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房地产公司年会主题范文第1篇
关键词：房地产 融资
作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策， 国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
一、银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。
二、上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难， 因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续， 呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下， 以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。
三、房地产债券融资
房地产公司年会主题范文第2篇
关键词：房地产行业调控 房地产私募股权基金 房地产开发融资
中图分类号:F293.3 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2012）03-281-02
房地产私募股权基金是指通过非公开方式面向包括个人和机构的少数投资者募集资金而设立的，以未上市房地产企业的股权为主要投资对象的房地产投资基金。
自2010年以来，国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策，限购、限价、限贷及其它调控政策，至2011年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目(尤以住宅项目为主)普遍遭遇量价齐降，二、三线城市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。业界普遍认为，随着这些调控政策的持续，加之房地产开发信贷政策的结构性收紧，绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。
为了解决资金压力，自2011年初起越来越多的房企探索改变原有的融资模式，以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本。此外，一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望，转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此，构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。
一、房地产私募股权基金的现状
1．2006-2011年中国房地产私募股权基金发展趋势。据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态。2008年由于全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于扩张性财政政策刺激等因素影响又有幅度上的上升。“2010年可说是国内房地产基金元年，而今年则是房地产基金蓬勃发展的一年。”全国房地产投资基金联盟资料显示，2010年全国共有房地产基金公司100余家，而2011年，许多房地产开发公司、信托公司、PE公司都纷纷设立房地产基金，截至目前，国内房地产基金有近500家。
2．中国房地产私募股权基金共两类。目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金；另一种是由房地产企业成立基金管理公司发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。
3．房地产私募股权基金分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。这些类型的基金在国外已经很成熟，但在中国还未规范，过去比较常见的做法类似于机会基金。金地与瑞银合作的基金属于此类，主要在中国一线、二线城市房地产开发中寻求股权投资机会。
4．私募房地产投资基金投资方向各有不同。中国私募房地产投资基金在资金投向上也呈现出分歧，商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行业，均吸引了私募房地产投资基金的关注。例如，盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。在严厉的房地产市场调控政策下，也有部分私募房地产投资基金将注意力转向了商业地产，把握写字楼及商铺市场中的发展机遇。例如，高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。另外，由复星集团、易居国际等发起成立的星浩资本主要专注城市综合体建设项目。而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，则将目标瞄准了保障房建设。通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式，投资建设数百万平方米的公共租赁住房。
二、私募房地产投资基金发展存在的问题
1．基金预期收益率实现的风险。房地产基金的投资者与管理者的信心都来自于一个前提，那就是中国的城市化不会停止，中国的房地产行业除政策风险外不存在系统性风险。如果这个前提成立，房地产基金之中的优秀者或能扮演地产行业整合者的角色。但中国的房地产行业是否存在系统性风险，还是一个众说纷纭的问题。多个房地产私募基金管理者都表示，目前其管理基金产品的收益率在15%~30%之间，与房地产信托产品的收益率相当。运作上，房地产信托与房地产基金有一定的相似之处。但是在2011年中，某些房地产信托出现了延期兑付、预期收益率无法实现的风险。
2．难于监管且关联交易充斥其中。信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。目前我国缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。我国信用产品的市场化程度较低，使得经济活动中的失信行为大量发生，严重干扰和破坏了市场经济秩序。相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，或者与房地产公司有着千丝万缕的关系。此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。
3．退出机制不够健全。房地产私募股权基金投资的目的不是单纯为了长期经营，而是要通过转让所投资企业的权益为投资者获得更高的投资回报，这就必然要求市场提供退出机制。有效的退出能够使私募房基变现其投资，同时被投资房地产企业也可因为新的购买者而引入新的资金和新的战略方向。通过对浙江、上海、广东、北京等城市30家风险投资公司90位高管人员进行问卷调研，调查结果与国外IPO为主流退出模式相反，我国包括私募房基在内的私募股权投资最为现实的退出方式是企业并购，其次是创业板交易、回购和买壳上市。这与我国目前多层级的资本市场发育不够、企业市场门槛高、产权交易不活跃等因素有关。
三、解决方法
（一）房地产私募基金收益的保障
房地产私募基金多是定向投资于某一个项目，与传统的Pre-IPO类的私募股权基金有一个项目池不太一样。这不仅仅因为房地产需要的资金规模比较大，也从另外一个侧面反映了目前房地产私募基金领域管理公司业绩尚待证明，投资人从相信项目过渡到相信团队还需要一个过程。为确保基金投资人的本金得以返还、固定收益得以实现，房地产私募基金往往在与项目方的交易结构中融入如下多种保障措施：
1．控股及过程管控。原则上，房地产私募基金在投资期内会直接持有项目公司50%以上的股权，通过对项目开发、运作、销售的全盘控制(监督或牵制)确保基金的投资安全。除此之外，基金还会向项目公司委派董事、监事、财务专员等，实行公章、财务共管等措施，以确保基金在项目公司中控制权的稳固。
2．股权质押。当房地产私募基金无法在项目公司中直接控制时，一般会要求项目公司股东将其持有的项目公司股权向基金进行质押，作为融资方按时返还投资款并支付相应利息的保障。同时，通过股权质押协议中相关条款的设计，相当于基金实现了对项目公司的控股。
3．土地抵押。传统上，资产抵押是最直接和最易被接受的担保方式。鉴于目前房地产开发贷款政策的收紧，也有部分项目公司以其持有的项目土地使用权、在建工程等向房地产私募基金设定抵押。此外，项目公司的母公司或其他关联公司以担保人的身份利用其资产向基金设定抵押也是一种行之有效并为投资人所接受的担保模式。
4．保证担保。最后，房地产私募基金一般会要求项目公司的股东(包括法人和自然人)、实际控制人及其关联公司向基金提供无限连带保证责任担保，以保证基金在任何情况下从项目退出时的收益率均不会低于融资方的先期承诺。这种情况下，一旦项目公司违约拒绝还款，基金可向多个主体同时主张债权，一定程度上缓解了房地产私募基金投资目标单一的结构性风险。
（二）加强行业监管与自律
私募股权投资作为一种对未上市企业股权进行的投资活动，由于通常不是面向社会公众，而是面向具有较高风险承担能力的“合格投资人”，而不影响公开证券市场上的一般交易者，因此，其特有的交易不透明度也给监管部门造成新的监管难度。对于私募股权基金关联交易的监管，更多地应该体现行业的自律监管。诸如此类的问题都对监管部门的应对能力提出了挑战。事实上，有关部门在监管方面已有所动作。在2011年12月21日，天津股权投资基金协会《股权投资基金业最佳从业行为准则》仪式在津举行，这是我国首个股权投资基金行业自律准则。对于依托信用关系为基础的私募房基、房地产投资基金而言，良好的信用关系是其良性发展的根本保障。其发展中出现的信用制度不健全和关联交易，都是一个需要长期解决的问题。否则投资者无法把资金委托给投资基金管理，基金管理者也无法有效开展房地产投资业务。
（三）退出机制将日益“多元化”
多层次资本证券市场的建设既是事关经济发展大局的重要问题，也是直接事关包括未来私募房基在内的股权投资基金合法有效退出渠道的关键。目前，中国的多层次资本市场包括主板市场、场外市场、债券市场、衍生品市场等。这一体系存在的问题是，市场未能为非上市公司的股权交易创立良好条件。因此，应加快完善PE基金的退出机制，建立由主板、创业板、柜台交易市场、产权市场和海外证券市场构建的多层次退出体系。拟公开发行上市的公司在境内外证券交易所内上市，未上市的公司在柜台交易市场或产权交易所中流通转让。同时，在境外上市的给予政策指引与审批流程上的宽松，给投资基金提供一个良好的退出平台。
参考文献：
1.新世纪,2010.5.9
2.数百亿房地产私募基金蠢蠢欲动.中国证券报,2011.9.22
3.德勤咨询.房地产业持续吸引私募股权基金投资全球化趋势日益加强.中国联合商报,2008(4)
房地产公司年会主题范文第3篇
关键词：房地产信托；兑付；风险研究
2010 年，随着国家对房地产行业实施的一系列调控政策，房地产企业在资本市场通过IPO融资以及银行信贷等方式筹资的难度日益加大，房地产信托因此成为开发商的“救命稻草”，从2010年下半年进入发行高峰。根据用益信托统计，房地产信托的平均合计期限为1.9年，即多数产品在2012 年到期；与此同时，与此同时，房地产调整政策的效果开始逐步显现，房地产企业的资金存在一定压力。因此，房地产信托集中到期带来的兑付压力引起政府与市场的担忧，“保兑付”成为2012年房地产信托领域的主要课题。本文基于2012年房地产信托面临的密集兑付现状，对目前房地产信托兑付的风险进行探讨。
一、 2012年房地产信托“保兑付”背景分析
1. 房地产信托面临偿还高峰期。2010年下半年，房地产信托进入发行高峰，第三季度和第四季度达到全年最高。根据用益信托数据，2012年房地产信托整年兑付规模达2 000亿元左右，压力较大。同时，由于信托的性质决定了到期就要兑付本金和利息，要进行展期很难。即使受益人大会同意展期，发行人也要面对部分收益人不同意的情况，这时要应对至少30%的赎回。因此，房地产信托产品从2011年下半年开始逐步进入密集兑付期，且根据发行规模和期限，兑付压力将持续到2013年。
2. 房地产行业资金压力大幅增加。由于2010年房地产价格处于高位，因此当时设计发行的信托产品依托的是预期繁荣的房地产市场，如回报率指标，当时都在15％～20％左右。但是，随着房地产调控政策的效应开始逐步显现，房地产开发商的利润空间受到挤压，很难达到产品设计时预期的利润率。同时，房地产企业的资金压力已经自下而上地蔓延开来，加之房地产信托、银行贷款、理财产品等地产相关融资渠道在2012年陆续进入集中偿还高峰，房地产行业资金压力大幅增加。
3. 开发商项目信托风险暴露。2012年以来，已经发生多起房地产信托产品因到期无法兑付，而不得不选择债务重组的时间，还有超过30只产品提前清盘。6月，华澳国际信托与大连实德对簿公堂成为近两年房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案这可以看到，房地产信托项目的风险逐步暴露。这主要源于：一为完工风险，即项目可能由于某些原因没能完工；二为价格风险，由于成本太高，不能降价促销；三为地段风险，由于项目处在非核心地段，且供应量又较大，一旦销量不好即造成资金不能回笼。
面对房地产信托密集兑付的现状，如何“保兑付”称为房地产信托行业未来两年的主要课题。监管部门明确表示，一旦发生房地产信托到期无法兑付并且无人接盘，监管部门将通过主导处置信托公司资产或股权的方式，来保障投资人的兑付。这无疑确认了房地产信托刚性兑付的原则。
二、 2012年房地产信托兑付压力分析
1. 房地产信托期限的长期化、分散化一定程度缓解了集中兑付压力。根据财汇数据的不完全统计，2010 年和2011 年的房地产信托产品期限为1 年及1.5 年的规模占比30%左右，信托产品期限为2 年的占比40%左右，期限产品为2.5 年及以上的占比达20%～30%，呈现长期化和分散化趋势，这一定程度上分散了兑付时间，缓解了集中兑付压力。
2. 2012 年和2013 年集中到期的规模较为平均。从2012年第二季度到2013年第三季度，房地产信托产品季度到期规模平均500亿元～600亿元。根据用益信托统计，2010年和2011年新增集合房地产信托4 657亿元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分别占比10%、20%和40%。据此计算，2012 年和2013 年本金分别到期1 609亿元和1 866亿元，本息合计分别到期2 037亿元和2 209亿元。信托期限的分散使得季度到期规模较为平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期规模维持在500亿元～600 亿元。
3. 到期规模较占销售收入比例较低。根据各证券研究所对2012年房地产行业销售收入的预测，集合类房地产信托项目2012年到期规模为2 000亿元左右，占房地产行业销售收入的3.7%。分季度来看，2012年四个季度房地产集合信托到期规模分别为419亿元、518亿元、521亿元、558亿元，占房地产销售收入的比例为3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行业风险可控。
三、 2012年房地产信托兑付风险分析
面临2012年的兑付高峰，房地产信托能否安全的渡过是大家关心的问题。本部分将从房地产信托的行业监管、开发商资质、信托公司的风控以及信托项目本身等几个层面对房地产信托兑付是否存在风险进行简要分析。
1. 房地产信托监管严格有利于其风险控制。自2010 年底，银监会逐步加大了对房地产信托的监管力度，通过出台一系列的监管措施限制房地产信托的过度扩张。2011年6月，房地产信托被要求“事前报备”，项目立项须“窗口指导”；暂停房地产信托占比较重的信托公司的房地产信托业务；提示信托公司慎重对待房地产融资，督促信托公司加强对房地产项目运行情况的监控，使之能够及早发现问题，及早采取措施来解决；等等。防控风险逐步升级，这一系列的政策安排都有利于房地产风险的控制。
2. 房地产信托交易对手开发资质情况较好。最近两年房地产信托主要针对的一些比较好的企业或者是一些比较好的项目。根据用益信托对开发商资质的分类统计，最近两年房地产信托的主要交易对手58%为二级以上的开发资质。因此，只要严格按照房地产信托的风险控制实施，房地产信托行业的风险实际上是可控的，行业爆发这种系统性风险和整体风险可能性机会不大。
3. 信托公司对房地产项目融资更加谨慎。面对房地产市场持续宏观调控的现状，信托公司对房地产项目融资更加谨慎，对项目一些视察，对项目的运行、监控是更加频繁而且严格。房地产信托的“432标准”（即四证齐全，30%的资本金，房地产企业二级以上资质）促使信托公司在开展房地产信托业务时，有意识地挑全国百强的企业，或是区域龙头企业。信托公司的净资本管理办法，也是控制信托业务风险重要的工具。由于房地产信托业务的风险系数比较高，因而其房地产信托业务量会影响公司的风险资本，从而影响净资本。面对监管对于净资本的硬性要求，信托公司对于市场上的风险更加谨慎。
4. 房地产信托项目设计关键保障措施以防范风险。目前，房地产信托通常可分为四种：债权型，即信托公司与房地产企业形成债券债务关系，房地产企业提供抵押物的前提下，信托公司给予信托贷款；股权型，即信托公司与房地产企业形成所有权关系，信托公司为房地产企业提供信托资金，获得企业股权，可参与日常管理；收益型，以已建成并产生现金流的物业收益权为抵押，发行资产证券化产品；混合型，上述三种类型的混合。每种房地产信托类型都有着自己的关键保障措施防范风险，如：债权型关键保障措施是土地、土地使用权或在建工程抵押；股权型关键保障措施为信托公司参与日常管理；信托分层、融资方或管理那方承担劣后资金；财产收益型关键保障措是受让项目收益权；普遍使用的措施主要是股权质押；第三方连带担保。
在各类保障措施中，抵押物和结构化分层两类保障措施保障性最强。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的评估价值多在融资规模的2 倍左右，抵押率约50%，当融资方无力还款，抵押物可承受近50%的跌幅。结构化分层设计中，当信托项目遭受损失时，劣后资金需向优先受益人补偿。所以股权型信托采用结构化设计，融资方提供劣后资金是比较有效的保障措施。当信托项目资产损失在劣后资金比例以下时，普通投资者（有限受益人）的投资仍可保全。其他保障措施中，股权型信托计划中，信托公司介入开发项目日常管理也是信托公司主动管理、防止地产企业挪用资金的一种体现；融资企业大股东担保、企业实际控制人担保、关联方股权质押、融资方股权回购等都是房地产信托中常见的保障措施。
四、 房地产信托不能兑付下的应对措施分析
1. 延期兑付。依条款延期，许多信托计划中都会有此一条，并往往会因此许诺以投资者相对更高的回报率。通过召开受益人大会，经受益人大会同意，延期兑付。但这样操作意味着风险的递延以及信托公司的信誉丧失，信托公司在房地产信托产品上选择延期兑付较为慎重。如：华融信托。2011 年4 月底，华融信托与阳光新界合作发行的股权投资信托即将到期，阳光城不得不将该信托展期1 年至2012 年5 月18日，不过其融资成本已经高达13%。由于此项目为单一资金来源，股票质押，双方协议延期，风险较小。
2. 借新还旧。发一个新的信托产品，替换原有信托资金，借新还旧。在监管日益严格以及投资者对风险的关注，这种方式受到的关注和压力越来越大。
3. 第三方接盘。项目重组，出售抵押资产偿还投资者，一般接盘方包括信托公司、资产管理公司、房地产私募基金等等。如：大业信托公司和天津融创置地公司合作的一款房地产信托产品，项目引入了资产管理公司作为增信方，一旦信托计划到期不能兑付，则整体打包出售给资产管理公司，由其提供增信资金，包装成新的信托。
4. 自有资金接盘。如果既不能借新还旧，又不能变现抵押资产，那么信托公司就只能用自有资金接盘。即用自有资金接盘，收购投资者受益权，先完成兑付，然后再处置资产，或将房子建完再卖掉。《信托公司净资本管理办法》施行之后，信托公司普遍开始了增资潮，客观上具备了这种“兜底”的能力。从目前的情况来看，信托公司先用自有资金接盘，兑付投资者，再处置资产的可能性较大。
参考文献：
1. 孙婷.房地产信托兑付风险整体可控.中国房地产报，2012-03-05．
2. 杨静.房地产信托兑付高峰.房价下行压力加码． 第一财经日报，2012-02-20．
3. 张宁．房产信托新增规模持平保兑付提上日程． 证券时报，2011-12-23．
4. 卢先兵.近7000亿房地产信托兑付压顶.21世纪经济报道，2011-11-14．
重点项目：2012年上海市发展研究中心委托课题“上海房地产金融风险防范机制研究”（项目号：2012-GZ- 10）；浙江省杭州市哲学社会科学规划课题“杭州市廉租房与公租房的进入退出制度研究”（项目号：C12YJ03）。
房地产公司年会主题范文第4篇
从两端一起发力的摧花辣手，为历次宏观调控所仅见，从中不难品味此次秋风之猛烈。
政策“秋风”
“从中长期来看，粗放式的企业运作、土地投机的行业本质、住宅产业化起步的迟缓、统计管理手段的落后都说明了行业的技术层次有待提高。同时，较低行业门槛背景下企业数量的高速膨胀不仅造成行业结构零碎，还使得行业中超过半数的开发商缺乏完整经济景气周期的历练。当房地产行业在无法通过资本市场与金融创新获得资金补充，被迫高度依赖银行融资的状况下，大部分开发商在国家政策的重大调整与市场发生剧烈波动时，将普遍暴露于极大的风险之中。政府对房地产市场的‘有形之手’构成了中国房地产行业发展的最显著特征，整个行业的周期性波动更多地表现为政策驱动而不是市场驱动。政策的频繁更替造成的市场运行体制的不稳定性成为了影响房地产行业信用风险的最重要因素，也是导致国内房地产市场及其参与者的信用水平始终无法保持在较高位置的重要原因之一。”
在这份由新华财经的《中国房地产行业信用报告》中，明确指出了在目前状况下，国内房地产市场面临的各类信用风险中最重要的仍然是政策风险，并且这一趋势仍将在未来保持较长时间。
新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴博士认为，宏观经济条件变化对房地产企业生存影响巨大，很多中小规模的国内开发商行业经验积累少，对外部环境变化和行业趋势缺乏清醒的认识，未能提前预见到可能面临的严峻形势，在国家政策和国内外经济趋势已经非常明显的背景下，仍然在高点不停地买地和新建楼盘，甚至部分开发商因为贪念作祟，在行业销售趋势已经变化的背景下仍然不愿及时做出策略的调整，寄希望于行业的自我回升，所以现在于财务上开始陷入困难的境地。
房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年房地产商的支出达到一个顶峰，从2008年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中。
中国房地产开发商超过一半以上是2002年之后成立的，历史沉淀的不足以及行业内完整周期经验的缺失，使其高财务杠杆政策下坐享的巨额利润并不能反映公司的长期信用能力和可持续的发展潜力。跨地域、多项目、多品种、不同开发阶段组合以及资金管理的能力不足都是目前国内房地产开发商面临的普遍问题，而这些问题只有在行业进入调整期时才会逐步暴露，并可能由于步入银行信贷资产不良率的上升与银行收缩放贷之间的恶性循环而显著放大。陈松兴阐释了国家政策发生重大调整或市场发生剧烈波动时对房地产开发商带来的重大影响。
《中国房地产业信用报告》中还提到，管理层对金融领域的管制通过房地产行业本身的高财务杠杆属性予以传递，从而形成一定的放大效应。在1998年放松房地产信贷业务管制之前，中国的房地产业，尤其是住宅物业的发展速度受民众有限的购买力影响显著，但政策转变后住宅物业市场呈现爆发式增长。因此，新华财经认为，金融政策是影响中国房地产市场的核心驱动因子之一，2007年下半年金融政策进一步收紧后住宅市场的表现则进一步证明了这一点。
北京航空航天大学经济管理学院任若恩教授认为，从经济学角度来讲，价格是由市场供求来决定的。政府如果“打压”房地产商，那么供给方就会缩小供应，房价反而会提高。房地产作为商品的特殊性在于其兼具消费与投资的双重属性，它不是一个简单的商品。中国房地产市场发展初期的供给不足导致了投资性需求对消费性需求的挤出，加剧了供求关系的不平衡。怎么能够让房地产这个产品回归消费品的特征，是政府应该做的事情。“不要以为房价下跌是好事，百姓可以这么想问题，但政府不能这么想。房价跌得太狠了，就会出现断供。如果任由房价继续下跌，会引发很多问题。我们经济增长的基础是城镇化，中国农业人口非常多，但是靠农业来改善生活的空间非常有限，所以他们要进城。农民工能进入的行业只有房地产业和制造业。把房地产打垮了，这些人不就得回农村吗?”任若恩强调的是，经济如果衰退下去，这些人就会面临失业的危险。房地产是关乎中国经济发展的中长期问题。所以制订相关政策时要理性而非情绪化，永远要想到公众利益，这不是靠把房地产业压住就能解决的。“第二套房贷政策是很有意义的，既能解决房地产投资过热，又不至于过分伤害这个行业。制订经济政策的困难之处在于它没有完美的，和吃药一样，永远都是有副作用的。愿望是好的，最后的效果有可能副效应更大。根本的问题在于对形势的判断。”
“中国的房价统计非常混乱，关于中国房产问题的统计学很薄弱。一线城市和二线三线城市的房价差别巨大，很多问题无法清晰地刻画清楚。房价的形成以及其与收入的关系，没有建立在科学的基础上。”任若恩希望国家应该下一番功夫，把指标等体系建立起来，只有科学的基础才有科学的决策。这一点，同样在新华财经的《中国房地产信用报告》中有所佐证：房地产市场整体运行情况始终处于不透明、不清晰的状态，即使是政府也难以获得全部准确有效的市场数据，尤其是房价数据。虽然各地统计局与相关政府部门的数据是相对权威的，但因为有关结论被过度的学术化与专业化处理，因此与普通民众在日常生活中对真实房价的感受差异较大，并且由于统计口径不断变化，数据的连贯性和可比性也受到一定影响。
资金链“秋风”
一位国内民营企业房地产公司的CFO坦言，地产界如何应对严冬的问题，最主要的集中在资金链上。新兴市场普遍面临资本相对稀缺、中国房地产企业历史积累的欠缺、市场快速发展引发的需求膨胀，加剧了中国房地产开发商对资本的极度追逐，而多层次金融市场的不完善、资本配置效率的不足使得以银行贷款为主的传统融资渠道成为了中国房地产市场的主要资金来源。
银行业内人士指出，银行贷款最多不会超过企业的净资产，所以注册资金很小的企业，银行不可能提供太多的贷款。“政府鼓励朝阳企业，对于开发商贷款，政策面还是很紧的。即使申请贷款的房地产商具备资质，我们也会根据开发商的楼盘地点来判断回款情况。”按照央行“规模不变，增幅下降”的信贷投放原则，2008年金融机构新增贷款总量将不得超过2007年全年的3.63万亿元。银监会数据显示，上半年银行新增贷款达到了2.7万亿元，已达到去年总量的74％。
在传统直接融资渠道不
畅的背景下，金融创新的进一步受阻则使得整个行业面临的资金紧张形势更为严峻。其中，严厉的金融管制、法律环境的不完善以及市场投资者的不成熟是导致金融创新受阻的主要原因。目前管理层对与房地产有关的金融业务的管理实行的是市场机制与窗口指导并存的机制。以银行信贷市场为例，一方面允许各商业银行通过自由竞争为房地产市场提供资金支持，其限制主要表现为通过调整存贷款利率、存款准备金率、超额准备金率、公开市场操作等市场化的手段；另一方面又根据国家政策导向，利用国家是金融机构实际控制人的身份，通过信贷额度总量管理、期限与类别调整，甚至直接窗口指导、干预具体信贷的发放，实现对房地产信贷市场的管理。政府对其他金融领域的管制也对房地产行业的发展产生了重要的影响，如对房地产公司首次公开发行与再融资审批的管理，信贷资产证券化、房地产投资信托(REITs)等的发展迟缓都在资金的供应方面对房地产市场形成了制约。
陈松兴认为，在房地产市场发展初期，在总体供应仍然偏紧的行业背景下，通过抑制投资或投机炒作房地产有利于行业的中长期健康发展，也有助于缓解由于房价上涨过快引发的社会矛盾，但有关政策的效果依然是值得关注的，因为从国际经验以及目前国内部分地区出现的情况来看，金融政策的收紧对高收入人群的影响并不明显，反而会对中低收入人群的购买需求影响更大。
对于社会普遍寄予厚望的金融创新领域，陈松兴并不十分看好。“地产金融创新是有特别明显的杠杆包装因素在内的。美国次贷危机以后，以房地产为主的结构化融资产品，在国内短期恐怕很难被推动。”所有的结构化融资产品虽然通过“现金流分层”等技术手段实现了不同的信用级别，但从现在的实际结果来看，这种“包装”手段仍然存在很多缺陷，只是对根本问题的暂时掩盖而已。所以在国内推出一些“再包装的”结构化金融产品的话，短期内难度将会特别高。通过金融创新来为房地产市场的发展提供新的动力的可能性在中短期内并不大。
在全国主要大城市成交低迷的情况下，房地产业内发出的“救市”声不断。今年7月，中房协更是以鲜明的利益代言人角色要求中央政府给予宽松的信贷金融政策，来支持房地产业的发展。
就在美林公司宣布被美国银行收购、雷曼兄弟申请破产程序的当晚，中国央行宣布：从9月16日起，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点；9月25日起，下调除中、农、工、建、交五大行和邮政储蓄银行之外的所有银行的存款准备金率1个百分点，汶川震区法人机构下调2个百分点。此举完全颠覆了此前“从紧”基调的举措。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，“双降”对于房地产行业和市场纯属利好，对于防止房价大落和稳定市场预期有积极作用。同时他也强调这绝不是一剂“特效药”，从政策的运行机制分析，货币政策天生就是“慢上劲”，具有明显的滞后效应，想要“毕其功于一役”是不可能的，往往需要多次同向增加“用药量”，方能完成由量变到质变的过程。而社科院金融研究所研究员易宪容则在其博客中发表意见，“双降政策出台，重点是刺激国内经济增长，而不是对房地产救市。”
南京市政府9月27日高调了《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，共20条政策涉及房产、国土、物价、税收、财政、建委、人行南京分行、规划、发改委、人防、市政公用、工商、公安等与楼市有关的所有部门，其中购房补贴、公积金贷款都将给购房市民提供最直接的优惠，力度前所未有。这20条房产新政被称为“融成都、西安、常州”等地救市政策为一体的“集大成者”。
对于未来从紧的货币政策是否会放开，任若恩持谨慎并乐观的态度。“货币政策会逐步放开，是早晚的问题。但是放松是对于中小企业，哪天会放松到房地产企业还不好说。我知道政府在面对新的问题，如果你承认中国经济在向下走的前提，那么就应该刺激内需。消费的空间很有限，这个规律不可违背。”
“表面风光”的净利润与“内心彷徨”的现金流
房地产企业资金的短缺一方面是由于银根的紧缩，资本市场融资的效率降低，更重要的原因是在2007年行业景气时，很多企业采取了快速扩张战略。根据中信证券房地产金融组《2008年度房地产行业分析报告》统计显示，房地产企业的规模在2008年迅速膨胀，SW(申万)房地产板块在2008年中期存货规模达到了4004亿元，同比增长77.46％总资产规模达到了6849亿元，同比增长59.85％；规模的扩张遇到销售的低迷，房地产企业的资金压力就开始显现，并随着行业调整的持续而越来越大。譬如2007年上半年，SW房地产板块经营性现金净流出额为82.72亿元，而到2008年上半年，净流出额达到了327..29亿元；2007年上半年现金及现金等价物净增加额为96.60亿元，而2008年上半年缩减为30.49亿元。
中信证券房地产金融组行业专家丁勇才向记者表示，从房地产上市公司2008年半年报的财务数据来看，净利润比去年同期涨50.61％，每股盈利相对于去年同期略涨，仅有8.48％，而净资产收益率实际上是负增长了，此外，经营性现金流和投资性现金流更已经朝着不好的方向发展了：投资性现金净流出额明显减少，表明房地产公司的投资活动收缩明显，譬如，房地产企业购置土地增速明显放缓；经营性现金净流出额为负值，且进一步扩大，表明通过销售收回来的资金减少了，但建筑工程款等费用支出却并未减少，也就是说，房地产企业面临的资金压力越来越大。
与此同时，随着证券市场大幅下跌，房地产板块市盈率估值明显回落，目前已处于国际市场的低端。国内A股2008年、2009年预测市盈率分别为11.7倍和9.5倍，估值水平与H股基本一致。在港上市内地股2008年、2009年预测市盈率分别为11.7倍和9.2倍，市盈率估值低于香港本地股16.1倍(2009年)和全球均值14.4倍(2009年)。
针对于房地产上市公司中报净利润同比增长50.61％这一“表面风光”的数据，丁勇才解释道，“相对其他行业，房地产行业的会计收入确认比较特殊。根据企业会计准则，商品房销售收入的确认原则是以商品房的报酬、风险及控制权发生转移并且收入、成本可计量来确定的。由于商品房销售大多实行预售，根据《合同法》(1999年)以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)，商品房的损毁风险在预售阶段并没有转移，只有到竣工验收合格后交付使用阶段才能实现。因此，房地产企业从获得商品房预售价款到最终确认销售收入，一般需要6～12个月或更长时间。
换言之，2008年的销售情况更多的是影响2009年和2010年的业绩，因此2008年中期的净利润基本上是去年的销售业绩平滑到今年的结果。”
北京师范大学金融研究中心在9月的《2008年中国房地产业资金报告》中，对2009年的房地产市场有两种预测，中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元，短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。
从资金来源来看，房地产商的资金主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益。从统计的数字来看，2008年以来开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。到2008年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅0.5％，与前期30％～40％的增幅相去甚远。定金及预付款增幅6.6％，其他资金增幅1.3％，也和前期差距很大。
北京师范大学经济研究中心主任钟伟认为，目前房地产行业的遭遇并不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏。这种预期变坏产生了“三重紧缩”效应：第一重紧缩是消费延迟，无论是投资型还是自用型购房者均持币待购，这种观望本身就是一个不断恶化预期的自我循环。今年年初以来按揭贷款拒绝率没有上升，但申请件数的停滞就充分反应了这种观望情绪；第二重紧缩是，即便商业银行意识到对房地产行业过度收紧贷款可能会使得行业调整更加雪上加霜，从银行整体决策来看，适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的，但从单个银行的决策来看，率先收紧开发贷款就成为“囚徒困境”式的必然选择，哪家银行率先收紧了开发贷款，就把房地产行业景气下行带来的风险转嫁给了尚未收紧房贷的银行；第三重紧缩是，我国房地产开发模式很大程度上是快速拿地、快速开发、快速销售的模式，这种模式不能保证房地产企业获得最好的项目利润率，但有助于其规避市场风险，在销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临在建项目资金压力、建造成本上升压力、土地储备资金压力、资金成本压力等几乎全方位的压力，市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。上述三重紧缩，均不是通过简单放松房地产行业的信贷可以解决的。
自救八招
目前，部分小开发商困难较大，甚至面临停工的局面，而大型房地产开发公司则没有外界想像得那般“不堪”。北京京威房地产开发有限公司副总经理陈莉认为大浪淘沙更有利于行业整体发展。作为香港盈科大衍地产开发有限公司的全资子公司，京威房地产主要开发项目为北京盈科中心，公司主营业务为房地产开发及物业管理，是一家实力雄厚的中外合作企业。“各种政策的纷纷出台必然对地产行业有影响，但地产是分业态分区位的，有着不同的细分市场，政策影响的是基本面，所以当行业洗牌时，并不是很糟糕的事情。行业发展越有秩序越有利于企业的长远发展。危机中总是蕴含机遇，对于久经考验的有综合实力的企业，相对于单一型项目而言，能够分散系统风险。”
事实上，更为广泛的行业自救运动已经全面展开。
大幅降价，快速回笼资金
从目前的情况看，一些质地相对较好的上市公司因为融资渠道较多，状况略好。此时，合理安排销售策略很重要，在不景气的市况下，争取尽可能多的销售回款确实是一种解决资金链问题的有效办法。
市场环境变化，营销也随之变化。在楼市买卖双方的持续对峙中，一些开发商已经坐不住了――在直接降价存在“风险”的情况下，越来越多的开发商选择了“隐性降价”。业内人士分析，直接降价是开发商最不愿意或者说万不得已才会采用的手段，因为率先主动降价可能被“千夫所指”，甚至在“买涨不买跌”的观念下加重市场观望，同时也可能引发与前期已购房业主的矛盾，所以，“犹抱琵琶半遮面”的隐性降价方式成为开发商的首选。
降价是有效的，关键看是否降到位。嗅觉敏锐的万科降得最早也最猛，回笼资金力度也最大，前半年销售额比去年同期有所上升。保利在广州的楼盘紧随着万科降价，早就回收了资金。碧桂园在珠三角一直埋头推低价盘，资金回流速度很快。
放缓投资节奏
由于对市场前景普遍看淡，内地开发商已明显放慢投资节奏，下调了年度经营计划。
万科将开工面积由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅19.5％；同时竣工面积从689万平方米减少到586万平方米，减幅14.9％。首创执行董事兼总裁唐军称，今年全年销售面积将由年初目标的80万平方米，减少48.75％至41万平方米；动工面积由150万平方米，降低60％至60万平方米，而竣工面积亦由142万平方米减少26.76％，至104万平方米。至于2009年竣工面积，更将由约200万平方米，大幅减至88万平方米。
据中信证券分析，万科和首创在中报中不约而同地削减其未来动工及销售预期，足见房企对目前楼市预期的谨慎。万科、首创的此次调整，或许是行业中多数企业经营计划调整的缩影，预计今后越来越多的房企做出相应调整，导致的结果是减少未来1～2年的市场供给情况，使整个市场形势、预期产生更大的起伏。
借壳上市，以谋后市
丁勇才表示，证券市场行情不好时，借壳上市的比较多，因为这个时期借壳成本相对较低，并且壳公司转让壳的意愿比较强烈。当然，证监会也希望新资产注入壳公司来提高上市公司质量。
尽管如此，借壳上市并不是一帆风顺的事情。比如，华远地产与湖北幸福实业股份有限公司达成一致，对幸福实业进行重组，以幸福实业吸收合并华远地产的方式实现借壳上市。其借壳经历了一番波折。去年11月华远地产通过了证监会对其资产交割产权过户等程序的审核。但今年8月28日才预示着这个过程基本上没有障碍，借壳过程基本完成。由于华远地产借壳幸福实业采取的是先减资、再换股吸收合并，后股改送股的方式，相关手续会比一般的借壳方式复杂，因而从方案获批到正式挂牌，华远地产用了10个多月的时间。
抢跑增发，前途未卜
金融街控股股份有限公司今年1月9日的公开路演公告称，其公开增发不超过3亿新股，融资规模超80亿元。地产商普遍缺钱的今天，如此融资规模让人艳羡。齐鲁证券分析师涂力磊表示，考虑到自2007年以来，房地产
获得资金来源的途径正在逐渐收紧，可以取得资金来源的公司，在今后的发展中将占据更大的主动优势。6月30日招商地产增发募资80亿元也已获得有条件审核通过。
不过，近来增发这一路径有被堵死的迹象。8月22日，泛海建设公告称，公司公开增发不超过1.8亿股，拟募集资金65亿元的计划未获得证监会审核通过。公司表示，2008年8月22日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会2008年第121次工作会议审核了公司公开增发A股股票事宜，最终审核结果是未通过。泛海建设也成为继金地集团后，又一家公开增发被否的房地产A股上市公司。
绕道公司债，强者恒强
业内人士普遍认为，股市疲弱时，公司债是很好的筹资选择。由于对公司规模有限制，所以大企业再次占得先机。
8月11日，万通地产公告称，公司董事会通过拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元公司债券的议案，期限不超过五年(含五年)，可向公司原股东优先配售。据公告，万通拟发行的公司债将用于补充公司流动资金。新疆广汇实业股份有限公司于2008年8月13日召开2008年第三次临时股东大会，会议以现场投票与网络投票相结合的表决方式审议通过决议。决议称，关于发行不超过人民币10亿元公司债券的议案，本次发行公司债券不向公司股东配售，债券的存续期限为5～10年。该事项尚需取得中国证监会的批准。
8月26日，万科A公告称，其今日收到中国证监会对其公开发行公司债的核准批复。根据公告，本期债券基本发行规模为45亿元，共计4500万张，发行价格为100元／张。根据市场情况可超额增发不超过14亿元，最终发行规模不超过59亿元。万科长期以来稳定、良好的盈利与增长是其发行公司债的重要基础，这既是公司持续经营、健康发展的前提，也是未来还本付息资金的最终来源。五年又一期数据显示，万科的销售毛利率自2003年以来一直稳步增长，即便是在2008年上半年房地产市场进入调整期后，仍高达41.05％。2006年与2007年房地产市场高涨，万科营业收入迅速大幅度提高，同比增长率分别高达69％与99％。万科拟将本期债券募集资金中的15亿元用于偿还公司一年内到期的长期借款及短期借款，44亿元用于补充流动资金。
股权转让。止损或止赢
“转让项目公司股权(背后是转让房地产开发项目)以缓解资金压力，同时还可提前回收项目投资和实现项目利润，不失成为越来越多房地产企业的较好选择。”丁勇才预计随着时间的推移，只要市场不能快速回暖，这种项目转让活动可能将逐步增多。
8月20日，中铁二局公告称，公司拟将持有的成都中铁锦华置业有限公司89.2％的股权和公司控股子公司中铁二局贵州锦龙房地产开发有限公司所持有的中铁锦华4.25％的股权，以6300万元价格全部转让给成都华山高校投资管理有限公司。通过实施本次转让，公司可实现转让收益税前5303.46元，累计实现收益4102万元。本次股权转让获得的资金主要用于弥补公司流动资金。
8月23日，招商地产股权转让公告。公告称，公司将出让旗下子公司富城(中国)有限公司100％股权，转让价格为17.5亿元。此次股权转让将给公司带来近1900万元的收益。业内人士猜测，招商地产此次转让股权可能是为了缓解目前资金链紧张问题。
信托融资，值得期待
今年年初，招商地产宣布将通过信托方式融资；8月20日，中铁二局公告称，公司决定通过信托方式为地产子公司融资10亿元，用于全资子公司盈庭置业项目开发建设。信托融资成为强大的国资背景地产上市公司的一种热门选择。随着宏观调控的深入，建立多渠道的融资体系成为众多房地产公司的当务之急。信托融资成本相对银行贷款要高，所以之前一些融资能力强的国资背景上市公司很少尝试信托融资。集合式信托理财募集资金向房地产项目贷款，在一线城市大概是10％左右，还不包括银行和信托机构收取的各种费用。目前银行贷款基准利率是7.56％，即使上浮20％，也没有超过10％。因此，信托融资的成本大约比贷款融资高2至3个百分点。虽然融资成本明显高于贷款，但仍然有更多国资背景上市公司开始打信托融资的算盘。
财团输血，聪明的创新
远洋地产于8月26日公告称，公司与一个由多家银行组成的银团订立融资协议，据此银团同意向本公司授予一项最多达2.15亿美元的两年期贷款融资。公告称，该项贷款融资将用于本集团的一般营运资金需求，包括本集团于内地的任何成员公司的房地产发展项目。据了解，为远洋地产提供该笔银团贷款的银行包括：中国银行(香港)、渣打银行(香港)、中国工商银行集团(工银亚洲／诚兴银行)、交通银行香港分行、东亚银行。贷款模式为俱乐部贷款(club deal)，贷款利率为LIBOR+2.25％的浮动利率。目前的LIBOR(伦敦银行同业拆借利率)大约为3％，即使加上2.25％也低于目前中国内地的贷款利率。此外，远洋地产的营业收入以人民币计算，因此还可以获益于两年间人民币的潜在升值。
中粮地产于8月13日公告称将向母公司中粮集团借钱，为中粮地产输血20.67亿元。中粮地产称，因为公司经营发展需要，董事会决定向中粮集团申请不超过20.67亿元人民币的借款，期限为一年。借款利率将执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率，也就是7.47％。中粮集团向上市公司的“输血”，将通过银行以委托贷款的形式发放。
风继续吹?
可以预见的是，在短期内这股猛烈的秋风不会戛然而止。
这也为国内地产业的并购整合带来了机会。一方面，房地产企业面临经营业绩下降的压力越来越大，存在通过收购其他企业获得规模效应以降低经营成本的内在推动力；另一方面，国资委主导的央企地产业务重组整合、外资借道并购进入内地房地产市场以及中小房地产企业加速联合等，也增大了并购整合机会的外部推动力。
房地产公司年会主题范文第5篇
时光荏苒，白驹过隙，一段时间的工作已经结束了，回顾这段时间的工作，在取得成绩的同时，我们也找到了工作中的不足和问题。以下是小编整理的房地产个人工作总结，希望可以提供给大家进行参考和借鉴。
房地产个人工作总结1时光飞逝，转眼间，上半年已经过去了，经过这半年的工作，为此作以下工作总结，也为下半年的工作能更顺利的展开。
实践活动中提升行政效能，创新推进项目建设和房产营销等工作，全县城乡房管事业呈现蓬勃发展的良好态势，顺利完成了“双过半”目标任务。现将20__年上半年工作总结和下半年工作打算的报告如下。
一、20__年上半年工作总结
(一)房地产业持续健康发展。全县房地产固定投资完成___亿元，同比增长26.54%;商品房销售面积106.68万平方米，同比增长34.14%;新引进和裕欧景、阳光欣城、银河春天三期、美茵庄园、金控金融中心等5个房地产项目，到位县外资金___亿元，同比增长17.58%。
(二)公租房项目建设有力有效。20__年312套公租房续建项目主体封顶，目前正进行项目总平施工和配套设施建设，预计年底竣工;20__年100套公租房续建项目，预计20__年6月底竣工;20__年新建118套公租房项目正有序推进、正常建设。共发放廉租房租赁补贴149户(其中新增3户)，发放租赁补贴___万元，完成全年目标任务的99.3%。
(三)棚户区改造稳步推进。20__年计划启动第一批5个项目的改造工作。现已启动的赵镇棚户区改造一期项目(包括赵镇爱国巷、团结巷和五星巷棚户区3个区域)，总占地面积24.95亩，拆迁户数308户，总拆迁面积12095平方米，计划投资___万元。上半年全县签订征收协议87户，完成全年目标任务43%，预计全年能够完成308户，完成目标任务154%。
(四)城市营销力争突破。上半年，通过异地巡展、营销活动、媒体推广以及借势节庆开展营销活动等，有效提升了我县的知名度和美誉度。开展了“金堂首届迎春灯会”、“教育金堂、财富金堂”走进西昌、“情系中江客户联谊会”、“成都品牌房产走进青海”等主题营销活动;借势油菜花节、菌博会、铁人三项赛等节庆赛事活动，加大城市宣传力度;以三星片区为试点，在华西都市报、成都商报等主流媒体上大篇幅的宣传三星片区区域价值、发展前景以及我县人居环境、旅游资源和交通优势;借助成都电视台《小刚刚刚好》、《深夜快递》等栏目平台以及成南高速立柱广告、成德南高速跨线桥广告对金堂城市形象进行了宣传;利用金堂电视台、《新金堂》、《魅力金堂》等宣传平台，持续推广城市形象。
(五)市场监管和项目促建并举并进。把严格市场监管与优质政务服务统筹起来。大力推行商品房销售现场公示系统，提高开机率;积极探索商品房预售资金监管新方式;加强专项执法检查，重点对开发企业商品房预售资金、销售现场、合同备案、促销广告等进行严格监管，对成阿新城项目违规售房实施了行政处罚，对责令整改缓慢和拒不整改的锦绣香江、星岛国际、华地财富广场等项目作出关闭项目网签的处理。同时，加大对开发企业的政务服务力度，提高政务服务质量和水平，组织、协调召开房地产联席会议4次，到房地产项目现场解决问题6次，协调解决了金山国际、恒合时代城、鹭洲城邦、润利鑫项目、维罗纳等项目的用电、用水、阻工、市政道路建设等影响项目建设和销售问题，并协助鹭洲城邦、华尔兹、胜业望园、希望未来城、恒合时代城等项目办理报规报建手续。
(六)物业管理进一步规范。新增物业管理区域11个，面积65万平方米。推动62个100户以上农集区物业管理规范化建设，其中9个农集区聘用了6个物管公司进行物业服务。积极会同相关部门，探索建立物业管理矛盾纠纷处置长效工作机制，充分调动物业管理各类参与主体的积极性。上半年，调处华泰小区、森林小区、金沙小区等纠纷35起，回复涉及物管的信访件55个，按时办结率达100%。
(七)产权产籍管理逐步完善。按照法规政策和制度规定，共办理产权证登记10551件，归档10551件。其中新建房屋初始登记519件，转移登记4459件，抵押登记4075件，其他登记1498件。同时，房屋信息查询利用制度进一步完善，有效防止房屋信息泄露，确保房屋信息使用安全。
(八)确保全县房屋住用安全。重点开展了学校、幼儿园、医院、电影 院、市场等公共场所房屋住用安全检查。对全县7家单位玻璃幕墙使用安全进行了专项检查。完成铁人三项赛、龙舟节等重大节庆临时建筑物安全检查任务。对全县城乡居民用房进行安全检查，发出整改通知书84份，并督促整改到位，无房屋安全事故发生。
(九)扎实开展群众路线教育实践活动。严格按照县委总体部署，结合我局工作实际，采用“找准两个载体、抓好三个结合、坚持四个走访、着力五个解决”的活动方式，扎实推进群众路线教育实践活动。把群众路线教育实践活动与党风廉政建设和正风肃纪工作有机结合，扎实开展第一阶段工作，广泛征求意见，查找问题，建立台账，实行问题管理，着力提升队伍素质能力和行政效能，打造政治坚定、业务精良、作风过硬的房管干部队伍。深入开展“走基层”、“五进”等活动，做好了联系服务群众、企业和对口帮扶等工作。
二、工作中存在的薄弱环节及其原因
(一)房产市场执法力度不够。部分销售项目现场公示系统未按时开机，公布信息不及时，存在有误导消费者的现象;预售资金监管不够严格。主要原因是：侧重于强调政务服务，市场执法失之于软;预售资金监管部门协调性、联动性不足，合力不够。
(二)项目促建任务落实较慢。对于房地产项目促建确定的任务，相关职能部门在推进过程中，主动服务意识较差，配合解决问题力度不够，甚至落不到实处。特别是项目协调用地、用电和设施配套等方面落实较慢。主要原因是：部门本位意识较重，服务意识较差，有安排无督促，有任务缺落实。
(三)棚户区改造搬迁和资金压力大。搬迁进度较慢，项目资金缺口大。主要原因是：搬迁群众对搬迁补偿和安置期望值过高影响搬迁进度，改造地块商业开发价值小。
(四)物业小区矛盾纠纷多发频发。随着房地产业的发展，物业小区不断增多，居民维权意识增强，加之个别物业服务企业行为不规范，导致物业小区各类矛盾纠纷层出不穷。主要原因是：物业小区管理是综合性工作，除属地管理外，涉及行业主管部门较多，部门之间的协调联动不足，一定程度上影响小区矛盾纠纷的解决。
(五)城市营销创新不足。城市营销与相关部门联动不够，营销方法和手段上贴近市场、贴近对象方面还不够，针对西北地区市场的团购仍未实现实质性突破。主要原因是：在营销方法和手段上不够大胆，接地气不够。
三、下一步工作打算
下半年工作中，我局将紧紧围绕县委、县政府中心工作，按照“稳中快进、改革创新、统筹发展、全域开放”的工作基调，争当“四个标兵”，奋力完成全年各项目标任务。
(一)千方百计确保房地产业持续健康发展。加大房地产项目招商力度，积极引进知名房企提高项目打造的质量和水平，进一步推动城市综合体、纯商业、纯住宅等房地产项目连片发展，提高宜居水平，推进我县房地产业转型升级。加强房地产市场形势研判，稳定企业和购房者预期，尽力缓解经济波动引起的下行压力，确保全年目标任务顺利完成。
(二)有序推进住房保障工程建设。在把好工程质量、专项资金和建设过程安全“三关”的前提下，加快工程进度，确保完成20__年300套公租房项目分配安置和加快续建、新建公租房项目建设。通过在具体操作中设定不同的收入、住房申请条件、采用市场定价、租补分离、梯度保障的方式，实现廉租房与公租房并轨运行。廉租房住户审查不合格但符合公租房保障条件的调为申请公租房，有效解决保障房类型单一、“只进不出”等问题。
(三)加大棚户区改造力度。进一步完善全县棚户区改造项目计划，深入研究项目实施的稳定风险和可行性，加大项目资金争取力度和融资力度。充分借鉴“曹家巷改造模式”以及其他先进地区的经验和有益做法，结合我县实际，进一步完善和出台优惠政策，调动群众参与改造的积极性，切实改善棚户区群众居住条件。20__年7月上旬，在完成赵镇棚户区改造一期项目已启动区域的模拟搬迁前期工作基础上，加快推进模拟搬迁协议签订工作，确保全年改造任务的顺利完成。
(四)深入推进城市营销。突破传统房产营销模式，谋求更加贴近市场、更加合理有效的办法深化城市营销和房产促销工作。重点以优惠促销、资源团购为切入点，突破新疆、西藏、青海在内的西北市场的团购渠道，实现城市营销效果的化。通过在新疆、阿坝、凉山等地异地巡展，进一步巩固市场;积极筹备。
(五)加强房产市场和物业监管。完善全县房地产市场监管工作机制，推动建设、工商、税务、城 管、银监等部门联动，清理整顿房地产开发建设、商品房销售、中介服务机构的违规违法行为，严查各种违法违规行为，规范房地产业开发销售及售后服务流程，重点加强预售资金监管、房地产广告、公示系统在线情况等监管，确保我县房产市场有序运行。同时，建立健全物业管理长效机制。充分落实县级部门、辖区乡镇政府、社区(村)管理责任，通过以奖代罚的方式，激励各部门各乡镇参与物业管理的积极性和工作责任的有效落实;制定物业企业准入机制，严格物业企业资质备案及合同备案制，实现退出备案率达100%。
(六)加强项目促建服务。以推动部门联动落实促建工作任务为目标，以解决企业实际困难、促进房地产项目加快建设为重点，进一步提升政务服务质量，积极协调各部门落实解决房地产项目在筹备、建设、销售、交房、办 证过程中存在的问题和困难，推进项目加快建设。同时，加强尚缘国际、成阿新城、水城学府等问题项目的稳定风险管控，积极协调、会同相关部门解决项目遗留问题，切实降低维稳压力和行政风险。
(七)高标准开展群众路线教育实践活动。严格按照全县统一要求，不打折扣，不搞变通，认真落实第二阶段和第三阶段各项具体工作，把党风廉政建设和正风肃纪工作作为群众路线教育实践活动的重要内容。紧密结合房管工作实际，进一步用好“三视三问”群众工作法，建立健全群众诉求解决机制，实行台账管理、问题管理，大力解决密切关系群众切身利益的问题、联系服务群众“最后一公里”的问题等，着力建设一支为民务实清廉的房管干部队伍。
房地产个人工作总结2不知不觉中，20__已接近尾声，加入__房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20__是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这1年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将半年工作做以下几方面总结。
一、学习方面
学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面
刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。
三、专业知识和技巧
在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。
四、细节决定成败
从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。
有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。
五、展望未来
20__这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿。俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。
六、总结半年来的工作
自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，20__年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
1、依据20__年销售情况和市场变化，自己计划将工作重点放在中重点类客户群。
2、针对购买力不足的客户群中，寻找有实力客户，以扩大销售渠道。
3、为积极配合其他销售人员和工作人员，做好销售的宣传的造势。
4、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，力求不断提高自己的综合素质，为企业的再发展奠定人力资源基础。
5、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。
积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。
6、制订学习计划。
做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆。
7、为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。
今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!
房地产个人工作总结320__年已经过去，新的挑战又在眼前。在20__年里，有压力也有挑战。年初的时候，房地产市场还没有完全复苏，那时的压力其实挺大的。客户有着重重顾虑，媒体有各种不利宣传，我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力，在稍后的几个月里，房市回升，我和同事们抓紧时机，达到了公司指标，创造了不错了业绩。
在实践工作中，我又对销售有了新的体验，在此我总结几点与大家分享：
一、不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反效果。
二、了解客户需求。第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。
三、推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势，做到对客户的所有问题都有合理解释，但对于明显硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有完美的，要使客户了解，如果你看到了完美的，那必定存在谎言。
四、保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们会将喜爱传递，资源无穷无尽。
五、确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其它楼盘，都可以增加客户的信任度。
六、团结、协作，好的团队所必需的。
自己也还存在一些需要改进之处：
1、有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。
其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。
2、对客户关切不够。
有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。
现今我已来工作半年多了，在上半年的工作中，本人的销售套数为69套，总销额为6千万。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知识和对青岛各个地区的了解，不但要做好这个项目，更要跟着公司一起转战南北，开拓新的战场。
在此，我非常感谢领导给我的这次锻炼机会，我也会更加努力的去工作，去学习，交出自己满意的成绩单。
房地产个人工作总结4本人自20__年_月_日加入__房地产集团有限公司，任职营销策划部文员，转眼20__年快接近尾声，在即将踏入20__年之际，我感慨良多。回首过去，在各位领导的悉心关怀与同事们的帮助下，通过自身的不懈努力，在短时间内适应了新的工作环境，在新的工作岗位上我虚心学习、忠于职责，较好地完成了各项工作任务，工作上取得了一定的成效，现将本人入职以来的工作情况总结如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作。
这是我初到中山的第一份工作，面对是全新的工作环境，但庆幸的是在以往的工作经验中我积累了一定的销售文员工作经验，使得销售统计工作在短时间内即可上手。除此以外，为了尽快适应新的工作岗位与环境，我自觉加强学习、适时调整工作思路、总结工作方法，现已基本能胜任本职工作。
二、心系本职工作，认真履行职责。
(一)认真细致做好销售统计工作。
自入职接手销售统计工作以来，我认真仔细地核对每天的成交数据，严格按照销售报表工作要求制作每期的报表，所制作的销售报表出错率越来越少，基本上每月报表出错率不超过三次，个别月份甚至还取得了零次出错的好成绩。
(二)积极主动做好文案管理工作。
大半年以来，除了销售统计工作之外，部门日常文件的收发工作也很重要。期间主要完成了以下两方面的工作：
1、资料录入和文档编排工作:对营销部涉及的资料文档及有关会议记录，我在认真做好录入与编排打印工作基础上，根据工作需要及领导安排，及时高效地完成了各项请示、报告、协调单等文件的草拟工作。
2、档案管理工作:对于营销部日常文书档案按相关工作标准进行规范化的分类管理，再运用平时维护与定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记工作;
在20__年12月18日公司行政人事部例行的文件检查中，营销部获得了92分的良好成绩。
(三)做好保密的工作。
营销策划部日常的决策内容是直接影响到公司利益的关键。故在日常会议或文件传送过程中，凡涉及到公司机密内容的，我均做到了以公司的利益为重，决不外泄公司机密，因为我明白:这是职业道德中最基本的。
(四)协助财务部发放景三、四期二标段房产证工作。
在20__年11月至12月初期间，逢周一至周五整理景三、四期二标段发放房产证的清单，以短信形式通知业主前业领取房产证，并协助财务部进行 房产证发工作，到目前为止，已有500多户业主领取了房产证。
(五)做好部门物料申购、发放工作。
在物资管理方面，我严格按照公司物资管理制度做好部门每天的物品申领、发放、登记管理工作;再根据部门工作需要认真做好部门每月所需物品的申购计划，并在规定时间内(每月25日前)递交集团公司行政人事部进行审批。
(六)做好部门日常文件会审及传阅工作。
对于日常部门需会审的文件，及时递交会审部门并密切跟进会审进度，以确保文件在规定时间内完成会审，不耽误部门工作的正常开展，同时做好相关文件的传阅工作。
三、主要经验和收获
在公司工作的半年时间以来，在同事们的积极配合下我得以完成各项工作，取得了一定成绩，与此同时我得到了以下方面的经验和收获。
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。
(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。
(三)只有坚持原则、落实制度，才能更好地履行岗位职责。
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把份内的工作做好。
四、工作中存在的不足
由于工作实践不够全面，我在20__年工作中仍存在以下的不足。
(一)日常工作中与其它同事的沟通欠缺，工作开展得还不够充分。
(二)对公司的发展史及企业文化不够深入了解。
(三)岗位专业知识不充足，实际工作中走了一些弯路。
五、20__年度工作计划
针对20__年工作中存在的不足，为了更好地完成下一年度的工作，我将重点做好以下几个方面：
(一)利用工作之外的时间，多学习房地产相关专业服务知识。
(二)加强对本岗位知识的学习，以便进一步地提高工作效率。
(三)进一步加强部门物资的管理工作。
(四)加强部门会审文件的跟进力度。
(五)认真制作各类销售报表，仔细核对相关数据，以保证报表的正确率。
(六)更深入了解公司的发展历史与企业文化，使自己更好地融入公司这个大家庭。
(七)加强与同事之间的沟通，以利于工作的更高效开展。
房地产个人工作总结520__年地产综合办公室围绕本部门工作职责，充分发挥后勤管家、督查检查、协调服务三个作用，在公司领导的正确领导下，其他部门的大力支持配合下，经过地产综合办公室全体同事的共同努力，较好的完成了各项工作任务，现将工作情况总结如下：
1、地产综合办公室配合地产公司领导参与、修订、拟定了地产公司各项规章制度，做好了各类文件和报告的文字工作的起草，较好的完成了地产公司各种会议记录、整理和会议相关决议的实施工作。
认真做好地产公司各类文件的收发、登记和督办工作;按总公司领导指示为实现地产公司档案的规范化，10月份办公室积极与市档案局联系学习档案的管理方法、规范流程、拷贝电子文件等，逐步实现了所有文件资料统一归档，方便各部室查阅。地产公司各项规章制度在__月底最终装订成册。
2、地产公司的各类印章、证照是地产公司管理经营工作顺利开展的重要凭证。
地产公司工商营业执照在年检过程中遇到一些困难(缺少物业管理资质)，办公室积极与市工商局相关部门联系，了解年检证照的手续，认真准备办理资料，在最短的时间内就办好了地产公司工商营业执照的年检工作;同时完善公司印章管理工作，按董事长要求对地产公司印章设专人管理，并制定了详细的印章管理制度及使用流程，对所有文件、材料必须有领导签字才能盖章，未出现印章管理失误现象。
3、落实地产公司人事、劳资管理工作。
组织落实地产公司的劳动、人事、工资管理工作，根据公司领导要求，6月底地产公司与市人才中心、新入职员工签订了三方人才派遣协议，按照有关规定，已办好每位员工各类保险手续、公积金(养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金)。体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧。
4、切实抓好地产公司企业日常管理、福利工作。
按照预算审批制度，组织落实地产公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。在7月初为地产公司员工宿舍和工地安装了空调，使大家在炎热的夏天有一个舒适的工作和住宿环境，同时发放了防暑降温费。并按照季度时间表发放了每季度的劳保费。
5、为加强地产公司办公网络的管理，保证办公网络畅通无阻。
对各部室办公设备进行了及时清理维护(电脑、电话、打印机、传真机、复印机)，使办公系统得以运行正常。
6、为加强公司环境卫生、安全防盗的管理。
较好的完成了公司房屋、水、电、门窗的日常维修工作。在10月底根据__公司党政联席会上董事长要求的要做好冬季防火工作，综合办公室组织全体员工利用一周时间把西郊办公院内空地杂草、垃圾全部清理干净，同时协调西郊电厂更换并配齐办公楼和宿舍楼灭火器，强化公司内部环境卫生工作，安排值日表及时清扫及维护办公区域卫生，为公司员工提供了一个良好安全的工作环境。
7、做好地产公司及其他各种会议的后勤服务工作，做好车辆管理和食堂质量管理的后勤工作。
落实好各种会议的会前准备、会议中的协调及会后的总结工作。地产公司股东会、董事会在3月初召开、在4-10月份多次召开各项招标会、研讨会、专家论证会，办公室全体人员认真做好会场布臵、食宿安排，较好的完成了接待及会务工作。严格执行车辆管理制度，车辆实行用卡加油，用车前填写用车登记表，10月份按董事长要求对每一位公司驾驶公车员工签订了严禁酒后驾车的通知(包括私家车辆)并存档，严格要求自己，确保车辆安全行驶。在食堂质量管理中，按照餐费标准坚持营养、健康、卫生、节约的原则，保证员工吃的健康、吃的卫生。
8、及时有效的处理领导交办的各种临时工作。
在6月份，综合办公室积极协调政府相关部门和供电局落实项目工地临时用电相关事宜(缺少相关手续)，最终在8月初接通临电。在项目工地由于违章施工挖断临电两根一万伏电缆，施工单位隐瞒真相造成了中水电和项目工地断电3天，得知后积极协调供电局抢修并和供电局、中水电达成了谅解，在抢修工程中充分体现了国有公司的优越性。在7-8月份办公室积极与中国联通、中国电信等通讯运营商、__有限电视网络公司联系咨询项目楼盘销售电话和楼宇宽带连接、楼宇有线电视进入优惠政策及办理的相关程序。
地产综合办公室由于人员少、工作水平差(包括本人)工作量大、责任重、涉及面广，为保证高质量的完成日常工作，办公室全体员工没有怨言，迅速开展工作，较好完成各项任务，也受到了公司领导的肯定，同时也锻炼了队伍，提高了办公室工作人员的工作能力。
存在的问题和改进措施：
在这一年的时间里，我们地产综合办公室人员为公司的发展付出了很多的努力，取得了一定的成绩，同时我们还应看到办公室负责的一些工作还存在许多问题和不足：
1、办公室的行政职能不明细没有完全发挥作用，各个部门之间的协调仍不是很顺畅，在明年工作中要加强综合协调作用，争取做到各个部室之间的协作配合。
2、办公室每位员工对自身的岗位职责不是很清晰，每个人对自己的工作标准未能达到公司要求，在未来要通过加强员工学习，认真明确岗位职责、工作内容，使员工实现自我管理、自我激励与自我发展。
3、地产公司的企业文化建设尚未建全，各项培训工作没有全部开展。
明年地产办公室要从建企业文化入手，逐步推进。先从公司各项规章管理制度开始学习，对地产公司人员进行一次彻底的学习培训，再争取让业务部室和各专业人员参加相关专业培训。
