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商业地产项目研究范文第1篇
近年来，一些商业地产项目逐渐暴露出成本管理上的问题，商业地产项目成本管理的成功与否关系到项目的整体利益，使对商业地产项目的成本管理研究成为必要。
成本管理中存在的问题
我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：
第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。
第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。
第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。
目前商业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。
一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。
二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。
三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。
解决措施及建议
一是建立商业地产项目成本数据库。重视商业地产项目的成本调研与成本数据分析，建立商业地产项目成本数据库。企_业应重视商业地产项目成本数据的积累，成立专门的商业管理团队搜集积累已完成商业项目的历史数据及对同行业项目进行调研，建立针对商业地产的项目投资评估指标体系，提高决策准确率。
二是建筑设计与商业订制相结合。宁波万达置业的刘华指出，“订单地产”模式是围绕满足主力店等商业的商务对接要求和开业前准备工作要求来进行商业项目的建设，是商业地产的核心内容。在设计阶段应该将建筑设计与商业订制相结合，在招商前置的情况下，由商业设计指导建筑设计。同时，在满足建筑设计的条件下，对商业地产项目的业态组合进行优化，能够使得开发商和商家获得最大商业利益。
三是将运营成本纳人项目总成本综合考虑。研究表明，商业地产项目的成本构成中，项目前期成本占全寿命周期成本的7%-12%,建设阶段成本占27%-28%左右，而运营及维修期的成本高达60-66%。商业地产项目的运营阶段通常要持续20年以上，因此，运营成本直接影响项目的收益情况。将运营成本纳人项目总成本，在决策阶段就进行综合考虑，选择一个合理的运营成本，达到一次性投资与运营成本的平衡。
四是树立可持续经营的理念。能真正将商业地产运营起来，并实现持续盈利增长，才称得上是商业地产项目的成功。不能可持续经营的商业，会逐渐整体衰落，形成严重的资产滞后。商业地产项目建成开业后，后期运营过程中需要不断进行调整，以适应新的市场环境。在商业地产项目的成本管理中，应融入可持续经营的理念，建立可持续的回报机制。
五是建立商业地产成本管理体系。房地产项目管理本身就是一项重视成本管理的过程，加之商业地产项目的特殊性和复杂性，使得对于其成本管理体系的要求更加严格。然而，我国目前还没有商业地产开发商建立和实施有效的成本管理体系，这就使得建立一个专门针对商业地产项目的成本管理体系成为必要。对国内外的成 功经验研究证明，既然商业地产项目的开发主体、建设主体、运营主体都是同一法人，就应当将商业地产项目的成本管理视为一个整体，基于全寿命周期理论，建立完整的成本管理体系。商业地产成本管理体系的建立将会是笔者下一步的研究内容。
商业地产项目研究范文第2篇
Abstract： With urban development transforming from the original extensive to intensive course gradually， intensive cultivation of urban operation mode of operation has begun into the agenda of some cities， more and more investors in the large and medium-sized cities begin to develop commercial complex for better survival. The fierce competition in the commercial property determines the real estate enterprises must follow the market， strengthen the cost management， in order to reserve a larger price reduction space， and commercial real estate stakeholders involved in every way， the cost management must be process dynamic control. The purpose of the paper is to make corresponding to the dynamic control in the commercial real estate cost management discussion， and some suggestions are put forward.
关键词： 商业地产；成本管理；动态控制
Key words： commercial real estate；cost management；dynamic control
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）03-0015-02
0 引言
随着住宅房地产调控持续，政府限购、限贷、加税，土地出让金攀升，住宅产业竞争加剧。但地方政府一时又难以割舍土地财政，商业地产既能满足地方政府对GDP的追求又能为开发商平衡一定的风险，商业地产中的城市综合体，被各地方政府认为即可提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政难题”，于是商业地块出让比例大幅增长，大中城市中的城市综合体大量规划、建设，不限购的商业地产成了当前投资者的首选，使得更多的开发商开始转战商业地产。
而商业地产的高风险高收益特性使得开发商对商业地产的项目管理更为谨慎，商业地产涉及投资者、开发商、设计单位、监理单位、施工单位、商户、最终消费者等利益相关方，任何一方的需求发生改变，工程成本必然发生变化；大型商业地产建设周期长，人工、材料、机械等成本影响因素波动大，因此要在激烈的价格竞争中胜出必须加强成本控制。
1 商业地产的成本构成
1.1 商业地产的概念
广义而言，商业地产是房地产中一类，指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、酒店会议中心以及商业服务业经营场所；狭义而言，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式[1]。大型商业地产往往是指商业综合体，是以上两种概念的融合业态组合包含饭店、办公、公园、购物中心、会所、公寓等。
1.2 商业地产成本构成及其影响因素
1.2.1 商业地产开发成本是指房地产开发企业在经营房地产项目的全过程中所支付的全部费用的总和，包含：①土地出让费；②前期工程费；③建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用；⑦销售、推广费用：指房地产开发企业销售部门以及机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用；⑧财务费用：指在开发经营过程中通过借贷抽脂而应支付给金融机构的利息及其他费用等；⑨税费。
1.2.2 成本影响因素。①决策阶段。项目决策阶段通过项目建议书及可研分析项目的经济可行性、技术可行性，这一阶段的合同策划、经济策划及风险策划均影响着房地产的开发成本，若前期的合约策划对合同结构、合同内容及建设期的合同结构总体方案没有准确的把握，那么中期、施工后期运营维保等很容易出现因合同不合理而产生的费用纠纷或成本增加；同样，若经济策划对开发或建设效益的分析没有做好，对项目融资方案和资金需求量计划没有做好，也会导致成本费用的增加。②设计阶段。设计阶段对项目的设计深度直接影响施工合同里是否包含深化设计，若前期设计粗糙，很难对后期成本进行把控，很容易造成设计变更；对于商业地产更要注意小业主的需求，应在设计阶段就与小业主沟通以避免后期的设计变更。③招投标阶段。对工程施工及设备材料采购的招投标方式、合约规划等亦影响房地产的开发成本。④施工阶段。这一阶段现场签证、各分包工程界面划分、技术方案、材料或设备是否甲供等是影响房地产开发成本的主要因素，应在控制好签证的量价审核，在合同签署时确定各分包的界面范围，采用新技术、新工艺，避免因技术措施产生变更，对大宗材料或设备，尽量甲供。⑤竣工阶段。此阶段根据对合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规认真复核工程款直接影响最终决算成本。
2 目标成本及过程动态控制
房地产成本管理的方法有很多，包括作业成本管理理论、价值链分析理论、全寿命周期成本理论、目标成本理论等，其中应用最广泛的是目标成本理论，本文从目标成本出发，展开对成本管理的动态控制研究。
2.1 目标成本的概念
目标成本的含义是指生产某一项产品，为了达到目标的利润率所可以接受的最大成本[2]。即目标成本是根据公司期望的目标利润，产品定位的预期售价静态测算后反推出来的，目标成本=预期售价-目标利润，目标成本确定后，再分解到各级成本控制科目，且只可调减不可调增。
2.2 商业地产成本管理的动态控制
建设项目实施过程中主客观条件的变化是绝对的，不变是相对的；平衡是暂时的，不平衡是永恒的；有干扰是必然的，没有干扰是偶然的[3]。所以必须对项目目标进行动态控制，其原理图如图1。
因此对于大型商业地产项目，在各阶段确定其目标成本的同时还应做好动态控制，使动态成本不超目标成本。项目目标动态控制的核心是，在项目实施的过程中定期的进行项目目标的计划值和实际值的比较，当发现项目目标偏离时采取纠偏措施。根据对各阶段成本影响因素的分析，制定目标成本管理流程，在各阶段进行动态控制（图2所示）。
3 某大型商业地产项目成本管理的动态控制应用
3.1 某商业地产项目成本情况如表1所示。
北区于2014年5月1日开业，南区尚未全部交付。基于北区变更及签证费用超支的情况，对南区的成本实施了动态控制，如预招商，与小业主沟通减少设计变更239万元；由于南区工期限制，精装修、园林景观等标段均由施工单位负责深化设计，转移了工期成本风险；招标时做好界面划分，减少预计因界面划分不清的扯皮137万元；北区结算时由于土方单位早已退场，由土方单位在其他单位工作面上造成的损失已无法扣回（约56万元），南区在准备结算时做好了扣款台账，尽量避免这种情况。相比北区，南区动态成本减少率提高了3.2%。
3.2 根据以上实例及1.2.2所述成本影响因素分析可知，对成本的动态控制应做好以下几点：①决策阶段，建设单位根据自身开发水平及配置做好项目定位、招商定位、市场定位，尤其招商系统应前置，至少应有一个预招商过程，国内地产商倒置的开发顺序4导致的后期各种设计变更使得成本随项目进度推进越来越难以控制。②设计阶段，建设单位根据自身设计能力控制设计深度，并充分考虑小业主的意见和要求；推行限额设计，健全设计经济责任。③招投标阶段，建设单位应做好合约规划、合同界面划分、工程施工及设备材料的招投标方式的确定和选择。④施工阶段，做好施工管理工作，尽可能避免因现场管理产生的签证变更；对于设计变更，应联合设计、销售、成本部，选择最优方案。⑤竣工验收阶段，根据合同、签证及竣工资料等仔细进行决算，根据责任单位做好扣款台账，避免由于已结算而无法扣回的情况。⑥在各阶段进行动态成本控制的过程中，应注意根据目标成本随时调整计划成本并采取纠偏措施，如分析原因，尽量以变更形式避免超出目标成本，在其他节省的招标标段中调剂超出的金额，确保目标成本不变。
4 结语
大型商业地产在地产开发中的异军突起让众多地产商有点措手不及，一方面商业地产的高收益特点、住宅地产产品去化速度的降低点燃着地产商对商业的开发欲望，另一方面高风险、投资回收期长等特点又使得地产商不敢大展拳脚。总的来说，商业综合体仍然处于快速发展中，但是开发的数量、质量参差不齐，开发商要取得较高收益，必须严控成本管理并进行合理的动态控制，只有这样，开发商们才能在产品趋于同质化的市场中逐渐取胜。
参考文献：
[1]张家春.商业地产学[M].上海：上海交通大学出版社，2014，21.
[2]常莎莎.基于目标成本的房地产开发项目成本控制研究[J].江苏科技大学，2012，13.
商业地产项目研究范文第3篇
（一）主要成绩
截止10月底，全县共实施招商引资项目37个，实现到位资金24.58亿元，占目标任务的169.5%，同比增长129.6%。其中工业项目到位21.54亿元，省外项目到位18.88亿元，分别占目标任务的179.5%、209.8%，同比增长230%、271.4%；新开项目26个，其中投资额1千万—5千万项目14个，5千万—1亿元项目4个，1亿元以上项目8个，分别超目标任务数2个、1个和6个；新签约项目协议投资额达46.6亿元，占目标任务155%，其中投资额1千万—5千万元、5千万—1亿元、1亿元以上项目分别达20个7个和11个，分别占目标任务100%、100%和367%；2008年重大招商活动（西博会）签约项目实现履约率、开工率和资金到位率分别达90%、90%和30.4%，分别占目标任务100%、128.6%和86.9%。各项指标继续延续几年来高速增长态势,再创历史新高。从全市统计情况看，今年以来我县各项任务目标完成情况一直领先，绝大多数指标完成进度排名全市第一。
据调查今年实施的37个项目已完工20个，3个项目年内一期完工，4个项目正在加快扫尾工程，力争年内完工。加上结转下年实施10个项目及球团、石墨和碳质页岩提钒即将开工，年内合计可望再投入2亿元。因此在能圆满完成各项目标任务的同时，到位资金等主要指标均能实现超目标10%以上的要求。
（二）重点工作
1、始终坚持把项目作为推动县域经济发展的重要基础工作,大抓项目、抓大项目。
坚持把项目提出、研究、包装、对接、落地实施作为一项系统工程常抓不懈。一是确立项目生成机制。县长定期召集分管领导及部门人员研究提出一个时期要初步论证的、要深入研究的各类项目，特别是对产业、对区域有较强带动和影响的重大项目，并明确责任、落实任务。保证了我县今年推出的涉及能源、建材、冶炼、化工、农副产品加工和农业开发、旅游开发等31个重点招商项目的可行性。二是确立项目落地机制。首先明确规划落实载体。编制形成了煤资源综合利用、钒钛铁资源综合利用、能源综合利用、低碳经济示范四个工业小区规划和项目规划。其次注重项目对接。先后与中石油、中石化、国家开发投资公司、妙康达（香港）实业有限公司、河南开源空分有限公司、威远建业集团、厦门润佳源商贸有限公司、海口绿源岛食品有限公司等100余家企业对接，已实现甲醇、饰面石材、石墨及炭质页岩提钒等项目签约。第三执行签约项目前期工作协调会制度。三是完善项目实施机制。坚持和完善项目专办、重点项目协调服务领导小组专门服务、项目实施进度情况定期通报等制度，及时协调解决项目实施中的问题和困难，确保项目顺利快速实施。
2、始终坚持把产业招商作为产业结构调整升级的重要抓手，大抓整合、抓大整合。
长期以来我县一直坚持实施强化招商、培育产业的“工业强县”战略，通过大项目、龙头企业的引进和发展，我县建材、能源、冶炼、化工、农产品加工等产业不仅已快速发展到一定规模，而且随着技术演进步伐加快，基本淘汰落后工艺，极大改变了工业生产对环境的污染。为进一步通过招商引资实现又好又快发展，我们始终坚持把产业招商作为产业结构调整升级的重要抓手，进一步完善建材、能源等产业发展规划，按照资源综合利用发展循环经济的要求，针对资源分布散、单矿小、品质差等劣势坚持整合发展的思想编制特色工业小区发展规划。从产业中梳理项目，提出龙头、配套和关联项目加以研究。在避免相互恶性竞争，促进聚集效应彰显的同时，实现土地资源的有效整合和节约利用。今年以来我们继续对茶叶、林果、茧丝绸、建材等产业延伸项目强化引进的同时充分发挥县主要领导带队小分队招商的作用,着力开展三个“引进”，一是着力引进聚集、带动效应强的产业龙头项目。结合重点产业形成引进一个、带动一批、成龙配套、优势互补的项目引进格局，如引进达钢集团以钒钛铁资源整合为前提，开发为基础，建设钒钛铁资源综合利用小区，培育形成冶炼产业循环经济发展园；引进攀成钢公司以2×60万吨焦化为龙头，整合煤炭、碳质页岩等资源延伸开发煤焦油、粗苯、甲醇、石墨、钒等产品，建设煤资源综合利用小区，培育形成能源产业循环经济发展园。二是着力引进具有独立知识产权、掌握核心技术、关键技术的优势企业，如已经签约的石墨和碳质页岩提钒等项目。三是着力引进占用资源少、科技含量高、辐射带动功能强的现代加工业项目，如正在洽谈的米糠油项目等。另绕提升我县载体服务功能，加强了旅游、金融、物流、中介、咨询等服务业项目招商。
随着产业招商的推进，企业以商招商主体作用突显。如球团、甲醇、织绸、水泥、企业产权交易等一大批以商招商项目在年内陆续签约和实施。极大地加快了产业链的延伸、扩展和产业培育步伐。同时积极组织开展和参加了近年来规模最大，规格最高，成效最明显的招商引资活动。成功组织召开了“2009年中国·广元红色旅游发展大会”。组团参加了“西洽会”、“渝洽会”、“广元女儿节”、“西博会”等重大招商引资活动，签订了投资额总计近40亿元的招商引资项目，为承接产业转移和进一步提升招商引资工作水平奠定了厚实的基础。
3、始终坚持把又好又快发展作为招商引资工作的永恒主题,大抓环境、抓大环境。
在环境建设上以效能建设为抓手，开创了项目实施的“旺苍速度”。一是强化效能问责，落实首问责任制的同时，加大检查监督力度。杜绝了办事拖拉、服务意识淡薄等现象发生。二是完善目标考核，坚持把招商引资工作纳入“以事论官、选贤任能”目标体系进行考核，定期检查分析招商引资目标任务完成情况。三是强化跟踪服务。严格坚持项目建设倒排工期制度，在执行“一站式”服务的同时，充分发挥“重点项目协调服务领导小组”作用，及时协调解决项目实施中涉及的相关问题。县主要领导经常深入项目现场办公和调研，解决难题，研究发展。到目前年内实施项目已有27个完工或一期工程竣工，其完工率达73%。其中当年新开工项目完工14个。特别是焦化、球墨铸管等重大项目在雨水天气偏多、场平工作量巨大等情况下，能基本完成计划进度，来之不易，成效显著。同时硬环境建设突飞猛进，园区基础设施建设加快，城市服务功能明显提升。
一大批招商引资重点项目的顺利建设成为全县经济一路上扬的助推器，极大地推动了我县优势产业的发展，确保了我县在经历严重地震灾害和面临世界金融危机、内需不足等严峻形势下国民经济持续快速发展。这与县委、县政府始终坚持大招商、招大商，产业招商的正确举措和持续不懈坚持是密不可分的。
（三）问题和不足
一是全县招商引资氛围还不够浓厚，绝大部分目标责任单位任务完成不理想。其主要原因是客观上认为自己的职能工作也是做的发展的事，招商引资条件差，是全县的事情能做点就做点。其次不熟悉项目工作，没有具体研究能推出什么，去对接洽谈什么。因此主动招商引资的积极性不高，没有形成人人参与的全员招商引资的局面。
二是项目研究工作滞后。一方面全县项目研究人才缺乏，工作靠领导推动。如今年几个小区规划编制、项目研究都是县主要领导多次安排，亲自召集会议完成的。另一方面没有充分发挥各部门项目专才的力量，从全局出发进行逐个产业的梳理，提出项目、研究项目。同时项目工作人员的能力还需要提高。
三是招商引资的竞争日益激烈。我们在建材、能源、冶炼等产业领域再招大商的条件有限，化工受国家产业政策的制约明显，食品行业找大商更难。因此明年及“十二五”的招商引资工作如不认真谋划，将面临严峻形势。
四是国际金融危机、内需不振等因素对业主投资积极性的影响还将持续一定时期，这必将制约特别是我们这样条件相对较差地区的招商引资工作。
二、开拓创新，突出重点，认真谋划明年及“十二五”期间的招商工作
从今年实施未完工项目的情况看，明年续建投入可达3亿元，今年签约的大多数项目已经实施，目前正加快前期工作和对接洽谈的大项目不多。鉴于此，根据县域经济社会发展的水平和要求，明年全县招商引资到位资金目标建议为：15亿元。“十二五”期间累计完成引进资金80亿元以上，基本建成煤资源综合利用、钒钛铁资源综合利用两个工业小区，能源综合利用、低碳经济示范两个工业小区的建设有较大进展；龙头带基地的畜牧、茶叶、林果、茧丝、中药等支柱产业规模进一步扩大，实力进一步增强；以旅游为重点的第三产业再上新台阶。
为完成以上目标任务，我们必须紧紧围绕加快发展这一主题，加大服务力度，推进产业招商，拓展招商渠道，坚持质与量并举，不断提高我县利用外来投资的整体水平。
（一）明确工作重点，提高招商引资针对性
坚持整合理念，以大项目为推手，以大集团、大企业为主攻目标招大商，积极引进一批产业带动作用大、关联度高、辐射能力强的优势项目，推动我县产业结构优化升级；依托产业和已引进企业，突出抓好产业招商、以商招商，延伸产业链条、完善产业配套；充分利用差异化发展思想，引企业、育品牌，建立优势特色产业。
（二）创新工作方法，拓展招商引资方式
坚持科学规划，招商选资，确保招商项目的针对性和可操作性。突出抓好产业招商、以商招商的同时，充分发挥政府主导的大型节会招商作用，进一步提高各类专题招商活动实际效果；积极依托市驻外招商分局、浙江对口帮扶等载体，加强区域协作，深化政府层面合作招商；营造良好氛围，鼓励和引导在外旺苍籍企业家回乡投资创业；探索建立行业或产业专业招商组织，利用专业人员自身专业知识、行业管理优势以及相关信息资源优势，承担产业的招商引资工作；完善中介招商、委托招商，积极开展网上招商，不断扩大我县对外知名度和影响力。
（三）夯实各项基础，利用平台宣传推介
强化招商引资保障,充实招商引资和项目工作队伍,确保该项工作必要的人力、物力和财力。整合项目研究力量，针对国家产业政策及我县“十二五”发展规划，认真研究项目，充实项目库，科学编制、储备、包装和推出一批招商引资项目，并从中择优进行深度研究。结合我县实际，及时更新我县招商引资宣传资料和编制产业招商手册。充分利用节会丰富的客商资源、广泛的宣传效应和良好的潜在成果，积极参加西博会、西洽会、西交会、渝洽会、广元女儿节等大型经贸洽谈活动。
商业地产项目研究范文第4篇
关键词：专业服务产业；保障机制；研发能力；支撑能力；培训能力
中图分类号：G712 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2013）01-0219-03
2010年教育部财政部下发了《关于支持高等职业学校提升专业服务产业发展能力的通知》，提出高职院校要通过推进校企对接、探索系统培养、强化实践育人、转变培养方式、建设教学团队、实施第三方评价，提升专业服务产业发展能力、人才培养质量，从而提升整体办学水平。而困扰高职院校的最大困难是，缺乏校企合作的平台、师资队伍服务企业能力欠缺、企业参与专业建设的动力不足等，如何发挥专业优势、探索适合专业发展特色的途径成为提升专业服务产业能力的关键所在。对此，石家庄邮电职业技术学院通信管理专业通过与企业共建中国邮政商函研究中心，对高职院校提升专业服务产业能力探索与实践进行了积极的尝试与探索。
一、创建中国邮政商函研究中心，搭建校企合作的平台
数据库商函是邮政函件的品牌业务，也是中国邮政近年来重点打造的精品业务。为了实现“数据为翼，商函腾飞”的商函业务发展战略，中国邮政集团公司决定与石家庄邮电职业技术学院（以下简称学院）共同组建邮政商函研究中心，以充分利用学院现有的智力资源，为邮政企业提供函件产品研发、营销咨询、业务培训等服务。成立后，邮政商函研究中心坚持为邮政集团公司及各省邮政公司提供商函发展规划、商函业务策划、新产品开发与测试等各项服务，对商函业务模式、流程优化进行了深入研究，统领了中国邮政集团全网的函件新产品研发、营销策划、市场推广以及业务培训，形成了系列的研究成果，推动了中国直邮的发展，成为企业强有力的智力支撑。
二、构建商函研究中心运行保障机制，实现校企双赢
邮政商函研究中心的建立，搭建了校企合作的平台，提升了专业服务产业发展的能力，推动了学院办学水平和人才培养质量的提高，为其他专业的发展和建设起到了良好的示范作用。在实际运行中，为了实现校企双赢，邮政商函研究中心探索形成了三种保障机制。
1.研究中心参与企业经营活动的保障机制。邮政商函研究中心主要由学院专业教师组成，同时聘请全国邮政企业函件领域的专家作为兼职研究员，实行专职与兼职相结合，日常支撑工作与项目研究并存，业务上接受集团公司邮务局（函件主管部门）的指导。在研究中心运作过程中，首先建立了研究中心人员轮流到集团公司邮务局挂职工作的制度，挂职人员要具体承担一方面的经营工作，这为研究中心深入了解企业经营活动中所遇到的问题提供了条件。其次研究中心持续参加企业经营会议，组织到基层进行业务调研，通过这些活动更好地了解企业实际需要解决的问题；第三，研究中心运营着邮政贺卡网、网络商函业务，在运营过程中也能较好地了解函件经营中存在的问题。
2.集中多方力量联合研究的合作机制。邮政商函研究中心充分发挥校外兼职研究员的作用，针对函件业务经营的具体问题，由研究中心专业教师牵头，聘请企业、高校专家组成项目组，共同研究开发。例如，《以家庭为中心的数据优化工程》项目就是研究中心联合香港中文大学、石家庄邮政局，由多方专家共同参与完成。该项目成果已在河南安阳邮政、广东邮政、北京东区邮政推广应用。
3.面向全国函件经营单位的成果推广机制。从2006年开始，邮政商函研究中心为邮政企业、直邮协会会员编写发行了《直邮在线》和《中国直邮》杂志，管理运营了《直邮在线》网站、《中国直邮》网站、《商函办公系统》等多个函件管理系统，利用为企业提供的内刊和网络系统，以及编写书籍、组织培训班、成果展、研讨会等形式，定期进行中心成果推广，形成了成果推广的有效机制。
通过以上服务企业的有效机制，保证了邮政商函研究中心能够及时准确地了解企业业务经营中面临的问题，能够集中优势力量进行研究，提出解决方案，并实现研究成果的广泛推广，形成了研究中心支撑业务发展的服务模式。如下图所示：
通过邮政商函研究中心这个平台，学院为邮政企业函件发展提供了强有力的支撑保障服务。
三、提升教师服务产业发展的能力
如果说运行机制是邮政商函研究中心的保障，那么，教师服务产业发展能力的培养，则是校企合作得以持续发展的基础和关键。依托邮政商函研究中心校企合作平台，学院着力提升了教师服务产业发展的研发、支撑、培训等三种能力。
1.研发能力。一是理论研究能力。作为我国第一个专业商函研究机构，几年来，取得了丰富的国内领先研究成果，为邮政商函业务发展奠定了理论基础。先后完成了《直邮产业链策略研究》、《函件损益核算》等30多项课题研究，形成了以数据库营销、直复营销为基础，以发展函件业务为核心的商函传媒经营和直邮产业链构建理论与方法；了第一个《中国直邮产业发展报告》；构建了中国邮政函件业务经营体系，成为中国最具权威性的商函研究机构，引领了中国邮政商函业务的发展。二是产品开发能力。在理论研究的基础上，用现代市场营销理论和现代技术，积极开展特色鲜明的产品研发，为商函业务发展开拓了市场空间。开发了车讯通、楼讯通、美食家等12个商函标准产品，为商函业务全国推广提供了模板；开发运营了邮政网络贺卡、网络商函等网络函件产品，推进了邮政传统业务向互联网业务的转型；开发了服务公益、慈善的“邮绿中国”等公益函件业务，提升了邮政企业的社会影响。
2.支撑能力。一是资源服务支撑能力。邮政商函研究中心开发了支撑商函业务发展的丰富资源，并应用于业务的经营。主要开发的资源有案例资源库和图稿资源库，案例资源库共收集、整理、研究了世界范围优秀商函业务经营案例200多个，邮政营销案例600多个，国内分行业优秀案例600多个；图稿资源库收集了各行业贺卡图稿46万多个，并开发运行了邮政贺卡营销宝典。对于这些丰富的资源，在加强研究的基础上积极进行了推广应用，先后开发了上百个培训课件，数十种案例集和培训教材，十几个行业各种函件业务推广工具，一百多种培训视频资料。同时，借助这些丰富的资源，并依托美国直邮协会、香港中文大学，为邮政企业开展咨询服务，围绕市场定位、业务发展、产品创新、队伍建设等内容，先后为广东省、河北省、北京市等20多个省邮政公司或地市函件局开展咨询服务。二是管理服务支撑能力。邮政商函研究中心根据函件专业的经营管理需要为其提供了管理信息化支撑。先后开发运营了商函办公系统、百团营销项目智库系统、营销宝典等内部业务经营管理系统，以及中国贺卡网、网络商函系统、直邮在线网站、邮政会员俱乐部等面向社会服务的业务经营网站，有力支撑集团公司函件业务的发展。
3.培训能力。一是建立了专业化的邮政培训研发团队。基于邮政商函研究中心这一平台，学院组建了以专业教师为主体，企业兼职教师参与，面向邮政业务经营与管理的培训团队。该团队将专业研究与培训相结合，主要负责培训项目策划和课程开发。为提高邮政教育培训的针对性和适应性，确保培训学习质量，建立了完善的邮政培训研发体系。根据培训项目的不同，组建不同的项目组，开展培训需求调研，设定培训目标、内容开发、设计教学方法等课程开发工作。二是创新开展培训项目。为了将研究成果、新产品、优秀案例等快速在全国复制推广，借助学院强大的继续教育平台，积极做好培训项目策划和培训教学工作。每年策划举办全国“百团”（全国一百个重点城市）函件局长培训、贺卡业务骨干培训、支局长培训、营销人员培训等品牌项目；与美国直邮营销协合作开展直邮高级培训，并组织送教上门，巡回培训；组织面向商函业务骨干的直邮团队训练营。贺卡业务骨干培训、支局长培训、营销人员培训等培训项目，培养了大批业务骨干或企业内训师，通过这些骨干、企业内训师又开展了大量的区域性培训。每年商函研究中心为企业策划培训项目近40个，培训员工达10余万人。
综上所述，在专业建设和持续跟踪企业实际发展的过程中，石家庄邮电职业技术学院通信管理专业从平台建设、保障机制建设、服务形式等方面进行了一系列的实践探索，逐步形成并树立了“在支撑企业发展中建设专业，在满足企业需求中体现价值，在解决企业问题中提升能力”的专业建设理念，培育了良好的服务产业的能力，获得了中央财政专业服务产业能力提升的项目支持。因此，邮政商函研究中心既是引领邮政企业商函业务发展的重要基地，也是学院实施邮政专业工学结合、人才培养的实践教学基地。在人才培养过程中，由于企业的深度参与，切实促进了专业与产业对接、课程内容与职业标准对接、教学过程与生产过程对接、学历证书与职业资格证书对接、职业教育与终身学习对接。在提升专业服务产业能力的同时，实现了服务企业和人才培养的双赢。
参考文献：
[1]教育部.财政部关于支持高等职业学校提升专业服务产业发展能力的通知（教职成[2011]11号）[Z].
商业地产项目研究范文第5篇
关键词：旅游地产；购买行为影响因素；发展建议
一、国内旅游商业地产研究进展情况
旅游商业地产由于其概念界定的不唯一性，导致其开发模式及类型的分类也较为多样。旅游商业地产可以分为五大类型：景观住宅、度假休闲区、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区。旅游商业地产主要具有田比邻旅游资源或者旅游景区，并以其作为主要特色开发的房地产，且服务的对象主要是具有休闲度假的游客，其主要表现为假期或旅游季节需求旺盛，平时入住率较低，后期物业管理难度相对较大，且旅游商业地产由于其依托旅游资源进行开发，资金需求量较大，环境保护及资源利用率相对较高，且景区土地资源具有一定的垄断性。
二、我国旅游商业地产发展现状分析
本文通过对新浪旅游地产网中所列的1790个项目楼盘进行汇总分析，主要从以下几方面来综合分析目前我国旅游地产发展的情况，以客观反映旅游地产的整体状况和发展水平。依据统计分析得出，截止目前，我国旅游商业地产项目位于南方城市的占比达到83.5%，北方城市仅为16.5%。由于南方城市气候宜人，自然景观资源较为丰富，故吸引了众多地产开放商的青睐和大量休闲度假游的旅客。其中南方城市开发的旅游商业地产项目中，海南省所开发的旅游商业地产数量占比就达到了总量的38.3%，是我国旅游商业地产最为密集的省份。
三、旅游商业地产购买行为的影响因素
多旅游商业地产购买行为的影响因素分析，我认为应该从销售者（开发商或商）、购买者两个不同的角度进行分析。
1.从销售者的照度进行分析
（1）开发商的品牌影响力大
顾客的品牌忠诚度在旅游商业地产销售中也有一定的表现，很多开发商在异地开发新项目，虽然项目未经销售时，往往会将客群定为针对全国各地需要到此地旅游度假的购房者，但在实际销售过程中，开发商的异地拿地开发的项目，往往会吸引较多开发商公司所在地以及该开发商较有影响力的项目所在地的客群来购买用于度假或投资。如绿城海南清水湾项目购买及询问较多是江浙沪一带的客群，金基地产凭借其在本地地区开发较成功的金基项目，其在千岛湖开发的金基观岛项目也吸引了众多本地主城区客群的竞相询问。
（2）物业特征决定了顾客的购买动机
相较于以度假村和产权式酒店为主要形态的旅游度假商业地产仅限于度假和投资而言，旅游住宅地产的物业特征在很大程度上也决定了消费者的购买动机，高端的旅游商业地产往往吸引全国各地的高端精英人士购买以用作度假或投资，但是较为中端的旅游住宅地产，不仅会吸引消费者用于度假或是投资的购买，也会吸引当地的消费者，出于用作改善性自住的购买，如果该项目周边配套较为齐全，地理位置相对较为合理，户型设计也相对宜居，加之其依托秀美的风景而建，往往也会成为当地中层以上人士改善性住房的首选。比如万科良渚文化村项目，其全方位的基础设施的构建及良渚板块较有优势的自然环境，成为杭城改善性购房者的较为青睐的项目之一。
2.从消费者（购买者）的角度进行分析
（1）风险因素
风险因素：消费者在购买旅游商业地产时所可能遇见的风险，使其所拥有的景观资源遭破坏或是项目受宏观环境影响艇值等。主要内容有周边是否会出现景观更好的房产、因某些原因造成的大幅e值、周边景观是否会因开发受到破坏、购买后能否获得相关权证。
（2）开发商品牌因素
本文通过关于开发商的访谈中了解到，开发商的品牌因素在旅游商业地产的项目开发中起到相对关键的作用，不仅是顾客对于开放商品牌的认知程度，更重要的是对分时度假产品、酒店式公寓等短期居住类度假地产，消费者更加注重的是后期的物业服务及管理。所以文中将开发商品牌因素细分为销售时的服务态度、房屋质量、后期物业服务质量及销售商品牌及其信誉度。
四、我国旅游商业地产的发展建议
由于法律法规的不完善，导致目前我国的旅游商业地产存在诸多问题，想要解决这一现状首先必须先建立一套完善的法律法规，创建一个健全的网络信息平台。由于住宅地产投资被限制，很多开发商就把矛头指向了旅游商业地产。因为我国在旅游商业地产这个行业还没有明确的定义，更没有相对应的法律法规很多开发商就开始打球，用开发旅游商业地产的名义来大肆兴建住宅地产。开发商都只顾着追求项目盈利却忽略了旅游商业地产的真实属性以及对旅游景区周边的破坏性。由于新型行业都会存在一定的不对称性，所以需要运用行政手段来加以控制，用政策来鼓励发展旅游商业地产的开发，满足人们对休闲度假的强烈要求。与此同时，还应该科学规划、制定一系列合理的适合本地旅游商业产业发展的网络平台，做到资源信息互通，积极创造居民对旅游商业地产的购买。
参考文献：
[1]孙琳.旅游地产项目定位与策划研究――基于假说模型的论证方法[D].南京：东南大学，2010.
[2]文彤.城市旅游住宅地产发展研究[J].城市问题，2006，137（9）：33-37.
[3]尹铎，吕华鲜.基于增长极理论的旅游地产发展研究一以桂林为例[J].国土与自然资源研究，2011，15（3）：48-49.
[3]王晗.浅析旅游地产与休闲经济[J].旅游经济.
