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地产项目总结范文第1篇
回顾10年感触颇多，由xx年地产的疯狂到10年地产的萧条可谓冰火两重天，10年一场由美国次贷危机引起的百年不遇的金融风暴卷起千堆雪，在经济全球化的趋势之下，持续10年高增长的中国经济也不能独善其身，面对来势汹汹的金融风暴，中国地产更是首当其冲，把地产行业推上了风口浪尖，一场地产行业变革势在必行。
xx年年12月3日我从锦绣半岛项目回到增城锦绣御景苑项目工作，又一次回到起点，正所谓归零新起点，我重新梳理作为地产策划人的工作思路，重新总结工作经验，一级地产市场的高标准、严要求；一级地产市场的信息敏感度；一级市场的推广思路；一级市场的细节关注度等都是二级市场要借鉴的经验。10年度的楼市低迷，客户持币观望，是危机，也是机遇，也是对地产从业人员的洗涤及教化，让我们明白卖楼不是买菜，在低迷的楼市之下我们唯有练好内功，方能度过寒冬，否则潮水褪去之时就是那些没有穿泳裤的地产人士贻笑大方之时，所以我觉得10年就是一个心态的考验，一个对地产行业是否动摇的考验，10年地产从业人员是固守阵地还是放弃就成了心灵的煎熬。
锦绣御景苑项目在10年度销售业绩超4亿，在大市低迷时期，御景苑项目不会大起大落，有如下特点：
其二：御景苑项目销售团队具有强有力的凝聚力，基层员工至高层领导齐心协力，项目的每次活动，每次推货大家都是尽自己最大的力去做好，在荔城各个项目中我盘员工的精神面貌和素质都是不错的，在楼市低迷的时候，销售团队的一鼓作气也是成败的关键，在楼市不稳定之时，心态也是战胜市场的关键。
其三：有了好的销售队伍，还有好的产品，锦绣御景苑项目是荔城公认的外立面最漂亮的社区，西瓦、米色围墙、澳洲砂岩、精雕细琢，经典无限；当然还有香港贝尔高林打造的立体式园林景观，移步换景，风景如画。
锦绣御景苑项目推广回顾：
锦绣御景苑项目经过近3年的开发，由一期到目前的四期，一步一步拉升项目的形象，由毛坯到装修房，由洋房到别墅，一次又一次通过实践来验证市场，通过市场来调整推广策略，调整推货思路。
期数
推广名
广告主题语
推广方式
效果评估
御景苑一期
锦绣御景苑
湖畔尚品美宅
单张、影视、户外、电台、增城日报
首期开盘通过线上线下多种推广方式进行推广宣传，在xx年5月引领荔城楼市焦点
御景苑二期
湖畔豪园
观山望湖宽生活
影视、短信、户外、单张、
2期开盘是以产品为推广的重点，以实景体验生活为目标，是对一期形象推广的延伸和弥补，以10个标准来塑造好房子。
御景苑三期
御品名苑
荣耀人生享受非凡
影视、短信、户外、南都、广日、dm
3期开盘不但是御景苑产品的升级，更是项目形象的升级，别墅小区才是真正的精品社区，方能尊享非凡生活。
御景苑四期
峰景
生活在风景之上
影视、短信
4期是洋房产品升级版，有别墅旁的花园洋房之称，为满足市场需要，御景苑项目也打造精装修洋房，弥补毛坯交楼的单一
“实践是检验真理的唯一标准”，那么地产楼市则是“市场才是检验楼市的唯一标准”只有市场才有话语权，市场认可的产品、认可的价格在10年低迷的楼市的大背景才能逆市飘红，才不会被遗忘。
08年度御景苑项目策划部配合销售做了以下具体工作：
其一：常规的现场物料包装，从细节入手，体现精品社区的细节，过程精品打造结果精品。
其二：销售宣传资料的准备，及时无误的准备好楼书、单张、户型图等销售道具。
其四：媒体推广宣传，户外广告以形象宣传为主，手机短信锁定目标客户群发送推货信息，影视广告从形象片到实景效果，然后又到形象片，频繁更换画面，增加新鲜度，几乎每周修改标版、走动字幕，为销售推货输出大量有效的信息，吸引客户到场。
其五：表演活动，10年楼市低迷，销售现场人气日趋下滑，而销售现场人气是否旺盛也是销售成交的关键，御景苑项目几乎每个月都举办一次销售现场的表演活动，涵盖高雅的舞台表演、寓教于乐的摊位游戏、活泼可爱的卡通真人秀、吸引客户参与的diy创意活动、让客户停留更多时间的美食品鉴活动，有新春派利是，喜庆的嘉年华活动、有抓住奥运热点的泳池开放日活动、也有锁定目标客户通过亲子联动的亲子运动会活动。总之目的一个活动就是为了集聚人气，为销售现场营造良好的销售气氛，促进销售成交。
地产项目总结范文第2篇
一、xxx项目财务基本数据：
截至XX年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。
二、财务控制管理与财务指标分析
（一）在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破
1）监督与服务
XX年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。
2）合作银行的选择
在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行（中行、招行、深发展）达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。
从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。
（二）在连带担保责任方面
我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。
（三）免费合作增值服务
我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。
（四）为工程、销售部门提供最优秀的服务
项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。
1）研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题
在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。
2）我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。
经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。
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（五）编制工程付款台帐，建立部门间审核方式
在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶
财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。
（六）加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算
两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。
三、存在的问题和解决的办法：
xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。
（一）营销台帐建立的重要性
营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。
（二）销售费用与开发成本支出的预警
项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标}方案范文.库.整.理^更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。
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（三）管理费用使用要区别责任中心
管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，XX年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。
以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。
四、XX年工作提纲
置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。
我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：
（1）继续保持与税务及相关政府
部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。
（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。
（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。
（4）与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算，为实业公司及集团公司提供最可靠和及时有效的财务数据。
地产项目总结范文第3篇
合肥分公司房地产项目
12月12日
一年来项目部在上级领导无微不至的关怀和帮助下，合肥分公司***项目部不断发展壮大，取得了一些成绩，也存在不少问题。现将项目部一年的工作情况做一总结如下：
一、2015年工作回顾
（一）工程施工情况：
2015年，***项目完成***30#楼4万2千平米的竣工验收和交付使用，新开工程****施工完成情况： 从10月1日进场建设临舍，到甲指分包的降水、土方和护坡工程完成，我项目部土方捡底实际从11月1日开始，其后等待护坡收尾、配合甲方办理施工许可证，提前介入人工捡底、塔基施工、抗浮锚杆和验槽等工作，实际底板砼垫层开始时间是11月11日，至12月20日止， 9#~11#楼施工至地上主体三层，在40天时间完成1万 5千平米施工任务。
（二）工程质量、安全生产、文明施工方面情况：
1.工程质量：***30#楼按照预定的目标完成创北京市结构长城杯的质量目标，工程交付后施工质量反应良好。项目的施工质量始终得到公司重视，对新开工程我们在质量方面的原则是在保证施工质量的前提下抢施工进度。目前，****一期二标段工程已完成的地下结构和地上结构观感质量好，虽然在一些分项工程中质量通病仍有轻微发生，但总体质量还在可控制范围内，项目部下一步将采取严格的质量控制措施，不断提高后续工序的施工质量，力争再创北京市结构长城杯。
2.安全生产：2015年，***项目和****项目没有发生过一起安全事故，将安全事故控制在0‰。这与上级领导平常标准化的检查指导和项目部全体职工的共同努力是分不开的。今年为了保证安全生产，项目部加强安全防范意识，增强安全施工生产的宣传和教育，取得了较显著的效果。同时，我们对照公司的《工程联合大检查》标准，在安全检查、安全教育、安全责任到人等方面做了不少的工作，防范了各种事故的发生。2015年全年没有出现安全事故，但不是一点问题都没有，安全工作是一项常抓不懈的工作，例如我们在临时用电上还不规范，安全防护还不到位。安监站、甲方、监理公司安全检查也指出很多不足，对现场发现安全隐患整改不及时等，这些方面是我们今后工作中需要改进的，要把安全教育工作制度化、治理规范化。
3.文明施工：工程项目文明施工是反映一个企业的治理水平和企业信誉的一个重要窗口。从今年来，项目部先后接待了相关政府部门领导、建设单位上级领导和集团领导的多次检查，增加人力、物力和财力整治施工现场和生活区的改造。在文明施工和施工规范化治理上，我们借鉴当地好的经验，使现场文明施工有了进一步的提高。
（三）经营管理和成本考核方面的情况：
经营管理
目前***工程正在进行结算工作，进行情况如下：
1、万科巨力 ****-*#商业楼工程与甲方结算完毕，最终结算金额为1026.28万元，略有盈余。
2、万科巨力 ***31#高层住宅楼及地下车库工程与甲方结算正在进行中，清单范围内工程量已核对完毕，主要存在部分争议问题待解决，争议问题如下：
1）关于人工费的调整
31#楼投标时人工费执行是2012年1月1日人工费调整幅度及计日工人工单价进行调整的，而31#楼施工期为2012年3月15日-2014年6月28日，故我项目建议业主按照2013年1月1日人工费调整幅度及计日工人工单价给予调整，此部分费用约为78.27万元。
2）由于业主原因导致的工程延期
2.1因业主原因外墙真石漆颜色一直未确定，致使项目管理人员费用，吊篮租赁费用，外用电梯租赁费用增加，以及产生真石漆施工人员25人的窝工费用。延期时间为：2013年5月 8日至2013年6月13日，此部分费用约为34.07万元。
2.2 2013年7月26日监理例会中我司提出业主需在2013年8月15日前配电箱及电缆供货到位，我司开始安装。但业主于2014年4月3日电缆才陆续进场，2014年6月配电箱才供货完成，业主提供的甲供材料配电箱供货影响我项目施工进度、致使工期延误。
3）业主直接发包的专业工程的安全文明施工费的30%应纳入总包单位
按照《安徽省建设工程安全文明施工费计价管理办法》文件规定：业主直接发包的专业工程纳入总包工程现场评价范围的，其安全文明施工应纳入总承包单位统一管理，总承包单位收取相应项目安全文明施工费的30%。发包人在拨付专业工程承包人的安全文明施工费用时，应将其中的30%直接拨付总承包单位。此部分费用约为35万元。
4）根据安徽省人力资源和社会保障厅《关于调整高温津贴标准的通知》日最高气温35℃以上，应当向劳动者支付（15元/人/天）高温津贴。
3、万科巨力 ***一期高层（28、29、30#楼）部分地下车库工程与审计公司核对完毕。由于甲方经营人员手头工作繁忙，导致大车库结算严重滞后。主要存在的问题是因施工工期紧张致使模板一次性摊销，措施费费用增加。此部分费用约为41.2万元。
4、万科巨力 ***5-5#楼社区活动中心工程与审计公司核对完毕，应业主原因，导致工程还有些零星工程无法施工，使得最终结算书还未上报至业主。
5、万科巨力 ***30#高层住宅楼及地下车库工程现正在与事务所进行清标工作，计划于2016年1月20日前清标完毕。
成本考核情况
截至2015年 12月 25日，项目已完工程造价15060.26万元，扣除上缴企业管理费 322.47万元和税金506.75万元后，净收入14231.03万元，实际发生工程成本费用14015.88万元，潜盈215.14万元。
其中：1、*-*#楼潜盈133.38万元；
2、5-5#社区活动中心、大车库、30#高层住宅楼潜盈32.28万元；
3、31#楼潜盈49.48万元。
工程收入及资金回收
经建设单位审核确认的产值，截至到 2015年 12 月 13434.97万元，按合同约定，1）甲方小院改建付款率 100%，已收款85.12万元；
（2）万科巨力·****-*#楼售楼处土建主体结构工程及补充协议：付款率100%，已收款1026.28万元；
（3）万科巨力·***31#楼高层住宅及地下车库工程：付款率81.36%，已收款3416.27万元；
（4）万科巨力·***一期高层（28、29、30#楼）地下车库：付款率69.08%，已收款1367.71万元；
（5）万科巨力·***5-5#楼社区活动中心：付款率65.98%，已收款961.97万元；
（6)万科巨力·***30#高层住宅楼及地下车库工程：付款率90.57%，已收款5716.73万元。
（四）工程施工碰到的问题：
回顾2015年的工作历程，现场生产是比较艰难的一年。概括起来讲，由于30#后期装饰装修施工时受建设资金、施工步骤和分包单位多且均为甲方指定的影响，二次结构已经完成，但外墙石材幕墙、消防安装、室内精装修、电梯安装迟迟不能按期完成后交付后续工序使用，给今年我们的提前完成竣工验收的工期目标造成很大的影响，尽管后期采取了各种优化方案，增加新的劳务班组，增加管理人员，但还是受到各种因素的影响，提前2个月竣工的预期目标没有完成，仅仅提前了1个多月。
在30#楼竣工后没有及时接到新工程，项目部8、9月份部分管理人员进行调休，新开工程直到10月初才中标，而中标的工程利润很低，甲方合同约定需主体封顶才预付工程款，预计从今年10月到明年5月项目部将垫资施工，项目部资金周转困难。
二、2016年工作要点
（一）主要经营指标和工作重点：
主要经营指标
1、31#高层住宅楼工程计划于2016年1月20日前结算完毕
2、28#、31#、30#楼地下车库计划于2016年1月20日前结算完毕。
3、 5-5#社区活动中心工程计划于2016年1月20日前结算完毕。
4、30#高层住宅楼工程计划于2016年1月20日前清标完毕.
5、****工程的清标工作
工作重点：如何做好***的结算与****的过程中二次经营工作
1）加大结算预算人才的培养力度，提高预算人员的水平和能力，预算人员的技能水平和素质直接影响到竣工结算的质量。预算人员不仅要有较高的业务水平，还要有对企业高度负责的责任心。
2）搜集、整理好结算所需资料。结算资料是编制工程结算的重要依据，它是在施工过程中不断收集形成的，必须为原始资料：包括招投标文件、施工合同、设计图、竣工图、签证单、 设计变更单、图纸交底及图纸会审纪要、各种验收资料、会议纪要、工程所执行的定额文件、国家及地方调整文件等。签证单是结算资料结算重点之重，要对现场签证资料、工程隐蔽记录进行集中整理，分类做好记录，并按时间顺序进行编号、对比和核对，做到与建设单位没有漏签，如发现有漏签或因建设单位的原因未办完手续应及时补办。在与建设单位办理签证过程中应做到相互协商，耐心解释，晓之以理、动之以情，灵活运用。
3）深入工地，全面掌握工程实际情况。预算人员不但要熟悉施工图纸、工程所在地区预算定额，还要深入施工现场，因为一些体形较为怪异或装修复杂的工程，竣工图不可能面面具到，逐一标明，因此预算人员对现场应该十分了解，知道哪块到底做了什么，具体怎么做的，在做的时候有什么特殊的情况，是否有施工困难。这样才能避免在结算时有漏报的情况，及对特殊情况特殊对待。
4）结算编制时应认真、仔细的分析
结算编制中最容易出现的失误就漏项，漏项就意味着应得的收益损失，为防止这一现象，应做到以下工作：①对于政策性变化而引起的调整，应仔细分析。②设计变更、签证、监理指令导致的费用增加应认真做好资料整理。③施工索赔费用，结算编制时将已汇总整理好的竣工资料仔细研究，根据合同、定额及有关规定，将施工资料和招标文件、竣工结算与投标预算进行对比分析。分析出那些不在投标范围内，属于变更增加项目，那些项目属于工程量增减项目；那些属于实际价格高出投标价；那些项目属于非施工单位原因造成的费用增加或经济损失，应由建设单位给予补偿。根据有关法规、政策依据，向监理和建设单位提出追加工程造价或变更索赔。
（二）2016年工作计划和措施
1、2016年必须保证****一期二标段工程在12月30日前完工。
2、必须保证****一期二标段工程全部获得合肥市优质结构工程。
3、力争****二期工程再中标，保证项目部施工连续不断。
4、完成***5-5#楼的竣工验收和结算，完成***30#楼的结算和决算。
为完成上述计划，项目部需做好切实可行的项目策划，按照策划去加强的主要工作有： 安全生产和文明施工是施工企业的两项重要工作。2015年虽然工程进入扫尾阶段，但在安全生产方面，我们要以抓制度落实为龙头，不断的提高和加强安全防范意识和安全措施，同时要在安全检查、安全教育，落实安全治理人员教育等方面做要细致的工作，安全工作常抓不懈，绝不放松。文明施工是反映企业治理水平的重要窗口，直接影响企业信誉，2016年项目部在****一期工程要争创合肥市标化工地，加强规范治理，促进文明施工，要让项目部的再施项目在文明工地建设方面有质的提高，只有这样项目部才会比别的单位接更多的项目。
地产项目总结范文第4篇
关键词 旅游地产 成本控制 管理
一、旅游地产项目在成本控制与管理中存在的问题
（一）投资决策阶段
第一，项目可行性研究报告不够审慎、科学、完善，关于市场与价格的预测资料缺乏针对性，定位不够合理，不够重视资金的时间价值。
第二，项目的成本估算不够精确，每个项目都有其自身的特点，因此应采取不同的投资估算方法。我们目前也经常采用目标估算法，但在估算过程中没有对项目流程、定额、价格及费用标准进行具体分析，容易导致成本估算不精确。
（二）项目施工阶段
第一，建筑工程预算编制质量和准确性还有待提高。因为该项业务项目一般都进行外包给专业的工程造价咨询公司，但在实际执行过程中，缺乏对咨询公司的监督、管理以及审核，形成成本控制管理的漏洞。
第二，材料、品牌合作商数据库未建立或不够完善，样本太少，容易造成入库单位之间结成价格同盟。同时，入库单位水平参差不齐，一旦中标，会给项目成本管理带来诸多不利影响。
第三，工程进度款的审核不够精确，存在一定的随意性。
第四，签证变更的审核不够及时。
（三）项目竣工结算阶段
第一，有些施工单位为了取得较好的工程结算收益，会使用各种手段提高结算价格加大成本控制难度；有些施工单位没有编制完善的施工图，项目竣工结算材料也不齐全，有时甚至出现未竣工而提前使用的情况，从而产生责任不明的工程，这些都不利于竣工阶段的成本控制管理。
第二，项目完成后没有建立相应的历史成本数据，工程事后评价缺乏系统的总结。
二、旅游地产项目如何实施成本控制与管理
（一）项目成本控制的组织管理――项目经理负责制
以董事会领导下的项目经理负责制作为项目成本控制与管理的基本模式，项目基本经济指标围绕先进、效益、可行、可控等方面加以落实，最大限度地保证项目经济效益；以责、权、利科学平衡的原则有效落实项目经理责任制，为项目的科学运作和有效控制奠定基础。采取相对集权的决策模式，精简组织结构，对各组织层级的职责进行重新界定；总部重新授权，比如项目定位的决策权、对土地的判断和获取的决策权，以前在项目部，现在归到公司总部；项目管理过程由粗放型管理向精细管理模式转变，实行项目经理负责制，大的问题由总部决定，细节问题由项目经理负责；项目机构设置以总经理为中心，经营管理机构下设经营部、财务部、工程部等职能部门。
（二）制定成本控制计划。
主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况，对项目进行优化组合。
（三）全周期成本控制
降低工程成本，有效地控制工程造价是关键。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程，即在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现。造价控制应从以下几个方面入手：优秀工程设计是有效控制工程造价的前提，工程招投标是有效控制工程造价的核心，施工管理是有效控制工程造价的重要环节，竣工结算是有效控制工程造价的关键，“以人为本”是有效控制工程造价的基础。
（四）以合同管理为抓手深化项目成本管理
旅游地产项目开发涉及的参与很多，具有需要长期投资和建设周期长的特点。建设项目由许多合同组成，在项目成本控制与管理中，应以合同管理为抓手，要求分工明细、层次清晰，做好合同的签订与执行的各项流程，形成一个完善并能覆盖建设项目全过程的合同管理体系。
（五）逐步引进科学的成本管理方法
具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
旅游地产项目的成本控制与管理比较复杂，只有在项目开发过程中采用规范的管理和科学的方法，才能保证项目既定目标的有效达成。但是中国旅游地产对成本控制与管理的认识和实施现状不容乐观，如何提出一个改善的思路还需我们在实践中不断探索。
（作者单位为安徽安粮置地有限公司）
参考文献
[1]蔡东明.浅谈房地产项目开发全过程成本控制[J].广东科技，2011（14）.
地产项目总结范文第5篇
【关键词】房地产企业 成本管理 目标成本
一、房地产企业的成本特点
房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。
1、土地、土建、设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。WWw.133229.CoM配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3、管理费用和筹资成本
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产企业加强成本管理的措施
1、针对不同房地产企业特点进行成本管理
根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。
（1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合，不仅是产品设计，从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足，而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。六是资金集中统一管理，有效监控资金运动，通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询，实时查询账户余额，迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理，对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。
（2）精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，从施工企业转型而来，具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重：一是建立全集团统一的预算管理体系，对每个项目选择相应的预算分类和标准，建立对应的预算，预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划，通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警，系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料管理，与主要供应商建立战略合作关系，大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理，对超供材料进行扣款处理（按全额累进扣款或超额累进扣款，设置起扣点、加价比例），保证材料最大限度地应用。
（3）积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系，注重工程细节。具体包括：一是建立了目标成本管理体系，同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况。二是动态成本涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态，并随时检查是否超出目标成本。三是成本在地块、期、区的分摊，主要适用以下原则：受益原则，按受益该成本的地块、期、区分摊；均摊原则，在所有地块、期、区分摊；属地原则，在工程所在的地块、期、区分摊。四是引入定额（基准价）体系，按照不同的产品设置多套定额，一般使用“地区产品通用”定额，再加上指标数据，就可以快速产生初始版本的目标成本，以利于快速的可行性研究决策。五是严格控制付款的审批权限，防止失控风险。
（4）简化型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主，设计、施工等核心工作外包，在这种企业中应该以宏观成本管控为主，兼顾工程进度和质量。具体包括：一是建立目标成本管理体系，对每个项目，都建立对应的目标成本，目标成本将控制项目开发的全过程。二是动态成本核算，动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态。三是成本管理工作按标准流程进行。四是关注总体成本的控制。五是责任成本，在总体成本控制的框架下，按专业分工将总成本分解到专业细项，分配给具体的专业部门，然后配备相应的检查机制，辅以绩效考核制度，使每个专业部门都能发挥主观能动性，有效地降低成本。
2、制定成本计划，执行全过程成本管理
（1）制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况，对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。
（2）全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约；另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
3、逐步引进科学的成本管理方法
具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。
随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。
【参考文献】
[1] 王中伟：房地产开发项目的成本优化控制[j].开发与建设，2006（2）.
[2] 陈振华：试论我国房地产企业应如何塑造核心竞争力[j].国外建材科技，2006（3）.
