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房地产信托管理范文第1篇
根据《建设部关于行业标准的公告》（建设部公告第127号）， 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业，其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业，充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力，部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来，因融资成本的考虑，我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款，融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下，信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛，在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题，降低了企业的融资风险。
我国房地产信托发展现状及优劣势
根据2013年年末的信托行业相关数据显示，信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿，超过保险公司，成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中，房地产信托占据了可观比例，这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定，“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在实务操作中，房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人，以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托，通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权，使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年，房地产信托项目发展迅猛，风险累积，为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险，银监部门不断出台各类监管文件，从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》，对房地产业务的监管程度逐步深化。
房地产信托易发的风险状况
（一）房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施，或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位，将影响项目不能按期建设完工和销售。
（二）经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能影响其盈利和运作能力。
（三）信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保物时，可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
（四）管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等，导致信托项目风险。
房地产信托风险管理
（一）信用风险管理
在项目的前期运作中，组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目，聘请律师事务所拟订或审核合同，并在合同中设立违约及担保制度。
（二）市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析，尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解；而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的，一般采取谨慎原则、保守操作；同时，在业务拓展或产品推介时，除信托文件明示风险外，信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
（三）操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面，严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位，坚持固有和信托业务的分离，设置专人专岗，明确管理职责及审批权限，严格执行核保核签管理办法，并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式，最大程度地控制内部管理方面的风险。
（四）不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况，准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目，合理运用多种风控措施，包括：以不动产作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，用于归集销售款，在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章，对资金使用进行逐笔审批，封闭运行。
（五）加强贷后管理
切实落实风控措施，确保项目按计划执行，防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制，信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门，委派专人定期逐一排查各项目，按时收集房地产公司财务报表、销售台账；实施全面的人员派驻制管理，通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管，密切关注项目可能出现的风险，确保项目的安全运转。
房地产信托管理范文第2篇
关键词：信托投资基金；运行模式；风险管理
当地产价格相对昂贵，流动性差，容易引起风险的高速集中，有必要得到金融行业的支持，房地产信托投资基金是一种比较成熟的融资工具，我国金融市场发展本身较晚，在选择发展房地产信托投资基金时，需要关注信托投资基金存在的风险，实现风险管理，本文主要分析当地产信托投资基金运行模式和风险管理。
1.房地产信托投资基金运行模式
房地产信托投资基金（简称REITS）是一种以发行收益凭证的方式汇集的资金，从本质上来说属于资产证券化的一种方式，只适合使用在商业地产中，可以分为混和房地产、股本房地产、按揭房地产投资信托基金三种类型。当前REITS的发展与我国当地产信托在运作方式、税制以及流通性等方面存在很多的差异，这些都制约了我国REITS的发展。
目前我国房地产信托投资基金运行模式主要有三种。信托计划模式的优势在于能够确定投资人的管理职能，能够同时保证资金的投资和收益分配，同时也能够保护投资人的利益，这种运行模式是目前国外内REITS最常使用的一种模式，当前我国相关的法律如《信托法》等限制了信托计划的招募，从交易平台分析，当前交易平台还未形成，资金流动性受到很大影响，在债券形式方面，这种运行模式无法参与到项目的管理投资中。
房地产上市公司运行模式，以我国相关法律为基础，目前国内有很多的上市公司经验可以提供借鉴，在法律方面受到的限制很少，这种模式下投资人能够避免基金持有人和公司股东之间的冲突，在国际上也有很多成功经验。但是在发展中也存在很多的劣势，我国《公司法》对收购新的房地产项目对这种运行模式有很大的影响，另外这种运行模式会面对房地产管理混乱出现的利益冲突问题，和现有房地产上市公司有很难区别，现有上市公司难以使用这种运行模式。
封闭式基金运行模式能够很好的避开《公司法》的限制，目前国外也有很多成功经验能够借鉴，在这种运行模式中能够实现当地产公司管理的作用，房地产项目能够通过资金的结构实现监管和管理。封闭式基金运行模式同样存在很大的问题，目前我国产业投资基金相关的法律制度方面还不完善，契约式基金和公司型基金管理公司方面存在很大矛盾，很难以突破法律障碍。在我国没有具体的规定之前，可以采用私募资金信托的方式进入市场，投资者能够收取管理费等，虽然同样需要承担长时间的风险，但是相对而言收益比较平衡。
2.风险管理
REITS风险相关概念还未形成统一的规定，受到当地产市场和资本市场的影响，同样在REITS运行中也会存在很多的风险因素。REITS投资对象主要是房地产相关资产，面临的风险包括了环境风险、政策风险、法律风险以及资本市场风险等REITS运营风险包括委托地风险、财务风险、经营管理风险以及投资风险等，REITS的设定设计到房地产公司、证券公司以及股票持有者等，在经营和管理中可能损害到投资者的利益。
针对REITS存在的风险，建立从以下几方面加强管理控制。在REITS风险管理控制中，市场调查研究是事前管理的重要手段之一，市场调查研究包括了宏观经济形势的调查，还包括了当地产投资项目的调查，调查月项目，对REITS的管理越有帮助。在宏观市场调查中，包括相关房地产宏观调控、成交量等的限制，需要根据调查结果准确把握宏观经济的变化，判断未来走势，最大限度降低投资风险。在微观调查项目方面，主要分析影响投资的各种因素，包括上铺、写字楼、住宅公寓物业等。
针对集中投资的风险，可以采用合理的投资组合策略来管理风险，保证一方的投资损失能够从其他方面得到补偿，使风险得到分散。具体而言可以采用不同的物业组合，每一种类型的物业都有自身独特的风险类型，因此可以采用不同的物业组合方式控制风险。选择不同的空间组合也能达到风险管理的目的，投资的风险组合是指房地产投资不应该限制在某一区域，而是通过分散投资的方式把资金分散到不同区域的项目上，在这里的地区组着指的是不同城市和经济地区的自合，减少房价下降造成的风险。也可以采用混合组合的方式，这种方式就是一种两种方式的组合，结合利益和成本综合分析进行投资。
我国正在处于经济发展阶段，市场体制不够完善，针对REITS运行存在的风险，需要制定规范的运作流程和规则，成立独立的风险控制机构，建立合理的董事会结构和市场风险预警系统。在风险管理中还需要建立风险预警体系，获取超前的风险知识信息，为风险调控和投资者决策提供信息支持。
结束语：
综上所述，本文主要分析我国房地产信托投资基金运行模式和风险管理。针对我国房地产信托投资基金在发展中面临的问题，不仅需要政府相关法律的还完善，还需要选择资金募集形式，完善退出机制。（作者单位：1.深圳市世联土地房地产评估有限公司；2.中国移动通信集团广东有限公司）
房地产信托管理范文第3篇
【关键字】房地产投资信托 风险控制 措施
自2003年6月央行121号文件以控制房地产银行信贷以来，我国房地产投资信托得到了快速发展，对拓宽房地产融资渠道、完善房地产金融体系起到了积极的作用。但在发展房地产投资信托的过程中，由于我国房地产市场和资本市场本身的不完善，以及缺乏相关法律法规的支持等原因，存在着一系列的风险。2005年9月，银监会在《加强信托投资公司部分风险提示的通知》（212号文件）中指出，在到期未能按时清算的信托计划中，房地产信托项目占61%，并在该文件中提高了房地产信托发行门槛以控制风险。据用益信托工作的统计显示，房地产投资信托在2005年高速增长之后开始放缓，其产品的发行数量由2005年的115个减为2006年的102个，而2007年仅为54个。因此，我国在大力发展房地产投资信托的同时，也必须分析各种潜在的风险，采取相应的控制措施。
一、我国房地产投资信托的风险分析
房地产投资信托作为一种专项投资于房地产行业的信托产品在我国刚刚起步，既受到房地产业、信托业和金融市场等多重风险带来的不确定性因素的影响，也面临着产品运作过程中的诸多隐患。一般情况下，可以将房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险：市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或信托公司内部的经营管理等造成的风险。
1、市场风险
（1）国家宏观政策风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，尤其房地产业是资金密集型产业，与金融业关系也非常紧密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地使用、出让的政策，对环境保护的政策，对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等，都会给房地产投资者带来风险。在我国现阶段，房地产市场和资本市场都还很不完善，政府的监管也缺乏足够的经验，经常会针对发展过程中出现的问题而制定一系列相应的政策和法律法规。例如在2007年政府接连出台了一系列方针政策，包括提高第二套住房贷款首付比例、连续五次提高存贷款利率、加强对房地产开发企业土地增值税清算、增加二手房个人所得税、严厉查处限制土地、90/70方针等等，对房地产和金融市场都产生了一定的波动，也给处于发展初期的房地产信托带来了巨大的风险。如果投资者投资项目选择不当，必然会遭受损失。
（2）房地产行业风险。除了国家政策的宏观调控，房地产行业还面临着市场及自身周期波动带来的风险。城市居民年均收入水平、人口数量及结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对城市或地区的城市建设、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房产价格和租金收益。如果遇到房地产市场的不利情况，会使信托计划的预期收益降低甚至出现损失。
房地产业的周期波动也可能给投资者带来风险。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。最后，由于房产本身既是耐用消费品又是投资品，在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险，产生房地产泡沫。
（3）利率风险。利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。房地产投资所需资金量大，利率的升高会对房地产投资信托产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，尤其是中长期信托项目，甚至可能出现负的净现值；二是会抑制对房地产的购买需求，从而导致房地产价格下降。
2、非市场风险
（1）信息不对称导致的风险。房地产投资信托中存在的信息不对称主要来源于两个方面：房地产开发商及信托投资公司。在我国目前监管制度还不健全的情况下，房地产开发企业为获得房地产投资信托公司的青睐，往往会利用财务手段制造虚假报表。此外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发和“拆东墙补西墙”已是众所周知的秘密，这种短期盈利模式也使得中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。一旦房地产开发企业“资金链”断裂，就会造成项目停工，信托资金必然会遭受到毁灭性损失。
投资信托公司同样也存有信息“失真”风险。例如，有些投资信托公司只宣传了“预期收益率”，却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率”。由于房地产信托不作保底承诺，“预期收益”是不受法律保护的，这意味着一旦项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。此外，房地产投资信托在本质上是一种委托关系，由于其在我国刚刚起步，尚未形成完善的运作机制，也未形成对受托人的有效约束和激励机制，可能会发生受托人道德风险，即信托公司借项目之名挪用资金或投资于与自己相关联的房地产企业等，这些都可能影响项目的进展和信托收益，导致委托人利益受损。
（2）运营风险。运营风险产生于适应竞争环境的管理能力和创新能力以及业务经营的效率。它主要是由于信托公司对信托资金的运作管理不善而造成收益损失的风险，主要包括项目的选择和评估失误、违规经营、投资者不能胜任经营管理工作、运作模式和产品结构单一等。
投资者如果想在规避风险的前提下提高投资收益率，则必须要对拟贷款企业或投资的房地产项目本身能否产生预期效益进行分析与评判。当投资项目或贷款对象确定后，要对投资（贷款）对象使用的信托资金的安全性、效益性情况进行监督，如果信托公司决策失误，或对信托资产的管理执行不到位，甚至发生挪用资金等道德风险，都势必会造成投资者的损失。
在房地产投资信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的，而中国的房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司又缺乏经营管理房地产投资信托的经验，在我国既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，这使得信托财产的管理风险加大。
我国的房地产投资信托运作模式和产品结构单一也会带来运营风险。目前我国多数房地产投资信托资金都是直接贷款给房地产开发商，绝大部分信托计划只是针对特定的一个项目募集资金，单笔规模多在2亿元以下，运作模式较为单一。据用益信托工作室统计，在2005年发行的115个房地产信托项目中贷款类73个，发行规模为总发行规模的65%，而在2006年发行的102个房地产信托项目中，贷款类占到58个，发行规模达到总发行规模的70%。这意味着一旦投资的房地产项目出现问题，投资者将面临着损失的风险。
（3）信托资产流动性风险。房地产投资信托的信托财产多以土地、房屋、房地产企业股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。按照《资金信托管理暂行办法》，一旦投资人（委托方）与信托公司（受托方）签订了《资金信托合同》，投资人不得违反《合同法》的有关规定随意解除已签订的合同，而国内目前也没有明确资金信托业务可在证券二级市场进行交易。另一方面，房地产作为不动产属于非货币性资产，销售过程复杂，很难短时期内将房产兑换成现金。因此，如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
二、我国房地产投资信托的风险控制
通过上面的分析可以看出，我国房地产投资信托风险的产生既有政策法规、房地产及金融行业方面的宏观原因，也有自身业务经营、风险控制、人员素质等微观方面的原因。因此，本文从宏观和微观两个层面来分析我国房地产投资信托的风险控制措施。
1、房地产投资信托风险控制的宏观措施
（1）建立我国房地产投资信托的法律法规体系。房地产投资信托业务涉及很复杂的权利义务关系，而且这种权利关系需要专门的法律予以调整确认。建立成套的法律法规体系，可以有效地防范房地产投资信托带来的风险，为控制风险提供法制基础。海外的立法和实践能给中国很多的借鉴，美国等国家己经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区，韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》。中国台湾地区也于2004年出台了《金融资产证券化条例》。亚洲国家这一系列立法变革，无疑能给中国房地产投资信托的顺利开展提供有益的参考。我国可以借鉴美国等经济发达国家的做法，建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。另一方面相应配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商升记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时还要针对我国房地产信托业务发展，设定相关的约束机制，确认有效房产所有权，建立银行托管制度，保护投资者的合法利益。
（2）加强对信托业务的严格监管。为了真正有效地防范和控制房地产投资信托业务风险，必须建立对信托业务的监管机制，并建立起科学的监管模式。首先要制定有关监管的法律法规，使监管部门对房地产投资信托机构各项业务的监管具有相应的法律依据，如对投资信托公司直接参股股东的企业进行资格审查，投资信托公司内部要有独立管理机构，项目资金要严格分账管理、独立运营等。其次，要尽力构造相关业务监管的统一框架，实现监管模式的统一化和集中化，这样可以减少监管部门之间的摩擦，有利于实现监管对象、监管方法、监管目标的统一，从而有利于提高监管的效率，而且可以为房地产投资信托业务经营主体创造一个公平合理的竞争环境。再次，根据目前我国房地产投资信托的发展情况，为了最大限度地防范和控制信托业务风险，应强化中央银行对信托业的监管职能。中央银行应从机构管理、资信管理、资本金管理、高级管理人员管理、财务管理、资产负债比例管理等方面着手，逐步构建一套针对信托投资公司的监管系统。
（3）强制信息披露制度。我国房地产投资信托的健康发展，必然依赖于信托市场对投资者利益的切实保护和投资者对市场的信心。政府必须实行强制信息披露制度，约束房地产开发企业行为，并将所有相关信息公之于众，以免投资者因信息不对称遭受损失。银监会已于2004年出台了《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，确定了30家信托公司首批公布年报，并要求3年内所有信托公司实施年报披露制度，应以此为契机，督促信托公司加强房地产投资业务数据的统计和披露工作。另一方面，房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、则务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。
2、房地产投资信托风险控制的微观措施
（1）信托公司提高自身风险管理水平。信托公司应提高自身风险管理水平，降低管理风险。一是要做好投资项目的风险分析和对房地产企业的贷款资格审查。由于房地产各个项目的特点和经营方式不同，这些不同又影响着投资项目的风险大小，因此投资项目风险分析的关键是要做好项目评估和可行性研究，同时还应加强对贷款人信用等级、财务状况、偿还能力的审查和评判，从源头上控制信托财产风险。二是要为信托资金的安全保障引入担保措施，以分散风险，并保证担保机构的资质。三是要对合同执行情况，房地产开发商的财务情况，以及项目的进展情况进行跟踪了解，当发现资金违规使用或项目出现风险时，要及时采取补救措施，如按合同约定向担保人追索或及时处置抵押物，尽量将信托财产的损失降到最低限度。信托公司应通过加强对信托财产的日常管理，提高信托财产的安全性与效益性，降低投资人的风险和损失。
（2）引入第三方评价机构或仲裁机构。目前，大多数投资信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足，风险控制能力较差。因此，引进或建立专业的房地产经营管理机构或中介机构，让他们提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，可预见并有效控制房地产金融风险。房地产信托可将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险。同时，各专业机构也以自身信誊为信托计划提供了无形担保，具有信用增强作用。出现相关的法律问题时，信托公司如果以单方决定，或者以主观意志为转移地判断，变现价值与市场价值是公允的、通过主张抵押权或质押权实现信托受益时而支付的成本是合理的等行为，往往不能得到投资者的真正认同。因此，引入专业会计事务所运用多种评估方法对信托财产进行评估，并引入专业律师事务所对评估材料的正确性和合法性给出法律意见，能有效地解决很多法律问题，更有效地控制房地产投资信托的风险。
（3）不断进行产品创新。信托公司要不断进行创新，不仅要在房地产投资信托的投资组合、期限、规模等方面进行优化改进，还应进行产品的创新。121号文件之后，房地产信托进行了一些创新，出现了股权信托模式和财产信托模式，但仍以贷款给房地产项目为主，这种方式不仅规模有限还面临巨大的信用风险。目前，房地产投资信托基金（REITs）模式越来越成为房地产投资信托的新方向，其核心特征是以出租型物业的租金收入为基础向股东分红派息，而我国的商业房地产自2005年以来快速发展，存在大量在优质的可供持有和运营的物业。由于REITs可以公开发售上市，并且需要定期向投资人分配信托利益，因此可以很好的降低房地产信托的流动性风险。
（4）加强人才的培养和储备。信托公司应重视对专业人才的培养，在房地产投资信托的运作过程中以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才。但从本质上讲，房地产投资信托运作更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以必须加强培养一批具有战略投资眼光、精投资银行业务、懂财务通法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心业务80%的利润实际上是由20%的高管或专业人员承担和完成的，能否建立一支经过专门训练，具备良好的心理素质、完美的人格品质、灵敏的市场嗅觉和综合的业务能力的管理队伍，将是房地产投资信托兴衰的关键所在。
【参考文献】
[1] 刘玲玲：我国房地产投资信托的发展对策[J].中国房地产，2007（1）.
[2] 楼当：信息不对称所致的中国房地产信托风险与防范[J].上海房地，2006（9）.
房地产信托管理范文第4篇
[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性
一、 目前 中国房地产业 金融 现状
二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析
1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。
2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进 现代 企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。
3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大 社会 问题 ，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。 综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。
三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍
2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。
3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信
托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。
4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及 研究 及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
四、发展中国房地产投资信托基金的设想
1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托 理论 的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收 方法 。②
3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。 5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下 内容 ：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、 会计 和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。
房地产信托管理范文第5篇
[关键词]房地产；信托；基金
[中图分类号] F293.3［文献标识码］ A
[文章编号] 1673－0461（2009）03－0034－03
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。在当前新一轮的内需启动计划中，房地产业的兴盛无疑是一颗举足轻重的棋子。然而，受世界经济金融危机的影响，中国的房地产业目前正在经受严峻的考验，突出表现在大批资金撤离，房地产开发商的资金链突然绷紧，后续开发资金匮乏等。因此，房地产项目融资成为一个迫切需要解决的问题。在这种大背景下，房地产投资信托基金（REITs）的推出无疑是符合时宜的。
一、房地产信托基金的内涵与特征
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs），是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。根据投资业务及收入模式的不同，房地产投资信托基金大致可以分为权益型（equity REITs）、不动产担保借贷型（mortgage REITs）和混合型（hybrid REITs）三种类型[1]。权益型房地产信托基金以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部分，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。不动产担保借贷型房地产信托基金主要以向房地产开发商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入。混合型房地产信托基金则同时经营上述两种形式的业务。
房地产投资信托基金作为房地产证券化的先头金融产品，发端于美国在1960制定的《房地产投资信托法（REIT Act）》，其主要特点有[2]：①面向中小投资者。由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产，所以中小投资者在没有大量资本的情况下也可以参与房地产业的投资，分享房地产专业投资经营的成果。②流动性强。房地产作为不动产，流动性较差，投资者很难在短期内将其兑换成现金。当投资者急需资金而要将房地产变现时，经常要遭受损失。相比而言，由于多数REITs像股票一样在证券交易所上市交易，投资者能很快地将其持有的房地产信托基金资产转换为现金，因而具有相当高的流动性。③高现金回报。房地产信托基金的投资目标是既获得稳定的当前收入，又得到具有潜力的资本增值，因而被投资界誉为“全面收益型”投资。④有效地分散风险和投资组合管理。在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益会有不同的反应。房地产投资信托基金通过资产多样化投资组合管理，使自已的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自已的投资更安全。同时，由于它由专业的人员进行投资理财，克服了个人理财的专业知识限制。⑤具有较强的抗通货膨胀的能力。作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值升值更快，以房地产物业为资产基础的REITs股票价值也会随之上升；另一方面，在通货膨胀时期，REITs的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托基金是一种很好的保值类投资工具。
更为重要的是，房地产信托基金作为连接投资者与融资者的桥梁和纽带，对一国房地产业和资本市场的发展有着重大的影响。房地产信托基金的健康发展，一方面将改善房地产行业融资渠道，避免房地产企业的资金来源过度依赖商业银行贷款，减轻银行的经营风险。另一方面也有助于增加资本市场的交易工具，活跃资本市场交易会，拓宽个人投资渠道，有利于解决房地产资金流动性差的问题。正是房地产投资信托基金具有如此多的优势和重大现实意义，引起了世界各国的高度重视，并且在近些年来得到了长足的发展。截至2007年底，已有21个国家和地区制定了REITs的法规，预计今后会有更多的国家加入这个行列。
二、中国房地产投资信托的发展现状与问题
尽管我国尚未推出房地产投资信托基金，但是类似的信托投资产品已经存在多年。特别是2008年以来，房地产投资信托产品突然成为投资者备受推崇的对象，发展速度之快令人瞠目。据资料统计，1~9月全国共发行60款房地产投资类信托产品，募集资金总规模接近100亿人民币，同比去年发行规模几乎翻番。其中仅9月份一个月就筹资21.94亿人民币。房地产投资类信托产品持续火热的主要原因在于超高的预期收益回报，特别是9月发行的房地产投资类信托产品平均收益率竟然高达11.16%。面对这种超常发展，我们当然可以肯定，房地产信托在中国确实具有广阔的发展前景，但是另一方面也不得不承认，这种发展的背后同样潜藏着巨大的风险。因为一旦房产开发商无法支付如此之高的收益率，随之而来的信用危机将无疑会对金融市场带来不小的震荡。
这种担忧并非杞人忧天，因为目前中国的房地产信托与国外成熟的REITs相比，无论是从产品设计，还是资金运作和管理方面，都存在不同程度的问题，主要表现如下：
1.转让机制不完善，流动性弱。目前房地产信托产品的存续期一般是1～5年，并且大部分集中在较短的1～2年期。1年期的产品均不设计赎回或转让机制，但可以在相关银行或受托的信托公司进行受益权质押。一年期以上的产品一般设有转让机制，但这种转让只能由受托人或其人私下进行。少部分产品设计了赎回机制，但赎回金额要受限于产品本身的现金流状况，赎回间隔期一般为半年或一年。因而对于投资者而言，持有信托产品的风险将无法通过金融市场的交易来实现转嫁。
2.在房地产信托资金运用方式上缺乏组合投资，难于分散风险[3]。2002年以来设立的房地产投资信托产品中，95%左右的信托产品都采取单一项目融资型的资产配置策略。从产品的风险收益特征看，无论是贷款、股权投资，还是产权、收益权投资，大多是对房地产项目进行确定收益率的融资。这种资金运用方式将信托资金的安全和收益集中在单一的特定项目上，使信托产品的投资业绩带有极大的偶然性，必然不利于未来房地产信托基金的上市交易。
3.房地产项目的专业管理能力较差。美国房地产信托基金基本是由房地产开发商发起设立的，他们对房地产项目的投资管理具备非常专业化的技能基础和丰富的业务经验，可以依赖其专业管理能力来大范围构建项目组合、高效率运营信托资金。然而，我国信托公司作为专业性的金融投资理财中介机构，既没有开展房地产业务的历史经验，又无现实的房地产开发资质和专业管理团队[4]，缺乏对房地产项目的开发管理能力，无法独立选择、构建和开发管理高质量的房地产项目组合。
4.客户定位过于狭窄。从我国的“一法两规”所构建的信托业经营环境看，房地产信托产品的客户锁定于能承担较高风险投资风险的富裕个人投资者和机构投资者。这种狭窄的客户定位大大限制了信托投资公司开发不同风险收益信托产品空间，也使许多中小投资者望而却步。
下表1列示了目前我国的房地产信托产品与REITs的主要差异。从中可以看出，我国的房地产信托产品还处在发展的初期，只是一种不成熟的、初级的、过渡的金融产品。因而，这种产品在高速发展的同时必然蕴藏着巨大的风险。为了实现房地产信托融资的良性发展，房地产投资信托基金的推出已经十分必要。
表1. 中国房地产信托与房地产投资信托基金（REITs）的区别
三、促进我国房地产投资信托基金（REITs）发展的措施
为了促进我国房地产投资信托从目前这种低级不成熟的状况逐步发展为较完善的房地产投资信托基金，我们可以在借鉴美国等发达国家经验的基础上，结合我国目前房地产及信托业的发展状况，从以下几个方面采取措施，为我国房地产投资信托基金的诞生创造一个良好的环境。
1.加强专业性的立法工作，尽快出台房地产投资信托基金法规或条例，完善REITs的法律环境。美国REITs的蓬勃发展和有效运转，取决于一整套完善的法律法规体系。美国监管当局专门建立了一套针对房地产信托的监管制度，严格限制信托控制权过于集中，资金来源、资金投向和收益分配，依靠市场机制和监管制度的设计防范风险[5]。完善而严格的法律体系使美国的房地产投资信托基金的运行真正实现了“资本大众化、产权证券化、经营专业化”。我国陆续出台的《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理办法》，基本解决了信托公司今后发展的一些根本性问题。但是，REITs的发展还存在很多“拦路虎”，尤其是在法律法规和政策规范上。银监会应该在现行的《信托法》框架内尽快出台REITs的规章，对REITs产品起到监管作用，改造现有的信托产品，使其标准化和规模化。
2.制定房地产投资信托基金的税收优惠政策。为了促进我国REITs的发展，我们可以借鉴美国的经验，对REITs给予某些税收上的优惠，同时也对REITs采取限制性的条件。美国法律对REITs规定：①REITs必须至少100名以上的受益凭证持有人；②保持至少75%以上的资产投资于房地产、房地产担保债权以及政府公债等低风险债券；③盈利的75%以上必须来自于房地产有关的投资；④每年盈利的95%以上必须派发给REITs股份持有人。在满足这些条件的情况下，REITs可以免征公司利润税，避免了双重征税。我国可以根据具体国情需要，对这些条款加以变动修改。
3.建立和完善房地产信托产品的二级市场[6]。建立和完善房地产信托产品的二级市场对房地产信托的发展有着非常重要的作用。美国目前大约有300多个房地产投资信托，总资产超过3,000亿美元，其中大约有三分之二在股票交易所上市。而目前我国对信托产品却有一条规定，即不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公众认知程度比银行储藏、国债、证券投资基金都要差很多，如果一旦需要进行转让，成本会非常高。因此我国可以调整对房地产投资信托的监管制度与模式，增加房地产信托产品的流动性，通过直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地产信托产品二级市场。
4.保持房地产市场健康和稳定发展，防止房地产泡沫。目前中国房地产市场发展较快，主要大城市的房地产需求大于供给，再加上房地产投机者的炒作，我国的房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫，一旦REITs出现，在房地产市场不太稳定的状态下，保证投资者的回报将成为一个问题，并且也将助推房地产市场的虚假繁荣。因此，保持一个健康、稳定的房地产市场也是实行房地产投资信托基金的重要前提。
5.加快组建专业人才队伍和发展相关中介机构。REITs是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律、房地产、信托等多专业领域，需要一大批复合型的人才。然而目前我国许多房地产信托从业人员只懂得金融、信托方面的知识，缺乏房地产开发和管理方面的经验。同时，REITs的发展需要房地产中介顾问行业提供专业较高水平的服务，如房地产评估等。因此，要加快相关专业人才的培养和管理技术的引进力度，大力发展相关中介机构，以保证其运作方式能与国际惯例接轨。
尽管我国目前的房地产投资信托还较稚嫩，信托产品普遍规模小，盈利模式和信托产品还需要进一步创新。但是，随着中国金融市场的逐步成熟，信托业的成长壮大与房地产业的规范，我国房地产投资信托必将迎来广阔的发展前景，具有中国特色的房地产投资信托基金终将会成为房地产信托产品的主流模式，并也会成为房地产融资的主渠道之一。
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[3]谢 丽,李国妤.我国房地产投资信托的风险及其控制[J].当代经济，2008,(8):69.
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[6]梁亮华,董伏堂.信托投资――房地产融资的新宠[J].中国房地信息，2004,(4):49.
A New Type of Financing in Chinese Real Estate Industry――Research on Real Estate Investment Trusts
Zhang Bo
(The Chinese Academy of Social Sciences, Beijing 100102, China)
