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住房改建论文范文第1篇
住房保障乃民生大事。住房问题的产生与住宅的性质密切相关,住宅需要一次性的大量投资,易产生供需矛盾。伴随着我国从计划经济时代向市场经济时代转型,住房的市场化和商品化进程加快,住房制度改革也随之不断深化,公民通过购买商品房等方式拥有了自住房,居住条件有了很大的改善。一部分公民已经拥有一套以上的住宅,实现了“居者有其屋”。而部分中低收入人群却由于商品房价格急剧上升,并不具备依靠收入购置住房的能力,住房比较困难。住房权是一项基本权利,政府负有保障公民住房权实现的义务。保障性住房以政府主导的模式为中低收入群体提供住房保障,旨在解决因“市场失灵”而导致的住房问题,解决因房地产供需不足而产生的矛盾,进而实现社会的公平正义维护社会的和谐稳定。保障房的建设是政府为公民提供公共服务、实现公民住宅权、保障和改善民生,完善社会保障制度的重要举措。自上世纪 90 年代初,我国展开住房改革的试点工作开始,党中央和各级政府一直高度重视保障性住房建设,采取多项措施推动此项工作开展。2007 年国务院颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》①,对继续推进经济适用房制度,建立、健全廉租房制度等提出明确而具体的指导意见,具有一定的指引性和可操作性,为我国下一步推进保障房建设指明了方向。在此文件的指导下,各地政府纷纷增加财政投入,积极探索进行“政府主导、社会参与”的保障性住房建设,以改善困难群众的居住条件。党的十提出建设新型城镇化发展的重大战略,保障性住房建设是新型城镇化建设的应有之义和重要内容,事关我国全面建设小康社会能否顺利实现。在“十二五”规划中将保障性住房建设作为政府工作的重要内容,提出加强棚户区改造等多种措施。2015 年是“十二五”规划的最后一年,如何实现国务院对保障房建设的任务部署,完成3600 万②套保障房建设目标,是一项关系民生的重要历史任务,也是值得理论界和实践界关注的重要课题。
1.2 研究的意义
1.2.1 理论意义
从理论上看,有关保障性住房的研究成果颇丰。但是有关保障性住房融资的系统性成果还不是很多,有待进一步探索。本文将在总结现有的融资模式存在问题的基础上,重点研究、探索新型融资渠道,比较、分析各种融资模式的优缺点,为探索适合我国国情的融资模式提供理论支持。此外,通过研究政府、市场和社会在保障房融资中各自的功能和职责,旨在进一步厘清政府、市场和社会的关系。为多元主体共同参与保障房建设,形成“政府主导、市场调节和社会参与”的机制提供理论保障。
1.2.2 实践意义
当前,我国的保障房建设已经取得了很大的成效,许多中低收入者受惠于保障房建设。在取得一定成绩的同时,我国的保障性住房建设也面临着许多困境。其中,融资难等问题直接制约着保障性住房的发展。积极扩展新型融资渠道,构建多元化的融资模式,加大保障性住房的融资力度,有利于缓解政府财政压力,弥补资金缺口,推动和促进我国保障房建设,并对实现我国住房保障的目标,解决中低收入者住房困难有重要意义。此外,在客观上可以有效缓解房价上涨过快,对稳定房价也有一定的作用。
第 2 章 保障性住房融资的基本理论
2.1 保障性住房的概念
保障性住房在各个国家和地区具有不同的表述方式。在新加坡,保障性住房一般被称为“组屋”,在我国香港地区一般称为“公屋”或“公共公屋”。依据相关立法,在我国,保障性住房,又称保障房或保障安居工程,是指“按照规划由政府投资建设或者通过其他途径筹集的,以限定的价格和标准,向符合条件的住房困难家庭或单身居民出租、出售的住房”。①伴随着住房市场化进程,一般公民需要通过购买商品房的形式获得住房。保障房是与之相对应的一种住房形式,旨在向有住房困难的低收入群体提供住房保障。不管保障性住房的概念如何界定,也无论是否采取保障性住房这一名称,其性质在各个国家基本相同,即房屋具有一定的公益性,通过出售或出租的方式,为住房困难的人提供住房帮助。保障性住房建设是利国利民的重大民生项目,对于改善公民居住条件、改善和提高民生、维护社会稳定具有重要意义。从世界范围看,各国政府都十分重视住房保障建设,为住房困难的公民提供住房保障是政府重要的职责。我国自城镇住房制度改革以来,一直在积极探索建立一套适合我国国情的保障房制度。经过多年发展,保障房建设已经取得一定成效,初步形成了保障性住房体系。包括廉租房、公共租赁房在内的“两租房”,低于市场价的经济适用房和限价商品房,以及在棚户区改造中所建的保障性住房。该体系的建立对于缓解住房供需矛盾、解决居民住房困难大有裨益。
住房改建论文范文第2篇
【关键词】 实物配租 廉租户 住房满意度 Logistic模型
一、问题的提出
改革开放30多年来，我国社会经济各方面都得到了迅猛发展，城镇社会经济的进步则首先反映在城镇居民居住条件的不断改善。起步于上世纪80年代的国家住房制度改革，根本上打破了政府对城镇住房分配管理的主导，迫使住房资源接受市场经济的调配。城镇低收入家庭住房难已成为市场经济发展的客观事实，实物配租廉租房作为我国住房制度的重要组成部分，对于党和国家有效解决城镇低收入群体居住问题，维护广大劳动人民根本利益，进而实现和谐社会理念建设，具有重要的意义。
针对实物配租廉租房的理论研究，国内学术界主要集中在两个领域：一是对实物配租廉租房制度建设现状的分析，例如学者白友涛等实证抽样了南京市鼓楼区56户实物配租家庭，总结提出我国实物配租制度存在保障对象界定不清等问题；二是对实物配租和货币补贴保障方式的对比，例如学者高峰详细论述了两者的利弊，认为具体补贴形式的选择必须结合地区社会经济发展实际。目前国内相关成果多以定性方法得出，研究范围有待于进一步扩宽。本文以廉租户自身因素为切入点，借助Logistic模型深入剖析廉租户住房满意度，试图评估实物配租廉租房制度建设成效，为我国住房改革提供一定的参考和借鉴。
二、研究设计
1、模型选取。本文在描述实物配租廉租户住房满意度基础上，探讨廉租房制度实施效果的影响因素及其作用机理。欲达到变量因子解释的实证目的，本文将廉租户住房满意度严格界定于“满意”与“不满意”之间，并定义“满意=1”，“不满意=0”。因变量满意度是二分类变量，一般的线性计量模型无法解释自变量的影响维度，采用经典二元Logistic回归模型正好满足了研究需要。模型回归公式为：
该模型由计算机SPSS17.0软件专门运行，模型回归过程及延伸推广已被王济川等学者证明。其中Y为因变量“满意度”，Xn为影响因子，βn为对应因子的回归系数，？琢为常量。
2、理论假设。本文基于廉租户个体因素分析其住房满意度，综合目前国内外已有的典型成果，将廉租户性别、年龄、婚姻状况、文化水平和月均收入共5个影响因子纳入模型（自变量赋值详见表1），并提出以下理论假设：假设1：男性居民住房满意度较高。假设2：年龄越大，住房满意度越高。假设3：丧偶居民住房满意度较高。假设4：文化水平越高，住房满意度越高。假设5：月均收入越高，住房满意度越高。
三、调研区域概况及数据来源
1、调研区域概况。作为湖北省的省会城市以及我国中部六省的中心城市，自1998年中央下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》以来，武汉市根据本市实际进行了政策摸索，成立以市房管局牵头、相关单位配合协同的廉租房管理创新平台，适时修增《廉租住房管理办法》，逐步形成了独具特色的廉租房制度建设体系。截至2011年底，武汉市政府累计投入10多亿元人民币集中兴建了大批实物配租廉租房，解决了本市10万余户低保家庭住房难题，有力推动了武汉市廉租房制度改革和社会经济的稳定发展。
2、数据来源。本次调研以问卷填答和实地访谈为主要形式，项目组于2012年8月下旬对武汉市江岸区、青山区和新洲区3个城区的实物配租廉租户进行了随机抽样，发放问卷200份，实际回收198份，剔除4份信息严重缺失的问卷，得到有效问卷194份，问卷有效回收率达到97%（抽样区域分布详见表2）。项目组成员还实地走访了武汉市房管局和青山区廉租房相关监管部门，搜集了大量武汉市实物配租廉租房整体建设资料。将问卷数据录入计算机VFP6.0统计软件，随后导入SPSS17.0软件分析得到廉租户基本信息。调查对象中女性居民所占比例为51.55%，男性居民为48.45%；已婚居民所占比例为61.86%，未婚居民为21.13%，丧偶居民为17.01%。
四、模型回归分析
Logistic回归模型运行前要对其进行拟合优度系数计算，以此检验本文假设的影响因子是否具有统计学意义以及选取的样本能否代表廉租户整体。自变量中包含连续性因子，故应选用Hosmer Lemeshow 和Model Chi-square指标。表3模型拟合优度的Sig.系数均在5%显著性水平之下，说明设计的5个影响因子存在显著性差异，即该模型的拟合优度较理想。
模型拟合优度检验通过后，在计算机SPSS17.0软件界面中点击“二元Logistic回归”选项得到模型的回归结果详见表4。表中B为回归系数，符号代表作用方向，绝对值代表作用大小；Sig.为显著性水平，表示相应因子对于因变量的显著性差异；S.E.为抽样误差，Wald 为统计量，df为自由度，EXP（B）为对数发生比。下面结合模型回归数据对自变量理论假设作逐一解释。
假设1不成立。性别的显著性水平Sig.>0.05，说明性别因子在5%的显著性水平上未能通过模型检验，即在廉租户其他条件相同的前提下，性别因素对住房满意度不存在显著性影响。课题组前期对实物配租廉租户的实地调查统计显示，选填“满意”的男女居民比例接近1：1，模型研究结果与之相吻合。这种现象的出现是由实物配租保障对象的特殊性决定的，就城镇低收入群体而言，男性居民和女性居民都是廉租家庭的一员，他们对待廉租房制度建设的看法和态度趋于一致。
假设2成立。年龄的显著性水平Sig.
假设3成立。婚姻状况的显著性水平Sig.
假设4不成立。文化水平的显著性水平Sig.
假设5不成立。同理可知，月均收入对廉租户住房满意度存在正向的显著性影响，月均收入每增加一个等级，住房满意度就降低35.3%。收入较高的居民往往是廉租家庭主要的经济来源，这使他们精神上承受了很大压力，因此对当前的居住条件较为不满。
五、结论
本文以武汉市194份调研问卷为数据分析样本，利用二元Logistic计量模型实证揭示了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响机制，并得出了重要结论。研究认为，实物配租廉租房制度建设的推进不仅应与地方社会经济发展相适应，同时必须充分兼顾廉租户年龄、婚姻状况、文化水平、月均收入等个体条件，针对保障对象的特殊性具体开展廉租工作。
进一步把握廉租房制度实施建设规律，本文就理论界的后续研究提出两点展望：本文仅仅讨论了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响，研究成果的丰富完善还需结合廉租户外部因素加以考虑；廉租房三种补贴方式各具优势，货币补贴廉租户和租金核减廉租户的住房满意度及其影响因素的研究同样值得关注。
（注：本文属武汉理工大学部级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）。）
【参考文献】
[1] 白友涛、李艳：廉租房补贴方式的问题分析——以南京市鼓楼区为例[J].中国房地产，2010（2）.
住房改建论文范文第3篇
在今年“两会”上，深圳市市长明确表示，“深圳房价还有调整空间”。似乎解决低收入人群的安居问题，可以找市长，不用看市场。
谁承想，市长话音刚落，深圳便成为中国新一轮房价上涨的领头羊。仅在2007年上半年，深圳房价就暴涨了50%以上。6月初，招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子，以当时市值计算，已可买下整个伊利集团。
从上海、北京，到深圳、广州，一个又一个城市被卷进商品房涨价潮。
房改“失败论”抬头
对少数人来说，这是个最好的时代；但对大多数买不起房子的人来说，这是个最坏的时代。今天的中国，每个城市都在以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁，同时，也以前所未有的速度，让更多的人远离安居乐业的梦想。
基于这样的现实，一些人把问题归咎于住房市场化改革，并开始怀念那个福利分房的年代。自2006年以来，随着“房价高、住房难”成为社会舆论关注的焦点，住房改革“失败论”也在抬头。
房改“失败论”者认为，尽管房地产行业市场化改革推进了中国房地产市场的繁荣，但其市场缺陷也日益显露，并不断诱发出社会不和谐因素。从中国住房改革发展的现实情况看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会不公平问题。
作为中国向市场经济转型过程中最具争议的行业之一，中国房地产业凝聚了中国在走向市场经济过程中的种种矛盾，同时也体验着中国经济改革过程的阵痛。
住房改革的成与败已经不是一个简单的认识问题，而是直接关系到住房改革的方向。是制度落实不够？还是制度设计本身存在问题？中国房地产业到底在走着一条怎样的路？
市场化改革执行中跑偏
在近期一个以房价为主题的沙龙上，一位建设部政策部门的专家称，最近他们关注的重心已经不是房价了，“这几个月，我们上上下下都不再提房价，部长也不问这事。主要精力都放在了保障低收入阶层的住房上面了。”
部属专家的话似乎传达出这样一个信息：今后的房价涨跌，完全根据市场的供需情况自行调节。不管是主动调整，还是无可奈何，政府似乎已放弃对房价进行调控。
实际上，政府放手房地产市场，任其市场化发展从1998年就开始了。当年，国务院颁布了对房改具有里程碑意义的文件――《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件）。该文件宣布，全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
从政策定位上分析，国务院一开始只是将房地产市场作为一个有限竞争的市场来对待，并没有把房地产市场完全交给市场来调节。但在实际执行中，各级地方政府并没有把住房改革的重心放在经济适用房的供给上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市场。
按照23号文件要求，建设经济适用房为主的土地供应比例应在60%以上。但实际上，一些城市连1%都不到。比例相对高的北京市，也不到10%。
以2003年为例，中国用于经济适用房建设总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%，2004年，该比例更是只降不升。经济适用房政策在住房体制改革过程中旁落为一个不被人关注的配角。
1998年的政策“里程碑”，吹响了资本向房地产市场进攻的号角。同时，也拉开了中国房地产价格暴涨的序幕。
全面推进市场化走入误区
令人不解的是，在中国房地产过热问题开始暴露的2003年，国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）。23号文件提出“以建设经济适用房为主的房地产市场”的定位，在18号文件中变成“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。”
中国的房地产市场，由此成为一个由商品房主导的市场。这说明国务院对中国房地产市场的定位，已经从1998年的“有限竞争市场”转变为按“一般竞争市场”来对待。这实际上是对已经存在的房地产市场现状的认可。由于以“经济适用房为主”的房地产市场根本没有出现过，而真正存在的，是一个由商品房占主导地位的市场。
尽管国务院文件并没有明确提出将中国房地产完全交给市场来调节，但在实际操作中，严重存在着把房地产市场向完全市场化推进的趋向。
不可否认，相比于计划体制下的住房制度，住房改革的市场化、商品化取向没有错。但是，把中国房地产市场与其他商品市场一样，进行完全市场化的推进，显然值得探讨。这个政策出台后，2004年中国房价陡然升高。此后，中国房地产价格开始暴涨，一发不可收。
就中国现阶段的居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，而且直接导致房价虚高。住房难，成为突出的社会矛盾。
有经济学家形容，就像已经一去不复返的金本位时代，某种程度上，中国经济进入了房本位时代。
制度建设落后导致矛盾重重
住房市场化改革在很大程度上改善了我国城镇居民的住房条件。统计数据显示：1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米。到2005年底，城镇居民人均住房面积已达到26平方米。近年来，居民的住房越来越宽敞、居住条件不断改善，这是有目共睹的事实。
从小学到大学的政治经济学教育告诉我们，判断一项改革的成败，要看是否有利于人民生活物质水平的提高。我国房地产业在促进经济增长的同时，也为解决住房问题、改善居住条件提供了数量规模巨大的住宅产品。虽然目前的住房改革遇到了很多问题，但也取得了很大的成绩。从这一点来看，中国的住房制度改革似乎是成功的。
发展房地产业和住房制度改革在解决住房问题上，大目标是完全一致的，只是在执行层面有所不足，甚至有失误之处。比如，房地产供给结构不合理、房价上涨过快、投机严重、市场欺诈、资源浪费，等等。
中国社科院金融研究所尹中立博士认为，从国外经验看，多数国家都是从市场为主导的住房制度演变为福利化住房制度，公共住房保障制度在整个住房制度中占有十分重要的地位。当社会经济发展到一定阶段后，才重新强调市场化。中国在人均收入还很低的情况下准备直接过渡到高度市场化的住宅商品化时代，是否为时过早？这是一个需要认真思考的问题。
中国住房体制改革的方向没有错，只是在从计划向市场转型的过程中，各种制度建设严重滞后，市场法规不够完善，从而积累了诸多矛盾。对这些问题，我们给予总结、讨论，希望能够得到相关部门的重视，并尽快加以解决。
政府这只“看得见的手”，需要充分发挥作用了。
政府出台新办法纠错
也许正是因为认识到中国房地产发展中的不足，政府在8月9日颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见要求：
新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；
经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；
住房改建论文范文第4篇
此时，距离2003年6月该市出台104号文件，宣布今后不再为机关事业单位职工建设和分配“全成本微利房”时间已过去8年。
8年里，曾因诸多“创新”而成为全国住房制度改革排头兵的深圳，在公务员的住房问题上却坠入处理“历史遗留问题”，一度处于“政策真空期”――新的制度还未建立，旧的制度却已被废除。
福利房“最后的晚餐”
7月中旬，深圳市“最后一批福利房”将迎来入住主人。这批福利房在3年前就已竣工，但一直无人居住。
2003年6月，深圳市出台的《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》(下称“104号文件”)中提出，“最后一批福利房”的分配对象被限定为“2002年12月31日前入职、符合购买全成本微利房条件、但未购房的职工”。
然而，这顿福利房“最后的晚餐”迟迟未能端上餐桌，一拖就是8年。这期间，深圳市乃至全国住房保障政策经历巨大调整，保障房被重新厘定为“民生工程”，政策重心向城镇中低收入者倾斜。
有知情人士告诉《财经国家周刊》记者，导致深圳市“最后一批福利房”分配搁浅的原因颇为复杂。但福利房与周边商品房之间的巨大“价差”，显然是主因之一：周边商品房目前价格早已“破4（万元）奔5（万元）”，福利房的定价虽经数次“动态调整”，每平方米的配售价仍不及1万元。
用当地人的话形容：“分到一套福利房，就等于净赚几百万元。”
于是，在诸多争议的夹击下，深圳市处理“历史遗留问题”的最后一次福利分房变得十分棘手。政府部门承受巨大压力。
深圳此刻的遭遇，在全国其他一些城市也有上演。去年6月，海南省海口市被曝出6000多套“限价房”专供机关事业单位人群，沦为“公务员保障房项目”。类似事件还出现在陕西咸阳、山西忻州等城市。
现实表明，在当前普通民众住房需求巨大且住房有效供应不足的大背景下，但凡有为公务员、国有企事业单位等群体集中兴建“限价房”的行动，无论理由有多充分，均会招致社会舆论的强烈反弹。
显然，房改8年后，深圳公务员的“最后一批福利房”如何获得公众舆论的谅解，已成为摆在当地政府面前的一道棘手难题。
房改“不归路”
已经退休3年的原深圳市住宅局房改处处长孙利平，是深圳市住房制度改革的亲历者。据他介绍：在2001年以前，深圳大部分资历比较老的公务员均已分过房子。2003年叫停实物分房时，一批卡在政策边缘、符合分房条件但未分到房子的公务员意见极大。于是，就有了兴建“最后一批福利房”、解决“历史遗留问题”的“过渡性方案”。
上世纪80年代到90年代初期，深圳国有企业、党政机关和事业单位大量从内地调入人才。而住房制度被作为吸引人才的一项重要条件。一个公务员在内地可能要奋斗10年才能分到房；但是在深圳，工作1年就可以有房。
1988年，深圳向毗邻的香港学习，在全国率先启动住房制度改革，比中央提出的改革时间整整提前10年。深圳当时设计的房改机制是“双轨三类”：“双轨”指商品房+保障性住房；“三类”是指给一般社会成员的商品房，给国企的微利房，以及给政府的福利房。
大约从1990年开始，深圳市为公务员和国有企事业单位兴建微利房、福利房的行动渐至高潮，此后进入了长达10年的繁荣期。
据了解，当年的福利房建设，是由政府指定的几家大型国有建设公司具体实施。这些公司在建设福利房的同时，还建设商品房，并以商品房的销售利润来弥补福利房的投资亏损。但终究还是陷入巨亏，不得不靠政府的财政补贴过日子。
与政府财政包袱日益沉重形成鲜明对比的，是福利分房的个体受益人迅速实现财富的增值和套现。
孙利平告诉《财经国家周刊》记者，截至2003年叫停实物分房前夕，深圳市总计建设的微利房、福利房约为14万~15万套。其中，面向政府公务员的约为2万套，其余为国有企事业单位职工分得。如今，这些“公房”大部分均已变性为商品房上市交易。
以深圳市最有代表性的公务员福利房社区“梅林一村”为例。该小区兴建于1998年至2000年前后，居住规模在10万人以上，曾被舆论称为“亚洲最大的公务员村”。当年，“梅林一村”作为微利房项目配售给机关事业单位职工，据称内部售价不足4000元/平方米；但如今，该楼盘的二手房最新上市交易价格接近2.5万元/平方米。
在孙利平看来，自从2003年深圳市叫停福利分房、并允许十几万套公房自由交易后，深圳市的房改从此就“走上了不归路”。
对于公务员的住房问题，深圳特区报评论员、专栏作家陈冰认为，“人们争议的不是该不该建房，而是该不该延续公务员的特权”。
历史上，深圳曾对公务员住房制度进行过诸多有益探索。
早在特区成立之初，深圳曾效法香港，对高级公务员实行官邸制住房政策。这种政策的核心在于，对任期内的高级官员提供免费的高级住宅（一般是独栋别墅），但“官邸”住宅是没有产权的。官员任期结束后或调动时，要自行退出，将钥匙交还政府。
据孙利平介绍，官邸制在深圳实行了大约不到十年的时间，最后终于在住房制度市场化改革的浪潮中销声匿迹。
孙利平说，自从2003年叫停实物分房后，深圳市的公务员住房制度就陷入一个“真空期”：旧的制度废除了，新的制度还未建立。
孙利平是在2008年正式退休的。他将自己任上那几年的深圳市公务员住房政策描述为“基本上悬在空中”。
孙曾在任职期间提出诸多改革建议，比如重点对低级公务员、年轻公务员实施住房保障，高级公务员申请住房保障前首先应公示财产，禁止公务员住房上市流通、牟利套现，以及严格限制公务员住房的超标、奢侈现象，等等。
曾有深圳市官员对记者表示，当前国家的“大政策”，是允许经济适用房满5年后可上市交易。“这是国家七部委定的调，我们不好随意改。”
公务员住房“新政”
《财经国家周刊》记者获悉，最近几年，深圳市明显加快包括公务员住房在内的住房保障政策立法进程。相关新政、法规的出台数量多过以往数年。
深圳市住房和建设局副局长胡建文在接受《财经国家周刊》记者专访时表示：当前深圳面临着客观存在的公务员住房困难问题。“通常讲的城市‘夹心层’群体，就包括公务员队伍”。
深圳的公务员住房压力究竟有多大？胡建文表示“具体数字还没有统计”，但是“近10年来进入公务员队伍的年轻人，都有住房问题的困扰。这是很大一个数字”。
共青团广东省委员会办公室曾在官方网站上公布一份资料。早在2009年，共青团广东省直团工委曾以普查形式，对广东省直机关及有关部门35岁以下青年公务员的住房状况进行调研。在回收的3045份有效问卷中，绝大部分青年公务员表示面临购房压力；对于房价的“可承受范围”，93.3%的人希望房价在7000元以下，其中，60.1%的人期望房价在3000~5000元之间；甚至还有18.8%的人干脆选择放弃购房。
这份调查报告还披露，“购房压力对青年公务员的工作及生活造成了很大影响”：52.6%的人被影响了工作的积极性；42.5%的人由于购房而影响婚育计划，30.8%的人表示因为购房压力过大而考虑过辞职。
胡建文告诉记者，深圳市解决公务员住房历史遗留问题“是在全面落实住房保障计划的背景下统一进行的”。目的是要做到对低收入阶层“应保尽保”。而一旦解决完“历史遗留问题”，今后将不再针对公务员群体实行特殊的住房政策，而是将其纳入城市公共住房保障体系框架内，统一安排。
根据《财经国家周刊》的了解，深圳市目前已经确立的住房保障制度和法律框架可以概括为：一个“条例”（《深圳市住房保障条例》）、一个“决定”（《关于实施人才安居工程的决定》）、两个“规章”（《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》和《深圳市人才安居暂行办法》）。这个制度框架所确立的深圳市公务员住房“新政”有三个解决渠道：公共租赁住房、安居型商品房和货币补贴。其中，安居型商品房是深圳的“首创”，也是政策的核心。
参与政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫告诉《财经国家周刊》记者，深圳市经过多年酝酿，终于在2010年4月以政策法规的形式，确立了安居型商品房概念的合法性，并作为深圳市住房保障制度的一项重要创新予以推广。
所谓安居型商品房，简单说就是政府以地价让利的形式，面向城市户籍的无房户，提供低于市场价30%~50%的限价商品房。这种房子的重点供应对象，是深圳市政府确定的各类“人才”，其中包括公务员。
深圳提出的安居型商品房概念，与北京等城市流行的限价房略有区别：“限价房是限房价、竞地价，是开发商让利；安居型商品房则是减免地价，是政府让利”；安居型商品房与经济适用房也有区别：“经济适用房是根据收入水平划定供应对象，安居型商品房则不查收入，不需要公布财产状况”。
胡建文告诉记者，安居型商品房政策设立的初衷，是为深圳引进人才。但是目前，它已变成一项普惠型制度，面向深圳市全体市民。“凡是有户籍的无房户均可申请”。
胡建文说，安居型商品房在实践中被证明是一项颇有“优越性”的制度、是一种可持续的住房保障形式。“相对于公租房等保障房形式来说，社会资金和地产商都愿意参加安居型商品房的建设开发，是政府减轻了财政包袱”。
通过安居型商品房这种普惠型制度，“捆绑”解决公务员住房问题，是完美之选还是权宜之计？深圳市的这项公务员住房“新政”正面临新的考验。
住房改建论文范文第5篇
关键词：农村住房 住房财产权 抵押贷款
中图分类号：F830 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）12-081-03
一、农村住房财产权抵押相关法律规定
农村住房财产权抵押涉及三项法律关系：一是宅基地使用权取得法律关系；二是农村住房所有权取得法律关系；三是农村住房财产权抵押法律关系。涉及的相关法律法规如下：
（一）宅基地使用权取得相关规定
1.规定了自然人基于特殊身份取得使用权。《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《土地管理法》第八条：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据以上法律规定，取得农村宅基地使用权须有集体经济组织内的成员资格。
2.规定了使用权的取得必须遵循“一户一宅”原则。《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
3.作出了使用权流转的禁止性规定。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
（二）农村住房所有权取得相关规定
1.规定了取得农村住房所有权须通过合法建造的途径。《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”同时该法第三十条明确表示宅基地使用权人基于建造行为依法取得住房的所有权{1}，农村居民作为建造人可原始取得房屋所有权，其所有权不以登记为要件。
2.规定了宅基地和农村住房所有权是分离的。《中华人民共和国宪法》第十条：“宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，同时十三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”《中华人民共和国继承法》明确“公民房屋是公民个人和财产，可以作为遗产予以继承”。根据以上规定，宅基地和宅基地上所建房屋所有权是分离的，属于不同的所有权客体。
（三）农村住房财产权抵押相关规定
1.允许农民依法抵押住房所有权。《物权法》第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”；《担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物……”，可见当前法律允许农民依法抵押住房所有权。
2.禁止农村住房宅基地使用权抵押。《物权法》第一百八十四条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”；《担保法》第三十七条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”。
二、农村住房财产权抵押贷款面临的困难
（一）抵押权实现存在法律限制
1.“房地一体”原则限制了抵押权的实现。《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条款规定了我国建筑物抵押原则为“房地一体”，即“房随地走或地随房走”。但根据我国《物权法》第一百八十四和《担保法》第三十七条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押，这导致农村住房抵押权的效力不能及于宅基地使用权。农村住房附属于宅基地，实现抵押权时仅能实现农村住房所有权的转移，而不能一起转移宅基地使用权，那就违反了《物权法》规定的“房地一体”规则，最终导致抵押权无法彻底实现。
2.抵押登记的法律障碍。根据2008年建设部的《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”，根据该条款，农村房屋的移转登记限于房屋所在地农村集体经济组织成员之间，而农村合作金融机构等贷款机构作为受让人不属于这一范围，根据当前规定也没有“法律、法规另有规定”的例外情况，因此房屋管理部门在依据《房屋登记办法》规定办理农村住房抵押登记时，存在法律障碍。根据《物权法》的规定，房屋抵押权自登记时设立，在农村住房抵押过程中，由于受让人不符合条件，因此农户无法完成抵押登记，房屋的抵押权无法成立。
3.农村住房资产处置的法律障碍。农民用农村住房抵押向金融机构申请获得抵押贷款，贷款期限届满后，如果此时农民无法偿还贷款、履行债务，金融机构若不能与农民达成一致协议，最终只能通过向法院诉讼的途径对涉案农村房屋进行资产处置，实现抵押权。但是，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》：“以农户房屋设定抵押，如贷款得不到足额清偿，金融机构要实现抵押权时，首先要给与6个月的宽限期，期满强制前初时对于被执行人无法自行解决居住问题的，还应提供临时住房，且其租金受到限制。对于被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，不应强制迁出。”该司法解释作出了“提供临时住房”和“不应强制迁出”等限制性规定，限制了金融机构对农户住房抵押权的实现，使得农村住房抵押的实现存在较大风险。
（二）政府确权登记制度有待完善
当前，由于政府确权登记制度存在不足，农村住房往往出现《房屋所有权证》或《集体土地使用权证》缺失的情况，导致在办理抵押贷款时，金融机构的抵押权很难得到有效设立。
1.房产证。农村住房属农民合法建造房屋，依法取得房屋的所有权，是农民的合法财产，住建部门对农户住房确认后可以颁发《房屋所有权证》，但由于目前农村住房产权登记工作缺乏具有指导性和可操作性的地方规范性文件，农村住房建造过程手续不全，证明文件收集、核对难度大；违章搭建问题较多，房屋登记面积难以确定；房产测绘费用市场化运作等，住建部门给农房颁《房屋所有权证》存在较大难度。有些地方只颁发《集体土地使用权证》，导致农村住房缺少有效的产权证明。而根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，因此在农村住房缺少《房屋所有权证》的情况下，农民对住房的所有权缺乏有效的法律保护。
2.土地证。农民对宅基地具有使用权，其取得使用权的基本程序是：由农民作为土地使用者向所在地的土管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地使用权证》，确认其土地使用权。但目前农村住房《集体土地使用权证》颁况较为复杂：有些地方原有散居自建房老宅基地按“一户一宅”都颁发了《集体土地使用权证》，但近年来重新拆建自建农房政府出于土地整理因素尚未颁发《集体土地使用权证》，主要原因在于政府部门为防止增加新农村规划落实的难度，故没有为未按规划要求建设的农村住房颁发《集体土地使用权证》。
（三）缺少农村住房价值评估办法
农村住房价值评估是实现农村住房抵押权的基础。但是农村住房的建设缺少配套的农村住房价值评估办法。而实践中，农村住房评估又受到很多因素的影响，一方面农村住房大都为农民自建，建造的标准不一，所建房屋采用的材料质量各不相同，在加上房屋所处位置的不同，其价值的评估差异性很大。另一方面，在办理抵押贷款过程中，金融机构出于自身利益的考虑，通常压低农村住房的评估价值，并根据所抵押住房的评估价值给予农民相应的贷款额度，会使农民的权益受到损害。因此，如何在现有模式下需要有一个相对规范的价值评估办法，有一个相对专业的价值评估机构，以便评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。
三、完善农村住房财产权抵押制度的政策建议
（一）顶层设计修订相关法律规定
具体修改或废除建议如下：一是《土地管理法》第六十三条，将“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”修改为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得农村集体建设用地的除外。”二是《城市房地产管理法》第九条，增加一款“城市规划区内的集体建设用地使用权，可参照该规划区内国有土地使用权出让方式，由所在集体经济组织有偿出让”。三是《物权法》第一百二十八条，将“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”修改为“未经依法批准，不得将承包的农用地用于非农建设。”第一百八十四条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”四是《担保法》第三十四条第一款修改为“下列财产可以抵押……抵押权人依法有权处分的国有土地与集体建设用地使用权、房屋和其他地上定着物。”第三十六条修改为“以依法取得的国有土地、集体建设用地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权、集体建设用地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权、集体建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地、建设用地上的房屋同时抵押。”第三十七条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”第四十二条第一款第二项修改为“办理抵押物登记的部门如下：……以城市房地产或者集体建设用地上的房屋等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”
同时，要逐步取消部门规章和规范性文件对农村住房流转和抵押担保的限制措施。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下文简称《决定》）强调要赋予农民更多的财产权利，包括改变以往“农民住房不能抵押、担保，不能出售到本集体经济组织成员以外”的规定，国务院也公布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，决定由中国人民银行会同中央农办等11部门，组织开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（“两权”）抵押贷款试点，但是《房屋登记办法》等规章和一系列规范性文件还需要进一步修改。
（二）完善政府部门登记的配套政策
2014年8月，国土资源部等五部门下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求各地要按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，全面落实宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，做到应发尽发。建议上级部门要加强对政策落实情况的督导，督促地方全面贯彻落实上级政策，完成发证工作，为抵押权的有效设立奠定基础。同时，地方相关部门要制定工作方案和工作措施，做好政策的宣传工作，推动农村住房权属登记工作的有序开展。
（三）构建相应的产权评估和交易服务体系
在对农村住房价值评估办法方面，我国的有些地方已经提供了较为成功的经验，值得借鉴。如2009年成都房产管理局的《成都市农村房地产估价规范（试行）》中提到：“农村房地产抵押价值估价技术路线为房地产抵押价值评估，符合条件时应采用市场价值类型，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行。”这一办法的总体思路为：在进行农村住房价值评估时，可以借鉴城市国有土地上房屋的价值评估标准和体系开展，这样规定有利于规范农村住房价值评估行为，保护农民的农村房产权利。
和价值评估紧密联系在一起的是农村住房交易流转，因此建立完备的住房交易服务体系至关重要。在这方面，成都的相关经验值得借鉴。2008年10月13日，全国第一家综合性的农村产权交易所在成都高新区孵化园赢创动力园区成立并揭牌。通过这个平台，农民的住房产权、土地承包经营权、林权、集体建设用地等可以通过市场原则实现有序流转。成都农交所还实现了全市统一联网，连接各区（市）县农村产权交易分所，搭建了市、县、乡三级农村产权交易服务平台，为农村住房产权交易服务提供了综合性平台。
注释：
{1}《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
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（作者单位：中国人民银行嘉兴市中心支行 浙江嘉兴 314000
