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房地产商投资合同范文第1篇
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，公页发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理
(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。
(七)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
(八)外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
(九)外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开放、销售等连续活动的监管，发现囤积土地和房源，哄抬房价等违法违规行为的，要根据｛20*｝37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、境外机构和个人购房管理
(十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年一下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
(十一)符合规定图行天下的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立住境内机构的证明，境外个人应持其来境外内工作、学习，经我方批准的证明，下同)到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
(十二)外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房地产转让所得人民币资金经合规性审核并确认性规定办理纳税等手续后，方允许购汇出。
四、进一步规划和落实监管责任
房地产商投资合同范文第2篇
第一条为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条凡在本省行政区域内设立房地产开发企业(以下简称房地产企业)，从事房地产开发活动，均应遵守本条例。
第三条本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。
第四条房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第五条县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。
县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。
县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。
各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。
第六条
房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。
第二章房地产开发规划
第七条县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。
编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。
编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。
房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。
第八条市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。
第九条省人民政府计划部门应会商建设部门根据市(地)、县(市)房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。
第十条省、市(地)人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。
第十一条市(地)、县(市)人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。
第三章房地产企业的设立与管理
第十二条设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行政管理部门申请领取企业法人营业执照。
第十三条建设部门应按规定对房地产企业的资质、开况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。
第十四条省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。
第四章房地产开发项目所需土地使用权的取得
第十五条房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。
第十六条房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：
(一)已列入当年商品房建设计划；
(二)已由城市规划部门提供规划设计条件；
(三)所需土地已列入年度用地计划。
第十七条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。
第十八条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。
第十九条房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：
(一)具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
(二)具有该建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金)；
(三)符合市、县人民政府规定的其他条件。
第二十条房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：
(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；
(二)投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；
(三)由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金(不计利息)；
(四)中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
(五)中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。
中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。
第二十一条房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：
(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；
(二)土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；
(三)竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
(四)拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金(不计利息)；
(五)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
(六)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。
竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。
第二十二条建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50%；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还(含利息)。
第二十三条出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。
出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。
第二十四条房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。
第五章房地产开发管理
第二十五条房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。
房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。
第二十六条房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。
建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。
第二十七条房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。
申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：
(一)有审核批准的工程设计图纸；
(二)已取得建设工程规划许可证；
(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20%以上或已完成该项目的基础工程。
第二十八条房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。
第二十九条房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。
第三十条房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一条房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。
第三十二条商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。
第三十三条房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。
第六章涉外房地产开发管理
第三十四条外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。
第三十五条设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行政管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。
第三十六条外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。
第三十七条外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。
第三十八条外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。
第三十九条外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。
第四十条外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。
第四十一条省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。
第四十二条外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。
第四十三条*、*、*地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。
第七章法律责任
第四十四条房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。
第四十五条房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。
房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门按前款规定从重处罚。
第四十六条房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行政管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。
第四十八条房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。
房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。
第四十九条房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行政管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。
第五十条房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。
第五十一条房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。
房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。
房地产商投资合同范文第3篇
关键词：商品房价格；供给因素；需求因素
中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1006-4311(2012)02-0135-02
1 我国商品房价格现状
1.1价格过高2005年随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，房价涨幅趋缓。宏观调控措施初见成效，但房价过高仍是一个亟待解决的问题。2005－2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的商品房市场也不例外。从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7％，商品房销售价格累计上涨了34.3％。2005－2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强：另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后，2009年商品房销售量同比上涨了50.9％，商品房销售均价同比上涨20.75％，双双达到了历年之最。
2010年70个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4％，2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1％，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4％。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1％：商品住宅销售价格上涨15.8％，其中普通住宅销售价格上涨15.2％，高档住宅销售价格上涨18.0％。与5月相比，经济适用房销售价格持平：商品住宅销售价格下降0.1％，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2％。2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7％，涨幅比5月份缩小1.5个百分点：环比下降0.3％，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
1.2投资性住房比例过大投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10％。据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占300－40％左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15％以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，2009年各地商品房市场商品房价格的迅速攀升，与2008年国家再次启动商品房刺激经济以及2009年天置信贷有很大关系。据估计，2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60％进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求∞。
1.3开发投资额超长增长房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超长增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成，而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率，GDP增长率一般不应超过2倍。2009年，房地产开发投资增长显著。1－11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8％，增幅比1－10月提高1.2个百分点。据国家统计局公布的最新数据显示，2010上半年全国房地产发展继续火爆，增长幅度较大。数据显示，1－7月房地产开发完成情况：全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2％，其中，商品住宅投资16709亿元。同比增长34,5％，占房地产开发投资的比重为70.0％。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0％。1－7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4％：房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7％；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6％，其中，住宅竣工面积2.31亿平方米，增长10.5％。1－7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3％，土地购置费5054亿元，同比增长88.2％。2011年1－2月，全国完成房地产开发投资额4250亿元，同比增长35.2％，增速相对2010年全年增长率提高2.0个百分点。其中，住宅开发投资额3014亿元，同比增长34.9％，占同期房地产开发投资额的比重为70.9％。
2 商品房价格的影响因素分析
2.1需求变动对价格的影响
2.1.1经济因素国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值中用于投资、消费的部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的商品房支出就会增加，带动商品房价格上涨。当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入)增加后对其居住与活动的空间的要求也有所提高。另一方面，利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。由于商品房的替代品理论上不存在，且商品房的需求偏好度极高，故着重从消费者购买力方面和投资方面研究商品房需求。商品房价格与消费者收入水平呈正相关关系。消费者处于价值链的下游，是产品的最终需求者。若商品房价格水平超过了消费者购买力水平，会出现商品房空有标价而无实际有效需求，商品房交易将处于停滞状态。此时，市场的自动调节机制会对房价做出调整，最终促成交易的重新进行。
2.1.2心理预期和消费信心心理预期是人们对市场走势的综合判断，据2009年10月28日尼尔森公布最新消费者信心调查报告的数据显示，2009年第三季度中国消费者信心指数达到2007年以来最高水平，从2009年第二季度的95点上升到101点，增长6点。其中国内一、二线城市消费者更具信心，信心指数分别为102点和104点，较上季度增长9点和16点。另外，中部和西部地区信心指数也提升至100点，较上季度增长8点。消费信心指数越高，意味着消费者需求越大，目前，饮食、住房、服装成为中国城市居民的三大消费热点，其中住房消费占据比重较大，从而消费信息指数的高低在一定程度上决定着消费者对住房的需求，进而影响房价。
2.1.3投资和投机需求的增加是导致商品房价格上升的重要原因商品房市场和股票市场是一样的，是一个资产市场，具有一个追涨杀跌的特点。由于体制机制和改革过程中的遗留问题等方面的原因，形成了在经济发展的同时，拉大了收入分配差距，加剧了贫富悬殊，富裕起来的人需要改善居住条件和进行商品房投资。国家住房信贷支持政策、住房成本提高和民众对通货膨胀的恐惧心理也刺激了部分群体为抵御通胀而购房保值的需求。至2009年11月，国内
70个城市房价连涨9个月，上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。近期价格大幅稳步上涨的房地产成了各类投资者金融资产增值、保值的首选。投资者的进入增加了房地产市场的投资性需求，使供需矛盾加剧，推动商品房价格上涨。我国的投资渠道较少，并且储蓄利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较少，因此，居民闲散资金大部分都流向了房地产市场，导致对商品房的投资增加，而近年商品房价格的快速上升也吸引了更多的投机者入市，使得购房需求增加。
投资和投机是出现“商品房泡沫”的直接原因。“商品房泡沫”是指由商品房投机所引起的商品房价格脱离市场基础的持续上涨。从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度也是不同的，根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和商品房是产生泡沫几率最高的，所以商品房和股票是泡沫经济主要载体或“多发区”。学者认为造成商品房泡沫的主要原因是，在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密集度高，土地稀缺。作为稀缺资源，商品房的价格必然会比较高，这也是商品房作为投资的一个主要动机。因为商品房是不动产，容易查封、保管和变卖，其保值性比较大，因此使银行容易发放过量的商品房贷款。但当经济发展的速度因各种原因放慢的时候，价格跌的最快的也必将是供给弹性最小的土地和商品房业。而商品房投资者看到商品房价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使商品房价格直线下降，泡沫随之破裂，原来被认为万无一失的商品房抵押贷款也就成了呆账、坏账。
2.1.4大城市外来人口及城市改造促使商品房的被动性需求增加2009年各大城市新婚、新增外来人口并没有因宏观经济的影响而减少，城市人口急剧增多、大规模的城市改造和居民拆迁、商品房被动需求增加、城市基础设施周边物业升值、新建住宅成本日益提升，成为商品房价格上涨的一大推手。再加上传统的“居者有其屋”的购房观念，促使大家争相买房，从而使房屋的需求增大。从目前情况看，尽管政策趋紧，从“土地源头”抓起，增加“多层次供应”，对平抑房价有一定促进作用，但短期内对商品房价格的触动仍不明显，相反在2010年1月份房地产市场受政策影响形成了短暂的观望后，各大城市的商品房价格又开始上扬。由于新开盘的商品房可售量较少，新增供应不足，需求旺盛，短期内对商品房房价难有实质性影响，而且商品房土地供应的缩减，商品房价格高位运行情况在短期内不会发生太大的变化。
2.2供给的变动对价格的影响
2.2.1生产成本商品房价格与生产成本呈正相关关系。生产成本涵盖了土地成本、材料成本和人力成本等所有生产要素的成本，集中反映了商品房商的基本投入，是商品房商实现利润的参照依据，是定价的根本前提。新建住宅的开发成本项目中，建筑安装工程成本、销售费用、财务费用和管理费用等项目，基本上是由市场因素决定的。由于这些市场接近于完全竞争状态，市场未来的发展趋势直接决定了这些成本项目的走势。据初步统计，商品住宅总价中，建筑成本占40％，地价、税费、其他占60％。建筑材料、土地以及周边发展环境和市场购买力等共同决定了房价，也就是说，在商品房成本因素里面，建材涨价、人工费提高将会导致建筑成本上升，成本越高，供给就会相’对减少，但不会对商品房价格造成太大的影响。
2.2.2人均资源占有量商品房价格与人均资源占有量呈负相关关系。资源的相对稀缺性决定了资源必然通过配置进入消费阶段，市场以价格作为手段实现资源的有效配置。各地区人均房屋面积不同表明各地区商品房相对稀缺性的差异，进一步促成了各地区悬殊的商品房价格。人均资源占有量越多，商品房价格越低。人均资源占有量越少，商品房价格越低。
2.2.3空置率商品房价格与空置率呈负相关关系。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％－10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％－20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售力度，以保证商品房市场正常发展和国民经济的正常运行。
2.2.4开发商对未来市场的预期如果开发商对未来的市场预期看好，则在制定投资开发计划时会增加土地购买量。对于土地市场而言，2009年开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度，住宅土地最高价格已经超过了3.2万元，平方米。而每一次的高地价的诞生，都直接导致了同一区域商品房价格的大幅度飙升。如果开发商对未来市场预期看好，则供给就相对增加，竞争加剧就必然导致价格大战，房价就有可能下降。相反，如果开发商对未来市场预期不看好，那么供给就会相对减少，竞争缓解，从而房价恢复或上升。
3 抑制商品房价格过快上涨的措施
3.1加大经济适用房的投放量、完善土地出让管理制度合理限制经济适用住房开发的利润空间，科学制定土地供应计划通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。严格禁止挪用经济适用住房计划指标从事商品房开发，同时对经济适用住房的套型面积做出规定。制定严格的经济适用住房供应对象标注。以保障中低收入家庭购房的需要。经济适用住房的作用是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买。只要各级政府进一步提高对经济适用住房重要性的认识，落实和完善经济适用住房各项政策。坚持以发展城乡居民适用住房为主，供应更多的低价位的住房，并加强对经济适用住房建设和销售的管理，部分城市出现的商品房价格不合理上涨的趋势会得到有效遏制。
3.2建立风险机制，加强对金融机构的管制商品房泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。近年来，我国商品房业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行商品房投资，应当引起注意。要加快建立和完善商品房业的预警监测体系，通过对商品房及相关产业的动态监测，信息正确引导商品房企业的开发投资方向促使消费群众形成理性预期，同时建立土地供应、税收、金融等科学的管理手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止商品房业“泡沫”的产生。
3.3通过税收政策促进低价位住房的建设和消费近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。实施购房累进制税率，遏止炒房投机行为。
参考文献：
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[2]刘丽.房价与地价关系实证研究―基于我国1999－2008年的经验证据[J]价格理论与实践，2009,(4)：28－56
[3]杜德春，李吴.当前商品房运行现状的分析及政策建议[J]价格理论与实践,2099，(5)：148－169
[4]时筠仑，雷星晖，苏涛永.房价波动与影响因素分析[J].价格理论与实践,2005,(4)：96－108
房地产商投资合同范文第4篇
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬窗体顶房价等违法违规行为的，要根据〔**〕37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
房地产商投资合同范文第5篇
做地产基金不能依赖开发商
“我见证了中国房地产行业的发展过程，一直希望有个渠道彻底改变行业现状。直到2005年接触到房地产基金时，我觉得找到了改变的力量。”闫宗成说。
自2005年以来，闫宗成一直从事房地产金融方面的工作，包括信托、房地产基金等。2010年，他与天津渤海金石投资基金发起人、嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥等人成立了裕元资本。一路走来，他经历了不少挫折，经常是“希望而至，失望而归”。
“房地产商不看重一个GP（普通合伙人）的能力及专业性，在他们眼里，房地产基金就是帮助项目融资。因此一旦融到钱，你就必须出局。”闫宗成曾尝试与开发商一起成立子基金，如和中建集团合作成立地产基金，不过每次合作都让他倍感失望。“国家调控时，地产商的资金一紧张就会找你做基金，但宏观形势好转后，他们就立马‘闪人’”。
不过，几次碰壁并没有消磨闫宗成做房地产基金的梦想，他逐步意识到和房地产开发商合作成立房地产基金并不是长久之计。虽然目前在房地产行业的上百只房地产基金中，由各大房地产开发商成立的房地产基金占一半以上，但其始终坚信“正规、专业的房地产基金将成为市场的主流，将代表着房地产投资模式的先进发展方向”。
为有“性格和味道”的钱打工
2006年，我国《合伙企业法》修改并颁布后，闫宗成再次开始了房地产基金的尝试。“房地产行业是有投资机会的，只是渠道出了些问题。从现在的高利贷现象，我们看到有20%~30%的钱流向了房地产行业，这说明还是有人看好房地产行业，但需要正确的引导”。
在闫宗成看来，民间资本以新型金融业态参与房地产资本市场已成为重要趋势，投资形式正逐步从需求端转向供应端，如购买房地产信托产品、地产私募基金和投资REITS等。
募资渠道缺乏、投资人群体不成熟等因素，给中国房地产私募基金行业戴上了“镣铐”。募集中间环节佣金的不规范、缺乏标准也提高了资金的使用成本。他认为，在引导民间资本高效率对接地产项目、倡导专业化之路方面需要予以强有力的推进，同时国企和上市公司等大机构的资金进入房地产私募基金，也需要一个公正公开且监管透明的平台。
2007年，闫宗成以发起人及管理人的身份涉足房地产私募基金。“当时，用有限合伙的方式，由几个人来管理，不想让其他出资人干预太多。”为成为真正的GP，闫宗成还做了各种努力，如设立双重架构，在基金之上成立了一个投资公司，全部LP（有限合伙人）认购份额成为股东，然后再注册一个有限合伙企业，让股东身兼LP身份，避免LP过度干涉企业内部事务。
但即使这样，LP们还是不太放心，隔三差五要到工地上看一看。“他们看你的眼神，和老板看打工仔的眼神一模一样。”闫宗成总结道，“即使自己是在为钱打工，钱也真的是有性格和味道的。”
以联盟寻求长远发展
平时很喜欢看书的闫宗成借用了狄更斯《双城记》的名言—“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”来形容房地产基金的发展。发起房地产基金联盟成为其对自我发展路径的选择以及对专业、独立的追求之路。在他的倡议之下，全国房地产投资基金联盟于2011年8月26日正式成立，闫宗成当选为联盟的秘书长。
系统、高效、合理成本的资金募集渠道是私募地产基金全行业急待解决的问题。闫宗成表示，联盟的意义之一正在于引导民间资本有效合法介入，吸引银行高净值客户等积极参与，在规模及效率上对现有的募集方式予以根本的提升。“唤醒更多的LP和GP，寻求自我发展路径，从而代表最广大房地产投资人的根本利益。”
业内普遍认为，2010年可称为地产基金元年。从2011年起，房地产基金进一步提速发力，同时很多问题也开始显现。
“2012年是金融资本、实力集团介入以及中小开发商和专项基金并存发展的春秋战国时期。”闫宗成表示，其倡导的房地产基金，房地产开发商可成为LP，但具体到基金的管理、运营和投资，则由决策委员会做决定，以促使GP更独立专业。通过发展，在2013年可能会出现分化及矛盾显现；2014年将出现强势品牌企业，成功案例也日趋增多。
“去浊扬清，规范行业发展路径”，这是房地产基金及基金联盟的宗旨，希望以此推动房地产行业逐步“阳光化”，引导投资者以更成熟的心态，更理智地选择房地产基金产品。闫宗成认为，房地产基金本身改变的往往是一个开发商的现状，但如果是房地产基金联盟，则可能会改变整个行业的现状。
据闫宗成透露，全国房地产基金联盟并无官方背景，更类似于FOF（基金中的基金）。在今后的发展中，该联盟将设立以联盟基金管理为形式的基金总部和基金联盟商，通过联盟总部提供基金管理公司股权投资、资金募集、人才培训、管理机制等方面的支持及综合服务解决方案，从而形成品牌系列基金。
“铁三角”构建新模式
三角形是最稳定的结构—如果把房地产比作第一个顶点，金融比作第二个顶点，商业资本比作第三个顶点，那么三者共同构建的“铁三角”将打造出一个稳固的房地产金融商业模式。闫宗成进一步解释，在商业资本这方面，可能会策划主题投资类的房地产基金，针对休闲娱乐类地产进行市场细分，从而寻找新的“蓝海”。
国外房地产行业是划归到金融行业中的，因此商业地产从金融属性上分析更贴切于房地产基金。
“商业购物中心往往是商业和产业的结合并把金融和产业完美地结合在一起。”闫宗成认为，商业地产离不开休闲、娱乐、体验等要素，如果商业地产和金融资本结合起来，那将赋予一个城市腾飞的翅膀。
近年来，由房地产开发商发起设立的基金成为了房地产基金市场中的主流，但此类模式中发起人和管理人都是房地产开发商，投资的对象也是自己的项目。对此，他认为，目前的房地产基金大多采用了债权退出的模式，从长远来看并非最佳模式。在近似于“存贷利息差”的债权退出模式下，投资人往往会有些“急吼吼”。
