易税收实践中，对于来料加工方式下，合同规定由外商提供的原材料、零部件、元器件、辅料及包装材料，海关全额免征关税和进口环节增值税；加工出口的成品免征出口环节增值税、生产环节消费税，包括免征工缴费的增值税。但是，进料加工方式下，海关则区别情况对进出口货物实行全额保税、定额保税或不予保税。一般来说，保税工厂、保税集团、对口合同可予以全额保税；其它经营进料加工的单位或加工生产企业，其进口的料、件应根据《进料加工进口料、件征免税比例表》的规定，分别按85%或95%作为出口部分免税，15%或5%作为不能出口部分照章征税。如不能出口部分多于海关已征税的比例，应照章补税；少于已征税比例而多出口的部分，经向海关提供确凿单证，经主管海关审核无误，准予向纳税地海关申请已纳税额返还。此外，对有违反海关规定行为的经营单位和加工生产企业，海关认为有必要时可对其进口料、件在进口时先予征税，待其加工复出口后，再按实际消耗进口料、件数量予以已纳税额返还。
但是，若加工贸易进口货物，无论来料加工或进料加工贸易方式下进口，只要进入出口加工区、保税区、保税物流园区、保税港区等特殊监管区域或保税物流中心、保税仓库等特殊监管场所，均实行全额保税。但是，基于历史原因，我国多数加工贸易企业位于出口加工区、保税区等特殊监管区域之外，因此对于这些企业而言，进料加工进口货物仍存在不完全保税甚至不予保税的可能。
二、加工贸易出口退（免）税制度
对于来料加工贸易方式，我国实行以免税为主，不予出口退税的政策。如果出口企业是以来料加工复出口方式出口国家规定不予退（免）税货物的，仍然可以享受免税，但对其耗用的国产材料则不办理出口退税，其进项税额也不得抵扣，而是计入成本。
但是，对于进料加工贸易方式，我国实行出口退（免）税制度。该贸易方式下出口货物的消费税的退（免）税办法与一般贸易方式相同，而出口货物的增值税的退（免）税则有所区别，即根据进料加工复出口的具体贸易形式而采取不同的出口退税计算方法。
1.作价加工复出口
出口货物退税额=出口货物的应退税额-销售进口料件的应缴税额销售进口料件的应缴税额=销售进口料件金额×税率-海关对进口料件实际征收的增值税税额其中：“销售进口料件金额”是指出口企业销售进口料件的增值税专用发票上注明的金额；“税率”是指当进口料件征税税率小于或等于复出口货物退税税率的，按进口料件的征税税率计算，而若进口料件征税税率大于复出口货物退税税率的，则按复出口货物的退税税率计算；“海关对加工贸易税收制度解析是流星通过网络搜集，并由本站工作人员整理而的，加工贸易税收制度解析是篇高质量的论文，本文来源于网络，版权归原作者所有，希望此文章能对您论文写作，提供一定的帮助。加工贸易税收制度解析为免费毕业论文提供，不可用于其他商业用途。
进口料件实际征收的增值税税额”是指海关完税凭证上注明的增值税税额。
2.委托加工复出口
出口货物应退税额=购买加工货物的原材料等增值税专用发票注明的进项税额×该原材料等的适用退税率+增值税专用发票注明的工缴费金额×复出口货物退税率+海关对进口料件实征增值税税额海关对进口料件实征增值税税额=应征税额-减征税额
3.自行加工复出口
(1)实行“先征后退”法计算出口退税的生产企业的计算方法：
当期应纳税额=当期内销货物的销项税额+当期出口货物离岸价×外汇人民币牌价×征税税率-（当期全部进项税额+当期海关核销免税进口料件组成计税价格×征税税率）
当期应退税额=当期出口货物离岸价×外汇人民币牌价×退税率-当期海关核销免税进口料件组成计税价格×退税率
(2)实行“免、抵、退”法计算出口退税的生产企业的计算方法：
—当期应纳税额=当期内销货物的销项税额-（当期全部进项税额-当期免抵退税不得免征和抵扣税额）-上期留抵税额
其中：当期免抵退税不得免征和抵扣税额=当期出口货物离岸价×外汇人民币牌价×（出口货物征税率-出口货物退税率）-免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额
免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额=免税购进原材料价格×（出口货物征税率-出口货物退税率）
免税购进原材料包括从国内购进免税原材料和进料加工免税进口料件，且进料加工免税进口料件的价格为组成计税价格，即
进料加工免税进口料件的组成计税价格=货物到岸价+海关实征的关税和消费税
这里，当纳税人有进料加工业务时则应扣除“免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额”，且当“免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额”大于“出口货物销售额乘征退税率之差”时，“免抵退货物不得免征和抵扣税额”按0填报，其差额结转下期；按“实耗法”计算的“免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额”，为当期全部(包括单证不齐全部分)进料加工贸易方式出口货物所耗用的进口料件组成计税价格与征退税率之差的乘积；按“购进法”计算的“免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额”，为当期全部购进的进口料件组成计税价格与征退税率之差的乘积。
—免抵退税额=出口货物离岸价×外汇人民币牌价×出口货物退税率-免抵退税额抵减额
其中：出口货物离岸价（FOB）以出口发票计算的离岸价为准。若出口发票不能如实反映实际离岸价的，企业必须按照实际离岸价向主管国税机关进行申报，同时主管税务机关有权依照《中国人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》等有关规定予以核定。
免抵退税额抵减额=免税购进原材料价格×出口货物退税率
其中“免税购进原材料价格”如上所述。
—当期应退税额为当期期末留抵税额与当期免抵退税额之间的小者由此可见，当出口货物的征税率与退税率不一致时，与一般贸易出口相比，加工贸易出口有助于减轻企业承担的征退税率不一致导致的税收负担。因为，一般贸易出口企业需要承担所有征退税率差额部分的负担，而加工贸易出口企业则只承担国产料件部分的征退税率差额负担，若加工贸易企业全部使用进口料件，且全额保税，则基本不受加工贸易税收制度解析是流星通过网络搜集，并由本站工作人员整理而的，加工贸易税收制度解析是篇高质量的论文，本文来源于网络，版权归原作者所有，希望此文章能对您论文写作，提供一定的帮助。加工贸易税收制度解析为免费毕业论文提供，不可用于其他商业用途。
出口退税率降低的影响。
此外，当加工贸易企业将用保税进口料件加工的产品转至另一加工贸易企业进一步加工后复出口时，贸易部门与税务部门对这类深加工结转业务的税收处理并非完全一致。根据目前的有关规定，海关对深加工结转业务视同进出口贸易实行保税监管，即并不对该项业务征收任何进出口税费；但是，税务部门则自2001年1月1日起，老三资企业（1993年12月31日前成立的三资企业）“不征不退”的免税期满之后，对所有企业的深加工结转业务均视同内销先征税，然后再在出口环节办理退税，并且深加工结转环节使用的国产料件不予办理出口退税。显然，这种不一致增加了此类企业的税收负担，不利于深加工结转业务的发展，也不利于加工贸易价值链条在国内的延伸。故而，有的加工贸易企业便利用特殊监管区域或特殊监管场所的税收优惠制度，来解决此类问题。根据《出口加工区税收管理暂行办法》（国税发[2000]155号）、《保税物流中心（B型）税收管理办法》（国税发[2004]150号）、《关于保税区与港区联动发展有关税收问题的通知》（国税发[2004]117号）、《关于洋山保税港区等海关监管特殊区域有关税收问题的通知》（国税函[2006]1226号）等的规定，区外（或中心外）企业运入区内（或中心内）的货物视同出口，准予按照有关规定办理出口退税；区内（或中心内）企业销售给区外（或中心外）企业的货物视同进口，当该区外（或中心外）企业开展加工贸易时，准予其按照加工贸易税收政策执行。这样，深加工结转业务中，上下游企业就可以通过上述区域或场所获得最大利益，即上游企业的货物入区（或中心）就可以获得退税，而下游企业从相应园区（或中心）进口货物并获得发票，向海关办理“进料加工”就可以享受进口料件保税，从而减轻了这些企业的税收负担。
三、加工贸易征税制度
1.加工贸易出口企业出口国家规定不予退（免）税的货物
出口企业以来料加工复出口方式出口不予退（免）税货物的，仍然享受免税；但是，出口企业以进料加工复出口贸易方式出口不予退（免）税的货物，则必须按复出口货物的离岸价格与所耗用进口料件的差额计提销项税额或计算应纳税额。此外，若该不予退（免）税的货物为应税消费品，还应按复出口货物的出口数量或离岸价格计算缴纳消费税。
2.加工贸易项下出口应税商品征收出口关税的规定
加工贸易项下出口应税商品，如全部使用进口料件加工的产（成）品，不征收出口关税；如部分使用进口料件加工的产（成）品，则按海关核定的比例征收出口关税。具体计算公式是：
出口关税=出口货物完税价格×出口关税税率×出口成品中使用的国产料件占全部料件的价值比例
其中，出口货物完税价格由海关根据《中华人民共和国审定进出口货物完税价格办法》的规定审核确定。
企业应在向海关备案或变更手册（最迟在成品出口之前）时，向海关如实申报出口成品中使用的国产料件占全部料件的价值比例。
3.加工贸易进口料件与产（成）品内销
加工贸易保税进口料件或者成品因故转为内销的，海关凭主管部门准予内销的有效批准文件，对保税进口料件或制成品依法征收税加工贸易税收制度解析是流星通过网络搜集，并由本站工作人员整理而的，加工贸易税收制度解析是篇高质量的论文，本文来源于网络，版权归原作者所有，希望此文章能对您论文写作，提供一定的帮助。加工贸易税收制度解析为免费毕业论文提供，不可用于其他商业用途。
款并加征缓税利息；进口料件属于国家对进口有限制性规定的，经营企业还应当向海关提交进口许可证件。未出口的成品按内销征税，并不予办理出口退税，已办理出口退（免）税的，应追回退（免）税款。加工贸易保税进口料件在加工过程中产生的边角料、剩余料件、残次品、副产品和受灾保税货物，加工贸易企业可向海关申请内销，并免于商务主管部门审批，属于发展改革委员会、商务部、环保总局及其授权部门进口许可证件管理范围的，免予提交许可证件。海关对申请内销的边角料根据报验状态归类后适用的税率和审定价格计征税款，并免征缓税利息。
由此可知，加工贸易出口应税商品或不予退（免）税商品的征税制度对进料加工、来料加工以及国产料件、保税进口料件区别对待，没有一视同仁，这显然不利于进料加工贸易方式的发展，也不利于提高加工贸易企业使用国产料件的积极性，从而不利于提高加工贸易产品的国内增值率。其次，虽然加工贸易料件与制成品内销制度中规定“进口料件属于国家对进口有限制性规定的，经营企业还应当向海关提交进口许可证件”，但未明示该规定是否也适用于制成品，从而使得企业可能利用加工贸易方式规避国家对某些制成品的进口限制，在国内销售该类产品。最后，根据规定，保税区、出口加工区内企业内销的制成品，其补税时的完税价格按制成品的成交价格审定；而区外企业内销制成品时，则按料件的原进口成交价格或与料件相同或类似的进口货物的成交价格为基础审定。一般情况下，制成品的成交价格要高于料件的成交价格，而且根据“关税升级”理论，制成品的进口关税税率也要高于料件的进口关税税率。因此，这种差异显然对出口加工区、保税区内的加工贸易企业不利。
总之，加工贸易税收制度具有较强的政策性，并且其税收管理涉及税务与海关等多个部门，从而导致加工贸易税收制度又具有一定的复杂性。因此，在引导我国加工贸易顺利实现转型升级的前提下，我国各相关部门应协调统一加工贸易税收制度，在尽可能保持税收中性的基础上，合理纳税人的税收负担，从而确保我国加工贸易制度的健康发展。
参考文献：
