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房地产研究范文第1篇
【关键词】 房地产经济房价
房地产行业是中国经济的支柱产业,房地产业如何发展的问题已日益引起人们的广泛关注。越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势,研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义。
1 房地产价格的组成及影响
住宅房地产价格,简称住房价格,是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现,影响房地产价格的因素涵盖了政治、经济、文化等各方面的因素,国内目前关于房地产定价的研究已经很多,其主要影响因素有以下几方面:
一是自身因素,所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等;
二是人口原因,房地产价格与人口数量的关系密切。人口数量与房地产需求是成正比的,当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,相对应的房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。
三是环境因素,影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素及空间因素。主要包括大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境及生活舒适度。
2 房地产价格的政策调空调影响有哪些
2.1 土地政策
这里主要应该是主地因素,地价是房地产成本的重要组成部分．在房地产价格中,地价一般占有五至六成的比重,其走势直接影响着房价。随着国民经济和城市建设的发展,相关土地的出让价格会上涨,尤其是随着我国城市化进程的推进,城市土地资源日渐稀缺。房地产总量的有限性主要体现在土地总量的有限性上,土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上扬,从而使房地产价格偏离资产的实际价值。
（1）供求平衡下土地价格的形成。土地价格的形成同它的供求平衡足千H联系的,价格形成的过程就是供求平衡的过程,供求平衡总是在定价格水平下的平衡。土地供求理论是公认的地价形成理论,该理论认为,在自由市场经济中,土地和其他商品一样．其价格取决于本身的供给和需求。地价的形成条件可以分为短期土地供给量固定不变时的均衡条件和长期土地供给量改变时的均衡条件。（2）土地价格对房地产价格的影响。土地价格是房地产的成本之一,如果土地价格增加,那么房地产开发企业的成本必然增加,则利润率随之降低,这势必引起房地产投资规模下降,房地产市场的供给相应减少;相反,如果地价下降,企业利润率提高,则房地产供给相应增加。这势必影响房地产价格的涨跌。（3）土地市场与房地产市场的关系。房地产业发展离不开土地的持续供给,土地市场是房地产市场的重要组成部分。土地市场上确定的地价是影响房地产供给与需求的主要因素之一,地价变化会直接改变房地产市场的供给,使房地产价格出现波动;房地产价格变化又会对地价产生反作用。
2.2 金融政策
房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,金融政策在房地产市场住房价格有很大的影响。分析货币政策和房地产价格之间的关系,主要是了解调控利率和房地产价格之间的关系。利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下是详细分析了各种房地产价格的情况下:
(1)存款利率调整对房地产价格的影响:理论上,当存款利率吸引资金在其他投资市场的一部分,作为一个新兴的房地产投资,或多或少地受到存款利率的影响,主要是存款利率上升,将使房地产的减少,房地产价格产生一定影响,当然,在目前情况下,这种影响是微弱的,因为投资于房地产收入是远远大于收入的存款,投资于房地产的风险相对较低。
(2)贷款利率对房地产价格的影响:①贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。②贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。
(3)存款准备金率上调对房地产价格的影响:金融机构在央行的存款准备金存款而准备,以确保客户需要提取存款和资金清算。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资就会间接的受到影响,这可能会导致房地产市场的价格波动。
3 消费者预期是房地产价格变动的根本原因
仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期,也就是说,经济和社会预期的影响价格比真实的供给和需求之间的关系要大得多。
一方面,开发企业为了自身的利益,一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中,房地产企业通过“销控”的方式,实现价格低开高走的走势,这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。
另一方面,开发企业为了自己的利益,强调价格在未来会继续上升。给消费者的价格预计上涨的概念。在房地产销售过程中,房地产企业的营销控制的方式实现价格低开高走的趋势,同时并利用消费者的信息劣势,也给消费者制造房价即将上涨的压力,甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点,这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费量预计将是房地产价格上涨的根本原因。
4 结语
房地产业的关键问题是在市场经济轨道中运行,还是在计划经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题。弄清房价影响因素,有效控制房价,成为政府和学者们关注的焦点。
参考文献:
[1]林道明,马红彬.关于房地产影响价格因素的分析方法——回归分析综述[J].魅力中国,2010.
房地产研究范文第2篇
房地产评估研究的学术领域跨越许多学科,不仅包括经济学、地理学、城市规划和设计,而且商业、金融、统计和专业的房地产部门和学校。鉴于这一领域的动态特性,定期反思当前的发展,它可以对房地产评估的学术研究提供很好地洞察。随着几十年的发展,国外空间计量经济学研究被广泛运用至各个社会科学方面,包括社会学、犯罪学、政治学、经济学等等。目前我国学者对于空间计量经济学的研究与应用才刚刚起步,主要的应用领域集中在省域科技创新、经济增长的收敛性等方面。
1空间评估方法
为了处理空间计量模型的复杂性,在过去的几十年里许多先进的空间计量方法已经被开发。这些工具大致可以分为两类:处理空间依赖性和处理空间异质性。
1.1空间依赖性
空间依赖性也叫空间自相关性,是空间效应识别的首要来源,产生于空间组织观测单元之间缺乏依赖性的考察。空间依赖不仅意味着空间上的观测值缺乏独立性,而且意味着潜在于这种空间相关中的数据结构,也就是说空间相关的强度及模式由绝对位置(格局)和相对位置(距离)共同决定。空间依赖性表现出的空间效应可以用以下两种模型来表征和刻画:当模型的误差项在空间上相关时,即为空间误差模型;当变量间的空间依赖性对模型显得非常关键而导致了空间相关时,即为空间滞后模型(Anselin,1988)。
1.2空间异质性
空间异质性又称空间差异性,是空间计量学模型识别的第二个来源。空间异质性指地理空间上的区域缺乏均质性,从而导致发达地区和落后地区、核心区和边缘地区经济社会发展和创新行为存在较大的空间上的差异性。空间异质性反映了经济实践中的空间观测单元之间经济行为(如增长或创新)关系的一种普遍存在的不稳定性。空间变系数的地理加权回归模型(GeographicalWeightedRe-gression,简记为GWR)是处理空间异质性的一种良好的估计方法。可以对多元的空间关系做出推断,特别是对国家的政策。总之,GWR模型为研究人员提供高度灵活的方法,衡量住房属性和住房价格之间的现有关系的空间异质性问题。
2土地价值
最近的一些研究已经转向了更加密切关注土地价值的机制,以便更好地了解近期房地产价值波动的时间和地理成分。在这领域的研究可以分为两大显着及相关类型:研究,旨在跟踪土地价格指数以及把房地产价值分解为土地及结构件。
2.1土地价值指数
众所周知,房屋价格指数(HPIS)是房地产评估的重要指标。土地价值的类似指标,却是少之又少。2007年初期,少数的研究人员试图扩大对土地价值的检测方法。从1970年到2000年代中期,居住用地价值比整体房价涨得更快,可以肯定的是这些价格趋势有一个地理因素在内。这项工作表明,在过去四十年里土地价值已经经历了巨大的变化,其中一些研究,以及一些后续的跟进,主要是从探讨的土地价值,以及如何将它们从改善值中分离开来,或如何将房地产价值分解成各个部分。
2.2房地产价值的分解
将房地产价值分解成土地部分和改进部分,是这种方法最早的支持者,因此,我们应该预料到土地价值和改进值对外部冲击有着不同的反应。此外,DavisandHeathcote(2007)解释说,改善值只不过是建筑成本的折旧估计。因此,这些价值受到材料和劳动力成本指数的限制外,对于其他商品的原材料和劳动力是变化的,因此根据价格的变动,建设成本(改善值)通常显示更大的经济趋势(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空间上是固定的,并在本地供应受限,这意味着土地价值更容易受从外部需求冲击所产生的大的波动的影响。
3可持续性和房产价值
在过去的十年可持续发展已成为城市学者关注的主要议题。大量的文献已经踊跃去证明把城市扩张、节能建筑的益处和更加紧凑的发展形式更紧密相连联系到一起,现在几乎普遍被城市规划者所接受。然而,绿色建筑和紧密发展可以通过发展更传统的形式指挥价格溢价。
3.1绿色建筑的溢价
随着房地产行业的极速发展,大量建设会导致资源和能源被消耗。人们越发意识到城市建筑是能源消耗和温室气体排放重大来源。大量潜在的经济效益与绿色认证的建筑相关,可提高价值,它的能源成本节约是最明显的。在某种程度上,绿色建筑的用户应该是愿意支付更高的租金。此外,如果绿色建筑被认为是风险较低,它可以指导价格溢价。例如,在事件中招致税务执行费用的风险较低,能效法规在未来颁布。这些溢价是由绿色建筑产生的大收入流,因为这些建筑同时享受更高的租金和入住率,从而导致房产价值溢价。绿色建筑的溢价也会随地理环境变化而变化。比起那些位于“黄金”地段的建筑物,在规模较小市场的建筑物以及大都市周边地区的建筑物都会产生更大的价格溢价。
3.2紧凑发展的价值
除了对绿色建筑的价值的研究,城市研究者们越来越多的把自己的注意力放在识别价格溢价上,可归因于更方便,联系和便于行走和减少开车的紧凑型的城市设计上,因为如果处于远离工作,员工,服务和运输的位置即使是一个净零能耗建筑是不可持续的。城市经济学家长期以来一直在关注可得到性和区位属性在塑造土地价值所发挥的作用,但这只是在最近,房地产评估研究已经投向可持续发展的范围内。
4结论
文章强调了在房地产评估中三个显着的趋势:(1)利用复杂的空间建模技术;(2)恢复对地价的兴趣;(3)研究
房地产研究范文第3篇
关键词：房地产 金融结构 经济增长 关系
房地产行业一直是国家和社会关注的焦点，近年来国家加大对房地产行业的宏观调整，特别是房地产价格和房地产金融结构。房地产金融结构作为房地产经济发展的基础建设，在很大程度上直接影响到房地产行业的经济发展，因此对房地产金融结构对房地产经济增长关系进行研究是十分必要的。本文在结合相关研究文献的基础上，利用VAR模型协整关系的递归估计方法对房地产金融结构和经济增长之间关系进行分析，为我国房地产金融结构体制改革提供一些参考价值。
一、相关文献综述
近年来我国对房地产金融机构与房地产经济增长关系的研究不是特别多，且研究起步比较晚，偏于定性描述研究；国外对房地产行业研究比较多，但主要集中在房地产价格、房地产行业行情分析等上面，对房地产金融结构与房地产经济增长关系研究相对比较少。
虽然研究不是很多，但也有一些参考文献，比如Okunev和Wilson根据非线性相关原理证明了美国房地产（具有证券化的特点）和股票市场整合程度特别低，后来其又根据ARIMA模型证明了澳大利亚房地产市场与股票市场发生了结构突变；Herring和Wachter以国际化的眼光对房地产和银行关系进行了研究，认为不同制度、不同国家都会使房地产周期在没有房地产周期情况下发生，他们采用了不正当激励、脆弱分析和危机短视等假设方法对房地产繁荣和银行危机关系进行证明，并以此作为美国银行危机、日本银行危机等金融危机发生的依据。皮舜和武康平对中国月度数据进行了分析，相应的构建了房地产市场发展与金融市场发展的ECM模型，并进行了线性Granger因果检验和非线性Granger因果检验（主要针对模型的残差项）。胡乃鹏、田金信等在《房地产金融结构与房地产经济增长关系研究》中分析了房地产金融结构与房地产经济增长的关系。
二、房地产金融结构与房地产经济增长关系研究
（一）VAR模型协整关系的递归估计方法
相关文献认为，金融发展过程就是金融结构的变化过程，因此通过分析房地产金融结构在不同时间段对房地产经济增长的动态作用，可以为国家房地产经济发展提供依据。本文就此利用VAR模型对房地产金融结构相关变量进行分析，并对两者之间的因果关系进行了阐述。根据Johansen的极大似然方法，长期因果关系检验的公式为：
Vy=A1Vyt-1+A2Vyt-2+…+Ap-1Vyt=p-1+α（β`yt-1）+Dt+ut
其中，矩阵的秩r是协整关系的数量，α指的是向量误差修正模型中的误差修正参数向量，主要功能是对均衡状态的调整速度进行反映，若协整关系是正确且存在的，那么α中所有元素的零约束检验结果为弱外生性检验。而这正是本文所要采取的方法——利用弱外生性检验对系统中所有变量之间的长期因果关系进行分析，且α=0可根据标准似然比检验值进行确认。
但是在这个检验过程中，如果国家相关经济政策进行了调整，那么就会造成协整关系发生结构突变。对于这个问题，可借鉴Quintos和Johansen的观点，假设协整参数和秩数值是不变的，然后根据相关数据利用递归估计方法对秩的稳定性进行检验，则LR统计量相关公式如下：
其中，T和Tj为样本观测数；
λ为全样本矩阵B特征值的估计；
λ1为递归样本下矩阵B特征值的估计；
I为第i大的特征值；
k为全样本中的协整向量个数；
k1为递归样本中的协整向量个数；
j为递归估计的开始期，可表示为。
通过对递归样本进行检验分析，与全样本检验结果进行对比，看两者结果是否相同。
（二）指标数据选取和分析
根据房地产市场发展情况，选取房地产销售额表示房地产经济增长的指标，相应的使用国内贷款、企业自行筹款和其他资金来源表示房地产金融结构指标，且相关指标主要选取的是1999年至2006年的前4个季度，然后利用上述的VAR模型协整关系的递归估计方法对房地产金融结构和房地产经济增长关系进行研究，在这个过程中，要注意两个问题，一个是房地产金融主要由国外投资、国内贷款、国家预算资金、企业自行筹资、证券资金和其他资金来源等组成，因此本文主要考虑这三个因素，且在进行相关处理后变量分别为房地产销售额、国内贷款、企业自行筹资和其他来源。
（三）房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系
房地产金融结构与房地产经济增加是协调、均衡发展的，但会受到国家政策的影响。因此，要进一步优化房地产金融结构，促进房地产经济的健康可持续发展。
参考文献：
房地产研究范文第4篇
【关键字】房地产开发；城市建设；利弊分析
1 前言
近年来，房地产行业快速的发展，已成为我国国民支柱的重要组成部分。房地产的快速发展对于我国的经济发展，拉动内需，提供大量的就业岗位方面都有着卓越的贡献。但是，同时，房地产的开发和建设也对于城市环境造成了污染，对于政府的宏观调控和社会的可持续发展也产生了负面的影响。这与我国提出的经济与环境的协调发展有着相悖的地方，所以，如何让房地产行业的快速稳定发展同环境经济的可持续发展紧密的联系起来成为了我们研究的重中之重。
2 主体部分
房地产开发犹如一把双刃剑，一方面，房地产的开发对于促进城市社会经济的快速发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用。另一方面，在市场经济条件下，房地产的开发商有时追求一己之力，与城市规划部门的利益观不同，考虑的方向也不同，所以就导致了城市建设和房地产开发之间没有完成可持续的发展。所以产生了一系列的问题，诸如：过度开发导致了城市生态的恶化、城市的公共服务设施无人问津等问题。所以，如何让房地产含孤儿的快速发展同环境经济的可持续发展紧密的联系起来成为我们要亟待解决的问题。
房地产开发开始发展始于改革开放以后，有利的经济政策得到实施后，对房地产行业的发展起着重要的推动作用。随着经济的发展，住宅的建设也得到了逐步的发展，房地产公司大面积的建设新的小区，附属他们的学校、超市等等也得到了快速的发展。在促进经济的发展上，房地产行业处于功不可没的地位上。拉动了经济的增长，扩大了内需，为国家交付了丰厚的税收。此时，房地产行业没有产生太大的生态问题，基本上经济与环境可持续的发展着。
但是我国近十年来耕地面积大约以每年960万亩的速度减少，主要的原因是我国的城市规划主要是粗放式的经营方式，并且相应的管理制度也不够完善，所以造成房地产行业的开发无度，盲目的发展。主要的房地产商大面积的圈占土地，但是真正实现有效开发利用的面积少之又少，其他的都处于大面积的闲置状态。这样的情况下，闲置的土地无人管理，造成了植被的严重破坏，水土流失问题非常严重。
我国房地产行业的主要特点是开发企业规模大的比较少，都是零散的开发企业。这样很容易使那些小的地产商没有充足的资金与技术来建造在保护环境和节约资源方面有较高效率的建筑。所以会造成开发商肆意的毁坏草坪，减少绿化面积而追求更多的建造住宅区。开发商为了减低成本，会采用那些质量不太好，对于环境和人本身都有不好影响的材料，并且还偷工减料，所以许多开发区落成以后，随之而来得问题会很多，对于环境和人自身都有较大的伤害。
在人口急剧膨胀、科技的不断发展，经济的大踏步进步，生态环境对于我们现在是那样的弥足珍贵，但是现在我们身处的环境已经让房地产的开发破坏很大，对于我们的威胁也越来越大。如果房地产开发商在开发的过程中，充分尊重自然规律，合理的利用自然资源，采用高质高量的材料进行建筑，这样我们就能尽自身最大的限度去善待我们的生存环境。如果我们为了一己私利盲目的对大自然进行破坏，那样的话，大自然一定会严厉的惩罚我们的，给我们的后代带来得将是无穷的灾难。虽然对于生态环境的保护会在短期内触动房地产行业的利益，但是那我们也必须要以保护环境为前提，尽我们最大的努力去协调房地产开发与生态建设的问题。
针对这样的问题，我提出以下几点建议和措施：1.国家要加强宏观调控，合理的制定土地开发政策。要在保证城市绿化的基础上进行房地产开发。调整现有城市的利用格局，尽量使用太阳能资源，这样有利于减少污染情况。城市里有污染的工厂等不要转嫁到农村去，要保护现有的农田和自然风光，以达到城市和农村的协调发展。不能因为要利于城市建设就把农村的土地等牺牲，那样所达到的效果是相反的。对于房地产开发的速度较快，政府要做好宏观调控的工作，把现有的城市土地管理制度改革掉，严格界定行政划拨范围。对于不符合城市规划发展的项目一律不予审批，严格把好关，进一步完善土地管理制度。2.适度的拉开城市与郊区的距离。随着城市化进程的不断加快，可以把郊区划入到城市化的轨道中去。可以把离城市不太远的地区划分为若干个新居住的地区。使他们和城市有距离的分散开，这样地价就会比较低，人们居住的密度和容积率都会相应的降低。这样有利于保留蔬菜的种植范围和耕地面积会大面积的缩水，这样有利于逐步调节已建城区的生态环境，也有利于人类的居住。3.提高房屋的科技含量。我国有着960完平方公里广袤的土地，有山地，有平原，也有丘陵，各种地貌都应有尽有，各地的气候也有很大的差别。所以在房屋建设上也要因地制宜，不能一概而论。有的房地产开发商为了一己私利，会拿劣质的材料去建筑楼房，对于人们居住的环境和是否有害都不管不问。这样是良心的泯灭，是不齿的。所以这好久要求房地产开发商要坚持“以人为本”，在保证房屋质量的基础上要加大高科技的含量，促进新产品的应用与推广，大幅度的提高科技含量，使房地产行业也走上可持续发展的道路。4.注重保护生态环境。现在的房地产开放商都打着绿化的旗号去卖方，但是实际的情况却大相径庭，是在没办法的情况下，他们会去铺人工草坪，引进名贵的树种，只求视觉上的享受，不求生态环境的营造。这样的绿化方式不仅前期的投资高，而且后期的养护既浪费人力，又浪费物力。所以要摈弃这样的模式，在保持一定的原有的植被的基础上，合理搭配物种，形成合理的生态系统。这样人们在这里居住会有一种天人合一的舒适感和幸福感。
3 结语
随着我国经济的飞速发展，房地产行业的持续火热还会坚持一段时间。房地产行业对于我国经济发展的贡献是功不可没的，所以只要协调好房地产的开发和城市建设，生态环境，政府调控等方面，我们就会探索出房地产开发建设的持续发展同环境保护共同协调发展的一条新路子的。
参考文献
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房地产研究范文第5篇
关键词：房地产税 房价 政府
房地产税与房价的关系一直是现代社会的热点问题。由于我国现阶段房地产投资过热，从而导致高房价造成居民购房的压力过重。鉴于此近年来国家出台了一系列政策引导房价理性回归，其中人们给与房地产税收政策以很高的期望。很多国家的税收实践都证明了房地产税对调控房地产业发展的重要作用，我国政府也逐渐认识到其重要性并且将其作为促进房地产业健康发展的重要途径。因此该问题的研究具有强烈的现实意义，本文拟对房地产税与房价关系的相关研究进行大致总结。
一、国外研究动态
目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看，主要分为以下两类：
1、从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究
Tiebout（1956）通过研究认为消费者能根据辖区内的房地产价格与公共服务来选择符合自己收入-支出偏好的地区居住。Tiebout的研究为后来房地产税与房价关系研究奠定了基础。随后Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查研究，发现房地产价值与地区公共支出水平成正相关，与财产税呈负相关。同时他也认为大部分居民都愿意承担高的税负，以享受较好的地方公共服务。因此如果地方政府将高财产税率所得用于扩张公共支出，则因此增加的利益将抵消因高税率而降低房地产价值的效果。
Yong Tu（2003）通过对新加坡公共转售房屋市场和私人房屋市场的研究发现，政府采用高额补贴的价格出售公共房屋的做法稳定了房价、活跃了房屋市场。在新加坡，房地产税收更多用于稳定房价，因此房产税得到了新加坡的认可。Khin—Kun（2009）在分析住房质量和价格的一般均衡模型的基础上认为，在一个均衡的竞争空间中，当地政府的公共设施建设受税收政策的影响，同时本地的经济福利又是建立在房地产市场最优税收计划的基础上。
2、从房地产转让的角度研究住房消费选择问题
Kim（1990）通过研究韩国房地产市场中房地产转让税的课税效果，发现房地产转让税对经常更换住所的住户要佂收而言是高额的税负，因而税收改变了消费者的住宅置换行为。Benjamin（1993）通过对美国费城房地产转让所得税对房价的影响研究，发现由于房地产供给缺乏弹性，对房地产征收转让所得税将导致短期房价下降，从而使税收负担由卖方承担。Lundorg和Skedinger（1999）根据Wheaton（1990）的房地产市场搜索模型中房地产交易税对房价影响的研究中发现房价是内生的，房地产交易税征收所形成的闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。
Francois（2006）通过研究房地产市场生命周期模型，发现房屋的价格与税收之间存在正相关的关系，税收的变化有可能会引起房价的过度反应。David（2004）对美国2005年住房进行调查，发现美国的私有住房已享受了税收优惠，房产转让所得的收入不论来源均应征税。房地产税收对市场的影响是明显的。
二、国内研究动态
我国的房地产税收体系是在1994年分税制基础上逐步形成的。总体来说，对房地产税收的研究主要包括以下几个方面
1、我国房地产税收存在问题研究
我国学者在这方面的成果颇为丰富。大部分学者都认为我国现行的房地产税收和我国房地产业发展及土地管理目标不适应，弊端日益显露。房地产税收存在的问题主要集中在以下几个方面：
（1）税种的设立不科学
谭术魁（1999）认为我国房地产税收在税种设置上，呈现重复与缺位并存、交叉与重叠并存态势；土地税制租税费错位；课税范围过于狭窄。我国没有开设财产税，对持有财产（包括房地产）者不征税，存在税种缺位；“土地使用税’’本身就是地租，“土地闲置费"是一种典型的惩罚性的行为税而不是费；城镇土地使用税的征收范围仅限于城镇和工矿区，而不包括广大农村。陈多长（2004）对我国现存的不动产占有税的主要税种存在的缺陷进行总结。1、房产税的课税范围过窄，农村房屋和城市自住房屋均予以免税；2、耕地占用税。开征此税目的是促进土地资源合理利用，保护农耕地，但由于税率极低且一次性课征（最高为／元5平米），因而难以达到以上目的。耕地占用税的经济实质是地价或地租；3、城镇土地使用税。本质为地租，混淆了租、税概念和功能。
（2）计税依据不科学
我国现行的房地产税收计税依据包括从量计征、从价计征和从租计征。我国现行城镇土地使用税是实行从量课征方式。谢群松（2004）认为从量计征的方法使得土地使用税在调节土地级差收人和抑制土地投机现象方面几乎完全无能为力。耕地占用税采用的也是从量课征制度，因此耕地占用税也存在类似的缺陷。刘学华（2002）我国房产税按原值计征无法反应房地产应有的价值和增值，不能反应房地产的时间价值。从根本上看我国房地产税由于采用从量计征和原值（历史成本）计税造成与市场价值脱节，有失效率和公平。
（3）征税范围过于狭窄
我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、军队、人民团体、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。谢群松（2002）认为将个人非营业住房纳入不动产占有课税的课征范围不仅具有现实可能而且也非常必要了。
（4）我国房地产税重流转、轻保有现象严重
近几年人们关注的焦点大多在不动产保有税方面，认为我国房地产税收重流轻保现象非常严重。季勇、朱道林（2004）通过拉弗曲线分析认为我国能够归为财产税类的不动产保有阶段的税种过少。丛明（2005）在“进一步发挥土地税费的调节作用”一文中提出：条件具备时，将城镇土地使用税、城市房地产税和房产税合并，对保有环节的不动产按评估价值开征统一规范的物业税汇，有利于土地资源的流转，限制企业占而不用、多占少用情况的发生。
2、房地产税收与房价的关系研究动态
王海勇（2004）从现代资产定价理论的角度，认为房地产征税会降低人们对房地产未来收益的预期，从而使现期房价下降。陈多长、踪家峰（2004）指出，税收对房地产资产价格有双重影响：它既改变投机者的对房价预期增值，同时也改变房地产资产的净现值，征收房地产税收后资产均衡价格将低于税前水平。安体富、王海勇（2005）指出从目前我国房地产市场供需状况看，在房地产的开发流转阶段征税，并不能降低开发商利润，反而使房价上升。任晓宇、郭树荣（2006）运用供需弹性和税收资本化的理论，研究了我国现行房地产税在房地产各个环节的税收及税负转嫁情况。分析结果表明，征收房地产保有环节的税收有利于提高税收的效率和透明度，可以有效降低房价，除了可以缓解我国房地产过热的问题，还可以保证地方每年都有与经济发展相适应的并且稳定税收来源。
龚刚敏（2005）利用李嘉图等价定理，用数学方法研究拟开征物业税对房价与政府行为放入影响结果证明，开征物业税对房价及政府行为没有实质的影响。杨绍嫒、徐晓波（2007）从住房成本和资产收益的角度分析，认为由于购房者需求具有刚性、弹性较小，所以不论从资产收益还是从住房成本的角度看，增加税收在短期内都会使房价提高。谢伏瞻（2005）认为由于房地产保有税的征收可以降低开发成本、增加有效供给、抑制投机、降低当前需求、改变价格形成机制、抑制地方政府操纵房价等作用，故征收房地产保有税可以有效降低房价。这种观点代表了大多数学者的的态度和认识，即学者们大多肯定房地产税收改革对调控高房价的积极作用。
三、国内外研究述评
房地产税作为理想的地方税种，既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源，也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏，学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨。因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为，关于房地产税与房价关系的研究至少存在以下两个问题有待完善。
（1）房地产税对房地产价格的影响机理。
现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制，难以体现我国房地产税制特点，因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果，这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多，房地产税制较为复杂，因此，如何构建适当的模型，如何选取合适的解释变量，既能反映房地产税对房价的客观影响，同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。
（2）我国房地产税对房地产价格影响的实证分析。
近年来，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容主要包括：我国房地产税制体系研究，房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言，现有研究多为对策探讨和政策分析，缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此，采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据，不仅有助于厘清我国房地产税与房价之间的关系，也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。
参考文献：
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