- A+
住宅工程论文范文第1篇
1、招投标阶段的造价跟踪控制要点。工程招投标是按市场公平竞争方式以合理低价择优选择施工企业或供应商的一种有效机制，此阶段工作结果直接影响工程建安造价。在此阶段，造价咨询单位协助建设单位制定招标计划，编制招标文件、工程量清单和招标工程拦标价；协助评审投标书，提出评标建议；明确界定包干费、风险系数等特殊取费的内容和范围，编写招标文件；协助建设单位综合考虑施工单位的信誉、人员素质、工程施工组织设计、质量保证措施等条件；特别注意施工方案对造价的影响及工程合同签订，明确工程项目的承包范围、结算方式，合同价变更的规定，材料、设备的供应方式，分包工程的管理等方面的内容，避免“低报价、高索赔”的发生，提醒建设单位注意建设工期对工程造价的影响。
2、施工阶段的造价跟踪管理要点。施工阶段是落实工程合同、实施投资控制的操作过程，是工程设计意图最终实现并形成工程实物的阶段。这一阶段造价咨询单位的控制重点是材料核价及工程签证管理，应采取有效的措施加强该阶段投资控制，具体如下。一是设备、材料核价。在业主确认的设备、材料品牌、生产厂家、型号、材料等级基础上，各专业造价工程师核算、项目经理审核以及公司技术经理复核后向业主出具设备、材料批价单。此外，依据项目咨询部建材及造价的数据库系统为业主提供合理的设备、材料市场价格。二是设计变更的造价控制。设计变更是影响投资的重要因素，因此施工阶段造价控制应始终将工程费用保持在受控状态并做到可预控性。跟踪审计特别需要注意的是非正常变更。即因设计失误、遗漏而导致的变更，由设计单位向造价咨询单位提交有关工程费用计算书，并附上“工作联系单”，造价咨询单位审核因设计失误引起的费用增加后，及时向业主报告，由业主裁决。三是对现场签证的管理。现场签证的管理直接反映工程项目管理的水平，施工中的隐蔽工程、现场签证是增加工程造价的重要因素。应严格签证制度，明确工程、预算等部门及相关人员的职权分工，确保签证质量、杜绝不实及虚假签证。注意收集工程施工的有关资料，强调办理工程签证的及时性，对签证的描述要求客观、准确，签证发生后应根据合同规定及时处理，要加强可预见性，尽量减少签证发生。
3、竣工验收阶段的造价管理要点。竣工结算阶段是投资控制全过程的最后一个环节。造价咨询单位在竣工验收阶段应认真及时地进行审核结算工作，根据合同条款、图纸、定额及工程预算书等，对工程变更、工程量增减、材料替换等逐项审核；仔细核对工程条款，检查隐蔽工程验收记录，按竣工图核实工程量，注意各项费用的计取，使竣工结算真实反映出工程造价；分析预决算报告的相关资料与指标，将竣工项目总造价和单方造价与预期的造价作对比分析，编制造价控制报告；建设项目在竣工验收后的保修期内，应进行回访，协助业主做好索赔；对项目投资效果进行考核，判断最初的投资决策是否正确，分析其在使用过程中是否达到设计目的及成本控制，有利于以后同类项目进行投资控制分析。
二、咨询方跟踪审计中存在的问题
1、授权局限问题。由于很多建设单位成本管理意识淡薄，选择性开放咨询机构的成本管理权限，只是允许参与预决算编制、进度款审批等常规性咨询工作，远不能实现项目咨询跟踪审计工作服务建设单位的目的。
2、参与深度问题。基于商业保密及咨询行业诚信等方面的考虑，建设单位对咨询机构成本管理参与范围有选择性，比如施工单位评审、目标成本编制、经济标评审、分包单位资格预审等工作咨询机构参与度不高，没有真正形成全过程跟踪管理的模式，削弱了咨询公司专业性和技术经济的发挥。
3、责权对等问题。咨询公司作为人力资源为主的劳动密集型服务行业，市场进入门槛较低，恶意竞价较为激烈，其自身发展缓慢、不均衡，导致自身综合实力、抗风险能力及诚信度有限，与建设单位雄厚的综合实力，及其对咨询公司责任的期望相比有巨大落差，导致咨询机构承担的责任与权利极不相称。
4、现场签证管理问题。现场签证的管理直接反映工程项目管理的水平，施工过程中的隐蔽工程、现场签证是增加工程造价的一个重要因素。由于工程、监理、预算等有关部门及人员职权分工不明、相关部门人员责任感不强、签证制度不完善及缺乏相互监督机制常导致不实甚至虚假签证的发生。
5、与监理单位衔接问题。造价咨询工作代表业主在投资控制角度参与项目各方协调，造价咨询单位除对项目施工、设计和供货单位的价格及合同进行管理之外，还要明确与监理单位的工作分工。尤其在施工初期施工单位刚进场，对投资控制程序和协调环境不熟悉，施工后期装修、安装单位平行施工工种多、协调事项复杂的情况下与监理单位合理沟通，及时验收对工程造价控制具有重要作用。
三、相关对策
1、授权局限问题对策。建设单位逐步转变观念，通过咨询合同真正实现咨询机构全过程、全程参与成本管理的目标，让专业人做专业事。此外，咨询机构作为具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，能够承担一定的经济责任和社会责任。营造一种咨询机构全过程参与成本管理的环境，真正实现咨询效益的最大化。
2、参与深度问题对策。在建设单位的帮助和支持下，通过加强自身的管理，提供优质高效的咨询成果来逐步建立咨询机构的专业性和诚信地位，具体对策有：规范行业行为，加强行业管理，建立和维护咨询机构专业性、客观性、诚信的行业形象；在圆满完成咨询合同规定的工作要求外，积极提供超值服务；加强公司管理，增强企业自身实力，争取能够有足够实力承担较大的经济风险和社会责任。
3、责权对等问题对策。规范造价行业标准，建立完善造价行业管理制度，堵截恶意价格竞争，提升咨询公司综合实力，形成造价公司有诚信承担责任，有能力和有资格争取到自己合法权益的良好市场环境，做到真正意义上的责权对等。
4、现场签证管理问题对策。严格签证制度，明确工程、预算、监理等有关部门及人员的职权分工，特别是明确监理的职责范围，对工程材料质量、施工质量、工期进行全面的监督。对施工过程中的签证材料进行严格的审查，分清责任，强调办理工程图1优化后的指令程序图签证的及时性，签证发生后应根据合同规定及时处理。严格四方签证制度，所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、咨询单位代表、业主代表四方共同签字方为有效。签证内容必须与实际相符，签证的范围必须正确，切勿盲目签证。
5、与监理单位衔接问题对策。要求咨询单位在成本控制管理方面和监理单位之间要分工明确，紧密配合、及时沟通、定期协调。具体有效沟通措施有：咨询组定期参加由监理单位召开的工作例会，参与重点部位及隐蔽工程验收，从成本管理角度提供咨询意见，定期对监理人员的工程签证办理进行培训及检查；成本部、工程部、监理单位下发的监理月报、工程指令等各类工程文件转发咨询部备案，便于动态成本管理。
四、案例分析
结合上述分析，以钟祥购物广场为例进行案例分析。该项目总投资6亿元，建设工期1.5年，总建筑面积21万m2，主要由5栋34层住宅、1栋20层酒店及配套商业裙楼等业态组成，某咨询机构和建设单位签订咨询合同，负责配合建设单位成本部参与全过程的成本管理工作。在项目建设过程中，通过咨询方有效的跟踪审计工作方法，取得了较好的咨询成果，本文从获取授权和参与度、现场签证管理、协调监理单位三方面来分析咨询方的工程造价跟踪审计工作。
1、授权局限及参与深度。由于该建设单位属于国有大型企业，其组织结构和项目管理模式属于典型的权责逐级分配的等级架构，全过程跟踪审计在实际操作中权限及参与度受到很大的阻碍，比如总包招标过程，仅安排咨询方负责招标工程量清单、拦标价等一般性造价管理工作，而投标单位资格预审、招标文件等均由建设单位完成。咨询单位在主动配合成本部做好授权内工作的同时，结合该项目特点提出了一些符合市场化规范项目管理的咨询建议，比如编制出严谨全面的招标文件及总包合同等。建设单位在认可这些有效建议，逐步放开权限强化咨询方的参与深度。
2、现场签证管理。该项目成本部依然沿用过去落后的现场签证管理制度，存在着职权和分工不明晰、签证制度不完善及缺乏相互监督机制等问题导致的虚假签证发生的风险。比如基坑支护工程的柴油发电机费用签证中，咨询方发现建设单位签证管理存在诸多的问题：一是签证部门责任不明；二是签证流程不规范；三是签证内容及工程量不规范。针对以上存在的签证问题，咨询方积极和项目部负责人沟通，采取了以下有效措施：一是明确部门签证工作分工及职责，监理单位及工程部只对实际发生的工程内容及工程量进行记录和签证，咨询部负责对实际发生的工程量进行审核及费用计算，价格及费用由成本部负责签证和办理，最终决策权归项目负责人；二是规范签证（工程指令）程序及管理，优化后的指令程序图如图1所示。
3、协调监理单位。监理单位在造价控制管理方面参与意识相对被动，现场成本管理水平较低，如该项目中商业内装修工程现场实物工作量验收滞后，签证办理积压，导致商业内装修竣工4个月后结算资料还缺失，施工单位不能按期结算工程款。咨询部接受项目部负责人委托，针对监理单位工作问题采取有效措施：咨询方定期参加监理单位例会，明确工作的部署；咨询部全面负责审计工作，各类工程文件（监理周报及月报）都须到咨询部备案；监理单位的工程指令需要成本及咨询部进行审核；咨询方定期检测监理人员的签证工作等。
五、结论
住宅工程论文范文第2篇
1.1混凝土材料的选用及配比混凝土开裂和水泥的等级有着很大的关系，其等级越高、细度越细，影响也就越大。混凝土设计强度等级越高，混凝土的脆性越大，越容易造成开裂。从有关的资料中不难发现：在用水量维持一定量的时候，水泥的用量每增加10%，混凝土的收缩增加5%。
1.2混凝土施工中振捣工作不合理在现场浇捣混凝土的过程中，插入或者振捣不当，漏振、过振或振捣棒抽拔过快，都会对混凝土的密实性和均匀性造成影响。混凝土的不均匀一般与振捣的时间过短有关；裂缝的产生和振捣时间过长有关，导致了严重的浮浆现象的出现。混凝土施工过程中，由于过分振捣，造成粗骨料沉落，挤出了水分和空气，形成表面砂浆层，因为这种表面砂浆层较之混凝土层有更大的伸缩性，所以在水分蒸发后，更容易形成凝缩裂缝。同时需要指出的是，在混凝土浇捣之后，抹干和压光的过度也会让过多的细骨料浮到表面，产生水泥浆层，这层中的氢氧化钙和空气中的二氧化碳结合，生成碳酸钙，使得混凝土表面发生龟裂。
1.3管线铺设不合理现浇板产生裂缝的原因和楼面垫层内铺设的暗装水管、电线套管铺设不当有很大的关系。预埋的管线，尤其是在多根管线集散处，混凝土易受到削弱，在这种地方应力集中，最为薄弱。一般来说，直径较小的管线，同时房间宽度较小时，一般是不会发生混凝土断裂的。但是，如果预埋的管线直径过大，房间开间够大，同时线管的敷设走向又垂直于混凝土的收缩和受拉力向时，非常容易发生混凝土断裂的事情。
1.4混凝土拆模时间过早养护不当在施工的过程中会，在混凝土还没有达到规定强度的时候，就过早的拆模，也或者在混凝土还没有终凝时间就上了载荷，使得混凝土楼板发生了弹性形变，从而导致了混凝土早期强度低或者没有强度时，承受了弯应力、压应力和拉应力，进而出现楼板的内部伤害以及断裂裂缝。这样的断裂既已出现，就难以闭合，是一种永久的“伤痕”。施工的时候，没有做到很好的控制也会出现裂缝。
1.5模板变形事实上在施工中一些裂缝的产生和模板的变形是有很大关系的，模板的变形的原因一般是模板构造不得当、支撑的刚度没有达到要求、支撑的地基不够稳定，所以在混凝土浇筑的过程中由于压力以及别的一些原因使得模板或者支撑系统发生变形，以至于产生了裂缝。
2住宅工程现浇板裂缝防治措施研究
2.1加强混凝土的浇灌振捣加强混凝土的浇灌振捣，以提高混凝土的密实度。在混凝土浇筑时，要做到匀速并且适度，要使用正确的振捣方式，防止离析的现象出现。可以在浇捣时，快插慢拔振捣棒，振捣时间的选择要依据不同混凝土坍落度，要采用“一次振捣、二次抹面”的方针，将秘水以及混凝土内部的水分和气泡排除掉。在混凝土楼板浇筑完毕后，尽量减少表面的刮抹，不要在混凝土撒干水泥刮抹。
2.2完善管线铺设质量从管线铺设的角度来考虑防治裂缝的产生。在较粗的预埋管线预埋处以及多根管线集散处，应该重新增设垂直于线管的短钢筋网加强。从日常施工来看，一般增设准6至准8的抗裂短钢筋，其间距大概为小于等于150，其锚固长度在300mm以上。在敷设线管时，要尽量避免立体交叉，在交叉布线的地方用线盒进行换装，在多根线管的集散处宜采用放射形分布，要减少甚至避免紧密平行排列，以此保证混凝土顺利灌注和密实振捣的完成。当管线众多时，在集散口的混凝土截面受到大量削弱，这时应通过增设井字形抗裂构造钢筋来防治混凝土裂缝的出现。
2.3掌握合理的拆模时机，做好养护提升混凝土成品保护力度针对上面提到的，在施工的过程中，在混凝土还没有达到规定强度的时候，就过早的拆模，因而产生了裂缝的问题，要掌握合理的拆模时机。较早拆模时，要保证早期的混凝土不开裂、不损坏，但是也不能太晚进行拆模，应该不要错过最佳养护时间，不要错过混凝土水化热峰值，在达到允许值的时候再进行拆模。要做好养护提升混凝土成品保护力度。对施工操作程序进行严格操控，不赶工期，不过早投入使用。对已经浇筑好的板面，要测试其强度，在强度达到1.2N/mm才能够上人，允许通过。
2.4提升模板的刚度，完善模板的支撑结构①选择拥有足够刚度的模板和支架，用来防止在施工荷载（尤其是动荷载）的影响下，模板发生巨大的形变造成混凝士现浇板开裂。首先，在施工之前，夯实和硬化松软土、填土地基。之后要保证模板拥有足够的刚度、强度，并且支撑牢靠，让地基有均匀的受力。最后，在拆模时，注意拆模时间，要更加注重拆模的顺序，以防治混凝土建筑的裂缝的出现。值得注意的是，在冻土上设置模版的时候，一定要采取防护措施，并加大监管力度，强化模板的施工和管理。②要合理选择模板的支撑构造，以防止模板的变形，防止混凝土建筑裂缝的出现。对于一些材料临时堆放区域，在模板支撑架搭设前，要通过增加支撑架刚度来加强抗冲击震动荷载，减少裂缝的出现。
3结语
住宅工程论文范文第3篇
[关键词]住宅产业化 钢结构
一、引言
1994年,时任建设部部长的侯捷对住宅产业化如是定义:住宅产业化,即让住宅纳入社会化大生产范畴,以住宅建筑为最终产品,做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化,以及住宅投资专业化、系列化,以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。这一论述关于产业化的概念与联合国经济委员会之定义想吻合,即产业化包括:生产的连续性;生产物的标准化;生产过程各阶段的集成化;工程高度组织化;尽可能用机械化作业代替人的手工劳动;生产与组织一体化的研究与开发。推进住宅产业化,是一项复杂的系统工程。其中,探索出适合住宅产业化的住宅建筑体系及其发展策略是一项基础性工作。目前我国主要的住宅建筑体系有砖混结构住宅体系、钢筋混凝土结构住宅体系及钢结构住宅体系等。其中,钢结构住宅体系具有便于实现标准化、部品化,组织进行工业化生产节能、节水、节地、节材,符合环保及可持续发展的要求等特点。这些特点与住宅产业化的内涵相一致,是我国推进住宅产业现代化的较理想的住宅建筑体系。
从1994年第一栋钢结构住宅诞生于上海浦东的北蔡开始,社会各方面以产业化为战略致力于钢结构住宅的研究、推广和应用,取得了长足的进步。逐渐形成了以企业开发为核心,科研机构攻克核心技术为支撑,通过大量的示范工程来推动的发展模式。但是,无论是系统的开发或是单个工程的零星试点,经过一段时间的发展之后,企业无一例外的遇到继续大规模发展的瓶颈。咎其原因主要表现在对产业化概念理解的教条化,这种理解上的偏差会造成在很多关键技术的研发应用和产品集成上效率低下,方向偏离。从试点工程和国外的经验看,要发展钢结构住宅,需要以大型企业尤其是钢铁企业为龙头,集研究开发、设计、制造、施工维修、管理等为一体的一站式服务模式。
二、研究开发中的关键问题和解决途径
当前,钢结构住宅研发过程中存在较为突出的主要问题有:(1)研发课题以点为中心,过分突出关键技术本身,而忽略其在产业化系统中实际的应用效果,由于很多关键技术完成的主体是高校等科研机构,其主要关注技术本身的学术价值,应用价值可能得不到充分发挥,而企业却是应用的主体,两者之间发生了较多的矛盾。(2)产业化集成过程中,企业内部由于研发人力和物力的局限性,很难提炼出相关核心技术的研发课题。(3)从现有的建筑、结构专业的规范来分,钢结构住宅分为低层(1-3层)、多层(4-6层)、小高层(7-11层)、高层(12层以上)四种类型,每种类型的技术参数要求不同,我们应该从这四大产品系列的集成角度出发来进行研究,而不仅关注以点为中心的关键技术。 4)系统研发的企业已较少,后续科研和工程相互滚动进一步研发的企业几乎没有,这将使得已取得的研发成果没有传承性。
解决上述问题较好的途径主要依靠企业对研发的长期投入,并成立相应的企业内部的科研机构,集合各方面的专业人才,负责部分自主研发工作,同时控制好高校等研究机构的关键技术研究成果的应用。宝钢集团正在做这方面的尝试,并取得了较好的效果。
三、设计中的关键问题和解决途径
研发的关键技术必须落实到相关的工程设计中去,这是企业核心技术的应用体现。产业化要求钢结构住宅设计模数化。要以建筑设计为主导,其他专业紧密互动配合。改变目前仅有结构工程师的积极性,而没有建筑师的声音。钢结构住宅建筑除要遵循住宅建筑设计一般原则外,还要注重解决:如何发挥钢结构的优势?梁跨度可增大、开间更灵活、为住户创造更大的空间和面积;如何避免钢结构带来的建筑平、立面单调呆板的问题。目前在钢结构住宅设计中建筑师的智慧和积极性发挥不够。要发挥建筑师与结构、水、电、设备等专业协调能力,如解决钢结构住宅建筑防火、防腐蚀问题,做到成本增加不多而效果较好。结构设计可以大胆的突破规范要求,以满足使用功能的要求。
四、工程项目管理中的关键问题和解决途径
这里主要讨论制作、安装、以及现场施工中的主要问题。产业化要求现场尽量装配化、湿作业少。目前主要问题有:(1)楼板在短期内无法实现工厂预制、现场安装,这将影响施工速度,经研究解决的主要途径为通过合理的施工组织(模板升降技术),同样可以达到产业化提出的工程高度组织化和尽可能用机械化作业代替人的手工劳动的概念。(2)钢结构构件可以完全做到工厂化,但是当前梁柱节点区为了满足力学的刚性节点要求,不得不施工焊接,目前关于这方面的研究也不少,已经开发出全螺栓连接的刚性节点。(3)由于钢结构和墙体以及其他建筑材料性能不同,热膨胀系数差异较大,容易在两种材料的交接面上产生裂缝而影响用户的使用,施工过程中通过相关构造细节的处理能够避免。
五、住宅产业化需要以住宅产业集团集成的产业链来支撑
住宅产业集团是钢结构住宅产业化的实施主体,是钢结构住宅产业发展的骨干力量。钢结构住宅属技术密集型产品,要实施产业化发展,需有一批具有投融资、房地产开发、建筑施工、部品开发生产等综合能力的大型企业集团积极参与。也只有大型住宅产业集团才能担负起使住宅产业从当前以劳动力密集型为主走向技术密集型,从分布式、外延型发展走向集成式、内涵型发展,从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标。大型住宅产业集团的参与是钢结构住宅产业走向成熟的标志。目前,钢结构住宅产业集团的模式可能有三种:(1)由房地产开发公司为主构建的钢结构住宅产业集团;(2)由工程总承包企业为主构建的钢结构住宅产业集团;(3)以工业化住宅或部品生产商为龙头的钢结构住宅产业集团。我们认为未来将以第三种为主流,特别是钢铁行业相关的企业最有条件集成相关资源率先实现产业化。
六、结论
随着以钢结构住宅产业集团带动下的钢结构住宅的研发、设计、工程项目管理等相关产业链连接、滚动发展,必将促进我国真正意义上的钢结构住宅产业化进程。
参考文献:
住宅工程论文范文第4篇
【关键词】灰色预测；住宅工程造价指数；预测
工程造价指数是用来反映一定时期由于价格变化对工程造价影响程度的一种指标，是调整工程造价价差的依据，它反映了报告期与基期相比的价格变动趋势。住宅工程造价指数的可用于住宅工程造价的全过程。要加强住宅工程造价管理的工作必须注重住宅工程造价指数的测算，只有掌握住宅工程造价指数，才能及时分析和测算住宅工程造价的走向，从而实现住宅工程造价指数的作用。
住宅工程工程造价指数的预测是根据历史工程造价指数，通过一定的科学方法，对住宅工程造价指数未来发展的趋势作出相应的推测。住宅工程造价指数的预测有利于业主和
承包商抵抗风险能力，也有利于政府部门为相关政策调整提供依据。预测的准确度与预测模型方法的选择有直接关系，目前用于预测方法主要有移动平均法、指数平滑法、ARMA法和灰色预测模型，不同方法优缺点不同。其中，灰色预测模型具有所需数据少，计算简单预测精度较高，具有较好的使用价值，本文对其在住宅工程造价指数中的预测进行建模分析，并结合工程实例进行实例分析。
1 灰色理论与灰色预测
灰色预测是灰色理论的重要组成部分。“灰色系统”(GreySystem)指信息不完全的系统，信息不完全包括系统因素不完全明确，因素关系不完全清楚，系统结构不完全知道，系统的作用原理不完全明了等方面，这就使得系统的部分信息已知，部分信息未知，介于“白”和“黑”之间。灰色系统是绝对存在的，而白色和黑色系统式相对存在的。灰色系统的实质为:部分信息已知、部分信息未知的一类系统。灰色预测是根据过去的及现在已知的或非确定的信息建立的一个从过去引申到未来的灰色模型,从而确定系统未来发展变化的趋势,并为规划、决策提供依据。
灰色预测模型是灰色系统理论与方法的核心,其特点是生成函数和灰色微分方程,是以灰色生成函数概念为基础,以微分拟合为核心的建模方法,能根据少量信息建模和预测。灰色建模一般是将原始数据先进行累加处理,通过这种处理,才能在非负的时间数据序列中找到某种规律,然后建立微分方程。灰色系统中常见的模型有状态模型、静态模型和预测模型。
灰色理论的微分方程型模型称为GM模型，G表示Grey(灰)，M表示Model(模型)。GM(1，N)中1表示1阶，N表示N个变量，GM(1，N)的特例GM(1，1)，在很多问题的处理上，都是通过GM(1，1)进行转化解决的。
2 灰色预测模型的基本原理及建立
灰色预测模型采取GM(l，l)来研究问题，即模型为阶数为一阶，变量数也就只有一个的微分方程模型。本文的GM(l，l)预测模型建立的过程如下:
设数据的原始序列:
将起一次累加，得:
将原始数据累加的作用是使杂乱无章的数据变得比较有规律，生成之后可以使任意非负数列、摆动的数列转化为非减的、递增的。
对x(1)作紧邻均值生成
GM(l，l)模型的灰色微分方程为：
记为参数列，向量Y和累加生成矩阵B为:
若灰色微分方程的最小二乘估计参数满足，则称
为灰色微分方程式的白化方程。
解得式(5)得时间响应函数为
时间响应序列为:
综上，住宅工程造价指数灰色预测模型的建立就是对住宅工程造价原始数据进行生成处理来寻找系统变动的规律，从而得到规律性较强的数列，再通过微分方程建立数学模型，求解微分方程，然后还原原始数列，即可得到住宅工程造价指数预测值。
3 灰色预测模型在住宅工程造价指数预测中的应用
3.1 收集原始数列
将其累加一次，得
3.2 对作紧邻均值生成
Z(1)=
=(184.75,311.01,440.37,573.81,704.22)
3.3 求累加生成矩阵B和向量Y
求参数向量
3.4 确定GM(l，l)灰色微分方程
3.5 解GM(l，l)灰色微分方程
通过解微分方程可得:
3.6 求x(l)的模拟值
还原X(1)的模拟值
正负相对误差最大的也就只有4.44%，而且误差值随着预测时间的长有所增大。因此GM(l，l)模型对于具有明显上升趋势但是又难以收集大量数据时的短期预测具有很好的效果。
参考文献：
[1]沈祥华.建筑工程概预算[M].武汉:武汉理工大学出版社，2009.
[2]魏和清.对权数概念的探讨[J].统计与决策，2001，11:17.
[3]马楠.工程估价[M].北京:人民交通出版社，2006.
住宅工程论文范文第5篇
关键词：城市住宅土地；价格差异：决定因素
中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2007)10-0010-04
一、引言
当“婴儿潮”时期(1940-1950)出生的人们开始组建家庭的时候，住宅供应问题在美国变得越来越突出。住宅价格和住宅土地价格的上涨幅度远高于工资收入和其他财产价格的上涨幅度，城市之间住宅价格、住宅土地价格也表现出巨大差异，如何对城市住宅土地市场进行调控产生了较大的争论。当时的主流研究思路是，如果可以发现城市住宅土地价格的决定因素，那么就可以通过对这些因素的调控使住宅土地价格上升的速度放缓下来。因此，就提出两个主要的研究课题：一是什么决定了城市住宅土地的价格；二是城市间住宅土地价格差异如何解释。最早的城市土地价格差异模型是基于古典地租理论。Keiper(1961)开发了以古典地租理论为基础的土地价格差异模型。他发现跨区的土地价格差异的主要原因是土地使用次数和密度的不同以及由此带来的土地产值的不同。土地价格的差异是由土地内在生产力的不同导致的。Maisel(1964)基于古典地租理论和土地价格决定因素理论开发了城市间土地价格差异的理论模型，Maisel发现农地价格、人口密度、城市化比率、建筑成本、家庭收入水平和工作机会是导致城市间土地价格的差异的主要因素。古典地租理论从土地产出的角度出发，试图通过土地的资源禀赋、使用次数、土地生产力的差异来解释城市间土地价格的差异，但是它不能完全解释城市间具有较大同质性的住宅土地价格差异形成的原因。
从1970年以后，对于城市住宅土地价格差异决定因素的理论模型更加丰富，这个方面的实证研究也在不同国家和不同时期开展起来。Witte的衍生需求模型、Manning的改进衍生需求模型和Potepan的完整住宅市场分析模型是有代表性的城市住宅土地价格差异决定因素理论模型。本文对这三个模型进行了评介，对国外实证研究中使用的决定因素进行了总结，并探讨了上述模型对研究我国城市间住宅土地价格差异的启示。
二、城市住宅土地价格差异决定因素理论模型评介
(一)Witte的衍生需求理论模型
Muth(1971)开发了第一个关于住宅土地价格差异的衍生需求模型，他将住宅土地需求作为住宅服务需求的一种衍生品，通过使用一个住宅产业的生产函数模型和简单的住宅土地需求模型来解释城市问住宅土地价格的差异。根据Muth模型，城市间住宅土地价格的差异依赖于土地单位价格、建筑成本和收入。尽管Muth的衍生需求模型比较简单，但是这一分析框架为后面的学者开启了新的研究思路。
Witte(1975)通过对前人研究的总结，使用衍生需求理论成功的解释了SMSA间住宅土地价格的差异，使自己的研究工作到达了一个顶峰。在Witte看来，城市住宅土地的价格不是由土地的生产力来决定的，而是由住宅土地供给量和需求量的均衡来决定的。住宅土地的需求量主要受到两大方面的影响，住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。借鉴Muth的简单衍生需求模型，Witte开发了一个相对比较成熟的衍生需求模型(见图1)。在Witte的模型中，城市住宅土地价格差异的决定因素主要来自三个方面，住宅土地的供应量、住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。
1、住宅服务需求量的决定因素。很多关于住宅土地价格的实证研究都表明，住宅土地价格对于住宅服务需求的反应是比较滞后的。因此。Witte将住宅服务的需求界定为中期新住宅的需求，因为只有新住宅的需求才需要更多的土地。住宅服务需求量的决定因素主要包括住宅服务的价格、城市家庭的数量变化、家庭的类型、平均收入水平、平均收入水平的变化率、就业水平、就业模式、住宅替代品的价格、住宅存量、住宅价格预期和家庭收入预期。
2、其他投入品供应量的决定因素。住宅的生产除了土地以外还需要其他生产资料，而其他投入品的供应量也影响住宅土地的需求量。在Witte的模型中将其他投入品界定为建造材料、劳动力、设备、企业家才能和建设住宅必须的组织。其他投入品供应量的决定因素包括材料的价格、资本设备的价格、劳动力的价格和企业家才能和组织的价格。
3、6宅土地供应量的决定因素。土地的供应依赖于生地(raw land)的供应和将生地转变为熟地必须的提升成本。生地的供应不仅依赖于未开发土地的可获得性，而且依赖于土地所有者出售这块土地的意愿。土地所有者出售土地的意愿依赖于现在可供选择的土地用途(通常是农业用途)以及改变土地用途的期望回报。将生地转变为熟地的提升成本依赖于材料和提升土地必要劳动力的价格。也受到土地的面积、形状和当地政府的规划及政策的影响。土地供应量的决定因素主要包括生地的价格、土地的提升成本和土地的面积，尽管Witte已经注意到政府政策对于土地供应量的影响，但是他并没有能够将这一因素引入模型。
在上述决定因素中，城市家庭收人水平、城市的人口增长率、农地的价格、人口密度、住宅土地的平均面积对解释城市间住宅土地价格差异的贡献较大。Witte的研究并没有为“婴儿潮”时期出生的单身家庭提供有鼓舞性的住宅供应前景。收入和住宅土地价格之间的正相关关系将确保住宅土地价格随着收入的增加而更进一步上升。
(二)Manning对衍生需求理论模型的改进
在Witte研究之后的十年中，对于城市愉悦度(urbanamenity)、土地用途管制、通货膨胀、移民和家庭收入等方面的研究进展，为进一步改进衍生需求模型提供了条件。Roback(1982)和Graves(1980)对于城市间工资差异和移民的研究证明了城市间家庭生活质量均衡的存在。这两个研究得出的结论是城市工作者的“全部实际收入(total real income)”是由货币收入和非货币收入构成，城市间工资的差异可以部分由城市间愉悦度的差异来解释。借鉴以上对于城市家庭收入和其他因素的研究成果，Manning(1988)(改进了Witte的衍生需求模型，在继承其整体分析框架的基础上，重新诠释了住宅服务需求的决定因素，并在土地供应量的决定因素中增加了地理限制因素和政府限制因素。
1、Manning的住宅服务需求量的决定因素。城市住宅服务的需求量是由这个地区家庭的购买意愿和家庭的支
付能力共同决定的。家庭效用的最大化是通过家庭中住宅和非住宅物品的预算约束函数和效用最大化函数来实现的。在Manning的模型中，城市家庭的全部收入被定义为真实的货币收入加上以城市愉悦度为表现形式的非货币收入。Roback和Graves的理论进一步允许效用偏好在货币收入和非货币收入之间进行转换。因此，Manning认为城市住宅服务需求量由三个方面的因素决定，家庭真实货币收入、家庭非货币收入和家庭对两种收入的偏好。家庭真实货币收入的决定因素是税前家庭货币收入、城市生活成本、通货膨胀、预期通货膨胀和家庭住宅的联邦收入税，家庭非货币收入主要由城市地区的愉悦度、城市地区的经济、文化和社会机会来决定。当城市面积不断扩大后，令人不悦的城市特征(污染、犯罪)也随之增加。对于家庭来说，城市如果没有这些特征，就意味着城市愉悦度较高，而这种愉悦度正是家庭愿意为城市住宅支付更高价格的原因。与此同时，更大和更高密度的城市区域有更多的文化机会(例如，剧院和音乐厅)，更多的购物机会，更多的工作机会和更高的收入，家庭也愿意为这些机会支付更高的住宅价格。
2、土地供应量决定因素中的地理限制和政府限制。Ozanne和Thibodeau(1983)提出城市住宅土地供应量受到城市地理位置的限制和政府土地用途管制的影响。在他们看来，海边、湖边的城市由于地理位置的限制。土地的供应能力较差，而位于平原地带的城市的土地供应能力较强，因此，城市所处的空间位置对于土地的供应量有较大的影响。另一方面，土地的供应量还要受到政府政策的影响(如城市土地用途管制)。在Manning的模型中，首次将住宅土地供应的地理限制因素和政府限制因素通过变量测量引入到衍生需求模型中，进一步提高了模型的精确性。
Manning的改进衍生需求模型证明了家庭税后收入、生活成本和建筑成本对城市间住宅土地价格差异有显著的影响，那些增长更快、密度更高并且气候适宜的城市的住宅土地价格容易更高。
以Witte和Manning为代表的衍生需求模型在一段时间内对城市间住宅土地价格差异有较好的解释力。但是，他们的研究还存在一些不足，首先这些研究缺乏对住宅市场构成的理论基础的关注，他们只关注住宅土地市场而忽略了与住宅土地市场密切相关的住宅市场和租赁市场的影响；其次，没有考虑住宅价格、土地价格和租金之问的互动关系；第三，这些研究实证结果并不一致，还不能确定在什么程度上城市间住宅土地价格差异可以被这些因素所解释。上述研究中的缺陷使得一些学者开始怀疑实证研究中的结论。
(三)Potepan完整住宅市场分析模型
Potepan(1996)在认识到衍生需求模型对于完整住宅市场认识的缺陷以及由此可能造成的结论上的偏差后，开始基于完整的住宅市场的认识，重新构建城市住宅土地价格差异的理论模型。Potepan认为完整住宅市场应当由住宅服务市场、住宅资本市场和住宅土地市场三个子市场构成，并且这三个子市场之间相互影响。potepan将租金看作住宅服务市场的价格(Housing serviceprice)，将住宅价格看作住宅资本市场的价格(Housingcapital price)。住宅服务的价格和住宅资本的价格通过使用者成本(the user cost)相联系；并且住宅资本价格和住宅服务价格与第三个市场上的土地价格相联系。家庭通过购买或者租赁住宅来消费住宅服务。房东和家庭在住宅服务市场上供应住宅服务，而在住宅资本市场上产生需求。开发商在住宅资本市场上供应住宅，在住宅土地市场产生需求。由于在每一个市场上供求之间的联系。任何一个市场上的价格至少依赖于另外一个市场上的价格。
在Potepan看来，衍生需求模型不能完全解释城市住宅土地价格的差异。而应将住宅土地价格差异放到一个完整的住宅市场上来解释。在Potepan的完整住宅市场的分析模型中，城市住宅土地价格的差异是由内生和外生两种因素共同决定的(见图2)。
1、住宅土地价格差异的内生决定因素。在一个完整住宅市场上，土地价格、住宅资本价格、住宅服务价格是同时决定的，而住宅资本价格和住宅服务价格就成为影响住宅土地价格差异的内生因素。假设住宅资本市场是完全竞争的，对于开发商来说，长期利润为零的情况下将导致住宅资本的价格等于每单元建造成本和每单元的土地成本。在供求的分析框架中，市场中推动均衡的力量将导致住宅服务价格和住宅资本价格之间的一个重要关系，租金等于使用者成本。因此，在一个完整的城市住宅市场上，土地价格、住宅资本价格和住宅服务价格是相互影响的，而住宅资本价格和住宅服务价格也就成为影响住宅土地价格差异的内生因素。
2、住宅土地价格差异的外生决定因素。在Potepan的完整住宅市场模型中，住宅服务价格、住宅土地价格和住宅资本价格在相互作用的同时还受到外生因素的影响。由于上述三种价格的内在联系，这些外生因素共同构成了住宅土地价格差异的外生决定因素。首先，住宅服务价格的外生决定因素包括城市家庭收入水平、城市人口水平、城市愉悦度、不动产抵押利率和财产税率。其次，对于住宅资本价格来说，外生决定因素包括抵押贷款利率、财产税率、人口的增长预期和建筑成本。第三，住宅土地市场上提供的外生决定因素和Manning的非常相似，包括农地的价格、土地的提升成本、城市的地理限制因素和政府限制因素。
Potepan的完整住宅市场模型表明城市住宅土地价格差异是由内生和外生两种因素决定的，并且使用两阶段最二乘法(2SIS)证明了他的观点，但是Potepan完整住宅市场模型只在美国进行了实证研究，其结论还有待于在其他市场上的验证。Capozza(2004，2005)对于不动产价格波动周期的研究，从住宅市场波动的视角开始关注各个城市住宅市场的变动，可能为城市间住宅差异提供新的研究思路。总的来说，在Potepan的研究之后，对于城市间住宅土地价格差异的研究还没有出现新的分析框架。
三、总结与启示
从理论上来说，上述三个模型反应了城市住宅土地价格差异研究进程的三个阶段。从衍生需求模型到完整住宅市场分析模型，城市住宅土地价格差异的研究有个更系统、更完整的分析框架。从实证中涉及决定因素来看，学者们对于一些决定因素已经有了比较一致的结论，如城市家庭收入水平、住宅价格、农地价格、土地的提升成本、城市人口数量、通货膨胀，但是对于另一些因素还存在一些争议，比如移民、政府政策、城市地理位置和城市愉悦度。在技术方法上，从单方程简单的线性回归发展到联立方程组，计量方法上有了较大的进步。但是。在Potepan之后，模型构建的思路上还没有新的突破和进展，实证研究还局限在美国和加拿大等国家，这些模型在其他国家住宅市场上的适用性还需要进一步的实证研究。
在实践上，目前我国正处于快速城市化的进程中，城市间住宅土地价格差异的问题已经比较突出。笔者认为上述理论和方法对研究我国城市住宅价格差异主要有三个方面启示。
1、重视城市住宅市场的理论研究。目前国内对于城市住宅市场构成的认识还不够完整，对住宅价格、土地价格和租金之间的互动关系还缺乏清晰的解释，这需要在理论上做出进一步的研究。
省级期刊 审核时间1个月内
上海市建设和交通委员会;上海房屋土地资源管理局
