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房屋租赁合同纠纷范文第1篇
诚实守信，减少纠纷
[案例]2006年7月24日，夏某与赵某签订了一份房屋租赁合同，约定：夏某将其一套房屋租给赵某使用，租赁期限为五年，从2006年11月1日起至2011年11月1日止。赵某支付租金数额及方式为：第一、二年均为10000元，第三年12000元，第四、五年均为13000元。每年10月1日前交清当年房租。夏某已收取前三年的租金32000元，2009年赵某向夏某交第四年房租，夏某以房租过低，有失公平为由拒收，并要求解除租赁合同。赵某遂向法院，要求夏某继续履行房屋租赁合同。法院最后判决支持了原告赵某继续履行合同的诉讼请求。
[点评]《中华人民共和国合同法》第60条的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。”赵某按约定全面履行了合同义务。夏某应当按合同约定将出租房屋交给赵某使用。夏某与赵某签订的房屋租赁合同是在自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，符合当时市场行情，且夏某在订立合同时也考虑到市场行情变化因素，对租金作适当调整，不存在显失公平的问题。此外《商品房屋租赁管理办法》第9条更是明确规定：“……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”
多留心眼，谨防“李鬼”
[案例]潘某夫妇一直想找门面做小吃生意。2010年6月底。夫妇俩从报纸上看到，有一餐馆门面要转让。潘某夫妇看过门面后感到比较满意，便向租户詹某交了500元定金，7月10日，潘某夫妻前往门面，与詹某介绍的“房东”签订了承租合同，支付了39500元承租费用，并开始对门面进行装修。7月17日晚，该门面真正的房东黄某揭穿了这一骗局，潘某夫妇才如梦方醒，立即前往派出所报案。办案民警在当地警方的配合下，将詹某抓获。将追缴的4万元钱退还给潘某夫妇。
[点评]《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”“李鬼”房东与人签订的租赁合同除非经权利人追认或者“李鬼”房东订立合同后取得处分权，否则该合同无效。
其实潘某夫妇被骗还是由于粗心大意，以为签了合同、交了租金就万事大吉，却忘了租房最起码还需要弄清楚房主是谁。为避免遭遇“李鬼”，求租者租房应注意以下几点!首先，要确认房子的产权人是谁，最好是和产权人本人签协议，要看签协议者的身份证件、房屋产权证，看复印件应与原件核对；其次，不要一次把租金付的时间太长了：再次，双方都留下有效身份证复印件和联系方式；最后，别嫌麻烦，按规定办理房屋租赁登记备案手续。
不唯利是图，不违法出租
[案例]2010年4月7日，房主王某将房屋出租给几个自称在工地上干活的外地人，既没有与对方签订房屋租赁合同和登记承租人的相关信息，也未到公安机关报备相关手续。2010年11月，警方根据《治安管理条例》以王某为非法传销行为提供培训场所违法出租为由，给予王某了500元的治安管理处罚。剩余的几个月的租金亦因承租人被遣散，无法收取。王某不免长叹：真是赔了夫人又折兵!
[点评]《中华人民共和国治安管理处罚法》第57条规定：“房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款：情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。”
房屋租赁合同纠纷范文第2篇
原告：江西省樟树市水暖设备安装公司
被告：刘剑，江西省樟树市个体工商户
案由：房屋租赁合同纠纷
原告于1992年4月与市自来水公司分家后，未经城市建设部门批准，擅自在原属自来水公司使用的巷道上搭建一简易棚屋。1993年6月，原告将该巷道上的简易棚屋出租给被告做服装生意，双方签订了门面房屋租赁合同，合同规定租期1年。1994年合同期满后，双方同意续租1年。1995年6月5日，原、被告再次签订房屋租赁合同一份。合同规定租期1年，每月租金170元。合同期满后，被告保证将房交还原告。去年6月5日合同期满后，原告按合同规定要收该房，被告则以原告未依法取得房屋产权，没有出租权为由，拒不退房。以致双方发生纠纷，原告诉至法院。
法院审判
樟树市法院经审理认为，原告搭建的简易棚屋，因未向城建部门办理有关准建手续，属违章建筑。建设部城市房屋租赁管理办法的有关规定，属违章建筑的房屋不得出租。原、被告两次所签的门面房屋租赁合同均违反了该规定，应属无效合同。原、被告违反规定，签订房屋租赁合同，双方都有过错责任。因此法院判决双方1995年6月5日所签门面房屋租赁合同无效。被告退出门面房，该房在未取得合法手续之前不得出租。驳回原告要求被告承担占用期间租金的请求，没收原告的租金收入7040元，对被告处以罚款500元。
房屋租赁合同纠纷范文第3篇
法定代表人：张继成，该公司总经理。
委托人：陆贤刚，苏州市新世纪律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市宇航开发经营公司，住所地江苏省苏州市九胜巷6号。
法定代表人：汤良，该公司总经理。
委托人：丁晓农，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
委托人：冯璐，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：苏州万通房产开发有限公司，住所地江苏省苏州市三香路206号4楼F座。
法定代表人：庞少华，该公司董事长。
委托人：江平，中国政法大学教授。
委托人：王涌，中国政法大学法律系民法教研室教师。
被上诉人（原审第三人）：中国航天科技集团公司第五研究院，
住所地北京市海淀区白石桥31号。
法定代表人：徐福祥，该院院长。
委托人：杨子京，该院法制处处长。
委托人：郑传本，上海郑传本律师事务所律师。
原审被告：苏州市供销合作总社，住所地江苏省苏州市沧浪区凤凰衔145－151号。
法定代表人：程健，该社主任。
委托人：丁锁发，该社法规处处长。
审第三人：苏州市宇航商厦。住所地江苏省苏州市九胜巷4－7号。
法走代表人：汤良，该商厦董事长。
委托人：丁晓农，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
委托人：冯璐，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
上诉人苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）和上诉人苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）为与被上诉人苏州万通房产开发有限公司（以下简称万通公司）、被上诉人中国航天科技集团公司第五研究院（以下简称航天五院）、原审被告苏州市供销合作总社（以下简称苏州供销社）、原审第三人苏州市宇航商厦（以下简称宇航商厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2000）民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：1994年，郊区供销公司在江苏省苏州市邵磨针巷25号－32号投资建造九胜商厦，该商厦地面五层、地下一层，建筑面积5607.28平方米。1995年4月6日，当九胜商厦主体土建工程建至三层时，郊区供销公司与宇航公司签订了租赁协议约定：郊区供销公司将九胜商厦整幢大楼租赁给宇航公司，租赁期为八年，宇航公司确保郊区供销公司第一年净收入为人民币580万元，从第二年起年定比增长10％，即年增长金额为58万元。商厦整幢大楼的内部装修装饰与设施设备均由宇航公司投入，投入总金额不低于人民币1200万元，商厦的外部装修装饰以及“后三通”由郊区供销公司负责，并承担相应费用。协议正式签订之日，宇航公司向郊区供销公司支付定金100万元，协议生效；到大楼封顶，宇航公司再支付100万元定金；正式开业，宇航公司再支付90万元。宇航公司开业日期最迟不得迟于1996年1月1日。以上三笔款项冲抵宇航公司第一年上半年的租金。宇航公司开业之日即视为承租期开始之时，租金缴付采取先缴后租的方法，半年一期，每期需提前一个月付给郊区供销公司。租赁期内，郊区供销公司保留“九胜商厦”的企业名称，宇航公司申领“宇航商厦”的营业执照，自主经营、依法纳税、自负盈亏，若转包、转租，须征得郊区供销公司同意。协议经公证部门公证，双方并提供经济担保单位。苏州供销社作为郊区供销公司的担保单位，万通公司作为宇航公司的担保单位，在该协议书上签字盖章。同日，郊区供销公司与宇航公司又签订了补充协议书，对工程和“后三通”进度问题作出约定：郊区供销公司应积极做好“后三通”工作，以保证宇航公司的正常开业。用电于1995年11月满足630千瓦的50％用量；商厦的治安与消防方面的红外线探头全套监控系统由郊区供销公司解决，宇航公司为消防提供装饰方面的相关文字材料，积极配合郊区供销公司办理有关手续；协议经双方签字盖章即生效，与正本具有相同法律效力。1995年4月8日，苏州市郊区公证处为协议书和补充协议书办理了公证。
1995年4月5日，经江苏省苏州市平江区人民政府批准，宇航公司与江苏省苏州市观前对外经济技术贸易公司联营开办了宇航商厦。同年6月，九胜商厦大楼封顶，宇航公司以宇航商厦的名义进行装修和安装自动扶梯等设备。同年8月，郊区供销公司向江苏省苏州市供电局申请630千瓦的商业用电，但增容未成，九胜商厦现在的用电量为90千瓦。1995年9月4日，郊区供销公司与宇航公司签订协议约定：郊区供销公司同意将九胜商厦企业名称由宇航公司申办使用，该企业名称期限与该大楼租赁期同期。郊区供销公司同意撤销九胜商厦企业名称的预登记。宇航公司在九胜商厦经营期内的一切经济活动、债权债务等与郊区供销公司无涉，由宇航公司及其主管单位负责。同年10月10日，经江苏省苏州市郊区计划经济委员会批准，宇航商厦开办了九胜商厦，同月25日，九胜商厦领取了企业法人营业执照。1995年10月23日，郊区供销公司与宇航公司签订协议约定，双方进行松散合作，郊区供销公司将九胜商厦提供给宇航公司经营，工商登记由宇航公司办理，郊区供销公司给予协助及提供方便，宇航公司从第一年起支付合作费580万元，每年定比增长10％，联营期为八年。双方就该协议附有说明，说明中称宇航公司为避交房屋租赁管理费而签署协议，此协议仅是应付工商登记所需提供的“材料”，双方签署的协议均以1995年4月6日经过公证处公证为准。
1995年3月27日，宇航公司向郊区供销公司预付100万元；同年5月24日，宇航商厦向郊区供销公司付款1万元；同年11月30日，九胜商厦向郊区供销公司付款20万元；同年12月11日，宇航商厦向郊区供销公司付款3万元。同月18日，郊区供销公司与宇航公司签订会议纪要约定：就双方于4月6日租赁协议第四条“到大楼封顶，宇航公司要支付100万元，正式开业宇航公司再支付90万元”的内容，考虑到种种原因，双方磋商尚欠部分租金，在1996年1月份内必须全部结清，否则追究违约责任。1996年2月16日，宇航公司向郊区供销公司付款100万元。郊区供销公司共计收到宇航公司支付的租金224万元。
1995年12月22日，宇航公司与郊区供销公司签订会议纪要约定：宇航公司准备于1995年12月24日九胜商厦开张营业，但考虑到有关消防系统、水电系统尚不具备开张条件，为此，郊区供销公司尽可能在近期排出资金，解决部分消防系统材料款。如果宇航公司必定在l2月24日开张，所造成的消防、水电方面的后果与郊区供销公司无关，责任由宇航公司负责。
1995年12月24日，九胜商厦l－3层开张营业。江苏省苏州市公安局消防支队于1996年4月12日对九胜商厦进行检查，发现该商厦未经消防验收，违章投入使用，并存在火险隐患。同年4月17日，该消防支队下达《重大火险隐患整改通知书》，认定九胜商厦建筑安全无保障，不具备营业条件，应立即停止营业，抓紧整改火险隐患，整改完毕后经验收合格方可投入使用。同年5月8日，消防支队分别给予郊区供销公司罚款l万元、宇航公司罚款3万元的处罚。此后，九胜商厦停业至今。1998年2月24日，因九胜商厦拖欠苏州市虎丘空调设备厂货款，且未履行苏州市平江区人民法院的生效判决，该院裁定：被执行人苏州市九胜商厦底楼营业场所的使用权转让给申请执行人苏州市虎丘空调设备厂使用五年（使用时间自1998年7月1日起至2003年6月30日止）。现九胜商厦的一楼由虎丘空调设备厂转让给他人经营，二层以上及地下室空关，由宇航公司实际控制。
1997年7月11日，宇航公司向江苏省高级人民法院起诉，请求确认合同无效，要求郊区供销公司及苏州供销社返还投入资金1045万元。同年12月26日，郊区供销公司对宇航公司提起反诉，要求解除租赁关系，由宇航公司支付所欠房租及水电费794万元、万通公司承担连带责任。案经江苏省高级人民法院于1998年9月8日作出（1997）苏民初字第16号民事判决，宇航公司和万通公司不服该一审判决，向最高人民法院提起上诉，后经本院于1999年11月16日裁定撤销原判，发回重审。该院重新组成合议庭对本案进行了审理。在重审中，依法追加航天五院、宇航商厦参加了诉讼。
另查明，九胜商厦因未参加1998年度年检，1999年7月21日被江苏省苏州市工商局郊区分局吊销营业执照。宇航公司系航天五院驻苏州办事处于1993年成立的企业法人，注册资金77万元，属集体企业。宇航公司在开办时，航天五院开发部于1993年3月2日向江苏省苏州市工商行政管理局出具一份民事责任担保书，内容为“苏州市工商行政管理局：宇航公司是我院驻苏州办事处举办的，现要求在贵局进行登记。该公司的民事责任由我院承担，特此担保。”航天五院开发部系航天五院于1991年成立的内部机构，主要承担该院民品、公司等管理职能。苏州供销社于1995年4月6日作为郊区供销公司的保证人订立合同时，系国家机关法人。
房屋租赁合同纠纷范文第4篇
【关键词】房屋租赁合同 登记 抵押权 税收
【中图分类号】G527 【文献标识码】A
房屋租赁合同概述
房屋租赁合同的含义和特征。房屋租赁合同是租赁合同的一种，在不同学科上有不同的含义。例如财务上会分为融资租赁和经营租赁，税务上会分为可以税前抵扣的租赁和不可税前抵扣的租赁，法律上分为动产租赁和不动产租赁，简单来说，房屋租赁合同是当事人就房屋的使用、占有和收益达成一致意见的协议。
第一，使用权是租赁合同关注的重点。这和融资租赁买卖合同不同。融资租赁是融资和租赁的混合合同，而买卖合同是为了取得所有权。但是三者也有一些联系，不论是出租还是融资租赁，首先都要对所有权进行审查。承租人只是取得使用权，因此房屋的承租人仅能依照合同的规定对承租的房屋进行占有和使用，而不得进行处分。在承租人破产时，租赁的房屋不列入破产人的破产财产之中，出租人有权取回承租的房屋。
第二，房屋租赁合同体现有偿、双务和诺成的特点。双方一旦对合同内容达成一致意见，合同即成立。房屋租赁合同在自双方当事人达成协议时成立，而交付房屋则是出租人的履行行为或者是合同效力的结果。承租人有交付租金的义务，出租人有收取租金的权利。换言之，一方的权利就是另一方的义务，故其称为双务合同。不论房屋用于居住还是商业使用，出租人都是以盈利为目的，因此其称为有偿合同。
第三，房屋租赁合同具有期限性。如果租赁合同没有期限，这会给双方造成更多纠纷，但如果租赁合同期限过长，又会使使用权和所有权的区别不再明显，对出租人更为不利。另外，房屋本身的使用寿命也是租赁合同具有期限性的一个依据。《合同法》第二百一十四条规定：租赁房屋期限不得超过二十年。超过二十年期限的部分无效。如果房屋租赁期间届满，当事人可以续订房屋租赁合同，但是续订的房屋租赁合同也要符合上述规定，自续订之日起其期限不得超过二十年。
双方的权利义务。承租人的权利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租赁期限届满后，原租赁房屋的承租人有优先续租权。承租人的义务是按照承租合同的要求正确使用承租的房屋，按照合同的规定方式给付房屋的租金，在租期届满时要将出租人的房屋完好地返还。
出租人有权监督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的规定收取租金，在房屋的租赁期限届满后有权收回出租的房屋。而出租人的义务则是按照订立的合同规定交付房屋给承租人，并定期对出租的房屋进行检查、维修。
承租人和出租人还应考虑合同中关于租赁期限届满时承租人对房屋的装修、装饰等添附物的处理及安排的规定。
在租赁合同中规定双方在不履行合同或者不完全履行合同时的处理方式和解除合同的办法也是承租人与出租人需要加以考虑的问题。
房屋租赁权的性质。房屋租赁权是一个具有历史性的权利，对它的争论从未停息过，并且会随着时代、国家经济、政治、文化、价值观等因素的不同而不断变化。法学界关于房屋租赁权的性质存在两种观点：债权性质说和物权性质说。
债权性质说。这是早期的主流观点。不论古罗马还是古代中国，在立法上都基本把房屋租赁权看成债权性质的权利，简单地说，承租人有支付租金的义务，而出租人有收取租金的权利。租赁合同的签订会使双方产生债权债务关系，如果一方没有支付租金，就会产生违约责任的问题。因此法律上把房屋租赁权以合同法的方式加以保护。①
物权性质说。这是当今的主流观点，即混合说。房屋租赁权具有公法私法的双重性质，换言之，房屋租赁权是以债权为主，物权为辅的一种混合性权利。虽然目前中国的立法还没承认居住权，但是通过买卖不破租赁的规定给予租赁权对抗第三人的权利，即以物权保护的方式来解决相关纠纷已经得到了承认。
房屋租赁合同的订立及效力
房屋租赁合同订立的方式和相关风险。房屋租赁合同订立的方式一般有三种：书面订立、口头订立和通过行为等方式的订立。在这三种方式中书面订立比较容易避免纠纷，也有利于双方约定具体条款和意外情况。口头方式对于短期租赁或许更适合，但对于长期租赁合同来说，通过行为订立合同比较适合，同时也比较符合一般的商业习惯，有利于加强双方当事人彼此的信任感。
在合同订立的过程中也存在以下风险：首先，出租人是否可以证明自己是真正的房东。实际生活中经常出现假房东冒充真房东签订合同的情况，在这种情况下，作为承租人首先需要对方出示身份证和房产证，最好到当地房产管理部门去进行核实以避免风险。其次，在商定合同条款上一定要细化，尽量约定明确，例如违约责任的金额或者比例，房租的缴付时间，物业费的缴纳，租期届满后的通知义务和续租权利等。特别关于房屋是否用于个人居住还是商业使用需要特别进行说明，有部分承租人使用房屋完全违反了合同约定或者治安管理法的相关规定，例如从事等。这有可能导致合同解除，同时要承担相关民事责任和行政责任。再次，房屋的质量或者是否满足正常使用也是承租人关注的问题，如果承租人对房屋质量没有仔细检查，一旦发生水电气或者其他设施损坏的问题，追究责任人会出现很大困难。
登记备案对房屋租赁合同效力的影响。关于登记和合同效力的关系，理论上无外乎两种观点，一是登记决定合同效力，二是登记不影响合同效力。前者显然是认为租赁合同具有公法和私法的双重性质，换言之，国家对合同的效力要进行干预，后者认为合同强调当事人意思自治，只要不是违反国家强制性规定就不会无效。按照我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定和建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，前者采取了后一种立法模式，后者采取了前一种立法模式。由于从级别上来说，前者远远高于后者，所以司法实践中，人民法院重点审查民事行为的效力，以前者为判案的依据，至于合同是否违反了行政方面的规定而导致无效就不是民事审判关注的问题。两个法律规定的不同从本质上来说体现了民法和行政法的冲突，高院的司法解释明确表示行政部门的登记备案与否不是民事纠纷的判断依据，其判案依据主要是合同效力的三个因素：当事人主体合格、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定。从这个意义上来说，重点就是建设部的这个规章是否属于强制性规定。笔者认为：登记备案无非是一种行政管理模式，登记后对监管房屋租赁具有一定的积极意义，同时对税收监管具有正面影响。有的地方规定房屋租赁同时要在当地公安机关登记备案，这样做无非是为了加强流动人口管理的需要，简言之，这些都不是强制性规定。同时，行政立法的模糊性也为法官理解相关规定留下了隐患，目前我国的行政立法还没有明确规定哪些规定属于管理性规定，哪些规定属于强制性规定。
房屋租赁合同中存在的主要问题
买卖合同和租赁合同的关系。首先，房屋租赁合同对承租人的特殊保护体现在“买卖不破租赁”上。房屋租赁关系是一个古老的债权关系，在罗马法中，并不存在这样明确的规定。但是罗马法中有这样的规定，即“承租人不能针对干涉其活动的第三者人行使诉权，而只能因出租人违反其平安无忧的享用物而对其提出诉讼”，也就是说当时的罗马法是承认租赁权优先效力的。②另外，从罗马法关于“出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重承租人对物的租用”的规定中可以看出罗马法系中对于“买卖不破租赁”规则的雏形已经存在。买受人要尊重承租人对物的尊重，虽然没有直接像现在一样明确“买卖不破租赁”，但我们也可以隐约看出罗马法对于房屋承租人“特殊权利”的保护。这种权利虽然仅仅是对于承租权的尊重，但是它在某种程度上也可以有限地对抗第三人。这些方面可以看出罗马法已经将租赁权的权利优先化了。
所谓“买卖不破租赁”是指赋予承租人的承租权优于所有权的一种效力，简言之，如果租赁合同成立在先，那么依据权利在先，保护在先的理论，出租人就房屋买卖签订的转移所有权的合同不能优于租赁权，新取得所有权的所有权人不能终止原租赁合同，但是享有收取房租的权利。对于此，我国《合同法》和《物权法》都有相关规定。这种规定明显是受到了租赁物权性质说的影响。买卖不破租赁原则和优先购买权虽然是一个古老的原则，但是是否符合我国的国情笔者不敢苟同，实践中并没有多少承租人去购买出租人的房产，另外租赁的产生一般都是暂时性的需求或者经济能力不足的人过渡性的考虑，如果真有能力，一般人不会去买出租房。同时，买卖不破租赁的原则可能会导致出租人无法将房屋出售，因为一个买方如果是出于自住的目的而买房的话，他肯定不会买出租房。不仅如此，这个原则让物权一般优于债权的基本理论无法成立，因为判断所有权权属最关键的问题是处分权，买卖不破租赁原则表面上是约束买方，但实际上它对卖方也会产生约束力，特别是租赁期非常长的情况下无疑会导致没有买家愿意买房，那么卖方想趁房价高涨的情况而实现升值收益的愿望就无法实现。笔者认为，如果买方是为了自己住而买房，那么可以突破这个限制;但如果买房是为了出租（所谓投资性住房）就应该受到这个限制，因为前者会影响新的产权人实际使用的权利，而后者对新产权人的投资收益没有负面影响。当然，这并不是在所有情况下都成立的，它也有例外的适用。
抵押合同和租赁合同的关系。关于抵押权和租赁权的规定，主要来自担保法的司法解释和物权法的相关规定。学理上一般认为担保物权优于所有权，所有权优于使用权，但是由于房屋这种特别性质的不动产越来越强调公法干预和所谓居住权的保护，这导致了实际立法上已经不再采取学理上的保护顺序。根据我国《物权法》第一百九十条的规定：如果出租在先，抵押在后，那么优先保护租赁权，除非抵押权在先，可以对抗租赁权。这种立法模式的理论依据主要有权利在先理论和登记效力对抗性，简言之，就是按照权利成立的先后时间来进行保护，权利在先保护在先，而不分权利的性质。首先，如果是先出租后抵押，则优先保护租赁权，这也间接影响抵押权的设立，换言之，如果抵押权人提前知道房屋已经出租，可能会不接受抵押物而导致抵押合同无法成立，也间接影响了抵押人想通过抵押而融资的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登记来决定保护的顺序。对于房屋而言，由于属于法定登记的物品，不登记不产生抵押的物权效力，因此这种情况下优先保护抵押权。这不仅仅是权利设立上优先保护抵押权，关键是在实现抵押权的时候，是否会受到买卖不破租赁的限制。对于此，物权法、合同法以及担保法等都没有明确说明，那么按照物权法第一百九十条的理解，应该不受这个限制。另外，如果把设定抵押的房屋出租，按照担保法的司法解释，出租人应该告诉承租人，如果告知义务履行后承租人还愿意承担，那么说明他愿意承担抵押产生的法律风险，否则他是可以选择不签订租赁合同的。从这个意义而言，抵押的设立会影响房屋产权人期待的租金收益甚至会影响租金收益的落空。如果房屋产权人没有履行告知的义务，他可能构成严重违约行为而需要承担相应的违约责任。③
房屋租赁合同和税收的关系。房屋出租行为要缴纳营业税、个人所得税、房产税和印花税及城建附加税和教育附加，特别是针对房屋出租用于居住还是非居住还有不同的税收优惠政策。但是对于居住和非居住究竟如何界定，国家税务总局没有给出具体的解释。另外，在实践中，一般出租人很少主动就房屋租赁合同产生的收益去申报纳税，不仅如此，有部分出租人为了能少交税故意和承租人串通低估租金收入或者签订所谓的阴阳合同，还有的给付租金的方式非常隐蔽或者谎称未收租金。因此税务机关在实践中如何监管此类税收也成为一个难题。如果出租人不缴纳相关税款会承担相应的行政责任，例如罚款、滞纳金和补缴税款等，但是如果出租人拒不执行，税务机关是否可以采取查封房产等强制措施呢？特别是能否对房产进行拍卖从而以拍卖所得款项来实现税收的收缴呢？换言之，由于行政责任导致的买卖能否被租赁还是一个立法上没有明确的问题。在行政权力和租赁权的关系上谁更优先受到保护也是一个值得思考的法律难题。
房屋租赁合同和刑法、行政法的关系。目前在北京、上海等特大城市，很多房东为了让租金收益最大化，把原本不大的房间改成很多小间，违法搭建部分房屋进行出租，完全违反了城市规划法、消防法等行政法规的规定。如果这类合同被查出，可能会被认定为无效合同，这些房间还会面临被强拆的境地，出租人也会面临相应的行政责任和承担对承租人的违约责任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行为而进行出租，那么出租人可能构成共同犯罪而被追究刑事责任。
合同条款的约定不明导致一些风险。房屋租赁合同中一般主要存在以下违约行为：承租人拖欠房租导致合同纠纷;出租人提供的房屋无法满足承租人基本的使用要求而导致的合同纠纷;出租人以市场价格上涨为由提高租金导致的纠纷;关于是否续租和通知义务未履行而导致的纠纷;关于承租人不合理使用房屋设施导致的纠纷;关于房屋设施存在瑕疵导致的人身伤害或者财产伤害而造成的侵权纠纷;关于租金和保证金交付和退还的纠纷;关于转租的纠纷;关于承租人无偿短期让他人使用房屋的纠纷;关于房屋设施倒塌造成第三人的侵权责任而产生的纠纷。针对上述纠纷，如果提前将一些问题的解决方式加以明确约定，那么风险将大大减少。如对房租的纠纷，双方可以约定，若双方可以给出合理的宽限期，那么在宽限期内缴纳了房租就可以继续履行合同。关于保证金的性质和金额法律没有明确的规定，笔者认为可以理解为赔偿金，简言之就是承租人由于不当使用房屋设施造成损害而需要承担的民事责任，当然如果双方对赔偿金有争议，可以申请第三方鉴定来解决。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以认为是出租人的过错，其当然要承担违约责任。总而言之，明确、细化的约定是预防合同纠纷的重要途径。
（作者为重庆人文科技学院副教授）
【注释】
①邹双卫：“论批准、登记在我国法律行为制度中的作用与合理配置”，《法学论坛》，2011年第1期，第20页。
②[英]巴里・尼古拉斯：《罗马法概论》，黄风译，北京：法律出版社，2010年，第192页。
房屋租赁合同纠纷范文第5篇
关键词：房屋装修；装修纠纷；装修物；装修款
随着市场经济的不断发展、公民居住条件的不断改善和经营性用房数量的日益增多乃至装修档次的逐渐提高，因房屋装修而引起的矛盾纠纷也与日俱增。由于房屋装修本身的特殊性和某些房屋租赁合同的不完善性，合同双方当事人对于如何处理装修纠纷争议较大。为了正确、及时、稳妥的处理此类纠纷，本文就装修行为的基本定性、装修纠纷成因、装修物的归属等几方面做了相关阐释，并针对装修款的承担问题提出了几点处理办法，供探讨。
一、承租房装修行为的基本定性及纠纷成因
（一）承租房装修行为的基本定性
在现实生活中,经常有人对自己承租的房屋进行装修改造，以满足其居住或办公的需要。房屋装修是指为了使房屋内部环境或外部感官达到一定的质量和美感要求，使用装饰材料对房屋的内外进行装饰修建的工程设计活动。
根据我国民法的基本原理，承租人对房屋的装修属于添附制度中的附合行为。附合是指不同所有人的物结合在一起而形成新物。因附合而形成的新物，称之为附合物。附合主要有两种情形，即动产与不动产的附合及动产与动产的附合。
（二）承租房装修行为的纠纷成因
当今社会，承租房的装修纠纷纷繁复杂。形成纠纷的主要原因在于：在租赁合同存续期间，承租人作为租赁房屋的使用权人享有对装修物的所有权；然而，当房屋租赁合同终止时，承租人的装修物附合于出租人的出租房屋之上，装修物的所有权归属了出租人。承租人作为装修出资人可能受到利益损害，纠纷由此产生。
二、装修物的归属
最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（以下简称《意见》）第86条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”
根据上述司法解释的规定，装修物的归属可分三种情况处理：第一，当事人对装修物的归属问题有约定的，依照当事人的约定来处理；第二，当事人对装修物的归属事先没有约定，事后又未能达成协议的。如果装修物能够被拆除，可以要求承租人拆除装修物。此时，被拆除的装修物归出资人所有。第三，当装修物构成附合时，装修物的所有权应当归房屋所有人。
由此可知，那些不经损毁或变更其性质就不能分离的装修物的归属，应当适用民法中添附的规定来确定。添附属于物权法的范畴，是所有权取得的重要方式之一。添附理论的目的，在于解决一物分属不同所有人而不利于财产关系稳定的问题。所以，法律规定由一方当事人取得添附物的所有权。这样有利于实现物的使用价值和交换价值。这正体现了物权法的价值理念和主要功能，即“定分止争、物尽其用”。
三、装修款的承担
根据性质和用途，装修大体分为三种类型：第一，承租人对租赁房屋的增建或设备的改造和完善，诸如安装中央空调、增设水电设施等；第二，一些普通性的装修，诸如粉刷墙面、安装门窗等；第三，承租人用于特定经营用途的装修，如承租人开办餐厅、开设歌厅所设置的特殊性标志物、桑拿浴房等。前两种装修，因具有市场通用性，一般认为使房屋增值，应由出租人给予补偿。而第三种装修，情况比较复杂，需进一步讨论。
对于第三种装修，从承租人的角度讲，房屋的效用性是增加的，但此种装修并不必然符合房屋的未来属性。因为该装修不具有通用性，与房屋的未来用途可能匹配，也可能不匹配，由此衍生出“正增值”和“负增值”的问题。出租人是否应对承租人补偿的问题应秉承公平合理的法律基本原则。因此，“正增值”时，出租人应该补偿，否则有不当得利之嫌；“负增值”时，出租人可以不补偿。该装修投入当属承租人的商业投资，风险自担，损失自负。
在出租人与承租人之间，装修款的风险承担问题还需要具体问题具体分析。如有合同约定，则按照约定处理；如果租赁双方在合同中没有约定，应根据以下不同情况分别处理。
1．房屋租赁期满而合同正常终止的情况。合同正常履行，没有任何一方违约。应由出租人按装修房屋的现存价值进行补偿。2．出租人违约导致合同终止的情况。因出租人违约导致合同提前解除，承租人不能按照合同约定期间享有装修的利益。由于出租人的违约造成承租人的实际损失，应根据违约责任，由出租人按照装修的现存价值全额赔偿。3．承租人违约导致合同终止的情况。因承租人的违约致使合同提前解除。承租人不能按照合同约定的期间享有装修利益是由于承租人本人的违约所导致。承租人的损失应由承租人自行承担。4．因合同无效导致合同终止的情况。根据《合同法》规定的缔约过失责任，由租赁双方根据过错责任的大小承担相应的赔偿责任。房屋租赁合同被人民法院或仲裁机构认定无效后，承租人的装修投入应根据合同无效过错责任的大小，由双方承担相应的赔偿责任。5．因不可抗力导致合同终止的情况。因不可抗力，致使租赁合同提前解除。出租人不能按照合同约定的期间出租房屋，承租人不能按照合同约定的期间享有装修利益。应根据公平合理原则，由双方共同分担风险。
【参考文献】
[1]江平主编，李永军副主编.《民法学》，中国政法大学出版社.2007.
