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房地产行业范文第1篇
【关键词】财务分析；行业风险
行业风险的系统性分析是对各行业存在的市场风险所作的分析，行业风险分析主要通过成本结构分析、行业成熟期分析、行业同期性分析、行业盈利性分析、行业依赖性分析、产品潜在性分析和法律、政策环境分析，从而了解整个行业的基本状况和发展趋势。行业风险受到内外部因素的影响，内部因素主要包括行业寿命周期、行业集中程度、技术革新等，而外部因素主要包括政府的政策变化、宏观经济发展的形势等。这些因素都会在不同程度上使行业面临系统性风险和非系统性风险，其中影响行业发展最重要的因素是行业生命周期。
房地产行业作为我国国民经济先导性和基础性产业。房地产行业产业关联性强，产业链长。一方面制造业、银行业、建筑业以及建材业等行业为房地产行业的发展提供必不可少的保障，另外一方面房地产行业的发展也拉动相关产业的发展。房地产行业属于资本密集型行业，其进入壁垒高，其所需的资金量大。而房地产行业融资渠道相对单一，对银行的依赖过大。行业投资回报率高，风险大。目前商品房价格上涨过快，国家对房地产行业也实施了相关的打压措施。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。
由于房地产行业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了五次升级，频繁的楼市调控措施从房价、消费者购房、银行信贷等方面对房地产行业进行了调控，其中银行的信贷政策对楼市影响最为关键，房地产方面的信贷政策成为我国房地产市场的晴雨表。最新的楼市调控政策是2013年2月20日国务院常务会议出台的“国五条”，此次措施定调了2013年楼市调控。这次政策还会进一步加大房产税的征税范围，在政策的影响下，银行逐渐对房地产市场实行紧缩的信贷政策。总之，这次调控措施对整个房地产市场情绪的负面影响还是很大的。
以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71，804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。
但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。2012实质是政策最稳定的一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，2013年可能是谨慎悲观的一年。
基于国家对楼市的调控措施和行业对房地产市场预期的角度，银行主要对房地产行业采取紧缩的信贷政策，这将会对房地产市场产生很大的负面影响。紧缩的信贷政策在一定程度上能有效遏制房地产价格快速上涨，抑制房地产泡沫。如今各大商业银行由主动贷款转为被动贷款，甚至停止房地产贷款，将有效抑制房地产价格上涨，保持国民经济平稳发展。信贷紧缩会导致房价下跌，房价下跌同时也会带动银行贷款不良率增高。由于房地产行业所需的投资资金大，资金来源相对单一，主要依靠庞大的银行体系支撑，因此银行在对房地产行业进行投资时，必须要分析国家政策的变化以及市场预期情况。
目前在国内发展形势较好的房地产上市公司有万科、绿地、碧桂园、华润置地等。万科作为行业的龙头企业，在行业中具有典型性和代表性，它所面临的风险基本代表了行业面临的风险。
表1 万科、碧桂园和华润置地上市公司2010-2012年盈利能力的指标表
通过对表1的数据分析，三家房地产公司的基本每股收益都呈上升趋势，但是增长的幅度都在不断的减少。其中万科作为房地产的龙头企业，增长的幅度缩减最少。
表2 万科2010-2012近三年的偿债能力的相关指标表
由表2可以看出万科近三年的流动比率均小于经验值2，且呈现出逐年递减的趋势，万科近三年的负债水平不断上升，其中短期借款先增后减，而长期借款一直呈现上升趋势，因此其负债率在不断上升。资产负债率的不断上升，说明企业的债务负担越来越重，其总体偿债能力较弱，债权人权益的保证程度越来越低，这在很大程度上限制了万科从其他渠道增加负债筹资的能力。
表3 万科2010-2012年现金净流量表
表3中的现金净流量是万科经营活动产生的现金净流量、筹资活动产生的现金净流量和投资产生的现金净流量之和。由表5数据可得，万科近三年来的现金净流量均为正数，其中2011年的现金流量比2010年下降了4.2%，2012年公司的净现金流量比2011年增长了52.08%。总之，现金流量状况比较稳定。
现金净流量稳定的最主要原因是三年来万科的销售收入稳步增长。其中2010年其销售面积为897.7万平方米，平均售价为12049元/平方米；2011年其销售面积为1075.3万平方米，平均售价为11303元/平方米；而2012年其销售面积为1295.6万平方米，平均售价为10901元/平方米。从整体上看，万科销售面积不断增加，但销售均价却在不断地减少。
综合以上对万科的盈利能力分析、偿债能力分析以及现金流状况的分析，可以看出盈利能力指标、现金流指标还是比较不错的，但是偿债能力指标有待于进一步提高。结合房地产市场的政策调控，行业内对2013年的房地产也有一定的市场预期。行业内对房地产市场分析后认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。
参考文献：
[1]钱来江，浅议房地产企业财务管理存在的风险及防范措施[J]，现代经济信息，2011（19）：
184-185.
房地产行业范文第2篇
房地产市场周期与银行信贷风险
房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。
房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。
住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。
发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。
除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。
二、20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。
虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。
中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。
三、银行业房地产贷款风险成因
（一）灾难短视症
即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。
而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。
由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
（二）羊群效应
灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。
银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷银行业房地产信贷风险成因及对策更新时间2008-9-3010:20:14打印此文点击数1446摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重要的影响，特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。在开放的金融市场环境下，如果有效的审慎监管尚未充分建立，金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系，揭示了银行房地产贷款危机的成因，并分别从监管者和银行业的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。
关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期
一、前言
20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。
虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。
中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。
二、房地产市场周期与银行信贷风险
房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。
房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。
住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。
发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。
除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。
三、银行业房地产贷款风险成因
（一）灾难短视症
即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。
而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。
由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
（二）羊群效应
灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。
银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。
五、小结
银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。
房地产行业范文第3篇
总体形势向好
房地产基本面和板块表现由过去几年的大开大合到小幅波动，但2015年，我们认为，板块向上振幅较之前趋势仍要扩大。主要理由在于以下几个方面：
首先，政策面方面，政策“紧箍咒”进一步放松可期，基本面修复空间较大;更为重要的是资金面持续向好，降息降准预期渐强;地产作为金融属性较强的行业，预计亮点较多。
其次，基本面方面，2015年将温和复苏，预计投资同增8%、销售同增6%，新开工基本持平。
最后，估值和持仓仍处于低位，关注“深蹲后均值恢复”机会。
具体来分析，2014年是房地产政策逐步放松的一年。当年二线城市限购基本全面放开;9・30政策调整首套房认定标准，改善房地产资金面;2014年10月29日，国务院常务会议要求稳定住房消费。政策面持续向好。
政府手牌很多，2015年政策仍有进一步放松的空间。政策市场化走向已毫无疑义。如果销量持续偏弱，政策仍可一步放松，包括降息降准、限购继续放松、降低首付比例、降低营业税契税、放松再融资审核，等等。政策、资金面配合之下，房地产基本面稳步恢复可期。
国企改革也将加快房企的资源整合。国企开发商拥有优质资源，若激励提升，基本面改善弹性较大。
营改增对行业整体影响不大。至于房产税，长期来看是趋势，但实施进程较慢，因初期难以弥补土地出让收入。
按揭贷款是制约销售的重要因素，近期已有所缓解。2014年三季度末，居民按揭贷款加权平均利率6.96%，相当于1.06倍基准利率;与整体贷款利率基本持平。上行速度已有所放缓。
政策托底+整体流动性宽松之下，房地产行业资金面存改善空间。在9・30政策和10・29国务院常务会议托底之下，银行对房地产的风险评价预计有所改观;加上整体流动性偏宽松，实体经济需求相对不足，房地产资金面存持续改善动力。
行业基本面有改善
中性假设下，预计按揭贷款能够支持的销售额较2014年、2015年销售额同比-4%、+6%。2014前9个月，个人按揭贷款余额增速17.5% ;全年假设同增16%;2015年假设个人按揭余额同增11%。测算下来，2014、2015年销售额分别同降4%、同增6%。
预计2014、2015年投资增速12%、8%。2014年前10个月，房地产开发投资增速12%，预计全年基本维持这一水平。预计2015年投资增速进一步下行，但下滑速度趋缓。
2014年土地购置偏弱之下，预计2015年新开工基本持平;拿地方面，预计市场转好趋势明朗之后，才会有明显恢复，2015年全年预计拿地同比小幅改善;考虑保障房在建因素，预计2015年投资同增8%。
房地产库存仍高企。13个城市新房去化时间16个月，较前期有所下降。预测2014、2015年新开工分别同降6%、同比持平。2014年前10月新开工累计同降6%;预计全年维持这一水平。
预计2015年新增住宅供应减少。2014年前10个月300城市住宅土地成交建面同降31%;伴随库存逐步去化，前期新开工、拿地又偏谨慎，2015年下半年新增供应或存一定压力。
预计2014年销售同降4%： 2014年前10个月，全国商品房销售面积同降8%，销售金额同降8%。政策托底加上信贷偏松之下，预计后续销售有所改善，全年销售金额预计同降4%。2015年，预计伴随市场情绪逐渐好转，销售亦有所改善，预计全年同升6%。
从我们监测的33个城市的情况来看，前10个月销售面积累计同降15%，其中，一线城市同降23%、二线城市降14%、三线城市降5%。
市场观望情绪仍在;但政策托底之下，较前期已有所好转。2014年10月，百城房价指数中环比下跌城市仍有73个，上涨的只有27个。虽仍处于低位，但较9月已有所好转。市场情绪整体在筑底回升。预计到2015年下半年，伴随库存去化以及新增供应相对较少，房价会有所上涨。从各线城市来看，一线城市房价将最先筑底回升。
中长期需求仍在
中长期需求仍在。预计未来10年中国住宅市场年均真实需求合计12.7亿平米，若其中90%由商品房解决，年均可创造商品住宅需求11.4亿平米。高点在2015年。
城镇化带来新的增长契机。预计新增城镇人口住房刚需年均5.3亿平米;居住条件改善以及家庭小型化，带来改善性需求年均5.3亿平米;城镇老旧住宅年均2.1亿平米。
根据我们测算，“单独”（夫妻有一方是独生子女）二胎放开能带来年15%-21%的增量城镇婴儿，全面放开可带来年27%-38%的增量城镇婴儿。
看好都市圈的卫星城、二线核心城市，因为有产业和人口的持续支持。
中长期角度，从人口产业支持等方面来看：一线城市全部看好;二线城市看好厦门、合肥、青岛、昆明等区域;三线城市相对看好石家庄等。
中国目前城镇化进程和美国上世纪40年代相似，后续看好珠三角、长三角、京津翼和成渝地区。
具体对比中美城镇化的路径：1.均由人口流动和产业的区域变迁所推动;2.中国城镇化率、产业结构和美国上世纪40年代之前类似;3.美国产业结构重构后，对应的经济圈人口、经济和住房需求均得到快速的发展。
所以，看好未来沿海经济带的产业升级（长三角、珠三角和海西区），中西部地区的产业转承接（中部和成渝）以及核心一线城市的人口聚集效应（北上广深和其他核心二线城市）。
相应区域的开发商将在两方面受益：一方面，产业的迁移和升级带来了人口的二次聚集，从而相应区域仍受益于人口红利带来的住房需求;另一方面，开发商和产业的有机融合开拓了转型的方向和新的增长点。
房地产泡沫不严重
中国住房价值量仍处于相对合理水平：从住房价值量和GDP对比来看，中、日、美比值分别4.1、5.3、2.5倍，中国住房价值整体尚未达到过大泡沫。
中国房价过去10年涨幅并未大幅超过其他国家：和其他国家房价大涨的10年对比，中国2000-2009年间均价上涨134%;比如，日本1960-1969年间房价上涨287%;且其他国家房价大涨期间，其城镇化率都远高于中国当前水平。
中国的主流地产公司已锁定2014年全年业绩和2015年90%的业绩。部分公司如华夏幸福（600340.SH）、首开股份（600376.SH）、金科股份（000656.SZ）、中南建设（000961.SZ）、阳光城（000671.）已锁定2015年全年业绩;万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商地产（0000024.SZ）等也锁定2015年70%多的业绩。预计主流地产公司未来1-2年业绩保持基本保持10%-30%的稳定增长。
地产股估值较2014年年初已经有一定恢复，但仍处于相对低位。当前板块2014年PE为9.7倍，PB为1.97倍，均处于相对低位。
基金持仓地产一路向下，已达近4年来最低位。2014年三季度末，基金持仓地产占基金净值1.18%，接近2007年以来的最低值;占股票投资市值3.34%，亦达2011年以来的最低值。
地产持仓相对标准配置为负。近几年来，这种情形只在2009年末和2010年出现过。持仓向上弹性较大。
相比其他城镇化进程已基本结束的市场，A股房地产板块估值也处于相对较低的水平。
港股、日本、标普、欧洲房地产指数过去15年的平均PE分别为12、33、37、10倍。A股房地产指数的平均PE仅10倍，处于相对较低的水平。
杠铃式选股
投资者要坚持杠铃式选股思路，2015年选股看“四维模型”：过日子+浪漫满屋+区域振兴主题+旧貌换新颜。
过日子（讲求性价比和稳健性）：铁树开花，龙头看估值修复。
浪漫满屋（再融资，经营积极性较强）。
区域振兴主题：京津冀一体化。
房地产行业范文第4篇
【关键词】房地产;行业;成本控制
1 房地产行业前期阶段的成本控制
对于房地产行业来说前期阶段的成本控制是事前控制,由于前期阶段影响项目投资的程度最高,因此在前期阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。该阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定前期阶段成本控制的关键。
投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上,估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。
据有关资料统计,在项目的建设各阶段中,前期阶段中的投资决策影响项目投资的程度最高,可达到 80%-90%。按照投资决策的过程,它是一个由浅入深、不断深化的过程。依次分为若干工作阶段,不同阶段决策的深度不同,投资估算的精确度也不同,项目投资的控制结果也不同。
2 房地产行业设计阶段的成本控制
2.1 加强设计方案的优化和比选
设计是投资控制的关键环节,设计单位在其中起着举足轻重的作用。作为开发单位,要抓住这个关键环节,使设计单位不仅要对所承担项目的技术可行性负责,而且必须严格控制其投资。从选择建设场地和工程总平面布置开始,直到最后结构构件的设计,都应进行多方案比选,从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案,以提高工程建设的投资效果。通过技术比较、经济分析和效果评价,力求在技术先进条件下经济合理,在经济合理条件下确保技术先进,以最少的投入创造最大的经济效益。对方案进行选择时,必须综合考虑各方面因素,对方案进行全方位技术经济分析与比较,结合当时当地的实际条件,运用价值工程的原理来选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。开发商在提供给设计公司的设计任务书中必须有一个准确的设计定位,可根据项目所处的地理位置和规划设计指标,合理确定楼座的布置、户型的大小、户型比例、外立面的形式、装修的档次等。这些对确定项目的成本起着至关重要的作用。
2.2 在建筑设计中引入价值工程的概念
设计方案优化常采用价值工程法,将工程项目的功能要求与投资有机结合,根据工程的实际情况,既不单纯追求降低成本,也不片面追求提高功能,而是力求提高功能与成本的比值,获得最佳的设计方案。
在这一过程中,需引入价值工程理念以提高最终新产品的核心价值。“价值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低论”,而是要通过功能和价值的分析,将技术问题与经济问题紧密地结合起来,把具体工程的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑,以求花较少的钱办相对最大或最好的事,即求“最大功效比”。就此问题笔者认为,在满足一般的使用要求的前提下,考虑所谓的“功能点”不是绝对的,而是要视具体项目情况而言;这需要投资方做实际的产品市场调查,选择终端顾客相对看重或关注的“功能点”进行重点投资,而可以“忽视”他们不太看重或关注的功能点,以求花较少的成本生产相对最“优”的产品。
2.3 推行限额设计
设计阶段的投资控制,说到底是编制出满足设计任务书要求,造价又受控于决策投资的设计文件,限额设计就是根据这一点要求提出来的。所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制施工图设计的不合理变更,保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味的考虑节约投资,也绝不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。为了使投资控制在限额内,在初步设计开始时,设计员项目总负责人应将批准的可行性研究报告向各专业设计人员和技经人员交底,按技术先进、经济合理、适用、安全可靠、美观并符合国情的建设方针,按照工艺、土建、给排水、暖通、电气等专业将投资限额分解成各专业限额,下达给各专业技术人员,对设备选型、工艺流程、总图布置、建筑方案进行反复比较,研究实现投资控制的具体措施,分块进行限额设计,同时技经人员对每一阶段的设计都要进行造价核算,发现超过限额及时与设计人员沟通,分析原因,修改设计,确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内,达到动态控制投资的目的。工程建设过程中采用限额设计是我国工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。
3 房地产行业招投标阶段的成本控制
招投标阶段是项目实施的重要环节,是把工程从图纸状态转化为实物状态的一个纽带,也是整个项目实施过程中资金支付额度最大,周期最长的一个过程,在招投标环节需要做好以下几方面的事情:
3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利。
3.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,尽量做到“知己知彼”,以利于日后的造价控制。
3.3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的低价。
参考文献
[1]金波.房地产项目的成本控制分析[J].山西高等学校社会科学学报,2010(8)
房地产行业范文第5篇
[关键词]经济适用房 房地产 影响
我们知道房价居高不下不仅会危及民生，还很可能会导致经济泡沫化，将房地产行业风险扩散到整个宏观经济系统。所以，这就需要政府发挥其宏观调控的优势，使房地产行业回归理性，平稳发展。从目前来看，政府对房地产市场的调节手段主要有税收政策、利率政策、经济适用房等。税收手段只有短期效果，如果长期实施对宏观经济调控有很大的负面影响。另外，因为我国还没有实现利率的市场化，因此，利率政策的有效性还有待于商榷。所以，经济适用房成为对房地产市场调控的关键手段，从1998年经济适用房首先在北京亮相以来，经济适用房已经走过漫漫14年的春秋，那么它对于房地产市场的发展究竟带来了哪些影响呢？
一、目前我国经济适用房建设中的现状
1.没有对经济适用房的供给对象进行明确的界定
由于目前对经济适用住房的供给对象还没有明确界定，使得不少经济适用房受益群众不是城市的低收入者。据有关调查显示，从1998年至今，建设的经济适用房有两成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入阶层把经济适用房当成了自己的投资工具。这种现象不但加剧了经济适用房的供需不平衡，而且亵渎了经济适用房制度的原本性质。
2.经济适用房的售价不断增加，完全超出了低收入者的购买能力
从经济适用房改革的2003年到2011年，我国经济适用房的售价在逐年增加，下表是这九年的经济适用房的平均售价。
表 我国经济适用房年销售均价（元/平方米）
从表中可以看出，从2003年到2011年，我国经济适用房的价格始终保持着上涨趋势，而且，可以看出售价的涨幅也在你不断扩大。这种持续的上涨已使得我国大部分的经济适用房的售价完全超过了很多低收入者的承受能力，渐渐远离的经济适用房的宏观调控目标。
3.不少经济适用的住宅品质太低
大多经济适用房都存在着建筑设计老套、建筑质量比较粗糙、建筑环境较差的现象，大多的经济适用房都位于城市远郊，环境、交通及公共设施等方面相对较差，大多经济适用房的基础设施与配套设施有较大缺陷，甚至有严重的质量问题。例如，合肥市的经济适用房主要都集中在肥西、肥东等城市郊区地段。这些经济适用房到达市中心的距离有20Km左右。有些经济适用房入住后，陆续出现墙根、卫生间渗漏等一系列的质量问题。例如，杭州的后珠辰秀嘉园小区，存在着如地面潮湿漏水、净高不足以及通风管道锈迹斑斑等诸多质量问题。
二、经济适用房对房地产行业的影响
1.经济适用房对房地产企业发展策略的影响
经济适用房建设的大力实施，对房地产企业带来了巨大的影响，这就相当于面临一场行业洗牌。经济适用房的政策会使得房地产商在未来拿地竞争会变得更加激烈，成本会越来越高；市场中的购买方将被分流出去，同时市场的刚性需求也将大幅削减，房地产企业受到巨大冲击；有实力大型房地产企业不会产生颠覆性的影响，而中小型企业必将打起价格战，垂死挣扎。
2.经济适用房对房地产市场存量的影响
经济适用房对房地产市场的存量影响受控因素主要有：经济适用房的同期上市量，上市的商品房档次，群众对政府房地产政策的期待。所以从这三个受控因素出发进行分析，经济适用房对房地产市场存量的影响主要有以下几个方面。第一，住房产权受限。现在的经济适用房要么要求住满几年后才能转让，并且会收取一定的费用，要么产权不完全，这使得普通低价的商品房更受欢迎，如果这样下去会致使经济适用房卖不去的窘境。第二，从客户群看，当经济适用房与中低价位、中小户型以及普通商品房的价位相近时，势必会减少群众对普通商品房的需求；另外，从租赁市场看，廉租房与政策性租赁住房市场将进一步挤压住房租赁市场，进而对商品房市场,包括新建住房与二手房市场的需求产生重大影响。
3.经济适用房对房地产价格的影响
正常来说经济适用房的大力推进将抑制、拉低房地产企业开发的商品房销售价格。如果经济适用的推广力度大、数量多，必然会慢慢蚕食商品房的市场，从而在根本上改变了供求关系，使得房价下降。保障性住房，尤其是经济适用房供应量增大必将在一定程度上降低商品房的价格，特别是对城市周边项目以及普通商品房的销售价格。但是，这种拉低商品房的影响是建立在一定基础之上的。因为我们分析时只考虑了供给量的关系，如果把需求量考虑进去情况就不太一样了。当房地产市场的需求量大于供给量的状态时，房价可能还要再被抬高，这时的经济适用房的供给政策对于整个房地产市场来说并不能起到拉低房屋价格的作用。
三、结语
经济适用房经过十多年的发展，由于各种各样建设缺陷，经济性住房目前并没有成为房地产市场的主体，可是如今，随着政府重新确立了加大建设经济适用房的方针，势必会给房地产行业带来了翻天覆地的变化，所以从事房地产行业的人员必须要对经济适用房带来的行业影响进行深刻的认识，才能在日益竞争的房地产行业中把握市场动向，赢得市场先机。
参考文献：
[1]谢百三,陈小明.我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策走向[J].当代财经，2006:16
